Курсовая Договор аренды. КР Азнабаева Договор аренды. Бузулукский гуманитарнотехнологический институт
 Скачать 169.56 Kb.
|
|
Министерство образования и науки Российской Федерации БУЗУЛУКСКИЙ ГУМАНИТАРНО-ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ (ФИЛИАЛ) ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО БЮДЖЕТНОГО ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «ОРЕНБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» Факультет экономики и права Кафедра юриспруденции КУРСОВАЯ РАБОТА по _____________Договорному праву____________ наименование дисциплины . Договор аренды в системе гражданско-правовых договоров, виды договоров аренды БГТИ (филиал) ОГУ 40.03.01.3020.001.ОО Руководитель работы старший преподаватель _______________ С. С. Обухова «_____»________________2020 г. Исполнитель студент группы ________________ _____________ Г. Р. Азнабаева «_____»_______________2020 г. Бузулук 2020 Утверждаю заведующий кафедрой юриспруденции ______________________ О.А. Ковалева «____»_____________________20____ г. ЗАДАНИЕ на выполнение курсовой работы студентке Азнаебаевой Гузель Рамильевне направление подготовки 40.03.01 Юриспруденция 1 Тема курсовой работы «Договор аренды в системе гражданско-правовых договоров, виды договоров аренды» 2 Срок сдачи студентом курсовой работы «____»__________20__ г. 3 Цель и задачи курсовой работы: целью работы является изложение особенностей договора имущественного найма с учетом его понятия и элементов Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи: - дать понятие и общую характеристику договора аренды; - изучить особенности договора аренды, содержание данного договора; - охарактеризовать права арендатора и арендодателя; - указать элементы договора аренды и провести их краткий анализ. – выявить проблемы совершенствования института аренды в Российской Федерации; – определить основные направления совершенствования правового регулирования договора аренды. 4 Исходные данные к курсовой работе: нормативные правовые акты: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, теоретические разработки Д. П. Бондаренко, Е. А. Сухановаи ряда других. 5 Перечень вопросов, подлежащих разработке: 1) теоретические основы договора аренды; 2) элементы договора аренды; 3) актуальные проблемы правового регулирования договора аренды. 6 Перечень графического материала: Дата выдачи и получения задания Руководитель «__» _________ 20___ г. _____________________ ______С. С. Обухова_ Студент «__» _________ 20___ г. ____________________ _____Азнабаева Г. Р._ Аннотация Представленная работа выполнена на тему: «Договор аренды в системе гражданско-правовых договоров, виды договоров аренды». Работа выполнена на 39 листах с использованием 28 источника литературы. В работе рассмотрены вопросы: теоретические основы договора аренды,элементы договора аренды. Приведены актуальные проблемы правового регулирования договора аренды. Работа состоит из введения, трех разделов, заключение и списка использованных источников. Содержание Введение...................................................................................................................5 1 Теоретические основы договора аренды............................................................7 1.1 Теоретические основы становления договора аренды..................................7 1.2 Содержание договора аренды………………..................................................9 2 Элементы договора аренды…………………...................................................15 2.1 Стороны и предмет договора аренды…………………................................15 2.2 Форма и государственная регистрация договора аренды...........................17 2.3 Прекращение и изменение договора аренды................................................24 3 Актуальные проблемы правового регулирования договора аренды............32 3.1 Проблемы совершенствования института аренды в Российской Федерации .............................................................................................................32 3.2 Основные направления совершенствования правового регулирования договора аренды....................................................................................................34 Заключение.............................................................................................................36 Список использованных источников..................................................................38 Введение Интересы сторон, участвующих в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в собственность. Нередки случаи, когда купля-продажа невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся в использовании имущества, принадлежащего собственнику. Эти экономические причины породили отношения, целью которых является передача имущества во временное пользование. И, в первую очередь, в группу обязательств, имеющих указанную направленность, входит договор имущественного найма. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Учитывая положения ст. 606 ГК РФ, между договором имущественного найма и договором аренды можно поставить знак равенства. Гражданский кодекс Российской Федерации Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ, проводит различие между видами договора имущественного найма и арендой отдельных видов имущества. Виды договора имущественного найма - это те наиболее важные социально значимые случаи имущественного найма, которые специально урегулированы в главах ГК РФ. ГК РФ специально урегулировал пять видов договоров аренды: - договор проката; - договор аренды транспортных средств; - договор аренды зданий и сооружений; - договор аренды предприятий; - договор финансовой аренды (лизинга). К каждому виду договора аренды применяются общие правила договора аренды. Это положение следует из ст. 625 ГК РФ, в которой сказано, что к отдельным видам договора аренды общие правила о договорах аренды применяются, если иное не установлено правилами Гражданского кодекса об этих договорах. Актуальность представленной курсовой работы заключается в том, что договор имущественного найма (аренды) относиться к числу классических обязательств. Возникновение этого института предопределено стремлением участников гражданского оборота наиболее полно и рационально использовать имущество. Аренда обеспечивает гражданам и юридическим лицам возможность извлекать выгоду, временно пользуясь чужим имуществом, когда оно не требуется им постоянно или для постоянного пользования у них не достаточно денежных средств. Собственнику же (либо законному владельцу имущества) этот договор позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические интересы - получить определенный доход от сдачи внаем имущества, временно не используемого им лил специально предназначенного для временной передачи другим лицам. Целью данной работы является изложение особенностей договора имущественного найма с учетом его понятия и элементов. Достижение поставленной цели возможно при решении следующих задач: - дать понятие и общую характеристику договора аренды; - изучить особенности договора аренды, содержание данного договора; - охарактеризовать права арендатора и арендодателя; - указать элементы договора аренды и провести их краткий анализ. – выявить проблемы совершенствования института аренды в Российской Федерации; – определить основные направления совершенствования правового регулирования договора аренды. Объектом исследования являются общественные отношения, складывающие в результате заключения договора аренды. Предметом исследования являются нормы, регулирующие договор аренды в Российской Федерации и их особенности на современном этапе, а также нормативно-правовые акты, регламентирующие договор аренды труды российский ученых в этой области, существенная договорная и правоприменительная практика. Методологическую основу исследования составляют частно-научные методы: сравнительно-правовой и формально-логический, а также метод научного анализа и метод системного подхода к исследованию. Эти методы позволяют описывать и обобщать, классифицировать и систематизировать, рационализировать познавательную деятельность. Научная новизна исследования заключается в рассмотрении современных проблем применения договора аренды и комплексном исследовании правового регулирования данного института. Так же были представлены предложения, которые можно будет применить при совершенствовании гражданского законодательства. Итак, данная курсовая работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников. 1 Теоретические основы договора аренды 1.1 Теоретические основы становления договора аренды Одна из разновидностей договоров, которая содержит в себе суть о передаче имущества во временное пользование – это договор аренды. Извлечения дохода из факта передачи имущества во временное пользование, является целью, которую преследует арендодатель, так же это и главная отличительная особенность договора аренды от других обязательств, где также имеет место передача имущества в пользование (например, договор безвозмездного пользования). Основными признаками договора аренды являются: – передача имущества во временное владение и пользование или только временное пользование одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору); – арендодатель при передаче имущества получает определенную плату. Договор аренды является консенсуальным, то есть сделка, для совершения которой достаточно достижения соглашения о совершении сделки, взаимным и возмездным [6, с. 399]. Квалификация договора по этому признаку производится исходя из момента, к которому приурочивается возникновение сделки. В момент достижения соглашения между арендодателем и арендатором договор аренды считается совершенным в момент достижения соглашения между арендодателем и арендатором. Передача арендованного имущества, уплата арендной платы, иные действия совершаются во исполнение уже заключенного договора аренды. Все действия по договору аренды, могут быть произведены, только по соглашению сторон и это можно увидеть из примера судебной практики: Между Администрацией города Оренбург (арендодатель) и ОАО «Оренбургстрой» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка. В данном договоре стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле. Администрация города Оренбурга в результате изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы увеличила арендную плату в 21 раз. Суд указал, что если договором согласована методика расчета арендной платы, то арендная плата может изменяться в одностороннем порядке путем изменения значений коэффициентов, использованных в методике, однако арендная плата не может изменяться в одностороннем порядке путем изменения самой методики. Особенность данного дела в том, что суд в обоснование своей позиции сослался не только на формальную невозможность изменения методики определения арендной платы, согласованную в договоре, но и на принцип предсказуемости, справедливости и принцип «разумных ожиданий»: – при взыскании арендной платы за прошедшие периоды без заключения дополнительного соглашения к договору в размере, многократно превышающем согласованный в договоре, нарушается принцип предсказуемости определения арендной платы; – резкое многократное увеличение арендной платы за земельный участок, предоставленный застройщику на небольшой срок для строительства многоквартирных жилых домов, нельзя признать справедливым и экономически обоснованным, поскольку у арендатора неизбежно возникнут убытки в связи с тем, что после сдачи дома в эксплуатацию и перехода права собственности на помещения в доме, право собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом возникает у собственников помещений в силу закона; – данный подход также соответствует практике Европейского Суда по Правам Человека, указывающего на необходимость применения принципа «разумных ожиданий» («legitimate expectations»). Данное дело вносит не только определенность в вопрос о возможности изменения арендной платы через изменение показателей в согласованной методике и через изменение самой методики, но также дает возможность в спорных ситуациях ссылаться на такие общеправовые принципы как принцип предсказуемости и принцип «разумных ожиданий». Во взаимных договорах каждая из сторон приобретает права и одновременно – обязанности по отношению к другой стороне. По договору аренды арендодатель приобретает право требовать от арендатора уплаты денег (или в натуре плодами, продукцией, полученными от использования арендованного имущества) за имущество, переданное в аренду, и одновременно обязан передать это имущество во временное владение и пользование или только во временное пользование. Возмездным признается договор, по которому имущественное предоставление одной стороны обусловливает встречное имущественное предоставление от другой стороны (п. 1 ст. 423 ГК РФ). Договор аренды – это возмездный договор, который в принципе, безвозмездным быть не может в силу положений п. 3 ст. 423 ГК РФ: «Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное». В данном случае законом установлено ст. 606 ГК РФ, что имущество в аренду предоставляется только на платной основе[4, с. 536].Но плата за имущество четко определяется в методике расчета к договору аренды и может быть изменена только по соглашению сторон и оформляется дополнительным соглашением, которое подлежит обязательной регистрации, также как и сам договор аренды. В договоре аренды должны быть оговорены и согласованы все существенные условия. Как п·олагае.т М.З. Абесалашвил.и существенным условие.м договор.а аренды в силу требовани.я закон.а являетс.я услови.е о п·редмете аренды. Согласн.о п·. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, п·озволяющи.е оп·ределенн.о установить имущество, п·одлежаще.е п·ередаче арендатору в качестве объект.а аренды. Пр.и отсутстви.и эти.х данны.х в договоре услови.е об объекте, п·одлежаще.м п·ередаче в аренду, считаетс.я не согласованным сторонами, а соответствующий договор считаетс.я незаключенным. В связи с эти.м к договору должны п·рилагатьс.я документы, п·озволяющи.е точн.о идентифицировать п·редме.т аренды. Так, есл.и в аренду сдаетс.я земельный участок ил.и часть его, к договору аренды п·рилагаетс.я п·лан земельного участк.а с указание.м его части, сдаваемой в аренду[12, с. 22]. Итак, в данно.м п·араграфе был.и рассмотрены теоретически.е основы становлени.я договор.а аренды, такж.е п·онятие, существенны.е услови.я и основны.е п·ризнак.и договор.а аренды. Таки.м образом, можн.о сделать вывод, что договор аренды, п·ройдя многовеково.е развитие, н.а современно.м этап·е все ж.е имее.т особенности, которы.е и следуе.т рассматривать для боле.е глубокого изучения, те самым п·редотвратив наступ·лени.е неблагоп·риятны.х п·оследствий. 1.2 Содержание договора аренды Содержани.е договор.а имущественного найм.а образуе.т п·рав.а и обязанност.и [6, с. 228]. К п·рава.м арендатора, п·режд.е всего, относитс.я п·рав.о п·олучить имуществ.о в состоянии, соответствующе.м условия.м договор.а имущественного найм.а и назначению имущества. Данно.е п·рав.о вытекае.т из аналогичной обязанност.и арендодателя (п·. 1 ст. 611 ГК РФ). Имущество, п·ередаваемо.е п·.о договору имущественного найма, должн.о быть исп·равным и п·ригодным для достижени.я оп·ределенной договоро.м имущественного найм.а цели. Сдаваемо.е в аренду имуществ.о може.т быть конкретизирован.о указание.м н.а его технически.е характеристики.В соответстви.и с п·. 2 ст. 611 ГК РФ, имуществ.о сдаетс.я в аренду вместе со всем.и его п·ринадлежностям.и и относящимис.я к нему документам.и (технически.м п·асп·ортом, сертификато.м качеств.а и т.д.), есл.и ино.е не п·редусмотрен.о договором. Нап·ример, автомобиль сдаетс.я в аренду вместе с необходимым.и зап·асным.и частям.и (зап·асно.е колесо, инструменты и т.д.). В случае, когд.а таки.е п·ринадлежност.и и документы п·ереданы, не были, а без ни.х арендатор не може.т п·ользоватьс.я имущество.м в соответстви.и с его назначением, либо в значительной степ·ен.и лишаетс.я того, н.а что был вп·раве рассчитывать п·р.и заключени.и договора, он може.т п·отребовать п·редоставлени.я ему арендодателе.м таки.х п·ринадлежностей и документов ил.и расторжени.я договора, а такж.е возмещени.я убытков [7, с. 373]. Арендатор имее.т п·рав.о н.а п·олучени.е имуществ.а не тольк.о без материальны.х дефектов, влекущи.х невозможность исп·ользовани.я п·редмет.а имущественного найм.а п·.о назначению, н.о и без юридически.х изъянов. В качестве юридически.х изъянов могу.т рассматриваться: наличи.е п·рав третьи.х лиц н.а арендуемо.е имущество, п·реп·ятствующе.е п·ользованию арендодателя (сервитуты, залог). В случае п·рисутстви.я таки.х юридически.х изъянов арендатор дожжен быть п·редуп·режден арендодателе.м об и.х наличии. В п·ротивно.м случае арендатор имее.т п·рав.о требовать уменьшени.я арендной п·латы либо расторжени.я договор.а и возмещени.я убытков [18, с. 22]. Арендатор имее.т п·рав.о требовать не тольк.о фактической п·ередачи имущества, н.о и п·ередачи е.е своевременно. Данно.е п·рав.о арендатор.а такж.е корресп·ондируе.т с обязанностью арендодателя. Есл.и арендодатель не п·редоставил арендатору сданно.е в нае.м имуществ.о в указанный в договоре имущественного найм.а срок, а в случае, когд.а в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вп·раве истребовать о.т него это имуществ.о (ст. 398 ГК РФ), а такж.е возмещени.я убытков, п·ричиненны.х задержкой исп·олнения. В то.м случае, есл.и п·ередача арендованного имуществ.а в необходимый срок не осуществлена, а арендатор утратил к нему хозяйственный интерес, возникае.т п·рав.о п·отребовать расторжени.я договор.а имущественного найм.а и возмещени.я убытков, п·ричиненны.х его неисп·олнением. Арендатор, которому не был.о п·ередан.о сданно.е внае.м имущество, не може.т истребовать его у третьего лица, в п·ользовани.и которого он.о фактическ.и находилось [20]. Важную особенность составляе.т п·реимущественно.е п·рав.о арендатор.а н.а заключени.е договор.а н.а новый срок (ст. 621 ГК РФ). Это п·рав.о може.т быть реализован.о арендаторо.м п·р.и следующи.х условиях: - во-п·ервых, названно.е п·рав.о п·ризнаетс.я лишь за арендатором, надлежащи.м образо.м исп·олнявши.м свои обязанност.и п·.о ране.е заключенному договору; - во-вторых, готовность арендатор.а заключить договор «п·р.и п·рочи.х равны.х условиях», т.е. н.а условия.х равны.х (либо не худших), че.м те, которы.е п·редлагаютс.я други.м п·ретендента.м н.а аренду; - в-третьих, арендатор обязан п·исьменн.о уведомить арендодателя о желани.и заключить договор в срок, указанный в договоре, а есл.и в договоре такой срок не указан, - в разумный срок д.о окончани.я действи.я договора. Поняти.е «разумный срок» следуе.т толковать как время, необходимо.е для заключени.я договор.а н.а п·оследующий п·ериод. Есл.и все эт.и услови.я соблюдены арендатором, то никто другой не може.т стать вместо него арендаторо.м сп·орного имущества. Есл.и все ж.е арендодатель отказал арендатору в заключени.и договор.а н.а новый срок, н.о в течени.е год.а со дн.я истечени.я срок.а договор.а с ни.м заключил договор имущественного найм.а с други.м лицом, арендатор вп·раве п·отребовать в суд.е п·еревод.а н.а себя п·рав и обязанностей п·.о заключенному договору и возмещени.я убытков, п·ричиненны.х отказо.м возобновить с ни.м договор имущественного найма, либо п·отребовать тольк.о возмещени.я убытков. Правил.о о п·реимущественно.м п·раве арендатор.а н.а заключени.е договор.а имущественного найм.а н.а новый срок являетс.я дисп·озитивным и може.т быть изменен.о договоро.м [10, с. 118]. Интересы арендатор.а п·р.и заключени.и договор.а защищаютс.я и тем, что ему дан.о п·рав.о н.а возобновлени.е договор.а н.а п·режни.х условия.х н.а неоп·ределенный срок в случае, есл.и п·осле истечени.я срок.а договор.а он п·родолжае.т п·ользоватьс.я имущество.м п·р.и отсутстви.и возражений со стороны арендодателя (п·. 2 ст. 621 ГК). Это п·оложени.е не п·рименяетс.я к договору п·роката, договору аренды трансп·ортного средств.а с экип·аже.м ил.и без экип·ажа (п·. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК РФ). По требованию арендатор.а договор имущественного найма, може.т быть, досрочн.о расторгну.т судо.м в случая.х когда: 1. арендодатель не п·редставляе.т имуществ.о в п·ользовани.е арендатору, либо создае.т п·реп·ятствия; 2. п·ереданно.е арендатору имуществ.о имее.т п·реп·ятствующи.е п·ользованию и.м недостатки, которы.е не был.и оговорены; 3. арендодатель не п·роизводи.т являющийс.я его обязанностью кап·итальный ремонт; 4. имуществ.о в неп·ригодно.м состоянии. Соответствующи.е основани.я не являютс.я исчерп·ывающим.и и могу.т не тольк.о включатьс.я в договор, н.о и исключаться. Досрочно.е расторжени.е договор.а имущественного найма, не зависим.о о.т выдвигаемы.х заинтересованной стороной п·ретензий, возможн.о тольк.о п·.о решению суда. Поскольку арендатор п·р.и досрочно.м расторжени.и договор.а не должен отп·равлять арендодателю п·редуп·реждени.е о необходимост.и исп·олнени.я обязательств.а (ст. 620 ГК РФ), он може.т п·редъявить иск с соблюдение.м досудебного п·орядк.а урегулировани.я сп·ор.а с ответчико.м п·.о п·равила.м п·.2 ст. 452 ГК РФ. Прекращени.е договор.а имущественного найм.а в установленный срок п·редоставляе.т арендатору п·реимущественно.е п·рав.о н.а заключени.е договор.а имущественного найм.а н.а новый срок (ст. 621 ГК РФ). Есл.и ино.е не п·редусмотрен.о законо.м ил.и договоро.м имущественного найма, арендатор, надлежащи.м образо.м исп·олнивший свои обязанност.и п·.о истечению срок.а договора, имее.т п·р.и п·рочи.х равны.х условия.х п·реимущественно.е п·рав.о п·еред другим.и лицами, н.а заключени.е договор.а имущественного найм.а н.а новый срок (это п·рав.о сохраняетс.я и тогда, когд.а договор имущественного найм.а заключаетс.я н.а торгах). Арендатор обязан п·исьменн.о уведомить арендодателя о желани.и заключить такой договор в срок указанный в договоре имущественного найма, а есл.и в договоре это.т срок не указан, в разумный срок д.о окончани.я действи.я договор.а [15, с. 81]. Пр.и заключени.и договор.а имущественного найм.а н.а новый срок, услови.я договор.а могу.т быть изменены п·.о соглашению сторон. Есл.и ново.е услови.е договор.а не устраивае.т арендатора, он теряе.т п·реимущественно.е п·рав.о заключени.я договор.а н.а новый срок. Такой вывод вытекае.т из оговорк.и «п·р.и п·рочи.х давни.х условиях», котора.я исп·ользуетс.я в ч. 1 ст. 621 ГК РФ. Есл.и арендодатель отказал арендатору в заключени.и договор.а н.а новый срок, н.о в течени.и год.а со дн.я истечени.я срок.а договор.а заключил договор имущественного найм.а с други.м лицом, арендатор вп·раве п·.о своему выбору п·отребовать в суд.е п·еревод.а н.а себя п·рав и обязанностей п·.о заключенному договору и возмещени.я убытков п·ричиненны.х отказо.м возобновить с ни.м договор имущественного найма, либо тольк.о возмещени.я убытков. Для достижени.я целей договор.а имущественного найм.а имуществ.о може.т быть п·ередан.о в п·ользовани.е арендатор.а с п·ередачей в.о владени.е ил.и без таковой. Предоставлени.е имуществ.а в п·ользовани.е без п·ередачи в.о владени.я встречаетс.я не часто [19, с. 26]. В п·роцессе п·ользовани.я имущество.м арендатор имее.т п·рав.о вносить в него улучшения. Улучшени.я могу.т быть отделимым.и и неотделимыми. Отделимы.е улучшения, п·роизведенны.е арендатором, являютс.я его собственностью. Пр.и возврате объект.а он вп·раве и.х изъять. Под неотделимым.и улучшениям.и п·онимаютс.я улучшения, изъяти.я которы.х невозможн.о без ущерба для арендодателя. Неотделимы.е улучшени.я объект.а имущественного найм.а п·ереходи.т п·.о окончани.и договор.а арендодателю вместе с п·ервоначальным условием. Сдача имуществ.а в аренду не влече.т п·ередачу п·рав.а собственност.и н.а это имущество, собственностью арендатор.а являетс.я п·родукци.я и доходы, п·олученны.е и.м в результате исп·ользовани.я арендованного имущества. К п·раву арендатор.а п·.о договору имущественного найм.а относитс.я п·рав.о ограниченного расп·оряжени.я п·редмето.м имущественного найм.а и п·раво.м имущественного найма. Данно.е п·рав.о раскрываетс.я в п·. 2 ст. 615 ГК РФ. Так, арендатор имее.т п·рав.о с согласи.я арендодателя: - сдавать арендованно.е имуществ.о в субаренду (п·однаем); - п·ередавать свои п·рав.а и обязанност.и п·.о договору имущественного найм.а другому лицу (п·еренаем); - п·редоставлять арендованно.е имуществ.о в безвозмездно.е п·ользование; -отдавать арендны.е п·рав.а в залог; - вносить арендны.е п·рав.а в качестве вклад.а в уставный кап·итал хозяйственны.х товариществ и обществ ил.и п·аевого взноса в п·роизводственный кооп·ератив. Пр.и это.м в.о все.х случаях, кроме п·еренайма, ответственным п·.о договору п·еред арендодателе.м остаетс.я арендатор. Перенае.м - така.я форм.а расп·оряжени.я арендованным имуществом, п·р.и которой фактическ.и п·роисходи.т замен.а арендатор.а в обязательстве, возникше.м из договор.а имущественного найма. В отличи.е о.т п·еренайма, п·р.и субаренд.е арендатор остаетс.я стороной в договоре имущественного найма, н.о с согласи.я арендодателя уступ·ае.т свои п·рав.а п·ользовани.е субарендатору [5, с. 223]. Арендатор имее.т п·рав.о п·олностью ил.и частичн.о выкуп·ить арендованно.е имущество. Условия, п·орядок и срок.и выкуп·а оп·ределяютс.я договоро.м имущественного найма, в которо.м должен быть регламентирован п·орядок расчетов с арендодателе.м п·.о всей п·ричитающейс.я ему арендной п·лате со стоимост.и сданного н.а п·олный амортизационный срок имущества, а такж.е п·уте.м возмещени.я ему арендны.х п·латежей с остаточной стоимост.и имущества, аренд.а которого согласн.о договору п·рекращен.а д.о завершени.я амортизационного срока. Пр.и заключени.и договор.а имущественного найм.а следуе.т иметь в виду, что аренд.а с п·оследующи.м выкуп·о.м (п·олным ил.и частичным) имуществ.а арендодателя существенн.о расширяе.т возможност.и арендатора, обесп·ечива.я ему наиболе.е экономическ.и выгодны.е услови.я деятельности. В п·роцессе исп·ользовани.я арендованного имуществ.а арендатор имее.т п·рав.о требовать о.т арендодателя вып·олнени.я обязанност.и п·.о п·роизводству кап·итального ремонта. В отдельны.х вида.х договор.а имущественного найм.а н.а арендатор.а возлагаетс.я обязанность п·ринять арендуемо.е имущество. Так, согласн.о ч. 3 п·. 1 ст. 665 ГК РФ арендатор здани.я (сооружения) обязан п·ринять арендованно.е здани.е (сооружение) аналогична.я обязанность лежи.т н.а арендаторе п·редп·риятия. Неисп·олнени.е данной обязанност.и влече.т за собой п·оследствия, связанны.е с незаконным односторонни.м отказа.м о.т исп·олнени.я обязательств.а (ст. 310 ГК РФ). Одн.а из основны.х обязанностей арендатор.а состои.т в п·ользовани.и арендованным имущество.м согласн.о условия.м договора, а есл.и таковы.е в договоре не оп·ределены, то в соответстви.и с назначение.м имущества. Нап·ример, арендаторы земельны.х участков сельскохозяйственного назначени.я обязаны п·роизводить сельскохозяйственную п·родукцию сп·особами, обесп·ечивающим.и восп·роизводств.о п·лодороди.я земель, а такж.е исключающим.и ил.и ограничивающим.и неблагоп·риятно.е воздействи.е такой деятельност.и н.а окружающую среду. Итак, арендатор обязан п·ользоватьс.я имущество.м в соответстви.и с условиям.и договор.а и назначение.м имущества. Требования, п·редъявляемы.е к исп·ользованию имущества, диктуются, п·режд.е всего, целевым его назначением. Пр.и заключени.и отдельны.х видов договор.а имущественного найма, цель п·ользовани.я имущество.м являетс.я существенным условие.м договор.а [14, с. 13]. Особенностью некоторы.х договоров имущественного найм.а являетс.я необходимость соблюдени.я нанимателе.м технических, санитарных, п·ожарны.х и други.х п·равил эксп·луатаци.и оп·ределенны.х видов имущества. Есл.и арендатор п·ользуетс.я имущество.м не в соответстви.и с условиям.и договор.а имущественного найм.а ил.и назначение.м имущества, доп·ускае.т его ухудшение, то арендодатель имее.т п·рав.о требовать расторжени.я договор.а и возмещени.я убытков (п·. 3 ст. 615, ст. 619 ГК РФ). К числу обязанностей, связанны.х с исп·ользование.м арендованного имущества, в соответстви.и со ст. 616 ГК РФ, н.а арендатор.а отнесе.м тр.и обязанности: п·оддерживать имуществ.о в исп·равно.м состоянии; п·роизводить за свой сче.т текущий ремонт; нест.и расходы п·.о содержанию имущества. Обязанность п·оддерживать имуществ.о в исп·равно.м состояни.и означает, что арендатор обязан вып·олнять все п·редп·исани.я о п·орядке п·ользовани.я имущество.м и его хранения, п·редусмотренны.х нормативным.и актам.и и заключенным.и соглашениями. Кап·итальный ремонт п·ереданного в аренду имуществ.а обязан п·роизводить за свой сче.т арендодатель (кап·итальный ремонт должен п·роизводитьс.я в срок, установленный договором, а есл.и он не оп·ределен договоро.м ил.и вызван неотложной необходимостью, в разумный срок) [13, с. 19]. Поскольку договор имущественного найм.а являетс.я возмездным, значительно.е место в ГК РФ уделен.о арендной п·лате. Обязанность п·.о уп·лате арендны.х п·латежей регулируетс.я громоздкой ст. 614 ГК РФ. Основна.я обязанность арендатор.а состои.т в своевременно.м внесени.и арендной п·латы за п·ользовани.е арендованным имущество.м (ст. 614 ГК РФ). Обязанность вносить арендны.е п·латежи являетс.я обязательным элементо.м арендного обязательства, н.о не договор.а имущественного найма. Обязанность арендатор.а вносить арендодателю арендны.е п·латежи не относитс.я к существенным условия.м договор.а имущественного найма. Есл.и арендна.я п·лат.а договоро.м не установлена, п·рименяетс.я обычна.я арендна.я п·лат.а (п·. 3 ст. 424, п·. 1 ст. 614 ГК РФ). Итак, объе.м обязанностей п·.о сравнению с объемо.м п·рав арендатор.а п·.о договору имущественного найм.а горазд.о меньше. Однак.о «численный п·еревес» не влияе.т за значимость обязанностей арендатора, п·оскольку неисп·олнени.е ил.и ненадлежаще.е исп·олнени.я обязанностей влече.т за собой оп·ределенны.е негативны.е юридически.е п·оследствия. Общей чертой обязанностей арендатор.а п·.о договору имущественного найм.а являетс.я то, сто он.и имею взаимный характер с обязанностям.и арендодателя. |