Курсовая Договор аренды. КР Азнабаева Договор аренды. Бузулукский гуманитарнотехнологический институт
 Скачать 169.56 Kb.
|
|
3Актуальные проблемы правового регулирования договора аренды 3.1 Проблемы совершенствования института аренды в Российской Федерации Концеп·ци.я развити.я гражданского законодательств.а Российской Федераци.и сформировала новый п·ринцип·п·остроени.я законодательств.а о вещно.м п·раве и выделени.е в не.м общей и особенной частей. Существенно.е обновлени.е п·редп·олагаю.т п·ривычны.е п·равила о п·раве собственности, вещны.е п·рава: п·остановк.а п·роблемы и е.е решение. В любо.м институте обязательственного п·рава, раскрываютс.я взаимодействи.е вещны.х и обязательственны.х п·равоотношений. Познани.е таки.х п·роцессов, которы.е п·редставляю.т договоры аренды, в каком-то смысле являющихс.я «идеальными» условиям.и для выработк.и механизм.а п·реобразовани.я п·рав.а собственност.и в обязательственны.е п·рава, и наоборот, являе.т не тольк.о научный, н.о и п·рактический интерес. Анализируя соотношени.е п·роизводны.х вещны.х и обязательственны.х п·рав, А.О. Рыбалов п·ришел к выводу: свойств.о следовани.я не являетс.я атрибуто.м исключительн.о ограниченны.х вещны.х п·рав; это как минимум свойств.о боле.е широкой категори.и – обременений п·рава, когд.а п·роизводно.е субъективно.е п·рав.о обременяет, ограничивае.т п·ервоначально.е субъективно.е п·раво[17, с. 44-45]. Все ограниченны.е вещны.е п·рав.а имею.т особенность следования, н.о законодатель, соблюда.я требовани.я оборота, може.т внест.и тако.е свойств.о п·рава.м и с други.м характеро.м (обязательственным, исключительным). Воп·рос остаетс.я открытым и в п·роекте Концеп·ци.и о вещно.м п·раве. Суждени.е о том, что в ГК РФ не вып·олнен.о четкого обособлени.я вещны.х п·рав о.т ины.х граждански.х п·рав, что большинств.о обязательственны.х п·рав имею.т п·ризнаки, п·рисущи.е исключительн.о вещным п·равам. Общи.е нормы об аренде, содержащиес.я в § 1 гл. 34 ГК РФ, п·рименяютс.я к.о все.м вида.м аренды, есл.и ино.е не п·редусмотрен.о сп·ециальным.и нормам.и § 2-6 гл. 34 ГК РФ. Кроме того, к.о все.м вида.м аренды п·рименяютс.я нормы общей част.и обязательственного п·рав.а и – в крайне.м случае – общи.е п·оложени.я ГК РФ, есл.и общи.е нормы об аренд.е содержа.т п·равовы.е п·робелы. Данно.е толковани.е нормы може.т п·ривест.и к тре.м п·роблемам. Первой п·роблемой являетс.я то, что не.т оп·ределенного критери.я для систематизаци.и тип·ов договор.а аренды. Не урегулированы договоры аренды, которы.е имею.т не меньшую самостоятельность, че.м п·риведенны.е в § 2-6 гл. 34 ГК РФ. Нап·ример, аренд.а нежилы.х п·омещений п·.о ГК РФ обусловлен.а общим.и п·оложениям.и о договоре аренды, что вызывае.т достаточн.о п·робле.м и «комп·ромиссных» решений в судебной п·рактике. Второй п·роблемой являетс.я «п·ересечение» отдельны.х тип·ов договоров аренды и договоров аренды отдельны.х видов имущества. То есть, то.т ил.и иной договор имее.т п·ризнак.и одновременн.о нескольки.х видов договор.а аренды (ил.и нескольки.х договоров аренды отдельны.х видов имущества): лизинг здания, п·рока.т трансп·ортного средства. Возникае.т дилемма, нормы каки.х п·араграфов гл. 34 ГК РФ исп·ользовать к ни.м в п·реимущественно.м п·орядке. В ГК РФ исп·ользуютс.я п·оняти.я и «виды договор.а аренды» и «договоры аренды отдельны.х видов имущества». И все ж.е остаетс.я неясным, какой критерий п·оложен в основу выделени.я договоров аренды. Третьей п·роблемой являетс.я то, что к.о многи.м вида.м договор.а аренды п·рименяютс.я нормы § 1 и 2-6 гл. 34 ГК РФ, урегулированны.е иным.и законами. Нап·ример, п·ередача водны.х объектов, земельны.х участков, лесны.х участков, участков недр, объектов культурного наследия, трансп·ортны.х средств в п·ользование, регулируетс.я сп·ециальным законодательством: Земельным Кодексо.м Российской Федераци.и (дале.е – ЗК РФ), Лесным Кодексо.м Российской Федераци.и (дале.е – ЛК РФ), Кодексо.м торгового мореп·лавани.я Российской Федераци.и (дале.е – КТМ РФ), Кодексо.м внутреннего водного трансп·орт.а Российской Федераци.и (дале.е – КВВТ РФ), Законо.м Российской Федераци.и «О недрах» и т.д. Но п·р.и этом, нормы гражданского п·рава, которы.е содержатьс.я в друго.м законодательстве, не должны п·ротиворечить ГК РФ, в соответстви.и с п·ринцип·ами, установленным.и в п·. 2 ст. 3 ГК РФ. Есл.и другой закон установил иную норму, котора.я не имеетс.я в ГК РФ, то буде.т п·рименятьс.я другой закон. Есл.и какой-либо закон имее.т норму отличную о.т нормы, содержащейс.я в ГК РФ, то в это.м случае буде.т п·рименятьс.я ГК РФ. Но есть п·равила, в соответстви.и с которым.и ГК РФ отсылае.т к какому-либо закону, то в это.м случае, нормы другого закон.а буду.т п·рименятьс.я в п·ервую очередь. Много воп·росов в п·равоп·рименительной п·рактике возникае.т в связи с неурегулированностью п·редварительного договор.а аренды. По общему п·равилу невозможн.о расп·оряжени.е несуществующей вещью, а договор, заключенный в отношени.и ее, с учето.м ст. ст. 168 и 209 ГК РФ ничтожен. В силу ст. 429 ГК РФ п·редмето.м данного договор.а являетс.я не са.м объект, а «обязанность заключить в будуще.м договор в отношени.и объект.а недвижимости». Те.м самым законодатель доп·ускае.т его заключение, как п·р.и отсутстви.и самого объекта, так и п·р.и отсутстви.и у лица в момент заключени.я п·редварительного договор.а каких-либо п·рав в отношени.и этого объекта. Нечетко.е либо неп·олно.е оп·исани.е будущего объект.а аренды може.т п·овлечь за собой неисп·олнимость п·редварительного договор.а аренды из-за невозможност.и доказать, что реальный объект соответствуе.т тому, что оп·исан в п·редварительно.м договоре[25]. Таки.м образом, несмотря н.а довольн.о четко.е изложени.е нор.м об аренд.е в ГК РФ в п·равоп·рименительной п·рактике возникае.т достаточн.о большо.е количеств.о воп·росов, о че.м свидетельствуе.т наличи.е иногд.а п·рям.о п·ротивоп·оложны.х решений судов. 3.2 Основные направления совершенствования правового регулирования договора аренды Введени.е в гражданско.е законодательств.о различного количеств.а отношений связанны.х с арендой, п·ривел.о к увеличению количеств.а арбитражны.х воп·росов, которы.е возникл.и из-за не п·олного разъяснени.я институт.а аренды. Во.т некоторы.е воп·росы, связанны.е с п·роблемой регулирование.м арендных, так ж.е и лизинговых, отношений. Неточность п·равовой квалификаци.и п·еренайма. Дефиници.я «п·еренаем» указан.а в п·. 2 ст. 615 ГК РФ и оп·ределяетс.я как «…п·рав.а арендатор.а с согласи.я п·ередавать свои п·рав.а и обязанност.и п·.о договору аренды другому лицу…». Так ж.е «п·еренаем» нужн.о исследовать его н.а соответстви.е его п·редмет.а п·оложения.м ст. 423 ГК РФ о возмездности. Есл.и рассматривать п·. 1 ст. 131 ГК РФ, то становитьс.я ясно, что регистраци.и п·одлежат: п·рав.о собственности, п·рав.о хозяйственного ведения, п·рав.о оп·еративного уп·равления, п·рав.о п·ожизненного наследуемого владения, п·рав.о п·остоянного п·ользования, ип·отека, сервитуты, и ины.е п·рав.а в случаях, п·редусмотренны.х законом. Гражданско.е законодательств.о Росси.и п·рав.о аренды относи.т к обязательственным п·равам. А значи.т договор аренды недвижимост.и сроко.м боле.е одного года, п·одлежи.т государственной регистрации. В силу п·. 2 ст. 651 ГК РФ «договор аренды здани.я ил.и сооружения, заключенный н.а срок не мене.е года, п·одлежи.т государственной регистраци.и и считаетс.я заключенным с момент.а такой регистрации». Рассматрива.я ст. 651 ГК РФ, можн.о п·рийт.и к выводу, что в данной статье не.т п·равила, которо.е устанавливал.о бы регистрацию п·рекращени.я зарегистрированного договор.а аренды недвижимости. В названи.и данной статьи содержитс.я разделени.е н.а «форм.а договора» и его «государственна.я регистрация». В дефиници.и «форм.а договора», установленной в ст. 158 ГК РФ, говорится, что он.а може.т быть «…устной ил.и п·исьменной форме (п·ростой ил.и нотариальной)» и он.а не включае.т указани.е н.а государственную регистрацию. Отсутстви.е п·равового механизм.а п·огашени.я зап·иси о регистраци.и договор.а аренды в связи с его п·рекращение.м п·.о п·ричине истечени.я срок.а действия, соглашени.я сторон п·орождае.т различную п·рактику относительн.о необходимост.и регистраци.и соглашени.я о п·рекращени.и договора[26]. В соответстви.и с ч. 1 ст. 606 ГК РФ «п·.о договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуетс.я п·редоставить арендатору (нанимателю) имуществ.о за п·лату в.о временно.е владени.е и п·ользовани.е ил.и в.о временно.е п·ользование». То есть, есл.и есть один арендодатель и один арендатор, никаки.х воп·росов не возникает. Есл.и возникае.т ситуация, когд.а арендодатель сдае.т имуществ.о двум арендаторам. Для данного случа.я п·одойде.т така.я договорна.я конструкция, как договор аренды недвижимост.и с множественностью лиц н.а стороне арендатора. Однак.о воп·росы совместного владени.я и п·ользовани.я арендованным имущество.м действующи.м законодательство.м п·рям.о не урегулированы. Исключени.е – аренд.а земельного участк.а с множественностью лиц н.а стороне арендатор.а п·редусмотренна.я ст. 36 ЗК РФ. В силу ч. 1 ст. 6 ГК РФ п·оложени.я о совместной собственност.и в част.и п·равил совместного владени.я и п·ользовани.я должны п·рименятьс.я к п·оложения.м о совместной аренде. Владени.е и п·ользовани.е имуществом, находящимс.я в долевой собственности, осуществляютс.я п·.о соглашению все.х е.е участников, а п·р.и недостижени.и согласи.я – в п·орядке, устанавливаемо.м судо.м (ч. 1 ст. 247 ГК РФ). Из п·риведенны.х нор.м следует, что действующи.м законодательство.м Российской Федераци.и в достаточной степ·ен.и урегулированы воп·росы совместного владени.я и п·ользовани.я имуществом, вытекающи.е из совместной собственности. Эт.и ж.е п·равила могу.т быть исп·ользованы для урегулировани.я воп·росов совместного владени.я и п·ользовани.я имуществом, вытекающие из аренды. Такой же вывод содержится в письме Министерства регионального развития РФ № ОГ-Д23-182. При данных обстоятельствах договор аренды имущества может быть заключен между арендодателем и несколькими арендаторами. При этом предмет договора, будет в достаточной степени идентифицирован, а порядок его совместного использования – установлен арендаторами в соглашении о порядке совместного владения и пользования имуществом. А если возникает ситуация, когда арендодатель, который сдал объект в аренду двум арендаторам, имеет так же право в этом объекте предмет для своего пользования. С одной собственник по-прежнему будет единолично распоряжаться имуществом, однако владеть и пользоваться имуществом он будет в соответствии с соглашением о порядке пользования имуществом, которое он заключит с арендаторами. С другой стороны, имеется интересная судебная практика на этот счет. ВАС РФ в своем Определении № ВАС-2032/11 указывает, что по договору аренды подлежит передаче в пользование имущество, при этом арендодатель утрачивает на время аренды право владеть и пользоваться переданным в аренду имуществом. В связи с этим суд не нашел оснований для квалификации спорного договора как договора аренды, а пришел к выводу о том, что стороны заключили непоименованный в ГК РФ договор, который не противоречит ГК РФ и Федеральному Закону № 126-ФЗ[3],а отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и условиями самого договора. Таким образом, рассмотрев данный параграф, можно прийти к выводу, что, несмотря на урегулированность арендных отношений в ГК РФ, все же возникают арбитражные споры в этой сфере. |