Курсовая Договор аренды. КР Азнабаева Договор аренды. Бузулукский гуманитарнотехнологический институт
 Скачать 169.56 Kb.
|
|
2 Элементы договора аренды 2.1 Стороны и предмет договора аренды К элемента.м договор.а имущественного найм.а относятс.я стороны, п·редмет, форм.а и содержание. Сторонам.и договор.а имущественного найм.а являютс.я арендодатель и арендатор. По общему п·равилу, и в рол.и арендодателя и в рол.и арендатор.а могу.т выступ·ать любы.е субъекты гражданского п·рава, как физические, так и юридически.е лица, а среди п·оследни.х - и коммерчески.е и некоммерчески.е организации, а так ж.е государство, национально-государственные, административно-территориальны.е и муницип·альны.е образования. Тольк.о в некоторы.х вида.х договор.а имущественного найм.а и п·р.и аренд.е отдельны.х видов имуществ.а в рол.и арендодателей ил.и арендаторов должны выступ·ать сп·ециальны.е субъекты. Арендодатель - это собственник п·ередаваемого в п·ользовани.е имуществ.а ил.и лицо, уп·олномоченно.е законо.м ил.и собственнико.м сдавать имуществ.о в аренду (ст. 608 ГК РФ). Сдача имуществ.а в аренду - один из сп·особов осуществлени.я п·ринадлежащего арендодателю п·рав.а собственности, а именно, входящего в его состав п·равомочи.я расп·оряжени.я имуществом. Что ж.е касаетс.я обладателей ины.х вещны.х п·рав, то любо.е лицо, не являющеес.я собственнико.м соответствующего имущества, должн.о иметь п·олномочи.я н.а сдачу этого имуществ.а в аренду. Приче.м таки.е расп·орядительны.е п·олномочи.я должны быть основаны н.а законе ил.и сп·ециально.м волеизъявлени.и собственник.а [8, с. 112]. Важным асп·екто.м в арендны.х отношения.х являетс.я воп·рос о лицах, имеющи.х п·рав.о выступ·ать в рол.и арендодателя. В соответстви.и со ст.608 ГК РФ в качестве арендодателя може.т выступ·ать собственник имущества, а такж.е ины.е лица, уп·равомоченны.е законо.м ил.и собственнико.м сдавать имуществ.о в аренду. Собственник може.т наделить любо.е лицо п·равам.и арендодателя в отношени.и п·ринадлежащего ему имущества. Пр.и этом, п·.о всей видимости, п·ередача п·рав п·.о сдаче в аренду имуществ.а може.т быть оформлен.а в вид.е договор.а комисси.и либо доверительного уп·равления. В силу закон.а п·раво.м сдавать имуществ.о в аренду обладаю.т субъекты п·рав.а хозяйственного ведения: государственны.е и муницип·альны.е унитарны.е п·редп·риятия. Однак.о сдавать в аренду недвижимо.е имуществ.о он.и могу.т тольк.о с согласи.я собственника. Арендатор - это лицо, заинтересованно.е в п·олучени.и имуществ.а в п·ользование. Никаки.х сп·ециальны.х требований к нему закон, п·.о общему п·равилу, не п·редъявляет. В современной юридической литературе нередк.о можн.о встретить суждени.е о том, что существенным условие.м договор.а имущественного найм.а являетс.я лишь его п·редмет, п·од которым обычн.о п·онимаетс.я имущество, п·ередаваемо.е в аренду. Первым среди все.х существенны.х условий гражданско-п·равового договор.а в п·.1 ст.432 ГК РФ назван.о услови.е о п·редмете договора. Необходим.о п·одчеркнуть, что п·редме.т договор.а имущественного найм.а вовсе не сводитс.я к имуществу, п·ередаваемому в аренду. Предме.т договор.а - люба.я телесна.я не п·отребляема.я вещь п·оскольку он.а не теряе.т свои.х натуральны.х свойств в п·роцессе исп·ользования. В частности, в качестве п·редмет.а договор.а имущественного найм.а могу.т выступ·ать: - земельны.е участк.и и други.е обособленны.е п·риродны.е объекты (нап·ример, участк.и леса ил.и водны.е объекты); - здания, сооружени.я и ины.е виды недвижимого имущества; - п·редп·рияти.я и други.е имущественны.е комп·лексы; - оборудование; - трансп·ортны.е средств.а и ино.е движимо.е имущество. Предмето.м договор.а имущественного найм.а являются: - действи.я арендодателя п·.о п·редоставлению в.о владени.е и п·ользовани.е арендатор.а сданного в аренду имущества, п·.о обесп·ечению его надлежащего исп·ользовани.я п·оследним; - действи.я арендатор.а п·.о содержанию имуществ.а и исп·ользованию его п·.о назначению, п·редусмотренному договором, п·.о внесению арендной п·латы, а такж.е возврату арендованного имуществ.а п·.о окончани.и срок.а имущественного найм.а возвращаетс.я арендодателю [10, с. 117]. Итак, для п·ризнани.я договор.а имущественного найм.а заключенным о.т сторон действительн.о требуетс.я согласовать и п·редусмотреть неп·осредственн.о в тексте договор.а услови.е об имуществе, являющемс.я объекто.м имущественного найма. В договоре имущественного найм.а должны быть указаны данные, п·озволяющи.е оп·ределенн.о установить имущество, п·одлежаще.е п·ередаче арендатору в качестве объект.а имущественного найм.а (п·. 3 ст. 607 ГК). Следовательно, п·редмето.м договор.а имущественного найм.а може.т быть тольк.о индивидуально-оп·ределенна.я вещь. Это.т вывод вытекае.т такж.е из п·. 3 ст. 611 ГК. Вещь, п·ередаваема.я в аренду, должн.а быть юридическ.и незаменимой, ведь п·.о окончани.и договор.а возврату п·одлежи.т т.а ж.е вещь. Субъекты п·рав.а оп·еративного уп·равления, к числу которы.х относятс.я казенны.е п·редп·рияти.я и учреждения, могу.т быть участникам.и арендны.х отношений в следующи.х случаях. Казенно.е п·редп·рияти.е може.т выступ·ать в качестве арендодателя п·ринадлежащего ему н.а п·раве оп·еративного уп·равлени.я имуществ.а тольк.о с согласи.я собственник.а этого имущества. Учреждени.е н.и п·р.и каки.х обстоятельства.х не вп·раве сдавать в аренду закреп·ленно.е за ни.м (н.а п·раве оп·еративного уп·равления) имущество, а такж.е имущество, выделенно.е ему собственнико.м п·.о смете [16, с. 41]. В то ж.е время, есл.и учреждению учредительным.и документам.и п·редоставлен.о п·рав.о осуществлять п·риносящую доходы деятельность (заниматьс.я п·редп·ринимательством), имущество, п·риобретенно.е за сче.т эти.х доходов, може.т быть объекто.м арендны.х отношений. Пр.и отсутстви.и в договоре данных, п·озволяющи.х оп·ределить имущество, которо.е п·одлежи.т сдаче в аренду, услови.е о п·редмете считаетс.я не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным. Цен.а договор.а (арендна.я п·лата), как и срок, не относитс.я к существенным условиям. Есл.и арендна.я п·лат.а договоро.м не установлена, п·рименяетс.я обычна.я арендна.я п·лат.а (п·. 3 ст. 424 ГК РФ, п·. 1 ст. 614 ГК РФ). Итак, субъектам.и (сторонами) договор.а аренды (имущественного найма) являютс.я арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателе.м имуществ.а п·.о договору аренду може.т быть его собственник либо ино.е лицо, п·равомочно.е законо.м ил.и собственнико.м сдавать имуществ.о в аренду. Арендодателе.м выступ·ае.т тот, кто вп·раве расп·оряжатьс.я соответствующи.м имуществом. В п·ервую очередь эти.м п·раво.м наделен собственник, п·оскольку субъективно.е п·рав.о собственност.и включае.т в себя в качестве одного из основны.х элементов п·равомочи.е п·.о расп·оряжению имуществом. Сложне.е обстои.т воп·рос об ины.х лицах, выступ·ающи.х в рол.и арендодателя, п·оскольку он.и должны быть наделены соответствующим.и п·равомочиям.и законо.м ил.и сами.м собственником. В силу закон.а таки.м п·раво.м обладают, к п·римеру, субъекты п·рав.а хозяйственного ведения: государственны.е и муницип·альны.е унитарны.е п·редп·риятия. Казенно.е п·редп·рияти.е може.т выступ·ать в качестве арендодателя государственного имуществ.а (движимого, и недвижимого) лишь с согласи.я собственника, а учреждени.е н.и п·р.и каки.х условия.х не вп·раве сдавать в аренду закреп·ленно.е за ни.м имущество, а такж.е имущество, п·риобретенно.е и.м за счет, выделенны.х учреждению п·.о смете. Что касаетс.я арендатора, то в это.м качестве могу.т выступ·ать всякий деесп·особный гражданин либо организация, являющаяс.я юридически.м лицом. ГК РФ не содержи.т сп·ециальны.х п·равил, ограничивающи.х п·рав.а субъектов имущественного оборот.а н.а п·олучени.е в аренду имущества. Предмето.м имущественного найм.а може.т быть любо.е имуществ.о (вещи), которо.е в п·роцессе исп·ользовани.я не теряе.т свои.х натуральны.х свойств. Законо.м могу.т быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не доп·ускаетс.я ил.и ограничиваетс.я (п·.1 ст. 607 ГК РФ). 2.2 Форма и государственная регистрация договора аренды Аренд.а имуществ.а включае.т в себя довольн.о сложный комп·лекс отношений сторон, рассчитанный, как п·равило, н.а п·родолжительный п·ериод, п·оэтому для большинств.а договоров аренды закон п·редусматривае.т в качестве обязательной п·исьменную форму. В устной форме могу.т заключатьс.я договоры аренды тольк.о между гражданам.и сроко.м не боле.е года. Но и это исключени.е действуе.т не всегда. Есть договоры, для которы.х п·исьменна.я форм.а являетс.я обязательной независим.о о.т срок.а и.х действия: нап·ример, договор п·рокат.а (п·. 2 ст. 626 ГК РФ), договоры аренды трансп·ортны.х средств (ст. 633 и 643), аренды зданий и сооружений (ст. 651), п·редп·риятий (ст. 658 ГК РФ). Нельзя не отметить, что и п·р.и краткосрочной аренд.е с участие.м тольк.о граждан необходим.о достаточн.о четк.о оп·ределять (фиксировать) п·редме.т аренды, его качеств.о и т.д., а это, как п·равило, возможн.о лишь п·р.и заключени.и п·исьменного договора. Договоры аренды, в которы.х хотя бы одн.а из сторон – юридическо.е лицо, в.о все.х случая.х должны заключатьс.я в п·исьменной форме. Договоры, п·редусматривающи.е возможность п·оследующего выкуп·а имуществ.а арендатором, должны заключатьс.я в форме, установленной для договор.а куп·ли-п·родажи такого имуществ.а [9, с. 310]. Нап·ример, для договоров п·родажи недвижимост.и п·редусмотрен.а п·исьменна.я форма, п·риче.м в вид.е одного документа, п·одп·исываемого обеим.и сторонами, с обязательной п·оследующей государственной регистрацией (ст. 550, 551 ГК РФ). Доп·олнительны.е требовани.я п·редъявляютс.я к форме договоров п·родажи п·редп·риятий (ст. 559 ГК РФ). Пр.и п·рименени.и п·. 3 ст. 609 Кодекса следуе.т иметь в виду, что содержащаяс.я в не.м норм.а не п·одлежи.т расширительному толкованию и не дае.т оснований для п·рименени.я к договору аренды ины.х условий, регулирующи.х куп·лю-п·родажу. Арбитражный суд рассмотрел иск открытого акционерного обществ.а (арендодателя) к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о взыскани.и задолженност.и п·.о арендной п·лате за сданный внае.м теп·лоход и об обязани.и ответчик.а вернуть его. Исковы.е требовани.я судо.м был.и удовлетворены, п·оскольку факт задолженност.и п·.о арендной п·лате был установлен, а в отношени.и требовани.я о возврате теп·лоход.а суд сослалс.я н.а истечени.е срок.а аренды и обязанность арендатор.а вернуть взято.е внае.м имуществ.о (ст. 622 ГК РФ). Арендатор обжаловал решени.е в част.и обязани.я его вернуть арендованно.е имущество, ссылаясь н.а то, что договор п·редусматривал п·рав.о выкуп·а судн.а арендаторо.м и что к моменту возникновени.я сп·ор.а (за п·редыдущи.е п·ериоды) и.м была внесен.а арендна.я п·лат.а в сумме, п·ревышающей п·оловину стоимост.и судна. Ссылаясь н.а п·. 2 ст. 489 ГК РФ, п·редусматривающий, что п·р.и рассрочке п·латежа за п·роданный товар п·родавец може.т п·отребовать возврат.а товар.а в случае невнесени.я п·окуп·ателе.м очередного п·латежа тольк.о д.о момента, когд.а сумм.а п·латежей, п·олученны.х о.т п·окуп·ателя, не п·ревыси.т п·оловины стоимост.и товара, арендатор считал, что изъяти.е у него теп·лоход.а п·роизведен.о неп·равомерно. Суд кассационной инстанции, п·роверявший это решение, обратил внимани.е н.а необходимость разграничени.я выкуп·а имуществ.а (ст. 624 ГК РФ) и п·родажи товар.а в креди.т с условие.м о рассрочке п·латежа (ст. 489 ГК РФ). Пункт 3 ст. 609 Кодекса указывае.т лишь н.а необходимость п·р.и заключени.и договор.а аренды, п·редусматривающего п·ереход в п·оследующе.м п·рав.а собственност.и н.а сданно.е внае.м имуществ.о к арендатору, руководствоватьс.я п·равилам.и о форме договор.а куп·ли-п·родажи соответствующего имущества. Нормы, регламентирующи.е куп·лю-п·родажу товар.а с рассрочкой п·латежа, к договора.м аренды с п·раво.м выкуп·а имуществ.а неп·рименимы. Поскольку к истечению срок.а аренды стоимость п·одлежавшего выкуп·у имуществ.а не была п·олностью внесен.а арендатором, суд обоснованн.о п·ринял решени.е о возврате его арендодателю н.а основани.и ст. 622 ГК РФ. Государств.о п·р.и п·омощи элемент.а обязательной регистраци.и договор.а аренды недвижимого имуществ.а п·ридае.т значимость данным п·равовым отношения.м и осуществляе.т п·ризнани.е возникшего п·рав.а п·ользовани.я арендатор.а п·еред третьим.и лицами. От заключени.я договор.а аренды и его государственной регистраци.и зависи.т судьба договорны.х отношений и п·оведени.е сторон в дальнейшем, указанный фактор може.т влиять н.а исчислени.е обязательны.х налогов. Учитыва.я все разнообрази.е сп·оров, вытекающи.х из договоров аренды недвижимого имуществ.а для сторон, важн.о разобратьс.я с п·оследствиям.и несоблюдени.я услови.я о государственной регистраци.и договор.а аренды. Зачастую стороны избегаю.т услови.я об обязательной государственной регистраци.и договор.а аренды недвижимости, особенн.о это характерн.о для п·редставителей малого бизнеса. В п·оследствия.х и риска.х отсутстви.я государственной регистраци.и договор.а аренды п·озволяе.т разобратьс.я анализ судебной п·рактики. Прежд.е всего, стои.т оп·ределитьс.я с объектами, п·одлежащим.и государственной регистраци.и п·.о договору аренды. Согласн.о п·ункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имуществ.а п·одлежи.т государственной регистрации, есл.и ино.е не установлен.о законом. Договор аренды здани.я ил.и сооружения, заключенный н.а срок не мене.е года, п·одлежи.т государственной регистраци.и и считаетс.я заключенным с момент.а такой регистраци.и (п·ункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ). В информационно.м п·исьме Президиум.а Высшего Арбитражного Суд.а РФ о.т 01.06.2000 N 53 «О государственной регистраци.и договоров аренды нежилы.х п·омещений» указано, что к договора.м аренды любого нежилого п·омещени.я п·рименимы п·равила статьи 651 Гражданского кодекса РФ. В свою очередь это означае.т то, что государственной регистраци.и п·одлежи.т договор, в аренду п·.о которому п·ередаетс.я тако.е недвижимо.е имущество, как офис, нежило.е п·омещение, здани.е и сооружение. Различны.е п·равовы.е п·озици.и о п·оследствия.х отсутстви.я государственной регистраци.и договор.а аренды недвижимого имуществ.а неоднократн.о высказывались Высши.м Арбитражным Судо.м Российской Федерации. Так, нап·ример, в п·ункте 14 Постановлени.я Пленум.а Высшего Арбитражного Суд.а о.т 25.01.2013 N 13 был.о указано, что в случае есл.и стороны достигл.и соглашени.я в требуемой форме п·.о все.м существенным условия.м договор.а аренды, н.о указанный договор не был зарегистрирован, п·р.и рассмотрени.и сп·оров между ним.и суда.м надлежи.т исходить из того, что собственник п·ередал имуществ.о в п·ользование, а друго.е лицо п·ринял.о его без каких-либо замечаний. В тако.м случае следуе.т иметь в виду, что стороны уж.е связаны обязательством, которо.е не може.т быть п·роизвольн.о изменен.о одной из сторон и оснований для п·рименени.я судо.м п·оложений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ п·ользовани.е имущество.м должн.о осуществлятьс.я и оп·лачиватьс.я в соответстви.и с п·ринятым.и н.а себя стороной такого соглашени.я обязательствами. В то ж.е врем.я в соответстви.и со статьей 308 Гражданского кодекса РФ п·рава, п·редоставленны.е лицу, п·ользующемус.я имущество.м п·.о договору аренды, не п·рошедшему государственную регистрацию, не могу.т быть п·ротивоп·оставлены и.м третьи.м лицам. В частности, тако.е лицо не имее.т п·реимущественного п·рав.а н.а заключени.е договор.а н.а новый срок (п·ункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ), а к отношения.м п·ользователя и третьего лица, п·риобретшего н.а основани.и договор.а п·ереданную в п·ользовани.е недвижимую вещь, не п·рименяетс.я п·ункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ. Иным.и словами, в случае фактического исп·олнени.я сторонам.и свои.х обязательств п·.о договору аренды недвижимого имуществ.а отсутстви.е государственной регистраци.и такого договор.а не являетс.я основание.м для п·ризнани.я сделк.и недействительной. Таки.м образом, содержани.е статьи 165 Гражданского кодекса РФ, согласн.о которой несоблюдени.е требовани.я о регистраци.и любой сделк.и влече.т е.е недействительность, судам.и должн.о трактоватьс.я иначе. В информационно.м п·исьме Высшего Арбитражного Суд.а РФ о.т 25.02.2015 N 165 «Обзор п·рактик.и п·.о сп·орам, связанным с п·ризнание.м договоров незаключенными» вышеуказанны.е нормы п·олучаю.т боле.е п·одробную трактовку. Письмо.м п·оложен конец всему разнообразию судебной п·рактик.и рассмотрени.я сп·оров, связанны.х с п·оследствиям.и отсутстви.я государственной регистраци.и договор.а аренды недвижимого имущества. Суд в п·исьме в очередной раз указал, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенны.е услови.я которого согласованы сторонами, однак.о требуема.я государственна.я регистраци.я которого не осуществлена, не п·орождае.т все.х п·оследствий, н.а которы.е он нап·равлен, д.о осуществлени.я регистрации. Вместе с те.м такой договор уж.е с момент.а достижени.я сторонам.и соглашени.я п·.о все.м его существенным условия.м влече.т п·равовы.е п·оследстви.я в отношения.х между ними, а такж.е може.т п·ородить весь комп·лекс п·оследствий, н.а которы.е он неп·осредственн.о нап·равлен, п·осле государственной регистрации. Подобный договор може.т быть осп·орен п·.о п·равила.м о недействительност.и сделок, а во.т сторон.а договора, не п·рошедшего необходимую государственную регистрацию, не вп·раве н.а это.м основани.и ссылатьс.я н.а его незаключенность. Ино.е толковани.е п·ривел.о бы к тому, что сторон.а недействительной сделк.и могла бы требовать е.е регистраци.и в судебно.м п·орядке. Судебна.я систем.а неоднократн.о высказывала различны.е п·озици.и о влияни.и срок.а действи.я договор.а аренды и необходимост.и его государственной регистрации. В таки.х случая.х п·редп·олагаетс.я верным вывод Президиум.а Высшего Арбитражного Суд.а РФ о.т 16.02.2001 N 59 в Обзоре п·рактик.и разрешени.я сп·оров, связанны.х с п·рименение.м Федерального закон.а «О государственной регистраци.и п·рав н.а недвижимо.е имуществ.о и сделок с ним» о том, что заключенный н.а срок мене.е год.а договор аренды, п·редусматривающий автоматическую п·ролонгацию н.а аналогичный срок, так что п·р.и сложени.и общий срок аренды составляе.т больше одного года, не п·одлежи.т государственной регистрации. В это.м ж.е п·исьме был.о озвучен.о мнени.е о том, что соглашени.е сторон об изменени.и размер.а арендной п·латы, указанного им.и в договоре аренды недвижимого имущества, п·одлежаще.м государственной регистрации, такж.е должн.о быть п·одвергнуто п·роцедуре государственной регистрации, п·оскольку являетс.я неотъемлемой частью договор.а аренды и изменяе.т содержани.е и услови.я обременения, п·орождаемого договоро.м аренды. Указанно.е п·оложени.е оказалось логическ.и верным в отношени.и любого доп·олнительного соглашени.я к договору аренды недвижимого имущества. Так, нап·ример, п·еренае.м должен совершатьс.я п·.о волеизъявлению п·режнего арендатора, нового арендатор.а и арендодателя п·р.и услови.и соблюдени.я требований к форме основной сделки, включа.я государственную регистрацию, к данным п·равоотношения.м п·рименимы нормы статьи 391 Гражданского кодекса РФ. Пример из судебной п·рактики. Суд установил, что в результате п·еренайм.а п·роисходи.т замен.а арендатор.а в обязательстве, возникше.м из договор.а аренды, п·оэтому п·еренае.м должен осуществлятьс.я с соблюдение.м нор.м гражданского законодательств.а об уступ·ке требовани.я и п·еревод.е долга в соответстви.и со статьей 391 Гражданского кодекса РФ. Така.я сделк.а совершаетс.я п·.о волеизъявлению п·режнего и нового должников и кредитор.а с соблюдение.м требований к форме, п·редъявленны.х к основной сделке. В силу п·ункт.а 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, п·одлежащий государственной регистрации, считаетс.я заключенным с момент.а его регистрации. Первоначальный договор аренды п·рошел государственную регистрацию, а следовательно, и соглашени.е о п·еренайме должн.о был.о быть зарегистрировано. Это означает, что данно.е соглашени.е в соответстви.и с вышеназванным.и нормам.и не може.т считатьс.я заключенным, а п·еремен.а арендатор.а в договоре состоявшейся. В конечно.м итоге суд взыскал с арендатор.а в п·ользу арендодателя арендную п·лату тольк.о за фактическо.е п·ользовани.е п·омещение.м [22]. Похожа.я ситуаци.я може.т сложитьс.я в случае, есл.и стороны заключил.и новый договор ил.и доп·олнительно.е соглашени.е к основному договору. В случае отсутстви.я такой регистраци.и он.и п·ризнаютс.я незаключенным.и и к отношения.м между сторонам.и п·ризнаютс.я услови.я исходного обязательства. С другой стороны, это може.т п·ослужить основание.м для п·редъявлени.я арендаторо.м требовани.я к арендодателю о неосновательно.м обогащени.и п·.о арендным п·латежа.м (в случае п·ризнани.я договор.а незаключенным). Незарегистрированный в установленно.м п·орядке договор аренды недвижимост.и може.т быть осп·орен п·.о п·равила.м о недействительност.и сделок, а уклонени.е о.т государственной регистраци.и договор.а аренды со стороны арендатор.а може.т п·овлечь расторжени.е договор.а аренды. Пример из п·рактики.Суд отказал п·редп·ринимателю в п·ередаче кассационной жалобы в Судебную коллегию п·.о экономически.м сп·ора.м Верховного Суд.а Российской Федераци.и п·.о иску п·редп·ринимателя к Обществу о п·ризнани.и недействительным одностороннего расторжени.я договор.а аренды. Пр.и это.м суд п·равильн.о установил, что арендатор п·редп·ринимал меры п·.о государственной регистраци.и тольк.о п·осле расторжени.я договор.а аренды, договор, в свою очередь, был расторгну.т в связи с неисп·олнение.м п·редп·ринимателе.м обязанност.и п·.о государственной регистраци.и аренды недвижимого имущества. Пр.и таки.х обстоятельства.х суды п·ризнали, что действи.я Обществ.а п·.о одностороннему расторжению сп·орного договор.а аренды и п·онуждению п·редп·ринимателя к освобождению занимаемого п·омещени.я соответствую.т закону и условия.м договор.а аренды, а п·отому отказал.и в удовлетворени.и иск.а [29]. Согласн.о статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считаетс.я заключенным, есл.и между сторонам.и в требуемой в п·одлежащи.х случая.х форме достигнуто соглашени.е п·.о все.м существенным условия.м договора. Договор, являющийс.я незаключенным вследстви.е несогласовани.я существенны.х условий, не може.т быть п·ризнан недействительным, так как он не тольк.о не п·орождае.т п·оследствий, н.а которы.е был нап·равлен, н.о и являетс.я фактическ.и отсутствующи.м ввиду недостижени.я сторонам.и какого-либо соглашения, а следовательно, не може.т п·ородить таки.е п·оследстви.я и в будущем. Указанны.е п·оложени.я Гражданского кодекса Российской Федераци.и в и.х системно.м толковани.и п·р.и недостижени.и в требуемой форме соглашени.я о существенно.м услови.и договор.а п·редусматриваю.т не недействительность договора, а ины.е п·оследстви.я в вид.е его незаключенности. Промежуточный анализ вышеуказанны.х судебны.х актов п·озволяе.т сделать вывод о том, что отсутстви.е государственной регистраци.и договор.а аренды недвижимого имуществ.а влияе.т н.а заключенность договора, а не н.а его действительность. Юридическ.и значимым обстоятельством, п·одлежащи.м оп·ределению судом, являютс.я фактически.е отношени.я между сторонам.и в зависимост.и о.т срок.а заключения. Сам.о ж.е отсутстви.е государственной регистраци.и договор.а аренды не являетс.я те.м основанием, в соответстви.и с которым лицо може.т быть лишен.о п·рав.а н.а судебную защиту. Это означает, что в суд.е п·р.и рассмотрени.и сп·ор.а у сторон не имеетс.я необходимост.и обосновывать п·ричины отсутстви.я государственной регистраци.и договора. С 1 июля 2015 год.а в гражданско.м законодательстве п·роищошл.и изменения, которы.е коснулись и момент.а заключени.я договора: п·осле и.х вступ·лени.я в силу договор, п·одлежащий государственной регистрации, считаетс.я для третьи.х лиц заключенным с момент.а его регистрации. В цело.м это не меняе.т тенденций в п·равоп·рименительной п·рактике арбитражны.х судов, а лишь официальн.о закреп·ляе.т п·озицию, неоднократн.о выражавшуюс.я в акта.х толкования. Отношени.я п·.о аренд.е объектов недвижимост.и учитываютс.я такж.е и в налоговы.х п·равоотношениях. Арендодатель п·лати.т налог н.а имущество, которо.е сдаетс.я и.м в аренду, а арендатор п·р.и уп·лате арендны.х п·латежей учитывае.т и.х в составе расходов п·р.и оп·ределени.и налоговой базы п·.о налогу н.а п·рибыль. Арендатор в некоторы.х случая.х такж.е выступ·ае.т налоговым агенто.м п·.о налогу н.а добавленную стоимость (дале.е - НДС), который, в свою очередь, включаетс.я в п·латежи п·.о договору аренды недвижимого имущества. Пр.и отсутстви.и регистраци.и договор.а аренды недвижимого имуществ.а арендатор н.а п·рактике може.т столкнутьс.я с трудностям.и исчислени.я расходов, Минфин п·олагает, что д.о момент.а государственной регистраци.и комп·ани.я не являетс.я арендаторо.м данного объект.а и у не.е отсутствую.т п·равовы.е основани.я уп·лачивать за него арендную п·лату, таки.м образом, уменьшаетс.я налогова.я база налога н.а п·рибыль. Складывающаяс.я судебна.я п·рактик.а отрицае.т указанны.е домыслы некоторы.х должностны.х лиц налоговой инсп·екции: есл.и договор аренды не зарегистрирован, н.о факт исп·ользовани.я арендованного имуществ.а и оп·латы арендны.х п·латежей п·одтвержден, п·онесенны.е расходы можн.о учесть в составе затрат, которы.е в дальнейше.м уменьшаю.т налоговую базу п·.о налогу н.а п·рибыль [23]. В объект налогообложени.я п·.о НДС входя.т арендны.е п·латежи. Согласн.о п·ункту 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ налоговым агенто.м п·.о арендованному объекту недвижимост.и являетс.я арендатор, который обязан исчислить, удержать из доходов, уп·лачиваемы.х арендодателю, и уп·латить в бюдже.т соответствующую сумму налога. Отсюд.а следуе.т логическ.и верный воп·рос: существуе.т л.и обязанность п·.о уп·лате НДС п·р.и отсутстви.и зарегистрированного договор.а аренды недвижимости? Представляетс.я верной п·озици.я о том, что отсутстви.е регистраци.и договор.а аренды не освобождае.т о.т исп·олнени.я обязанност.и п·.о уп·лате НДС. Указанны.е выводы п·одтверждаютс.я судебной п·рактикой. Так, нап·ример, суд отклонил как необоснованный довод заявителя о том, что договор аренды, ввиду несоблюдени.я условий п·ункт.а 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, являетс.я незаключенным и не може.т п·орождать никаки.х п·равовы.х п·оследствий, в то.м числе и п·.о уп·лате налога. Учитыва.я реально.е исп·ользовани.е п·редп·ринимателе.м нежилого п·омещени.я в своей п·роизводственной деятельности, отсутстви.е регистраци.и договор.а аренды не освобождае.т налогового агент.а о.т исп·олнени.я возложенны.х н.а него обязанностей. Предп·риниматель такж.е не учла, что в связи с п·родолжение.м п·ользовани.я имущество.м п·.о истечени.и срок.а договор.а п·р.и отсутстви.и возражений со стороны арендодателя договор аренды, в соответстви.и с п·ункто.м 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, был возобновлен н.а неоп·ределенный срок, а следовательно, п·рименительн.о к п·роверяемому п·ериоду не п·одлежал государственной регистраци.и [28]. Таки.м образом, в случае есл.и договор аренды не п·рошел необходимую п·роцедуру государственной регистрации, н.о надлежащи.м образо.м исп·олнялся, стороны указанного договор.а обязаны вып·олнить все п·риняты.е н.а себя обязательства. Единственно.е различи.е таки.х договоров заключаетс.я в том, что в связи с отсутствие.м регистраци.и у сторон имеютс.я п·рава, которы.е не могу.т быть п·ротивоп·оставлены неоп·ределенному кругу лиц. Судебна.я п·рактик.а демонстрируе.т минимум рисков п·оследствий отсутстви.я государственной регистрации, вследстви.е чего услови.е об обязательной государственной регистраци.и договор.а аренды недвижимого имущества, заключенного н.а срок боле.е одного года, може.т стать формальным. |