Курсовая Договор аренды. КР Азнабаева Договор аренды. Бузулукский гуманитарнотехнологический институт
 Скачать 169.56 Kb.
|
|
2.3 Прекращение и изменение договора аренды Договор аренды весьм.а часто исп·ользуетс.я в коммерческой п·рактике Аренд.а п·редставляе.т собой вид договора, п·.о которому собственник (арендодатель) за соответствующую арендную п·лату п·ередае.т арендатору в срочно.е владени.е и п·ользовани.е имущество, необходимо.е для ведени.я хозяйственной деятельности. Объектам.и аренды могу.т быть земельны.е участки, п·редп·риятия, здания, сооружения, оборудование, трансп·ортны.е средств.а и други.е вещи, не теряющи.е свои.х натуральны.х свойств в п·роцессе и.х исп·ользования. Сторонам.и договор.а являютс.я арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателе.м може.т быть собственник имущества, а такж.е лицо, уп·равомоченно.е законо.м ил.и собственнико.м сдавать имуществ.о в аренду. Таки.м п·раво.м в силу закон.а обладают, нап·ример, субъекты п·рав.а хозяйственного ведени.я ил.и оп·еративного уп·равления, п·р.и это.м должны соблюдатьс.я ограничения, установленны.е главой 19 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендаторам.и могу.т быть любы.е субъекты гражданского п·рав.а в п·редела.х своей деесп·особности. Форм.а договор.а аренды зависи.т о.т того, кто являетс.я его сторонами, и срока, н.а который он заключается. В п·исьменной форме должен заключатьс.я договор аренды, заключенный н.а срок свыше одного года. Есл.и хотя бы одной из сторон договор.а являетс.я юридическо.е лицо, п·исьменна.я форм.а обязательн.а независим.о о.т срок.а договора. Договор аренды недвижимого имуществ.а п·одлежи.т государственной регистрации, есл.и ино.е не установлен.о законо.м (нап·ример, в случае аренды земельного участка, а такж.е здания, сооружени.я договор не п·одлежи.т государственной регистрации, есл.и он заключен н.а срок мене.е одного года).На п·рактике не редк.и случаи, когд.а в п·роцессе действи.я договор.а возникае.т необходимость в.о внесени.и в него изменений либо его расторжения. Изменени.е договор.а аренды доп·ускаетс.я в двух случаях: п·.о соглашению сторон либо п·.о решению суда. Односторонне.е изменени.е договор.а невозможно. В договоре могу.т изменяться: стороны; цен.а (арендна.я п·лата), в некоторы.х случая.х возможн.о изменить п·редме.т договора. Нап·ример, сократить количеств.о арендуемы.х п·омещений. Така.я возможность существует, есл.и часть арендованного имуществ.а была п·ередан.а с недостатками, п·олностью ил.и частичн.о п·реп·ятствующим.и и.х исп·ользованию. Помим.о этого, изменени.я могу.т коснутьс.я и ины.х п·оложений договора. Так, нап·ример, стороны могу.т п·ересмотреть свои обязательств.а относительн.о сроков внесени.я арендной п·латы, относительн.о п·роведени.я кап·итального и текущего ремонта, расп·ределени.я рисков и так далее. Но каковы бы н.и был.и основани.я для заключени.я соглашени.я о внесени.и изменений в договор аренды, он.о п·одлежи.т обязательной государственной регистрации. Что касаетс.я изменени.я сторон в договоре, то п·ереход п·рав.а собственност.и н.а сданно.е в аренду имуществ.о к другому лицу не считаетс.я основание.м для расторжени.я договор.а в соответстви.и с п·ункто.м 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации. Пр.и такой п·еремене следуе.т внест.и в договор изменения, касающиес.я нового собственник.а имущества.В случае есл.и новый собственник уклоняетс.я о.т внесени.я изменений в договор, арендатор вп·раве требовать внесени.я таки.х изменений в судебно.м п·орядке. Положени.я статьи 617 Гражданского кодекса не п·рименяютс.я п·р.и ликвидаци.и юридического лица - арендодателя, так как п·р.и ликвидаци.и все обязательств.а п·рекращаются, кроме случаев, когд.а законо.м ил.и иным.и п·равовым.и актам.и исп·олнени.е обязательств.а ликвидированного юридического лица возлагаетс.я н.а друго.е лицо. Согласн.о п·ункту 2 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федераци.и п·р.и п·рисоединени.и юридического лица к другому юридическому лицу к п·оследнему п·ереходя.т п·рав.а и обязанност.и п·рисоединенного юридического лица в соответстви.и с п·ередаточным актом. Таки.м образом, в случае реорганизаци.и юридического лица - арендатор.а вновь возникше.е юридическо.е лицо являетс.я п·равоп·реемнико.м его п·рав и обязанностей п·.о договору аренды в соответстви.и с п·ередаточным актом. После своей регистраци.и вновь возникше.е юридическо.е лицо становитс.я арендаторо.м н.а оставшийс.я срок аренды без заключени.я нового договор.а аренды ил.и соглашени.я о внесени.и изменений в действующий договор. Пр.и этом, есл.и договор аренды п·одлежал государственной регистраци.и и был зарегистрирован в установленно.м законо.м п·орядке, п·.о заявлению п·равоп·реемник.а в Единый государственный реестр п·рав н.а недвижимо.е имуществ.о и сделок с ни.м може.т быть внесен.а нова.я регистрационна.я зап·ись об аренд.е н.а основани.и п·ередаточного акт.а ил.и разделительного баланса (в зависимост.и о.т сп·особа реорганизации). Ране.е внесенна.я зап·ись об аренд.е п·огашаетс.я в соответстви.и с п·ункто.м 63 Правил ведени.я Единого государственного реестр.а п·рав н.а недвижимо.е имуществ.о и сделок с ним, утвержденны.х Постановление.м Правительств.а Российской Федераци.и о.т 18 февраля 1998 г. N 219, п·оскольку, есл.и ограничени.е (обременение) п·рекращаетс.я не п·олностью, а п·реобразуетс.я в п·ользу другого гражданин.а ил.и юридического лица, в штамп·е п·огашени.я регистрационной зап·иси указываетс.я номер п·одраздела и листа, н.а которо.м п·роизведен.а нова.я зап·ись о то.м ж.е само.м ограничении. В случае смерт.и гражданина, арендующего недвижимо.е имущество, его п·рав.а и обязанност.и п·.о договору аренды п·ереходя.т к наследнику, есл.и законо.м ил.и договоро.м не п·редусмотрен.о иное. Эт.а норм.а закреп·лен.а п·ункто.м 2 статьи 617 Гражданского кодекса РФ. Арендодатель не вп·раве отказать такому наследнику в.о вступ·лени.и в договор н.а оставшийс.я срок его действия, за исключение.м случая, когд.а заключени.е договор.а был.о обусловлен.о личным.и качествам.и арендатора. Законодатель не разъясняет, о каки.х «личны.х качествах» арендатор.а иде.т речь. Это могу.т быть в известно.м смысле уникальны.е качества, таки.е как: художник, реставратор и т.п·. Следовательно, п·.о общему п·равилу арендатору как лицу, обладающему указанным.и качествами, не може.т быть отказан.о арендодателе.м как наследнику в.о вступ·лени.и в договор аренды н.а оставшийс.я срок его действия. Наследник такж.е п·риобретае.т п·реимущественно.е п·рав.о н.а заключени.е договор.а н.а новый срок.Есл.и говорить об изменени.и арендной п·латы, то это.т воп·рос являетс.я очень сп·орным. Пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федераци.и гласит, что изменени.е цены п·осле заключени.я договора, в то.м числе договор.а аренды, доп·ускаетс.я в случая.х и н.а условиях, п·редусмотренны.х договором, законо.м либо в установленно.м законо.м п·орядке. Порядок изменени.я арендной п·латы оп·исываетс.я в статье 614 Гражданского кодекса РФ. Практик.а п·рименени.я данной статьи весьм.а неоднозначн.а и говори.т о том, что цен.а може.т быть изменен.а ране.е че.м через год п·осле заключени.я сделки, н.о не боле.е одного раза. Из этого следует, что п·р.и заключени.и договор.а арендатор вп·раве изменить сумму арендной п·латы за текущий год, так сказать, исп·ользовать п·рав.о изменени.я цены договор.а один раз в это.т год. Однак.о в п·ункте 11 информационного п·исьм.а Президиум.а Высшего Арбитражного Суд.а Российской Федераци.и [20] разъяснено, что п·р.и п·рименени.и п·ункт.а 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федераци.и суда.м необходим.о исходить из того, что в течени.е год.а должн.о оставатьс.я неизменным услови.е договора, п·редусматривающе.е твердый размер арендной п·латы либо п·орядок (механизм) е.е исчисления. Таки.м образом, размер арендной п·латы устанавливаетс.я в договоре п·р.и его заключении, и дальнейше.е изменени.е арендной п·латы возможн.о п·.о взаимному согласию сторон в сроки, п·редусмотренны.е договором, н.о не ране.е че.м через год и не чаще одного раза в год.Есл.и в договор включен.о условие, п·редусматривающе.е возможность изменени.я размер.а арендной п·латы чаще, че.м раз в год, тако.е услови.е возможн.о п·ризнать ничтожным, ссылаясь н.а п·ункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такж.е в судебной п·рактике встречаютс.я случаи о п·ризнани.и ничтожным доп·олнительного соглашения, уж.е п·одп·исанного сторонам.и об увеличени.я арендной п·латы. Однак.о существуе.т и друга.я судебна.я п·рактика, говорящая, что размер арендной п·латы може.т быть изменен сторонам.и доп·олнительным соглашение.м чаще, че.м один раз в год. Пр.и это.м суды ссылаютс.я н.а статью 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, говоря о свобод.е договора. Нап·ример, есл.и договоро.м установлен.а исключительна.я возможность изменени.я арендной п·латы п·уте.м вынесени.я доп·олнительного соглашения, п·одп·исанного надлежаще уп·олномоченным.и п·редставителям.и сторон. Тако.е услови.е договор.а п·редп·олагае.т наличи.е неограниченной возможност.и внесени.я изменений в размер цены в течени.е одного года. Таки.м образом, есл.и договоро.м п·редусмотрен.о данно.е условие, арендодатель вп·раве п·редложить изменени.е цены доп·олнительным соглашение.м в течени.е текущего года. Подп·исани.е арендаторо.м такого соглашени.я судо.м восп·ринимаетс.я как согласи.е н.а п·риняти.е новы.х условий оп·латы, следовательно, «обоюдна.я воля сторон была нап·равлен.а н.а изменени.е условий договор.а аренды в част.и установлени.я механизм.а исчислени.я арендной п·латы, что не п·ротиворечи.т статья.м 450, 452 ГК РФ, в связи с че.м суды п·ришл.и к п·равомерному выводу о соответстви.и осп·ариваемы.х п·унктов требования.м п·ункт.а 3 статьи 614 ГК РФ». Что касаетс.я договоров, заключенны.х сроко.м н.а один год, в судебной п·рактике существуе.т дв.а мнения. Перво.е мнени.е схож.е с мнением, оп·исанным выше, о том, что размер арендной п·латы п·.о договору, заключенному н.а срок мене.е одного год.а (равный году), може.т быть изменен доп·олнительным соглашение.м сторон с начала действи.я договора, н.о не може.т быть изменен в односторонне.м п·орядке арендодателем. Данна.я п·озици.я в судебной п·рактике встречаетс.я редко. Второ.е мнени.е говорит, что размер арендной п·латы п·.о договору, заключенному н.а срок мене.е одного года, не п·одлежи.т изменению.А что, есл.и договор имее.т автоматическую п·ролонгацию?Рассмотри.м интересный случай из п·рактики. Договор, заключен н.а 11 месяцев, п·ролонгирован н.а то.т ж.е срок и н.а те.х ж.е условиях. Можн.о л.и в данной ситуаци.и н.а новый срок п·овысить арендную п·лату? ФАС Зап·адно-Сибирского округа говори.т следующее. По материала.м дела договор аренды н.а 11 месяцев был п·ролонгирован автоматически, так как «н.и одн.а из сторон не п·редуп·редила о п·рекращени.и его действи.я п·.о истечени.и 11 месяцев». Ссылаясь н.а п·ункт 3 статьи 614, «суд п·ришел к п·равомерному выводу, что между сторонам.и действуе.т новый договор сроко.м н.а 11 месяцев», п·осле чего отметил «неп·равомерность изменени.я истцо.м в п·ериод действи.я этого договор.а размер.а арендной п·латы», так как «твердый размер арендной п·латы должен оставатьс.я неизменным в течени.е год.а с момент.а заключени.я договора»[23]. Таки.м образом, есл.и арендатор заинтересован в изменени.и арендны.х п·латежей, следуе.т п·одчеркивать длящийс.я характер арендного п·равоотношения. Для ясност.и не стои.т п·ренебрегать п·одп·исание.м доп·олнительного соглашени.я даж.е в ситуации, когд.а договор п·ролонгируетс.я автоматически. Изменени.е срок.а договор.а аренды (досрочно.е п·рекращение) возможно, есл.и договор заключен н.а неоп·ределенный срок. В это.м случае кажда.я из сторон вп·раве в любо.е врем.я отказатьс.я о.т договора, п·редуп·редив об это.м другую сторону за один месяц, а п·р.и аренд.е недвижимого имуществ.а за тр.и месяца. Стороны могу.т установить иной срок для п·редуп·реждени.я о п·рекращени.и договор.а аренды, заключенного н.а неоп·ределенный срок. Нужн.о п·омнить, что все внесенны.е изменени.я в договор должны быть зарегистрированы, есл.и договор аренды п·одлежал государственной регистрации. Договор аренды, как и любой гражданский договор, може.т быть п·рекращен п·.о общи.м основаниям, установленным в главе 26 Гражданского кодекса РФ для все.х обязательств. Однак.о некоторы.е основания, п·редусмотренны.е в главе 26 ГК РФ, п·рименяютс.я с учето.м сп·ециальны.х п·равил, содержащихс.я в норма.х об аренде. Так, согласн.о статье 418 Гражданского кодекса обязательств.о п·рекращаетс.я смертью должника, есл.и исп·олнени.е не може.т быть п·роизведен.о без личного участи.я должник.а либо обязательств.о иным образо.м неразрывн.о связан.о с личностью должника. Это п·оложени.е уточняетс.я в п·ункте 2 статьи 617 Гражданского кодекса РФ: в случае смерт.и гражданина, арендующего недвижимо.е имущество, его п·рав.а и обязанност.и п·ереходя.т к наследнику, есл.и законо.м ил.и договоро.м не п·редусмотрен.о иное; арендодатель не вп·раве отказать такому наследнику в.о вступ·лени.и в договор н.а оставшийс.я срок его действия, кроме случая, когд.а заключени.е договор.а был.о обусловлен.о личным.и качествам.и арендатора.Гражданский кодекс Российской Федераци.и п·редусматривае.т досрочно.е расторжени.е договор.а п·.о инициативе одной из сторон п·р.и наличи.и существенны.х нарушений. Перечень таки.х нарушений, указанный в статья.х 619, 620 Гражданского кодекса, не являетс.я исчерп·ывающим. В соответстви.и с п·ункто.м 2 статьи 450 Кодекса стороны могу.т указать в договоре и ины.е нарушения, являющиеся, п·.о и.х мнению, основание.м для досрочного расторжени.я договора, а такж.е обстоятельства, не связанны.е с нарушение.м обязательства. Нап·ример, возможн.о досрочно.е расторжени.е договор.а п·.о требованию арендодателя в случае однократного невнесени.я арендаторо.м арендной п·латы в установленный срок, есл.и тако.е основани.е п·редусмотрен.о договором. Арендодатель вп·раве обратитьс.я в суд с требование.м о досрочно.м расторжени.и договор.а аренды, когд.а арендатор: 1) п·ользуетс.я имущество.м с существенным нарушение.м условий договор.а ил.и назначени.я имуществ.а либо с неоднократным.и нарушениями; 2) существенн.о ухудшае.т имущество; 3) боле.е двух раз п·одряд п·.о истечени.и установленного договоро.м срок.а п·латежа не вноси.т арендную п·лату; 4) не п·роизводи.т кап·итальный ремонт имуществ.а в установленны.е договоро.м аренды сроки, а п·р.и отсутстви.и и.х в договоре в разумны.е срок.и в те.х случаях, когд.а в соответстви.и с законом, иным.и п·равовым.и актам.и ил.и договоро.м п·роизводств.о кап·итального ремонт.а являетс.я обязанностью арендатора. Существенным согласн.о статье 450 Гражданского кодекса Российской Федераци.и п·ризнаетс.я нарушени.е договор.а одной из сторон, которо.е влече.т для другой стороны такой ущерб, что он.а в значительной степ·ен.и лишаетс.я того, н.а что была вп·раве рассчитывать п·р.и заключени.и договора. В судебной п·рактике встречаютс.я случаи, когд.а ответчик своевременн.о осуществлял арендны.е п·латежи, однак.о в меньше.м размере, в связи с че.м образовалась п·редъявленна.я к взысканию задолженность. Придя к выводу, что нарушение, доп·ущенно.е ответчиком, являетс.я существенным, суд расторг договор аренды. Инициируя расторжени.е договор.а аренды, арендодатель обязан доказать, что нарушения, доп·ущенны.е арендатором, нося.т существенный характер. В п·ротивно.м случае суд може.т отказать в иске. Арендодатель вп·раве требовать досрочного расторжени.я договор.а тольк.о п·осле нап·равлени.я арендатору п·исьменного п·редуп·реждени.я о необходимост.и исп·олнени.я и.м обязательств.а в разумный срок, а такж.е п·редложени.я расторгнуть договор. Функци.я п·редуп·реждени.я состои.т в том, чтобы п·редоставить арендатору п·оследнюю возможность исп·равить доп·ущенно.е и.м нарушение: есл.и он устрани.т нарушени.е д.о истечени.я установленного срока, то договор аренды не може.т быть расторгнут. Данна.я п·озици.я нашла сво.е п·одтверждени.е в п·ункте 8 Обзор.а п·рактик.и разрешени.я сп·оров, связанны.х с заключением, изменение.м и расторжение.м договоров: «Учитывая, что доп·ущенны.е арендаторо.м нарушени.я условий договора, явившиес.я п·ричиной для обращени.я в арбитражный суд, в необходимый для этого срок устранены, у арендодателя не был.о оснований для п·редъявлени.я такого иска». Пр.и п·одаче искового заявлени.я арендодателю необходим.о п·риложить п·редуп·реждени.е о необходимост.и исп·олнени.я обязательств.а с п·редложение.м расторгнуть договор и доказательств.а и.х отп·равк.и арендатору, в п·ротивно.м случае иск буде.т оставлен без рассмотрения. Расторжени.е договор.а п·роисходи.т н.а основани.и судебного решения, с момент.а вступ·лени.я в силу которого и п·роисходи.т п·рекращени.е обязательства. По требованию арендатор.а договор аренды може.т быть досрочн.о расторгну.т судо.м в случаях, когда: 1) арендодатель не п·редоставляе.т имуществ.о в п·ользовани.е арендатору либо создае.т п·реп·ятстви.я п·ользованию имущество.м в соответстви.и с условиям.и договор.а ил.и назначение.м имущества; 2) п·ереданно.е арендатору имуществ.о имее.т п·реп·ятствующи.е п·ользованию и.м недостатки, которы.е не был.и оговорены арендодателе.м п·р.и заключени.и договора, не был.и заране.е известны арендатору и не должны был.и быть обнаружены арендаторо.м в.о врем.я осмотр.а имуществ.а ил.и п·роверк.и его исп·равност.и п·р.и заключени.и договора; 3) арендодатель не п·роизводи.т являющийс.я его обязанностью кап·итальный ремонт имуществ.а в установленны.е договоро.м аренды сроки, а п·р.и отсутстви.и и.х в договоре - в разумны.е сроки; 4) имуществ.о в силу обстоятельств, за которы.е арендатор не отвечает, окажетс.я в состоянии, неп·ригодно.м для исп·ользования. Помим.о п·оложений статьи 620 Гражданского кодекса РФ, расторжени.е договор.а п·.о требованию арендатор.а возможн.о еще п·.о ряду п·оложений об аренде; некоторы.е из ни.х связаны с названным.и сп·ециальным.и основаниям.и расторжения, нап·ример неисп·олнени.е арендодателе.м обязанност.и п·.о п·редуп·реждению арендатор.а о п·рава.х третьи.х лиц н.а сдаваемо.е в аренду имущество. Договоро.м аренды такж.е могу.т быть установлены и други.е основани.я досрочного расторжени.я договор.а в судебно.м п·орядке п·.о требованию арендатор.а в соответстви.и с п·ункто.м 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ. Эт.и основани.я могу.т быть как связаны с иным.и нарушениям.и договора, п·омим.о указанных, так и вообще не связаны с какими-либо нарушениями. Арендатором, как и арендодателем, требовани.е в суд о расторжени.и договор.а може.т быть заявлен.о такж.е п·осле соблюдени.я досудебной п·роцедуры урегулировани.я воп·роса о расторжени.и договора. Разница заключаетс.я лишь в самой досудебной п·роцедуре. Арендатор в отличи.е о.т арендодателя должен следовать общему п·орядку расторжени.я гражданско-п·равовы.х договоров, п·редусмотренны.х п·ункто.м 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ. Внесудебный п·орядок расторжени.я договор.а возможен п·р.и его заключени.и н.а неоп·ределенный срок, о че.м уж.е говорилось выше. Люба.я сторон.а може.т быть инициаторо.м такого расторжения. Неотделимы.е улучшени.я имуществ.а п·ринадлежа.т арендодателю. Есл.и он.и п·роизведены без согласи.я арендодателя, топ·ереходя.т к нему безвозмездно. Заметим, что есл.и арендатор п·роизвел улучшени.я арендованного имущества, неотделимы.е без вред.а для имущества, за сче.т собственны.х средств и с согласи.я арендодателя, то согласн.о статье 623 Гражданского кодекса РФ арендатор имее.т п·рав.о п·осле п·рекращени.я договор.а н.а возмещени.е стоимост.и эти.х улучшений, есл.и ино.е не п·редусмотрен.о договоро.м аренды. Стоимость неотделимы.х улучшений арендованного имущества, п·роизведенны.х арендаторо.м без согласи.я арендодателя, возмещению не п·одлежи.т [24]. Есл.и арендованно.е имуществ.о был.о сдан.о в субаренду, то п·р.и досрочно.м расторжени.и договор.а аренды договор субаренды такж.е п·рекращае.т сво.е действие, так как п·р.и досрочно.м п·рекращени.и договор.а ареды субаренд.а являетс.я вторичным обязательством. Доп·олнительно.е соглашени.е о расторжени.и договор.а аренды п·одлежи.т государственной регистрации, есл.и договор был ране.е зарегистрирован.Из вышеизложенного можн.о сделать вывод, что комп·лекс содержащихс.я в законодательстве п·равовы.х норм, регулирующи.х отношени.я аренды, следуе.т рассматривать в тесной связи с судебной п·рактикой. Стремительно.е развити.е рыночного оборот.а и бесчисленно.е количеств.о неп·редвидимы.х жизненны.х обстоятельств не могу.т быть всегд.а заране.е п·роанализированы и учтены участникам.и гражданского (ил.и международного коммерческого) оборота. Механизм изменени.я ил.и расторжени.я договор.а в связи с существенным изменение.м обстоятельств являетс.я эффективным средство.м разрешени.я конфликтов сторон и играе.т важную роль в п·оддержани.и баланса имущественны.х интересов сторон и равноп·рави.я в защите и.х п·рав. |