Курсовая работа на тему: «Оценка рыночной стоимости офисного помещения, расположенного в центре, с целью продажи» Работу выполнила: Студентка .. курса Очной формы обучения Группа ….. (ФИО) Руководитель: ……..
федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего образования
«Новосибирский государственный университет экономики и управления «НИНХ»
(ФГБОУ ВО «НГУЭУ», НГУЭУ)
Таблица 1. цель, задачи курсовой работы
Название элемента
|
Характеристика
|
Цель
|
Закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы, проведения расчетов по определению стоимости недвижимости.
|
Задачи
|
-Изучить правовые основы оценки недвижимости;
-Рассмотреть методы оценки рыночной стоимости объекта недвижимости;
-Научиться делать анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.
| - -Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм., внесенными от 18.07.2009 №181-ФЗ, в ред. от 01.07.2011 г. №169-ФЗ)
- -Кодексы Российской Федерации (к оценочной деятельности прямое отношение, прежде всего, имеют Гражданский кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, а опосредованно – все остальные, в том числе, Градостроительный кодекс РФ и Уголовный кодекс РФ)
- -Федеральные стандарты оценки (ФСО)
N стандарта
|
Название стандарта
|
Нормативный акт, утвердивший стандарт
|
ФСО N 1
|
Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки
|
Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297
|
ФСО N 2
|
Цель оценки и виды стоимости
|
Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298
|
ФСО N 3
|
Требования к отчету об оценке
|
Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299
|
ФСО N 4
|
Определение кадастровой стоимости
|
Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508
|
ФСО N 5
|
Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения
|
Приказ Минэкономразвития России от 04.07.2011 N 328
|
ФСО N 7
|
Оценка недвижимости
|
Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611
|
ФСО N 8
|
Оценка бизнеса
|
Приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015 N 326
|
ФСО N 9
|
Оценка для целей залога
|
Приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015 N 327
|
ФСО N 10
|
Оценка стоимости машин и оборудования
|
Приказ Минэкономразвития России от 01.06.2015 N 328
|
ФСО N 11
|
Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности
|
Приказ Минэкономразвития России от 22.06.2015 N 385
|
ФСО N 12
|
Определение ликвидационной стоимости
|
Приказ Минэкономразвития России от 17.11.2016 N 721
|
ФСО N 13
|
Определение инвестиционной стоимости
|
Приказ Минэкономразвития России от 17.11.2016
| Общая характеристика объекта оценки - Объект оценки расположен в г. Москва ул. Зубовский бульвар 37.
- Объект оценки представляет собой офисное помещение, состояние которого среднее, общая площадь которого составляет 240 кв.м.
- Стены кирпичные.
- Право собственности на данный объект принадлежит компании ООО «Капитал».
- Цель оценки объекта для продажи.
- Дата оценки недвижимости 09.04.2020г.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Наименование объекта
|
Площадь,
м2
|
Местоположение
| | | | | |
отдаленное
|
средней отдаленности
|
центр
|
СКЛАД
|
до 100
|
110
|
220
|
450
| | |
100-500
|
100
|
250
|
450
| | |
больше 500
|
90
|
250
|
380
|
ОФИС
|
до 40
|
350
|
600
|
650
| | |
40-80
|
440
|
750
|
850
| | |
больше 80
|
450
|
720
|
800
|
МАГАЗИН
|
до 50
|
450
|
790
|
950
| | |
50-100
|
480
|
800
|
1000
| | |
больше 100
|
500
|
750
|
1000
|
Исходя из наибольшей доходности наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования оцениваемого объекта недвижимости будет являться использование его как магазина, а не под офис.
Оценка стоимости недвижимости Оценка стоимости недвижимости сравнительным (рыночным) подходом
Объекты сравнения
|
Местоположение
|
Площадь, м2
|
Материал стен
|
Состояние помещения
|
Ц, тыс. руб.
|
Ц*, тыс. руб.
|
Поправки в долях
| | |
Скорректированная цена. тыс. руб.
| | | | | | | | |
По местоположению
|
По материалу стен
|
По состоянию помещения
| |
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
9
|
10
|
11
|
Объект оценки
|
Ц
|
240
|
К
|
Ср
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
А1
|
С/о
|
250
|
К
|
Ср
|
9468
|
9089,28
|
0,9
|
1
|
1
|
8180,35
|
А2
|
С/о
|
235
|
К
|
Пл
|
8189
|
8363,23
|
0,9
|
1
|
0,92
|
6924,75
|
А3
|
С/о
|
238
|
П
|
Ср
|
8563
|
8634,95
|
0,9
|
1,05
|
1
|
8160,03
|
А4
|
О
|
235
|
П
|
Пл
|
7274
|
7428,76
|
0,75
|
1,06
|
0,93
|
5492,45
|
А5
|
О
|
245
|
К
|
Ср
|
7502
|
7348,89
|
0,75
|
1
|
1
|
5511,67
|
А6
|
О
|
242
|
К
|
Пл
|
7968
|
7902,15
|
0,75
|
1
|
0,93
|
5511,75
|
А7
|
Ц
|
244
|
К
|
Ср
|
10164
|
9997,38
|
1
|
1
|
1
|
9997,38
|
А8
|
Ц
|
245
|
К
|
Пл
|
9696
|
9498,12
|
1
|
1
|
0,95
|
9023,21
|
А9
|
Ц
|
235
|
П
|
Ср
|
9106
|
9299,74
|
1
|
1,07
|
1
|
9950,72
| Оценка стоимости недвижимости затратным подходом - Физический износ конструктивных элементов здания
№ п/п
|
Конструктивные элементы здания
|
Удельный вес*,
%
|
Износ,
%
|
1
|
Фундамент
|
5
|
8
|
2
|
Стены и перегородки
|
28
|
8
|
3
|
Перекрытия
|
17
|
7
|
4
|
Кровля
|
5
|
8
|
5
|
Полы
|
7
|
9
|
6
|
Проёмы
|
10
|
10
|
7
|
Отделочные работы
|
7
|
10,5
|
8
|
Инженерное оборудование
|
13
|
8
|
9
|
Прочие работы
|
8
|
5
|
|
ИТОГО:
|
100
|
-
| - Расчёт физического износа
№ п/п
|
Конструктивные элементы здания
|
Удельный вес,
%
|
ПВС элемента,
тыс.руб.
|
Износ,
%
|
Износ,
тыс. руб.
|
1
|
Фундамент
|
5
|
129,6
|
8
|
10,37
|
2
|
Стены и перегородки
|
28
|
725,76
|
8
|
58,06
|
3
|
Перекрытия
|
17
|
440,64
|
7
|
30,84
|
4
|
Кровля
|
5
|
129,6
|
8
|
10,37
|
5
|
Полы
|
7
|
181,44
|
9
|
16,33
|
6
|
Проёмы
|
10
|
259,2
|
10
|
25,92
|
7
|
Отделочные работы
|
7
|
181,44
|
10,5
|
19,05
|
8
|
Инженерное оборудование
|
13
|
336,96
|
8
|
26,96
|
9
|
Прочие работы
|
8
|
207,36
|
5
|
10,37
|
|
ИТОГО:
|
100
|
2592
|
ВСЕГО:
|
208,27
| Оценка стоимости недвижимости доходным подходом - Расчёт чистого операционного дохода оцениваемого нежилого помещения за год
№ п/п
|
Показатели
|
Единицы измерения
|
Количество
|
1
|
Арендная ставка за месяц
|
руб./м2
|
800
|
2
|
Площадь оцениваемого объекта
|
м2
|
240
|
3
|
ПВД за год
|
тыс.руб.
|
2304
|
4
|
Потери от недозагрузки объекта недвижимости, смены арендаторов, недосбора арендной платы
|
тыс.руб.
|
115,2
|
5
|
ДВД за год
|
тыс.руб.
|
2188,8
|
6
|
Расходы арендодателя
|
тыс. руб.
|
645,12
|
7
|
ЧОД
|
тыс. руб.
|
1543,68
| - Расчет ставки капитализации по сопоставимым объектам
Аналоги
|
ЧОДi, тыс. р.
|
ЦПi, тыс. р.
|
СК
|
А1
|
730
|
9468
|
0,08
|
А2
|
601
|
8189
|
0,07
|
А3
|
863
|
8563
|
0,10
|
А4
|
600
|
7274
|
0,08
|
А5
|
688
|
7502
|
0,09
|
А6
|
694
|
7968
|
0,09
|
А7
|
792
|
10164
|
0,08
|
А8
|
933
|
9696
|
0,10
|
А9
|
793
|
9106
|
0,09
|
Итоговая СК
| | |
0,086
| Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами - Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта
Подходы к оценке недвижимости
|
Стоимость нежилого помещения, тыс. руб.
|
Весовой коэффициент
|
Сравнительный
Затратный
Доходный
|
7639,15
3996,53
17949,77
|
0,75
0,10
0,15
|
Итого рыночная стоимость
|
8821,28
|
1,00
|
Залоговая стоимость объекта 70% от его рыночной стоимости и составляет: 6174,896 тыс. руб.
Спасибо за внимание! |
Скачать 489.46 Kb.