Определение стоимости строительства коттеджа с благоустройством участка за чертой города
 Скачать 374 Kb.
|
|
Министерство образования Красноярского края краевое государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение «Красноярский аграрный техникум» Курсовая работа МДК: 04.01. « Оценка недвижимого имущества» Тема: Определение стоимости строительства коттеджа с благоустройством участка за чертой города Выполнила :студентка Группы И-3-11 Ильичева В.С Проверила : Трусова А.П ____(_____)______ Оценка ________________ Дата Красноярск 2021 Содержание Введение Сопроводительное письмо Раздел 1. « Общие сведения» Раздел 2. « Определение основных оценочных терминов» Раздел 3. « Объем, этапы и структуры процесса оценки» Раздел 4. Краткое описание Емельяновского района Красноярского края Раздел 5. « Юридическое обоснование прав собственности.. Раздел 6. « Местоположение и описание обьекта недвижимости Раздел 7. « Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта недвижимости Раздел 8. « Выбор подхода к оценке» Раздел. 9 « Оценка объекта недвжимости сравнительным подходом Раздел 10. « Расчёт наиболее вероятной ликвидационной стоимости оцениваемого объекта» Раздел 11. « Согласование результатов» Литература Приложение Введение В связи с тем, что недвижимость, так же как и движимые объекты, можно продавать и покупать, необходимо оценивать ее стоимость в эквивалентных единицах, то есть произвести оценочную деятельность. Оценочная деятельность – это деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной или любого другого вида стоимости. Процесс оценки - совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки. Оценка недвижимости требует высокой квалификации оценщика, понимания им принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка, знания соответствующего законодательства. Степень правильности оценки недвижимого имущества во многом определяется выбором метода или методов его оценки. В настоящее время разработано три основных метода определения стоимости недвижимости: Затратный метод – способ оценки, базирующийся на восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта той же полезности за минусом всех видов износа. Сравнительный метод – оценка стоимости объекта путем сравнения цен на сходные объекты. Доходный метод - способ оценки приносящей доход недвижимости, основанный на капитализации или дисконтировании денежного потока, который ожидается в будущем от этой недвижимости. Обычно для более точной оценки стоимости объекта используют сочетание всех трех методов определения, а определенные альтернативные оценки стоимости служат для проверки друг друга и уточнения результатов оценки. Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом. Земельные отношения выражают отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами. Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами. Правовые регулирующие отношения собственности на землю подразделяются на общие (свойственные всем земельным отношениям) и специальные (характерные для определенных категорий земель и условий их использования). Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие комплексной стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенстве земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному использованию. Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют неопределенный срок службы. В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости. Рыночная стоимость объекта - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах. Земельный участок, как и любой другой объект недвижимости, по сути, является товаром ,а следовательно, должен иметь свою цену. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Рыночная цена земельного участка находится в прямой зависимости от спроса и предложения на рынке и от характера продавцов и покупателей. В то же время она не должна превышать наиболее вероятные затраты на приобретении другого участка аналогичной полезности. Стечением времени, а также при изменении целевого назначения участка или его свойств, рыночная цена меняется, поэтому оценка земли всегда приводится по состоянию на конкретную дату. Нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам ,административным районам, поселениям или их группам. Органы местного самоуправления по мере развития рынка земли своими решениями имеют право уточнять количество и границы оценочных зон и тем самым повышать или понижать установленную ранее нормативную цену, но не более, чем на 25%. Приоритетным при определении нормативной цены земли выступает потенциальный доход, т.е. доход, который может принести деятельность на определенном земельном участке, а эта деятельность определяется категорией земли и разрешенного использования земельного участка. Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами. Кроме этого, правовые, регулирующие отношения собственности на землю, подразделяются на общие, свойственные всем земельным отношениям, и специальные, характерные для определенных категорий земель и условий их использования Цель : определение рыночной стоимости строительства коттеджа с благоустройством участка за чертой города Задачи : определение оценочной деятельности Оценивание объекта недвижимости разными методами Проанализировать получение результатов Объект исследования : строительства коттеджа с благоустройством участка за чертой города Гражданину Карелину Максиму Викторовичу Оценщиком ООО «Оценка класс» согласно договора №12 реквизиты договора от 29.01.21, произведен осмотр и оценка стоимости строительства коттеджа с благоустройством участка за чертой города расположенного по адресу : г. Красноярск ,Красноярский край , Емельяновский Район , п. Солонцы, ул. Садовая ,11 Оценка объекта недвижимости произведена в соответствии с: Федеральным закона №135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; Федеральным стандартам оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденного Приказом Минэкономразвития №297 от 20.05.2015 года; Федеральным стандартам оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденного Приказом Минэкономразвития №298 от 20.05.2015 года; Федеральным стандартам оценки №3 «Требования к отчету об оценке», утвержденного Приказом Минэкономразвития №299 от 20.05.2015 года; Федеральным стандартам оценки №4 «Определение кадастровой стоимости», утвержденного Приказом Минэкономразвития №508 от 22.10.2010 года; Федеральным стандартам оценки №5 «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утвержденного Приказом Минэкономразвития №328 от 04.07.2011 года; Федеральным стандартам оценки №7 «Оценка недвижимости», утвержденного Приказом Минэкономразвития №611 от 25.09.2014 года; Федеральным стандартам оценки №8 «Оценка бизнеса», утвержденного Приказом Минэкономразвития №326 от 01.06.2015 года; Федеральным стандартам оценки №9 «Оценка для целей залога», утвержденного Приказом Минэкономразвития №327 от 01.06.2015 года; Федеральным стандартам оценки №10 «Оценка стоимости машин и оборудования», утвержденного Приказом Минэкономразвития №328 от 01.06.2015 года; Федеральным стандартам оценки №11 «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности», утвержденного Приказом Минэкономразвития №385 от 22.06.2015 года; Федеральным стандартам оценки №12 «Определение ликвидационной стоимости», утвержденного Приказом Минэкономразвития №721 от 17.11.2016 года; Федерального стандарта оценки №13 «Определение инвестиционной стоимости», утвержденного Приказом Минэкономразвития №722 от 17.11.2016 года Оценка проведена по состоянию __дата оценки__, исследования и анализ, приведенные в отчете, были проведены в период с 29.01.2021 по Полученные результаты позволяют сделать вывод о том, _____________ стоимость __объект оценки и его местоположение___ составляет: __________________(______________________________________)рублей. Полученные результаты позволяют сделать вывод о том, что наиболее вероятное значение стоимости объекта оценки с учетом всех поправок составляет: ___________________(______________________________________)рублей. Специалист по оценке земельно-имущественных прав Ильичева В.С . Раздел 1. Общие сведения 1.1 Основные факты и выводы
1.2 Задание на оценку
1.3 Сертификат рыночной стоимости Данный сертификат дает удостоверение подлинности следующих фактов: Утверждения и факты являются правильными и соответствуют действительности; Анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям, и являются независимыми; Отсутствует текущий имущественный интерес к оцениваемому объекту, нет обязательств по отношению к объекту или его владельцу; Анализ, мнение и заключения соответствуют требованиям: - Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; - Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденного Приказом Минэкономразвития №297 от 20.05.2015 года; - Федерального стандарта оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденного Приказом Минэкономразвития №298 от 20.05.2015 года; - Федерального стандарта оценки №3 «Требования к отчету об оценке», утвержденного Приказом Минэкономразвития №299 от 20.05.2015 года; - Федерального стандарта оценки №4 «Определение кадастровой стоимости», утвержденного Приказом Минэкономразвития №508 от 22.10.2010 года; - Федерального стандарта оценки №5 «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утвержденного Приказом Минэкономразвития №328 от 04.07.2011 года; - Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости», утвержденного Приказом Минэкономразвития №611 от 25.09.2014 года; - Федерального стандарта оценки №8 «Оценка бизнеса», утвержденного Приказом Минэкономразвития №326 от 01.06.2015 года; - Федерального стандарта оценки №9 «Оценка для целей залога», утвержденного Приказом Минэкономразвития №327 от 01.06.2015 года; - Федерального стандарта оценки №10 «Оценка стоимости машин и оборудования», утвержденного Приказом Минэкономразвития №328 от 01.06.2015 года; - Федерального стандарта оценки №11 «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности», утвержденного Приказом Минэкономразвития №385 от 22.06.2015 года; - Федерального стандарта оценки №12 «Определение ликвидационной стоимости», утвержденного Приказом Минэкономразвития №721 от 17.11.2016 года; - Федерального стандарта оценки №13 «Определение инвестиционной стоимости», утвержденного Приказом Минэкономразвития №722 от 17.11.2016 года Оценка объекта оценки была произведена в индивидуальной форме. 1.4 Сделанные допущения и ограничивающие условия. Оценка объекта произведена в соответствии со следующими допущениями: - при оценке упор был произведен на достоверность правоустанавливающих документов на оцениваемый объект; - в курсовой также использовались данные печатных источников. 1.5 Сведения о заказчике оценки Заказчик Карелин Максим Викторович Реквизиты : паспорт 0416 990943 от 03.11.2013 года выдан ГУ МВД России по Красноярскому краю, проживающий по адресу : Красноярский край, г. Красноярск Советский район ул. Вавилова 43а 1.6 Сведения об оценщике Оценщик : Ильичева Вероника Сергеевна Реквизиты: паспорт 0420 547069 от 07.08.2012 Полис страхования гражданской ответственности оценщика № АА24 502012 от «13»октября 2020 года, выдан ООО « Альфа- Страхование» Раздел 2. Определение основных оценочных понятий (терминов) Недвижимость (недвижимое имущество): имущество, использование которого по назначению и без ущерба его характеристикам и ценностным свойствам, исключает его перемещение: здания, сооружения, земельные участки и иное имущество, прикрепленное к земле и связанное с ней Движимое имущество: это имущество, параметры которого не позволяют его классифицировать как недвижимость. Характерной чертой таких материальных ценностей является возможность их передачи одним физическим лицом другому Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ): это наиболее вероятный способ его эксплуатации, который является физически возможным, юридически разрешённым, экономически состоятельным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к максимальной стоимости этого имущества. Метод сравнения продаж: определение рыночной стоимости объекта путем анализа цен продаж/предложений сопоставимых объектов (аналогов) и применения к ним корректировок, учитывающих различия между аналогами и объектом. Единица сравнения: единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых объектов недвижимости. Другие термины на букву Е: Единичная оценка Единые Профессиональные Стандарты Оценки (ЕПСО). Корректировка (поправка): корректировки, измеряемые в денежных единицах, относительные корректировки измеряются в долях или процентах. При оценке объекта недвижимости следует придерживаться определенной последовательности внесения поправок. Процедура (процесс) оценки: Процедура оценки - это процесс оценки стоимости объекта, основанный на определенных принципах оценки, осуществляемый с учетом ограничивающих условий. Здания: Архитектурное сооружение, обычно надземное и имеющее большие размеры Сооружение: результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов. Земельный участок: часть земной поверхности, имеющая фиксированную границу. Площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики участка отражаются в едином государственном реестре недвижимости. Помещение: место, простор для чего-либо; квартира, жилье, жилище, покои, где кто-то проживает. В зданиях зрелищных предприятий, крытых рынков или спортивных сооружений помещение зального типа может составлять основной объём здания. Улучшения: здания, сооружения и все изменения, являющиеся результатом деятельности по преобразованию свободного и неосвоенного земельного участка для целей его использования, постоянно закрепленные на нем Инвентарный номер объекта: номер, присваиваемый каждому инвентарному объекту для ведения аналитического учета и организации контроля за использованием основных фондов внутри организации. Объект оценки: это некоторые материальные объекты (имущество или результат деятельности), объекты интеллектуальной и творческой собственности, права владения, объекты права требования, долговые обязательства, услуги и работы, информационная собственность, а также любые другие объекты, относящиеся к области гражданского права. Оценка: процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости Разрешенное использование: это установленное в публичном порядке допустимое функциональное использование земельного участка, существующих и возводимых на нем капитальных объектов, т.е. тот вид деятельности, для ведения которой может использоваться земельный участок и размещенные на нем объекты недвижимости Сервитут: ограниченное право пользования чужой вещью в земельных отношениях (в дореволюционной русской правовой терминологии — право участия частного). Рыночная арендная плата: величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях Полезность; это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Затраты (прямые и косвенные) в строительстве: Косвенные затраты — это расходы, связанные с производством, которые нельзя напрямую включить в себестоимость конкретного вида изделия. Прямые затраты - это то, что потрачено на производство конкретных товаров или услуг. Такие расходы можно включить в себестоимость: например, стоимость сырья и зарплаты сотрудников, которые работали над продуктом. Стоимость : Восстановительная стоимость представляет собой сумму, которая потребуется для создания аналогичной акционерной компании. Стоимость замещения: сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учётом износа объекта оценки. Ликвидационная стоимость это денежный показатель объекта оценки, уменьшенный на величину издержек, которые связаны с его продажей (например, такими издержками являются расходы на рекламу, расходы на хранение, расходы на доставку и т. д.).Стоимость балансовая- это сумма его первоначальной стоимости за минусом начисленной амортизации. Стоимость меновая- способность товара обмениваться на другие товары в определенных пропорциях, т. е. обеспечивается количественное сравнение товаров. Стоимость утилизационная -стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки. Стоимость страховая- действительная, фактическая стоимость имущества для целей страхования. Стоимость рыночная- наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства. Стоимость инвестиционная- стоимость инвестиционной собственности для конкретного инвестора Стоимость залоговая-это больше формальное понятие. Она не совпадает с ценой реализации залогового имущества, так как учитывает определенные риски и дополнительные расходы, связанные с реализацией. Укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС): данные нормативных документов, как правило, отраслевого назначения, предназначенные для определения стоимости строительства на стадии технико-экономических обоснований, разрабатываемые на здания и сооружения в целом или на виды работ на основании смет к рабочим чертежам типовых и индивидуальных проектов. Смета (строительная): документ, в котором вычисляется сумма затрат на проект, расписанная по статьям расходов (заработная плата строительной бригаде, налоги и отчисления по заработной плате, хозяйственные расходы, приобретение комплектующих и прочее). Износ: Устранимый износ- это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом. Неустранимый износ: износ объекта недвижимости, затраты на устранение которого превышают дополнительную стоимость объекта недвижимости, получаемую в результате его устранения. Экономический износ : утрата стоимости недвижимого объекта, вызванная влиянием внешних причин. Физический износ: постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Функциональный износ – это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам Накопленный износ - совокупность физического, функционального и экономического износов Остаточная экономическая жизнь: это период, в течении которого улучшения продолжают вносить вклад в стоимость собственности (ремонт, модернизация, перевооружение), с помощью которых осуществляется увеличение срока жизни недвижимого имущества. Нормативный срок службы: срок, установленный отраслевыми нормативными документами и стандартом предприятия, в течение которого конструкция должна сохранять работоспособное состояние. Срок оставшейся экономической жизни объекта : период времени, в течение которого объект можно использовать извлекая прибыль. Срок физической жизни: это срок, в течение которого здание реально существует, т.е. в нем возможны проживание и работа. Экономическая жизнь: это ожидаемый период времени, в течение которого актив полезен для среднего владельца. Экономическая жизнь актива может отличаться от его реальной физической жизни. Эффективный возраст объекта: возраст, основанный на фактической сохранности объекта недвижимости, зависящий от внешнего вида объекта недвижимого имущества, его технического состояния, экономических факторов, которые влияют на общую стоимость объекта. Цена (в строительстве): это механизм образования стоимости услуг и материалов на строительном рынке. Чистый операционный доход (ЧД): представляет собой разницу между текущей стоимостью денежных потоков, получаемых от инвестирования в какой-либо проект, и вычетом суммы самих инвестиций. Подходы к оценке Сравнительный подход Совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнение объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ним.( формула ,применение …) ДОПИСАТЬ !!!!!!!! Затратный подход Совокупность методов оценки стоимость объекта недвижимости основанных на определении затрат, необходимы х для восстановления либо замещения объекта недвижимости с учетом его износа Доходный подход Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки |