Аренда и ее виды. Общая характеристика института аренды 5 Основные виды аренды 5

• Название: Общая характеристика института аренды 5 Основные виды аренды 5
• Дата: 30.03.2022
• Размер: 203 Kb.
• Имя файла: Аренда и ее виды.doc
• Тип: Кодекс; #427284
• страница: 1 из 3

СОДЕРЖАНИЕ

СОДЕРЖАНИЕ 2

ВВЕДЕНИЕ 3

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИНСТИТУТА АРЕНДЫ 5

1.1. Основные виды аренды 5

1.2. Правовая природа аренды недвижимости 7

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". 10

Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (последняя редакция). 10

ГЛАВА 2. ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ В РОССИЙСКОМ ПРАВЕ 17

2.1. Заключение договора аренды 17

2.2. Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений, не требующих государственной регистрации 21

ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ 30

3.1. Институт двойной аренды 30

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 3 ноября 2015 г. N Ф09-6538/15 по делу N А60-7747/2015. 34

3.2. Отчуждение права аренды 36

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 39

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 42

1.Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (последняя редакция). 42

3.Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". 42

4.Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 3 ноября 2015 г. N Ф09-6538/15 по делу N А60-7747/2015. 42

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Аренда - один из наиболее развитых, но при этом сложных и комплексных институтов. Уже на протяжении тысячелетий арендные отношения возникают как в предпринимательской деятельности, так и в повседневных отношениях физических лиц, никак с предпринимательством не связанных. Имея в качестве базиса основательную экономическую мотивировку, аренда для полноценного функционирования в качестве комплексного института потребовала также и комплексную правовую надстройку, призванную регулировать арендные правоотношения. Рассмотрим более подробно конструкцию правового института аренды в системе российского гражданского права.

Отечественные цивилисты сходятся во мнении, что аренда является договорным институтом, то есть арендные правоотношения возникают между субъектами (операторами) в результате заключения теми договора аренды. То есть, иными словами, об аренде можно говорить, как о юридическом факте, имеющем форму договора. Поскольку действующее законодательство определяет договор как соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, и также устанавливает, что к договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, то очевиден вывод законодателя о том, что договор признается двух- и/или многосторонней сделкой. Следовательно, договор аренды является двухсторонней сделкой, а именно соглашением лиц, направленным на установление правоотношений по поводу найма имущества.

Так, российские цивилисты М.И. Брагинский и В.В. Витрянский, основываясь на формулировке нормы ст. 606 ГК РФ, определяют договор аренды как «гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью»¹.

Объект исследования – правовое регулирование аренды.

Предмет исследования – аренда и ее виды.

Цель работы – проанализировать аренду и ее виды.

Задачи работы:

1. рассмотреть основные виды аренды;

2. охарактеризовать правовую природу аренды недвижимости;

3. определить институт двойной аренды;

4. изучить отчуждение права аренды.

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИНСТИТУТА АРЕНДЫ

1.1. Основные виды аренды

В соответствии с российским законодательством, аренда подразделяется на несколько разновидностей:

поднаем,

собственная аренда,

подаренда,

наем.

Кроме этого, виды аренды объекта сдаваемой собственности могут быть разделены по типам: недвижимая и движимая. Из этого вытекает следующее разделение:

Лизинг (финансовая аренда) — данный вид аренды предусматривает приобретение объекта в собственность, с целью последующей сдачи имущества во временное владение. Срок аренды, в данном случае, соответствует времени эксплуатации. При этом, арендодатель возвращает вложенные в приобретение финансы и получает дополнительный доход. В данном случае имеет место трехсторонний договор. Лизингодатель покупает имущество у поставщика с целью последующей передачи лизингополучателю за определенную плату. Объектами лизинга могут быть: сооружения, техника, оборудование, здания, предприятия, другие объекты, используемые для предпринимательской деятельности. Надо сказать, что не могут быть объектами лизинга: земельные участки, природные ресурсы и объекты, которые в соответствии с действующим законодательством запрещено свободное обращение.

Аренда средств транспорта с передачей прав по техэксплуатации и управлению - по данному виду аренды договор оформляется в соответствии с п.1 ст.632 Гражданского Кодекса². Данный вид аренды предусматривает временную передачу транспортного средства, за определенную плату, в пользование арендатору. При этом, арендодатель лично оказывает услугу по эксплуатации и управлению транспортом. Договор заключается исключительно в письменном виде, автопродления в данном случае не предусмотрено. Положения о своих взаимодействиях обе стороны включают в договор самостоятельно. При причинении ущерба транспортному средству, арендатор возмещает убытки в полном объеме, в случае если арендодатель докажет, что они произошли по причинам, за которые, согласно договору, отвечает арендатор.

Аренда средств транспорта без передачи прав по техэксплуатации и управлению - данный вид по основным позициям соответствует вышесказанному, отличиями являются:

арендатор осуществляет управление транспортным средством,

арендатор обслуживает транспортное средство, а также осуществляет капитальный и текущий ремонты.

Прокат движимой собственности - по данному виду аренды договор оформляется в соответствии с п.1 ст.626 Гражданского Кодекса. Законодательно устанавливается соглашение, по которому, арендодатель обязуется отдать во временное владение движимую собственность за конкретную плату. Документ оформляется в письменном виде и арендодатель, в любое время, имеет право отказаться от данных обязательств уведомив заранее (за 10 дней) другую сторону. Арендная плата представляет собой оговоренную сумму с обязательным своевременным внесением платежей. Арендодатель должен своевременно проводить как текущий, так и капитальный ремонт сданного имущества. Данное соглашение действует в течение года и не продлевается автоматически. Кроме того, исключается передача своих прав третьим лицам, сдача его в субаренду, а также залог полученных правомочий.

Аренда зданий и сооружений - данный вид аренды имеет следующие характеристики:

арендодатель передает во временное владение арендатору, в соответствии с договором, здание либо сооружение,

предусмотрен только письменный вариант договора,

в случае, если договор заключается более чем на 12 месяцев, то он в обязательном порядке проходит государственную регистрацию,

при передаче объекта составляется передаточный акт и заверяется обеими сторонами,

рассчитывается и оговаривается точная стоимость арендной платы.

Понятие «аренда» очень обширное, потому что включает в себя несколько разных видов, которые, в свою очередь, имеют внутреннюю классификацию. Но, надо отметить, что для всех разновидностей договоров определены общие правила и положения по срокам, условиям сделки и другим параметрам.

На сегодняшний день аренда активно используется в сельском хозяйстве, строительстве, рыболовстве, а также для наращивания производственных мощностей при осуществлении индивидуальных крупных заказов. С помощью аренды можно решить вопрос о перевозке техники и оборудования на значительные расстояния к месту проведения работ³.

1.2. Правовая природа аренды недвижимости

Гражданский кодекс РФ закрепляет определенные виды договоров в сфере недвижимости, которые не связаны с переходом права собственности на него, предусматривая, что в результате их заключения возникает обязательство по:

а) передаче во временное владение и пользование или во временное пользование здания или сооружения (ст. 650 ГК РФ);

б) предоставлению жилого помещения во владение и пользование (ст. 671 ГК РФ).

Подобное формулирование договоров аренды в сфере недвижимости, учитывая базовое определение договора аренды (ст. 606 ГК РФ), актуализирует вопрос о диапазоне прав, принадлежащих сторонам договора аренды недвижимости, и их правовой природе.

Так, установленная законодателем необходимость передачи арендатором здания и сооружения во владение арендодателя (ст. 655 ГК РФ), сопровождающаяся вещно-правовой защитой (ст. 305 ГК РФ), предопределяет соответствующие доктринальные выводы о вещно-правовой природе соответствующих прав.

Одновременно возникает дискуссия относительно возможности существования вещных прав в договорных отношениях аренды недвижимости и, соответственно, определения вида тех правоотношений, где эти права осуществляются.

Смешение вещных и обязательственных признаков нарушает видовую идентификацию прав, вытекающих из отношений в сфере недвижимости. Поскольку целью видовой идентификации прав является не упорядочение знаний о гражданских правах, а установление правового инструмента их реализации и защиты, подобное смешение вызывает определенные проблемы на практике. В качестве способа устранения сложившихся противоречий в Концепции развития гражданского законодательства о вещном праве предполагается исключить любые вещные характеристики аренды, сделав ее исключительно обязательственным правом.

Считаем, что для правильной оценки правовой природы аренды недвижимости следует, во-первых, учитывать необходимость разграничения собственно правоотношений аренды недвижимости и субъективных прав, возникающих в сфере таких отношений, во-вторых, содержательные особенности таких субъективных прав.

В рамках правоотношений аренды у арендодателя возникают определенные обязанности, которые связаны не только с предоставлением имущества, но и по подготовке его к передаче в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (ст. 611 ГК РФ), содержанию имущества (ст. 616 ГК РФ) и другие обязанности, обусловленные целью использования недвижимой вещи. Исполнение обязательства арендодателем означает возникновение соответствующего права требования у арендатора, которое имеет обязательственный характер и продолжает существовать в пределах правоотношения между арендодателем и арендатором.

Как обязательственные права, арендные права в соответствии с действующим законодательством находятся в обороте. В частности право требования арендатора по договору аренды недвижимости может быть предметом залога, вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, паевого взноса в производственный кооператив (п. 1 ст. 358.1, п. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 5 ст. 22 ЗК РФ, п. 5 ст. 5 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), переходить в порядке правопреемства (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Право требования арендодателя может быть предметом цессии.

В то же время современное состояние правового регулирования отношений по передаче недвижимого имущества в аренду свидетельствует о проявлении таких «вещных» признаков аренды, как: заключение договора только в отношении объектов вещных прав; требование, чтобы арендодатель был собственником имущества, которые, по мнению исследователей, «ограничивают оборот и стимулируют недобросовестность».

Грамматическое толкование ст. 607 ГК РФ позволяет считать, что объектом аренды, так же, как и объектами вещных прав, может быть только вещь в целом. Ранее это подтверждалось и судебной практикой, которая не признавала соглашение о передаче в пользование части вещи договором аренды (п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Экономическая потребность вовлечения в оборот на договорных началах чужого имущества, свойства которого не отвечают квалифицирующим свойствам вещи, в частности индивидуальной определенности, потребовала корректировки указанных положений. Уже в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» договор передачи в пользование частей вещи признавался непоименованным договором, к которому применялись правила о договоре аренды. Окончательно возможность заключать договор аренды не только всей вещи в целом, а и ее части, применять к такому договору положения законодательства о регистрации недвижимости, получила закрепление в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»⁴. Примечательно, что в качестве обоснования возможности заключения такого договора приводится легальное определение договора аренды (ст. 606 ГК РФ), предусматривающее возможность передачи объекта аренды только в пользование арендатора, исключая его владение.

Возможность частей недвижимого имущества быть объектами отношений получила закрепление в земельном законодательстве (ст. 6 Земельного кодекса РФ), законодательстве о регистрации недвижимости (ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»⁵). В то же время на законодательном уровне не определено, какие именно части вещей могут быть предметом обязательств по передаче вещи в пользование и их правовой режим.

В юридической литературе также отсутствует однозначный ответ о возможности оборота частей недвижимой вещи, в том числе исходя из того, что такие части объектов не отвечают закрепленным в гражданском законодательстве признакам недвижимости. Считается, что «в случае, когда во временное владение и (или) пользование передается только часть вещи, правильнее говорить о сдаче в аренду всей вещи, хотя и с определенным (ограниченным) в договоре порядком владения и (или) пользования вещью со стороны арендатора». Аренда частей (конструктивных элементов) отдельных объектов недвижимости рассматривается и как договор оказания услуг либо непоименованный договор.

Заключение договоров относительно частей недвижимых вещей требует надлежащего научно-теоретического осмысления правовой природы такого рода конструкций и установления для них соответствующего правового регулирования. Так, режим использования вещи (ее части) арендатором без выбытия из сферы обладания арендодателя поднимает вопрос о применении таких положений аренды, как: преимущественное право арендатора имущества на заключение договора на новый срок, осуществление текущего и капитального ремонта и т.д.

Следует оговорить, что установленная возможность возникновения обязательственных отношений по поводу частей вещи зависит от направленности договора. Так, в соответствии с гражданским законодательством предметом договора, направленного на отчуждение недвижимого имущества может быть только недвижимое имущество, зарегистрированное в установленном порядке как объект гражданских прав. Если имущество является юридически делимым (ст. 133 ГК РФ), та часть недвижимого имущества, которая может быть выделена (в том числе путем присвоения кадастрового номера), является самостоятельным объектом и принимает участие в гражданском обороте независимо от основного объекта. Если вещь неделимая, особенности осуществления имущественного права в части пользования, владения и распоряжения таким объектом регулируется специальными правилами (гл. 16 ГК РФ).

Подобные положения возможно применить и к обязательствам, не связанным с переходом права собственности на недвижимое имущество. Часть недвижимого имущества, которая может быть самостоятельным объектом договора аренды, требует юридического выделения, если выделение невозможно - предметом договора аренды является недвижимое имущество либо соответствующее имущественное право на недвижимое имущество.

Так, непосредственно ГК РФ рассматривает имущественные права в качестве объектов прав по договорам купли-продажи (п. 4 ст. 454 ГК РФ), дарения (п. 1 ст. 572 ГК РФ), об уступке требования (ст. 388 ГК РФ), о финансировании под уступку денежного требования (ст. 826 ГК РФ), простого товарищества (ст. 1042 ГК РФ), о внесении в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц и др.

В качестве объектов аренды имущественные права не получили соответствующее закрепление (ст. 607 ГК РФ). В то же время ст. 656 ГК РФ предусматривает, что по договору аренды предприятия в пользование могут быть предоставлены «права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя».

Подобная законодательно установленная возможность использования имущественных прав была предусмотрена еще дореволюционным законодательством. В частности, ст. 1816 Гражданского уложения 1905 г. определялось, что предметом договора найма может быть как движимое, так и недвижимое имущество, а также «права, приносящие доход». В отечественном правовом порядке Постановлением Правительства РФ от 01.02.1995 г. № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев» (утратило силу) была закреплена возможность аренды земельных долей.

В действующем гражданском законодательстве некоторых постсоветских государств прямо предусмотрено, что «предметом договора найма могут быть имущественные права» (ч. 2 ст. 760 ГК Украины). Возможность признать имущественные права потенциальным объектом арендных отношений поддерживается и отечественными учеными.

Учитывая, что категория «имущество», которая используется в ст. 606 ГК РФ при формулировании определения договора аренды, не противоречит возможности оборота не только вещей, но и имущественных прав, возможно предположить об определенной законодательной предпосылке возможности использования части недвижимой вещи как имущественного права.

В ст. 608 ГК РФ отмечается, что «право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику имущества или управомоченному лицу». Грамматическое толкование данной нормы позволяет сделать вывод о том, законодатель допускает, что «право заключения договора» может принадлежать и несобственнику. Возможность заключения договоров аренды в отношении вещи, право собственности на которую еще не принадлежит арендодателю, подтверждается в Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Особенностью соглашения об установлении вещных прав на недвижимость, в отличие от договора аренды, является то, что лицо, устанавливающее такое право, должно обладать более полным вещным правом (правом собственности) (ст. 264 ГК РФ). Так, при установлении сервитута в качестве лица, имущество которого обременяется, законодатель называет собственника земельного участка (п. 3 ст. 274, п. 5 ст. 274 ГК РФ), лицо, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п. 6 ст. 274 ГК РФ). В письме Минэкономразвития РФ от 03.11.2009 № Д23-3607 «Об установлении сервитута на земельный участок» определяется, что «соглашение об обременении земельного участка частным сервитутом может заключать исключительно его собственник, иные правообладатели земельного участка (землепользователи, землевладельцы, арендаторы и т.п.) таким правом не наделены».

Относительно целесообразности такого ограничения субъектного состава установителей вещного права в доктрине ведутся споры. Высказывается точка зрения о том, что, например, при установлении сервитута с собственником служащей вещи могут затрагиваться законные интересы правообладателей на данную недвижимость - арендаторов, землевладельцев, землепользователей и иных. О возможности существования земельных сервитутов, связанных с земельными участками, находящимися на не праве собственности, отмечалось в исследованиях Самончик О. А.⁶.

В законопроекте № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» закреплено, что к лицам, по требованию которых могут устанавливаться сервитуты, помимо собственников господствующей и служащей вещей, относятся «лица, имеющие ограниченное вещное право, включающее правомочия владения и пользования господствующей или служащей вещью.

Сервитут предусматривает право ограниченного пользования чужим земельным участком, в котором заинтересовано именно лицо, которому принадлежит правомочие пользования участком и которое фактически это пользования осуществляет. Такое фактическое пользование и обуславливает потребность в установлении сервитута. В случае, когда земельный участок, для обслуживания которого устанавливается сервитут, передан и находится на титуле постоянного пользования, аренды, то заинтересованным в установлении сервитута лицом, очевидно, является обладатель соответствующего права, поскольку правомочие пользования земельным участком принадлежит именно ему.

Так, необходимость установления сервитутов у титульных владельцев может быть вызвана тем, что переданный в пользование собственником земельный участок может содержать в себе определенные ограничения, которые требуют установления сервитута. Поскольку, подобные ограничения оказывают влияние на правомочие пользование титульного владельца, а не собственника, то титульный владелец вполне оправдано имеет право быть стороной в сервитутных отношениях.

В доктрине интерес собственника земельного участка при установлении сервитута предлагается учитывать путем предоставления им согласия на заключение пользователем земельного участка договора об установлении сервитута.

Действительно в отношении одной чужой вещи возможно существование нескольких вещных прав, однако никто не может передать больше прав, чем имеет сам («Nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet»). Необходимо отличать субъектов, которым принадлежит право устанавливать вещное право, и субъектов, которые могут осуществлять такие права. Устанавливать вещное право может только собственник имущества.

Несмотря на то, что законодатель при регулировании арендных обязательств использует терминологию «передача права владения и пользования недвижимостью» (ст. 652 ГК РФ), такие права владения и пользования не тождественны соответствующим правомочиям, входящим в состав субъективного вещного права. Основными критериями их разграничения является степень свободы управомоченного субъекта.

Осуществление права аренды может привести к тому, что после передачи объекта недвижимости (за исключением части недвижимого имущества) арендатор приобретет статус титульного владельца, что является необходимым условием достижения цели договора. В то же время объем соответствующих правомочий арендатора зависит от цели, условий и способов использования недвижимого имущества, а также обусловлен исполнением обязанностей арендодателя. Данный вывод подтверждается и судебной практикой, устанавливающей, что в случае невыполнения обязанности арендодателя по передаче имущества во владение, арендатор не приобретает права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц.

Содержание правомочий владения арендатора не выходит за рамки права требования, не имеет какое-либо самостоятельное значение, позволяющее говорить о качественно новом материально-правовом статусе управомоченного лица в гражданском обороте. В случае погашения права требования арендатора к арендодателю соответствующее правомочие прекращает свое существование⁷.

Таким образом, аренда недвижимости не может быть отнесена к категории вещных прав. Как объект гражданского оборота права арендатора недвижимого имущества имеют обязательственный характер, возникают из договора, их содержание определено исключительно договором. Договор аренды недвижимости может быть заключен в отношении части недвижимой вещи как имущественного права, а также вещи, право собственности на которую еще не принадлежит арендодателю.