Определение стоимости строительства коттеджа с благоустройством участка за чертой города
 Скачать 374 Kb.
|
|
Раздел 3. Объем, этапы и структура процесса оценки Таблица №1
Раздел 4. Краткое описание Емельяновского района Красноярского края Дата основания района в 1921 году был образован Емельяновский сельский совет, а в 1936 году, согласно Указу Президиума Верховного Совета РСФСР — Емельяновский район, в состав которого вошли двадцать три сельских совета отошедших от Красноярского района и три от Сухобузимского. В 1983 году из Емельяновского района был выделен Берёзовский район. Площадь района : Площадь территории — 7440 км². Протяженность дорог: автомобильных дорог 385,8 километров, из них асфальтированных 282,6 километра (2005 год). В пяти км от районного центра — аэропорты Емельяново и Черемшанка. Образование. В Емельяновском районе 32 общеобразовательных школы, в которых обучается 4682 детей (2006 год), 17 детских дошкольных учреждений, в которых воспитывается 1007 детей. Климатические характеристики: По природно-климатическим условиям район относится к умеренно-прохладному и прохладному агроклиматическому району. Климат резко континентальный, с господствующим юго-западным направлением ветров, с холодной зимой и жарким летом. Район находится в трех зонах: лесостепной, подтаежной и таежной. Зима продолжительная. Средняя температура января от -20 до -36.Летом в центральных районах умеренно тепло на юге тепло. Средняя температура летом +35 Промышленность района :Закрытое акционерное общество «Спецтехномаш», вид деятельности - производство машин и обогатительного оборудования, ООО "Мир упаковки", вид деятельности - производство резиновых и пластмассовых изделий (пищевого и промышленного назначения) Инфраструктура района: мимо Емельяновского района проходи федеральная трасса М-53, Международный аэропорт Красноярск (Емельяново). Типичность застройки Емельяновского района: - пригородный и дачный. Емельяновский район относится к категории территорий со слаборазвитой горнодобывающей промышленностью. Наибольшее количество месторождений полезных ископаемых разведано и разрабатывается в непосредственной близости от р. п. Емельяново и г. Красноярска. Определяющими полезными ископаемыми в районе являются строительные материалы и подземные воды. Емельяновский район расположен на землях лесного фонда. Площадь земель лесного фонда составляет 555,7 тыс. га, водного фонда - 7,8 тыс. га, земли запаса - 15,5 тыс. га. Ценные породы дерева в больших запасах произрастают на территории Мининского, Тальского, Зеледеёвского и Гаревского сельсоветов. Карта транспортной доступности Таблица №2
Раздел 5. Юридическое обоснование права собственности Поэтажный план Градостроительный план № 24805000-0080 Заявление от Карелина Максима Викторовича от 24.11.2013 Градостроительный план : М 1:500 Раздел 6. Местоположение и описание объекта недвижимости  Рисунок 1.местоположение объекта Описание загородного дома с земельным участком. Село, деревня, поселок: г. Красноярск п.Солонцы Емельяновский район Зона градостроительной ценности №12. Квартал ограничен с севера - востока ул. Овражная с запада ул. Садовая с юга Строительная Участок имеет 2 подъезда со стороны ул. Садовая Во дворе дома построены следующие подсобные помещения: Сарай ,баня ,гараж , сад Ближе всего от участка находятся автобусная остановка: п. Солонцы 1,5км, железнодорожный вокзал - 8км, автовокзал - 10км. Также хорошо развита инфраструктура городского общественного транспорта: на остановке ходят автобусы №167 . На территории п. Солонцы Емельяновский район хорошо развита инфра структуры: детский сад -430м, школа -120м ,дом культуры -250м , магазин центральный -700 м ,магазин радужный - 650 м Площадь участка 146,5 м2 = 0,0146 га. Форма участка квадрат со сторонами 13*26. Рельеф плоский . План соответствует действительности 2. Этажность - 2 эт. Возраст застройки – 1год. Территория освоена. Свободные площади отсутствуют . Застройка участка в полной степени потребностям окружающих землепользователей. 2.5 Инженерное обеспечение: водоснабжение колодец ,отопление печное ,освещение центральное по всем правилам ГОСТа и СНиПа для жилой застройки. Дом обеспечен: водоснабжение колодец ,отопление печное ,освещение центральное Автотрасса находится в 10 км от дома и аэропорт в 33 км. Интенсивность застройки - 45 %. На участке построен один 2 этажный жилой дом на площади 146,5 кв.м.; Хозяйственные постройки :Сарай ,баня ,гараж , сад Фундамент здания мелко заглублённый малолитного типа, дом деревянный с лицевой стороны здания стены облицованные перекрытия и крыша выполнены из шифера , крыша треугольная , присутствует чердак . Фасад здания отделан силикатобетонном ,пенобетоном . Здание находится в эксплуатации _1год . Состояние хорошее. Имеются необходимые пешеходные дороги для удобного подхода к зданию. Дом оформлен в собственность . Раздел 7. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) объекта недвижимости В данном разделе необходимо описать процесс анализа ННЭИ объекта, его основные принципы и подходы. Также необходимо выяснить каким самым наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования является вариант для нашего объекта оценки. Необходимо также привести обоснованные выводы по выбранному варианту для объекта оценки. Раздел 8. Выбор подхода к оценке Раздел подразумевает выбор основного подхода оценки с учетом факторов и структуры рынка, к которому принадлежит объект оценки. Для каждого подхода описываются все преимущества и недостатки с учетом сопоставления факторов рынка. В итоге делается вывод на основании какого подхода будет проводиться оценка объекта. Вывод должен быть с четкими обоснованиями. Раздел 9. Оценка объекта недвижимости сравнительным (доходным, затратным) подходом Описывается подход к оценке, на основании которого она будет проводиться. Учитываются также нюансы его применения именно для этого объекта оценки и рынка, на котором он расположен. Но ввиду того, что для большинства курсовых работ будет применяться сравнительный подход (более 80%), необходимо будет учесть поправки, которые будут вноситься в процессе оценки объекта данным подходом. Результаты расчета поправок необходимо вносить в таблицу:
* - пример заполнения таблицы. Последовательность внесения поправок: а) на дату продажи (предложения): 1,00 – для объектов-аналогов, которые в течение месяца выставлены на рынке; 0,95 – для объектов-аналогов, которые в течение 2 месяцев выставлены на рынке;. б) на площадь (масштаб): 1 – для объектов-аналогов, которые по площади одинаковы с объектом оценки; Процентное соотношение поправок находится при помощи пропорции. Пример: площадь объекта оценки 50 кв.м., а объекта-аналога – 46 кв.м. (46кв.м./50кв.м.)*100%=92% или 0,92. Таким же образом вычисляются поправки на жилую площадь. в) на этаж: 1 – для квартир, расположенных на средних этажах, а на 5% ниже для квартир на крайних этажах. г) на физический износ: Поправка на физический износ определяется отношением физического износа оцениваемого объекта к физическому износу объекта-аналога по формуле: Иф=(1-Ифо/100)/(1-Ифа/100), где Ифо – физический износ оцениваемого объекта; Ифа – физический износ объекта-аналога. Физический износ оцениваемого объекта и объектов-аналогов определяется методом срока жизни. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое выражается в формуле: И=(ЭВ/ФЖ)*100=(ЭВ/(ЭВ+ОСФЖ))*100, где И – износ; ЭВ – эффективный возраст; ФЖ – типичный срок физической жизни; ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни. д) на конструктивы: если материал стен у объектов-аналогов такая же как объекта оценки, по коэффициент будет 1,00. На различия в материале стен вводим поправку +/-0,05. е) на планировку: Если планировка у объектов-аналогов такая же как у объекта оценки, то коэффициент будет 1,00. На различия в планировки вводим поправку +/-0,05. ж) на площадь кухни: 1 – для объектов-аналогов, которые по площади одинаковы с объектом оценки; Процентное соотношение поправок находится при помощи пропорции. Пример: площадь кухни объекта оценки 10,00 кв.м., а объекта-аналога – 12,00 кв.м. (12кв.м./10кв.м.)*100%=120% или 1,20. з) на отделку (ремонт): 1,00 – для объектов с такой отделкой как у объекта оценки, на каждое отличие вводим поправку +/-0,02; и) на район: для объектов, которые расположены в одном районе с объектом оценки вводим коэффициент 1,00. Если аналоги и объект оценки расположены в разных районах по коэффициент равен 0,95. к) на расположение внутри района: Здесь поправка может варьироваться от 1,00 до 0,90 в зависимости от того как близко объекты-аналоги расположены к объекту оценки. л) на уторговывание: 1,00 – если уступок нет; 0,98 – если есть 1 уступка; 0,96 – если есть 2 уступки; 0,94 – если есть 3 и более уступок. Итоговую стоимость считаем как среднее арифметическое для всех стоимостей 1 кв.м объектов-аналогов. Средняя стоимость 1 кв.м. составляет _________(____________________________) рублей. Стоимость оцениваемого объекта рассчитанная методом сравнения продаж составила ________(_______________________________) рублей. Раздел 10. Расчет наиболее вероятной (ликвидационной, замещений, восстановительной и т.д.) стоимости оцениваемого объекта 1. поправка на срок экспозиции объекта: Если объект продается в короткие сроки, что безусловно приводит к потерям. Это соотношение может быть выражено следующей формулой: С=Срын*(1-Квын), где С – стоимость недвижимости с ограниченным сроком экспозиции; Срын – рыночная стоимость исследуемого объекта; Квын – корректировка на вынужденность продажи (0<Квын<1). Расчет второго вида стоимости проводится в таблице:
Вывод: полученные результаты позволяют сделать вывод о том, что наиболее вероятное значение __вид стоимости__ стоимости __вид права и объект оценки___, при ограниченном сроке экспозиции (срок экспозиции), расположенного по адресу: __________________________ ___________________________________________________ по состоянию на ___дата оценки__ в текущем уровне составляет ________(________________________________) рублей. Раздел 11. Согласование результатов В данном разделе необходимо сделать вывод по всей курсовой работе, используя терминологию и собственные обоснования. Нужно описать: - примененный подход, - факторы, которые повлияли на итоговый результат; - указать основные характеристики объекта оценки и его итоговую стоимость; - указать также значение второго вида стоимости. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||