Оценка земельных ресурсов Основные направления третьей земельной реформы
 Скачать 2.54 Mb.
|
|
Оценка земельных ресурсов Основные направления третьей земельной реформы (1990- е годы – начало 2000-х годов) 1) реформирование отношений собственности на землю; 2) учёт и стоимостная оценка земельно-ресурсного потенциала в составе национального богатства страны и постановка его на государственный баланс; 3) организация эффективного управления земельными ресурсами страны. • Национальное богатство представляет в денежном выражении совокупность потребительных стоимостей, созданных и накопленных обществом. В национальное богатство включаются: – основные и оборотные производственные фонды; – непроизводственные фонды; – личное имущество населения; – товарные запасы; – государственные резервы; – вовлечённые в хозяйственный оборот полезные ископаемые, гидроэнергетические ресурсы и др. • Земля – природный ресурс • Налогообложение (кадастровая стоимость) • Рынок земли (рыночная стоимость) Необходимость проведения оценочных работ • ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (от 22 ноября 1990 г.) от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ (ред. от 28.12.2010) • ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН «О плате за землю» от 11 октября 1991 г. № 1738-1 (ред. от 26.06.2007) • КОНСТИТУЦИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 12 декабря 1993 г. (ред. от 30.12.2008) • ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 г. № 319 • ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 25.06.2012; от 28.07.2012 – 1 января 2013 г.) ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Статья 6. Объекты земельных отношений 1. Объектами земельных отношений являются: 1) земля как природный объект и природный ресурс; 2) земельные участки; 3) части земельных участков. 2. Земельный участок как объект земельных отношений – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Оценка земель • Стоимость – это выраженная в денежном эквиваленте расчётная величина ценности объекта оценки и относящихся к нему имущественных прав в конкретный момент времени и в соответствием с назначением оценки. • Классификация объектов • Критерии оценки • Цели оценки (см. выше) • В разных странах к оцениваемым факторам относятся: – содержание загрязнителей почвы, – заражение патогенными микроорганизмами, – рельеф, – климатические условия, – плотность почвообразующей породы, – заболоченность, – эродированность, – каменистость почв, – плодородие, поддерживаемое внесением удобрений, мелиоративными или другими мероприятиями, – средняя многолетняя урожайность, – затраты труда и времени на обработку земли, – удалённость участков от населённых пунктов. Критерии оценки • Главный и общий для всех стран критерий – это доход, который приносит сельскохозяйственное использование земли, т.е. плодородие • В России используют различные критерии для различных оценок. • Классификации и используемые оценочные критерии зависят от целей оценки земель (или других природных ресурсов). • Виды стоимости в зависимости от целей оценки, т.е. от предполагаемого характера дальнейшего использования земельного участка: • стоимости в пользовании; • стоимости в обмене. Цели оценки Стоимости в пользовании • Стоимость в пользовании – стоимость объекта при существующем использовании. Она не предполагает продажу на открытом и конкурентном рынке или смену характера использования и является базовой стоимостью для целей налогообложения. • Субъективная стоимость. • База оценки в этой группе – потребительная стоимость, или нормативная цена земли Она характеризует стоимость участка определённого качества и местоположения с учётом потенциального дохода за расчётный срок окупаемости. • Производные виды стоимости – инвестиционная стоимость (максимальная цена с учётом ожидаемой доходности в соответствии с инвестиционными целями) и страховая стоимость (определяется положениями страхового контракта). Стоимости в обмене • Стоимость в обмене – стоимость, возможная к получению в условиях свободной продажи на свободном, открытом и конкурентном рынке в условиях равновесия спроса и предложения. При этом предполагается возможность изменения существующего использования земельного участка на наиболее эффективное, в результате которого стоимость объекта будет максимальной. • База оценки в этой группе – рыночная стоимость Это расчётная величина денежной суммы, за которую земельный участок должен переходить из рук в руки на дату оценки. • Производные виды стоимости – рыночная стоимость при существующем использовании (неизменность дальнейшего функционирования независимо от эффективности), альтернативная рыночная стоимость (учитывает проведение реконструкции и модернизации улучшений и т.п. работ) и ликвидационная стоимость Рыночная стоимость (стоимость в обмене) • Для чего необходима оценка стоимости земли? – для определения кредитоспособности заёмщика в случаях его кредитования; – для целей привлечения инвестиций; – для определения величины страхового возмещения; – для внесения её в уставной капитал различных акционерных обществ; – при совершении сделок купли продажи; – при выходе предприятия на международные рынки; – при передаче недвижимости в доверительное управление; – для решения имущественных споров. Основные методы оценки НЕДВИЖИМОСТИ затратный сравнения продаж доходный Определение рыночной стоимости земельных ресурсов • Земельные ресурсы, как и подавляющее большинство природных ресурсов, относятся к разряду недвижимости Затратный метод • Затратный метод , или метод суммирования затрат применяется для оценки объектов сложной структуры. • Стоимость рассчитывают как стоимость земельного участка плюс затраты на улучшения – леса, многолетние насаждения, сооружения, мелиоративные системы и т.п. Учитывается и величина износа улучшений. • Стоимость собственно земельного участка равна разнице между рыночной стоимостью земельного участка с улучшениями и стоимостью воспроизводства улучшений (за вычетом их износа). • Для самостоятельной оценки земельного участка затратный метод практически не применяется. Метод сравнения рыночных продаж • Метод сравнения рыночных продаж применяется для определения стоимости участка путём сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке. • Метод основан на сборе данных о реальных продажах, спросе и предложениях аналогичных объектов, всестороннем анализе продаж, сравнении оцениваемого объекта с объектами-аналогами и последующей корректировке фактических цен. • При наличии достоверной информации данный подход позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка. • Метод дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при резких изменениях экономических условий. Доходный метод • Доходный метод , или метод капитализации дохода подразумевает определение стоимости участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определённого срока его эксплуатации. • Стоимость равна сумме приведённых к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки. • Метод используется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно точно установить уровень доходов на основе анализа ставок арендной платы за земли аналогичного качества. • Применение доходного метода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, точного учёта уровня доходов. МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ от 6 марта 2002 г. № 568-р (в редакции распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002) • II. Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков – Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определённого времени ( принцип полезности ). № 568-р – Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей ( принцип спроса и предложения ). – Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности ( принцип замещения ). – Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определённый период времени при наиболее эффективном его использовании без учёта земельной ренты ( принцип ожидания ). № 568-р • Земельная рента выступает в форме абсолютной ренты, дифференциальной ренты и монопольной ренты. • Абсолютная земельная рента – один из видов дохода от собственности на землю, одинакова абсолютно для всех участков земли независимо от плодородия. • Дифференциальная земельная рента I обеспечивается различиями в производительности труда на относительно лучших и средних по плодородию землях, а также различиями в местоположении участков земли по отношению к рынкам сбыта, транспортным путям и т. д. • Дифференциальная земельная рента II связана с дополнительными вложениями капитала в один и тот же участок, обеспечивающими получение добавочной прибыли. • Монопольная рента образуется при продаже определённых видов сельскохозяйственных продуктов по монопольной цене, превышающей их стоимость. Абсолютный рентный доход – это минимальный доход, устанавливаемый независимо от плодородия и местоположения земельных участков. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ определяется умножением расчётного рентного дохода на срок капитализации (33 года). На худших землях кадастровая стоимость устанавливается на основе только абсолютного рентного дохода ( 26 руб. с 1 га ) и составляет 860 руб. за 1 га Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий (на 1 января 2006 года) Кадастровая стоимость – Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату ( принцип изменения ). – Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешённого использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок. – Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов ( принцип внешнего влияния ). – Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, которое может не совпадать с текущим использованием земельного участка ( принцип наиболее эффективного использования ). № 568-р При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: • целевое назначение и разрешённое использование; • преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; • перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; • ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости; • текущее использование земельного участка. № 568-р • IV. Методы оценки – Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объём и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации. – Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. № 568-р • V. Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения – Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешённого, неистощительного и наиболее эффективного использования с учётом особенностей сельскохозяйственного районирования территории. – Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются угодья. № 568-р – При оценке рыночной стоимости сельско- хозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие земельного участка, в частности, относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат. – При оценке рыночной стоимости сельско- хозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчёта земельной ренты, связанные с принятой системой учёта плодородия земельного участка. № 568-р Факторы, влияющие на стоимость земли: • рыночный спрос; • целевое назначение земли; • характер предыдущего использования земельного участка; • зона нахождения участка; • права на оцениваемое имущество; • физические характеристики земельного участка (площадь и форма, земельные излишки, топография); • инженерное обустройство территории (системы водо-, тепло-, газо-, электроснабжения, канализации, телефонизации, радиофикации; наружное освещение; удобные транспортные связи); • правовая обоснованность застройки; Факторы, влияющие на стоимость земли: • местоположение (престижность застройки, развитие сети торговли и бытового обслуживания, культурных и зрелищных предприятий, соседство, различные неудобства); • окружающая среда и экология (роза ветров, уровень осадков, повышенная опасность стихийных бедствий; наличие источников загрязнения, риск возобновления загрязнения, возможность очистки окружающей среды, компенсация за негативные факторы; наличие положительных экологических факторов); • экономические характеристики и ресурсное качество участка (условия и сроки аренды; сочетание факторов, обеспечивающих эффективность в случае реализации различных проектов). • Оценку стоимости проводят оценочные организации или независимые оценщики, оформившие свою деятельность в установленном законодательством РФ порядке. • Основной целью оценки стоимости является заключение о виде и величине оценочной стоимости объекта собственности (земельного участка) на конкретную дату в соответствии с назначением оценки. Определение рыночной стоимости земельных ресурсов Этапы проведения оценки земли 1. Определение основных вопросов оценки. 2. Сбор, проверка и анализ информации. 3. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. 4. Расчёт рыночной стоимости на основе трёх подходов к оценке – затратного, сравнительного, доходного – и согласование полученных результатов. 5. Подготовка отчёта об оценке. • ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 16 июля 1998 г. № 135-ФЗ (с изменениями на 28.07.2012) • Статья 3. Понятие оценочной деятельности – Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. • Статья 8. Обязательность проведения оценки объектов оценки • Статья 10. Обязательные требования к договору на проведение оценки • Статья 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки • Статья 15. Обязанности оценщика – Оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков. http://www.rosreestr.ru/ НП СРО "РАО ЮФО" - Некоммерческое партнерство саморегулируемая организация "Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа" Краснодар ский край 0013 |