земельное право_ИПЗ. Основания возникновения и прекращения права на земельные участки
 Скачать 76.54 Kb.
|
|
Содержание Реферат на тему «Основания возникновения и прекращения права на земельные участки» 1 Введение 1 Общие положения об основаниях возникновения прав на земельные участки 2 Гражданско-правовые и комплексные основания приобретения прав на земельные участки 3 Административно-правовые основания возникновения прав на землю 7 Основания прекращения прав на земельные участки 10 Заключение 15 Задача 17 Список литературы 23 Реферат на тему «Основания возникновения и прекращения права на земельные участки»ВведениеЗемля является важнейшим природным ресурсом и фактором производства. На протяжении всей истории нашей страны земельные ресурсы являлись, пожалуй, главнейшей жизненной ценностью, сохранив свое значение и в наше время, несмотря на все процессы урбанизации, что неудивительно – ведь города тоже строятся на земельных участках, которые так или иначе кому-то принадлежат. В ст. 9 Конституции Российской Федерации она названа основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому владение землей на каком-либо вещном праве играет крайне важную роль как в сознании отдельно взятого человека, так и для государства в целом. Необходимо перечислить основные существующие в настоящее время вещные права на земельные участки. К их числу в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) относятся: собственность на земельные участки (ст. 15-19), постоянное (бессрочное) пользование земельными участками (ст. 20), пожизненное наследуемое владение земельными участками (ст. 21), аренда земельных участков (ст. 22), право ограниченного пользования (сервитут) чужими земельными участками (ст. 23), безвозмездное пользование земельными участками (ст. 24). Если право собственности, аренды, безвозмездного пользования и сервитута не вызывают вопросы, то о двух остальных титулах следует сказать подробнее. На праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельные участки в настоящее время физическим лицам не предоставляются. Право пожизненного наследуемого владения должно постепенно быть заменено на право собственности. Однако владение и пользование земельными участками, полученными гражданами до вступления в силу ЗК РФ на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования, сохраняется (ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). На праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки предоставляются в настоящее время только юридическим лицам по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ, о чем подробнее будет сказано ниже. Общие положения об основаниях возникновения прав на земельные участкиПрава на земельные участки, по общему правилу, содержащемуся в ст. 25 ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), другими федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ. В соответствии с п. 2 ст. 14 Закона №218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а значит, и основаниями возникновения прав на землю, являются, в частности: 1) акты органов государственной власти или местного самоуправления; 2) договоры и иные сделки; 3) свидетельства о праве на наследство; 4) вступившие в законную силу судебные решения; 5) свидетельства о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти; 6) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также подтверждающие наличие, возникновение, переход, прекращение или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; 7) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе. Помимо вышеназванных оснований, к их числу также можно отнести приобретательную давность и приватизацию1. Рассматривая приведенный выше перечень, можно сделать вывод о том, что, в подавляющем большинстве случаев основаниями для возникновения прав на земельные участки могут выступать различные виды сделок, вступление в наследство, акты органов государственной власти и местного самоуправления, решения суда. Таким образом, основания приобретения прав на земельные участки можно подразделить на гражданско-правовые (основанные на нормах ГК РФ) и административно-правовые (основанные на акте органа власти или местного самоуправления). Каждое решение суда основывается на каких-либо юридических фактах, нормах права, а значит, в его основе в зависимости от конкретной ситуации также будут лежать гражданско-правовые или административно-правовые отношения. В приведенной классификации, как будет сказано ниже, стоит особняком приватизация земельных участков, которую можно рассматривать комплексным основанием возникновения прав на земельные участки. Гражданско-правовые и комплексные основания приобретения прав на земельные участкиНаиболее распространенным основанием приобретения прав на земельные участки, как и других прав, в том числе аренды, частного сервитута, являются сделки. К их числу относятся такие, как договоры купли-продажи (гл. 30 ГК РФ), мены (гл. 31 ГК РФ), дарения (гл. 32 ГК РФ), такая односторонняя сделка, как завещание (гл. 62 ГК РФ), а также внесение в уставный капитал хозяйственных обществ. Еще одним гражданско-правовым основанием приобретения права собственности на землю является наследование по закону (гл. 63 ГК РФ). Также следует упомянуть сделки - основания возникновения ограниченных вещных прав: договор аренды (гл. 34 ГК РФ), соглашение об установлении частного сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ), договор безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ). Следует обратить внимание на то, что в данном перечне присутствуют как возмездные, так и безвозмездные сделки. Еще одним основанием приобретения права собственности на земельные участки, предусмотренным ГК РФ, является приобретательная давность. О ней следует сказать подробнее. В силу п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество2. Приобретательная давность в сознании ряда исследователей ассоциируется с самовольным занятием, другими незаконными действиями, владельца, образующих, по мнению авторов, например, составы уголовного преступления или административного проступка3. Однако на практике есть случаи, когда у граждан, получивших земельные участки еще до распада СССР отсутствуют правоподтверждающие документы4. В итоге складывается ситуация, при которой сами эти граждане или их наследники, пользовавшиеся участком на протяжении длительного времени, осуществлявшие на нем хозяйственную деятельность, могут лишиться права на него, не сумев оформить собственность, что само по себе несправедливо. Отдельное внимание следует уделить такому основанию возникновения права собственности на земельные участки, как приватизация. Приватизацией является переход земельного участка из государственной или муниципальной собственности в частную собственность граждан и юридических лиц. В определенных законом случаях (подп. 1 п. 1 ст. 39.1, ст. 39.5, подп. 6, 7 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ; ч. 5, 6.1 ст. 2 Федерального закона от 01.05.2016 № 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации») граждане РФ могут приобрести земельный участок в собственность бесплатно, в частности. К их числу относятся: 1) по истечении пяти лет со дня предоставления гражданам участка в безвозмездное пользование не более чем на шесть лет для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства при определенных условиях (использование участка в соответствии с разрешенным; в отдельных случаях – работа в муниципальном образовании по определенной специальности); 2) наличие у граждан трех и более детей; 3) предоставление земельных участков другим категориям граждан в соответствии с федеральным законодательством и законодательством субъекта РФ; 4) предоставление земельных участков на территории Дальневосточного федерального округа. Такие способы безвозмездного приобретения государственных и муниципальных земельных участков в частную собственность некоторые исследователи называют административно-правовыми. При гражданско-правовом способе происходит возмездное приобретение государственного или муниципального земельного участка в собственность граждан и юридических лиц в результате совершения сделки5. Кроме того, возможна приватизация земельного участка собственниками зданий, строений и сооружений, на котором такие объекты находятся. В статьях 35, 36 ЗК РФ, ст. 273 ГК РФ нашел отражение принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества, позволяющий собственникам последних приобрести право собственности на земельный участок без проведения торгов (ст. 36 ЗК РФ). В ЗК РФ упоминаются такие ограниченные вещные права на землю, как постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение. В настоящее время на данных титулах предоставление земельных участков физическим лицам не производится6. В соответствии с п. 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» если земельный участок предоставлен до введения в действие ЗК РФ для определенных целей (ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства) на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин может зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом тот не может предоставляться в частную собственность. Согласно п. 4 ст. 3 данного закона граждане, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР 06.03.1990 № 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно оформить право собственности на эти земельные участки. Отдельно следует сказать о так называемых специальных основаниях возникновения муниципальной собственности на земельные участки. К их числу относится, в частности, приобретение права муниципальной собственности на бесхозяйную вещь, то есть вещь, которая не имеет собственника, собственник которой неизвестен либо от права собственности на которую он отказался (если иное не предусмотрено законом) (п. 1 ст. 225 ГК РФ). Другие основания возникновения права муниципальной собственности на земельный участок носят административно-правовой характер и будут рассмотрены в соответствующем разделе. Таким образом, гражданско-правовые основания возникновения прав на земельные участки обладают значительным разнообразием. Они позволяют получить земельный участок как на неограниченном (собственность), так и на ограниченном вещном праве (безвозмездное пользование) бесплатно либо приобрести эти права за плату (арендовать, оформить частный сервитут, купить). Административно-правовые основания возникновения прав на землюПеречисленные выше основания имели гражданско-правовой или комплексный характер. Теперь следует сказать об исключительно административно-правовых основаниях возникновения прав на земельные участки. К их числу относятся связанные с титулами постоянного (бессрочного) пользования и публичного сервитута, а также основания возникновения права государственной или муниципальной собственности на земельные участки. Право постоянного (бессрочного) пользования является ограниченным вещным правом – землепользователи, получившие земельные участки на данном праве, могут владеть и пользоваться, но не распоряжаться ими. На праве постоянного (бессрочного) пользования предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, отдельным категориям юридических лиц. Предоставление земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование осуществляется на основании решения уполномоченного органа (п. 1 ст. 39.9 ЗК РФ). Лица, которым земельные участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования, перечислены в п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ. Это исключительно: – органы государственной власти и местного самоуправления; – государственные и муниципальные бюджетные, казенные и автономные учреждения; казенные предприятия; – центры исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий. Еще одним административно-правовым основанием возникновения ограниченного права на земельный участок является публичный сервитут. В п. 3 ст. 23 ЗК РФ указано, что к правоотношениям, возникающим в связи с публичным сервитутом, нормы ГК РФ о сервитуте и главы V.3 ЗК РФ, регулирующей отношения, связанные с установлением сервитута на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, не применяются. Устанавливаться публичный сервитут может в целях, перечисленных в п. 3 ст. 23 и в главе V.7 ЗК РФ. Основанием для возникновения данного права является решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления (п. 2 ст. 23 ЗК РФ). Интересно, что публичные сервитуты, устанавливаемые в целях, предусмотренных в главе V.7 ЗК РФ и связанных с размещением различного рода линейных объектов, направлены на реализацию интересов конкретных лиц (например, компаний, функционирующих в сфере энергетики, и других естественных монополий, компаний связи и т.д.). Иными словами, теоретически они должны были относиться к числу гражданско-правовых сервитутов и, соответственно, устанавливаться на основании сделки. Однако законодатель избрал путь административно-правового регулирования таких сервитутов, исключив, как было сказано выше, возможность применения к ним норм гражданского права. Многие исследователи высказывались о спорности целесообразности введения такого понятия, как публичный сервитут в интересах конкретных лиц7. А.А. Завьялов в своей статье, посвященной подобным сервитутам, отмечает, что в последнее время в целом в законодательство внесены существенные изменения, направленные на замену традиционных гражданско-правовых механизмов административными, что привело к существенному ослаблению прав частных лиц, в первую очередь права собственности8. Отдельно следует упомянуть специальные административно-правовые основания возникновения права муниципальной собственности на земельные участки. Так, право собственности муниципального образования на земельные участки возникает в результате неисполнения собственником обязанности произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который не может ему принадлежать на праве собственности9, а также в случае принудительного изъятия таких земельных участков при ненадлежащем их использовании10, если их не удалось продать в ходе публичных торгов. При изъятии земли для государственных или муниципальных нужд земельный участок также переходит в государственную или муниципальную собственность, но это происходит в результате не правонарушения, а определенных в законе обстоятельств. Все сказанное выше позволяет сделать вывод о том, что административно-правовые основания возникновения прав на землю обусловлены претворением в жизнь публично-правовых интересов государства, а также интересов органов государственной власти и местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений и предприятий, отдельных видов юридических лиц, связанных с размещением объектов регионального или местного значения.. Кроме того, право государственной или муниципальной собственности на землю может возникать в результате применения мер юридической ответственности за земельные правонарушения. Так или иначе, как правило, право на земельные участки возникает в данном случае, как правило, на основании актов государственного органа или органа местного самоуправления. Основания прекращения прав на земельные участкиНаибольший интерес представляют основания прекращения права собственности на земельные участки. Прекращение права собственности на земельный участок может быть как добровольным, так и принудительным, а также быть связано с иными обстоятельствами непреодолимой силы11. Право собственности на земельный участок согласно ст. 44 ЗК РФ прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам; при отказе от права собственности; по иным основаниям, предусмотренным ГК РФ и ЗК РФ. Отчуждение земельного участка предполагает совершение гражданско-правовых сделок купли-продажи, дарения, мены и т.п.12 При отказе от права собственности на земельный участок необходимо приобретение его другим лицом, например выкуп органами местного самоуправления для муниципальных нужд13. Согласно п. 1.1 ст. 19 ЗК РФ земельный участок, от права собственности на который лицо отказалось, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае, если такой земельный участок находится на межселенной территории, - собственностью муниципального района. Отчуждение земельного участка собственником и отказ от права собственности являются добровольными способами прекращения права собственности на земельный участок. В соответствии с закрытым перечнем оснований, содержащимся в п. 2 ст. 235 ГК РФ, принудительное изъятие у собственника имущества, в том числе земельных участков, возможно в следующих случаях: 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237); 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238); 3) изъятие земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239); 4) реквизиция (статья 242); 5) конфискация (статья 243); 6) обращение по решению суда в доход Российской Федерации имущества, в отношении которого не представлены доказательства его приобретения на законные доходы (в соответствии с законодательством о противодействии коррупции) или законности его приобретения (в соответствии с законодательством о противодействии терроризму). Отдельно следует сказать о таком основании прекращения права собственности на земельный участок, как изъятие земельного участка ввиду его ненадлежащего использования или использования с нарушением законодательства, которые распространяются только на земельные участки, расположенные на землях сельскохозяйственного назначения. Порядок изъятия земельного участка установлен ст. 286 ГК РФ, ст. 54.1 ЗК РФ, в Федеральном законе от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон №101-ФЗ). В частности, решение об изъятии земельного участка принимается органом государственной власти или местного самоуправления, порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяется ЗК РФ. Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов (п. 2 ст. 286 ГК РФ). В противном случае орган, принявший решение, может обратиться в суд с требованием о продаже участка (п. 3 данной статьи). Если никто не изъявляет желание приобрести земельный участок в ходе торгов, он должен быть приобретен в муниципальную собственность (п. 14 ст. 6 Федерального закона №101-ФЗ). Изъятие земельного участка и его публичная продажа с торгов представляют собой крайнюю меру земельно-правовой ответственности14. Нормами ЗК РФ также предусмотрена возможность изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. В ст. 49 ЗК РФ содержится исчерпывающий перечень случаев, при которых земельный участок может быть изъят в данном случае, а именно: 1) в целях выполнения международных договоров Российской Федерации; 2) в связи со строительством, реконструкцией определенных объектов государственного (как федерального, так и регионального) или местного значения при отсутствии других возможных вариантов; 3) в иных случаях, предусмотренных федеральными законами. Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд является возмездным (п. 6 ст. 279 ГК РФ). Эта мера вынужденная и не обусловлена совершением собственником земельного участка какого-либо правонарушения. Следует также охарактеризовать такое основание прекращения права собственности на земельный участок, как реквизиция. В отличие от конфискации, применяющейся по решению суда и представляющей собой санкцию за совершенное преступление (ст. 50 ЗК РФ), реквизиция не является таковой, носит возмездный и, как правило, временный характер15, применяется только по необходимости, в целях обеспечения жизненно важных интересов. Собственнику земельного участка компенсируется не полная его стоимость, а лишь убытки, возникшие в результате реквизиции16. Согласно п. 1 ст. 51 ЗК РФ реквизиция может осуществляться при наступлении обстоятельств, носящих чрезвычайный характер. Здесь следует отметить, что все перечисленные выше основания прекращения права собственности распространяются на частную собственность. Действующее законодательство предусматривает особый порядок прекращения государственной и муниципальной собственности – уже рассмотренную выше приватизацию имущества, посредством которой происходит переход имущества из публичной в частную собственность17. Основания прекращения других прав на земельные участки, за исключением права собственности, установлены как гражданским, так и земельным законодательством. Право аренды земельного участка прекращается по основаниям, предусмотренным ГК РФ (п. 1 ст. 46 ЗК РФ), как и право частного сервитута (п. 1 ст. 48 ЗК РФ). Право безвозмездного пользования земельным участком прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок (ссудодателя), или по соглашению сторон (п. 1 ст. 47 ЗК РФ): 1) по истечении срока предоставления земельного участка; 2) при отказе землепользователя, землевладельца от права на земельный участок и по основаниям, предусмотренным п. 2 статьи 45 ЗК РФ. Публичный сервитут, за исключением установленного в порядке, предусмотренном главой V.7 ЗК РФ, может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен. Для этого принимается акт об отмене сервитута (п. 3 ст. 48 ЗК РФ). Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, предусмотренных статьей 53 ЗК РФ, а также по иным основаниям, установленным гражданским и земельным законодательством (п. 1 ст. 45 ЗК РФ), в том числе в результате приватизации. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения согласно п. 2 ст. 45 ЗК РФ прекращаются принудительно: 1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства РФ; 2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Таким образом, наиболее подробно в законодательстве регламентированы основания прекращения права собственности на земельные участки. Основания прекращения других прав регулируются нормами гражданского и земельного законодательства. При этом как право собственности, так и другие права на земельные участки могут прекращаться как в добровольном, так и в принудительном порядке. Прекращение права собственности на земельный участок одного лица, как правило, приводит к его возникновению у другого (в частности, одно лицо отчуждает (продает) земельный участок другому или отказывается от своего участка, который переходит в муниципальную собственность), в то время как ограниченные вещные права могут прекращаться полностью (например, закончился срок договора аренды земельного участка, и собственник решил не сдавать его в аренду в будущем, а использовать для собственных нужд). Это позволяет избежать возникновения бесхозных и заброшенных земель, что в свете особенной важности данного ресурса является недопустимым. ЗаключениеОснования приобретения прав на земельные участки можно подразделить на гражданско-правовые (сделки, заключенных в соответствии с нормами ГК РФ, наследство) и административно-правовые (акты органов власти или местного самоуправления). Каждое решение суда, также являющееся основанием возникновения прав на земельные участки, основывается на юридических фактах, нормах права, а значит, в его основе в зависимости от конкретных обстоятельств также будут лежать гражданско- или административно-правовые отношения. Из этой классификации выбивается приватизация земельных участков, которую можно считать комплексным основанием возникновения прав на земельные участки. Гражданско-правовые основания возникновения прав на земельные участки обладают значительным разнообразием. Они связаны как с возмездным, так и с безвозмездным предоставлением земельных участков. При этом граждане и юридические лица могут получить землю как на праве собственности, так и на ограниченных вещных правах (аренда, сервитут, безвозмездное пользование). В административно-правовом порядке права на землю возникают, как правило, в силу федерального закона на основании актов органов государственной власти или местного самоуправления, решения суда. Данные права возникают в связи с претворением в жизнь публично-правовых интересов государства, а также органов государственной власти и местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений и предприятий, отдельных видов юридических лиц, связанных с размещением объектов регионального или местного значения. Кроме того, право государственной или муниципальной собственности на землю может возникать как следствие применения мер юридической ответственности за земельные правонарушения или вследствие определенных, указанных в законе обстоятельств. Прекращение прав на земельные участки может быть как добровольным, так и принудительным. В первом случае оно, как правило, связано с заключением сделок, наступлением определенных обстоятельств или окончанием срока действия договоров, во втором – с актами органов государственной власти или местного самоуправления, решениями судов. Прекращение права собственности на земельный участок одного лица, как правило, приводит к его возникновению у другого (в частности, одно лицо отчуждает (продает) земельный участок другому или отказывается от своего участка, который переходит в муниципальную собственность), в то время как ограниченные вещные права могут прекращаться полностью (например, закончился срок договора аренды земельного участка, и собственник решил не сдавать его в аренду в будущем, а использовать для собственных нужд). Это позволяет избежать возникновения бесхозных и заброшенных земель, что в свете особенной важности данного ресурса является недопустимым. ЗадачаНотариусом ХХХ области был удостоверен договор купли-продажи жилого строения, принадлежащего гражданину на праве собственности, расположенного на земельном участке, используемом на праве пожизненного наследуемого владения. В п. 5 договора было указано, что земельный участок приобретается покупателем в собственность. В п. 8 договора нотариус определил, что право собственности на земельный участок возникнет после регистрации договора в БТИ г. ХХХ Правомерен ли данный договор? Каковы полномочия лиц, использующих земельные участки на правах пожизненного наследуемого владения? Решение В первую очередь следует определить, что представляет собой право пожизненного наследуемого владения. Исходя из содержания ст. ст. 131 и 216 ГК РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком наряду с правом собственности является вещным правом, подлежащим государственной регистрации. Данный вид права был введен Основами законодательства Союза ССР и союзных республик о земле, принятыми Верховным Советом СССР 28.02.1990, и являлся переходным этапом формирования частной собственности на земельные участки. В первую очередь, следует отметить, что земельный участок, переданный в пожизненное наследуемое владение, находится в государственной или муниципальной собственности. Такой вывод вытекает из формулировки, содержащейся в ст. 265 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Данной статьей также предусмотрено, что право пожизненного наследуемого владения земельным участком приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. Вместе с тем Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ) не содержит оснований приобретения земельного участка на праве пожизненно наследуемого владения, кроме как на основании наследования. Из ст. 265 ГК РФ также вытекает, что правом пожизненного наследуемого владения могут обладать только граждане. Согласно п. 1 ст. 266 ГК РФ гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности (п. 2 данной статьи). В силу ст. 267 ГК РФ Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству. Из сказанного выше можно сделать следующие выводы: 1. Гражданин, обладающий земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения вправе только владеть и пользоваться им. Правомочием по распоряжению земельным участком он не обладает, за исключением случаев передачи участка по наследству. При этом, унаследовав земельный участок, принадлежащий ранее наследодателю на праве пожизненно наследуемого владения, гражданин также вправе осуществлять только правомочия владения и пользования, Иными словами, право пожизненного наследуемого владения является ограниченным правом. 2. Владелец такого земельного участка вправе возводить на нем здания и сооружения, другое недвижимое имущество и приобретать на это имущество право собственности, которое предполагает уже не только владение и пользование таким недвижимым имуществом, но и распоряжение им. Согласно положениям ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон №137-ФЗ) право пожизненного наследуемого владения земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до дня введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается (п. 3 ст. 3 Закона №137-ФЗ). Если земельный участок предоставлен до введения в действие ЗК РФ на праве пожизненного наследуемого владения, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. С момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения прекращается (п. 9.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ). Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения осуществляется в порядке, установленном п. 1 ст. 49 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ). Таким образом, гражданин, обладавший правом пожизненного наследуемого владения на земельный участок, вправе оформить такой земельный участок в собственность. Согласно п. 1 ст. 45 ЗК РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 ЗК РФ и по иным основаниям, установленным гражданским и земельным законодательством. Исходя из сказанного выше можно прийти к выводу о том, что договор, о котором идет речь в условиях задачи, неправомерен в той части, где речь идет о купле-продаже земельного участка (жилое строение, принадлежащее ему на праве собственности, продавец был вправе отчуждать). Собственник жилого строения, продаваемого на основании договора, не вправе распоряжаться земельным участком, принадлежащим ему на праве пожизненного наследуемого владения, за исключением случая, когда речь идет о наследовании. Если собственник жилого строения хотел продать не только его, но и земельный участок, на котором оно расположено, ему следовало сначала оформить данный участок в собственность, а затем продавать и жилое строение, и участок. Кроме того, в договоре нотариус указал, что право собственности на земельный участок возникнет после регистрации договора в БТИ г. ХХХ. В соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ18, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». Согласно п. 1 ст. 3 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами. В соответствии с постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). В настоящее время Росреестр, как видно из процитированного выше п. 1 ст. 3 Закона №218-ФЗ осуществляет и кадастровый учет, чем раньше занималось Бюро технической экспертизы. Кроме того, в силу п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, нотариус неправомерно указал на: 1) то, что государственной регистрации подлежит сам договор; в настоящее время государственной регистрации подлежит не договор купли-продажи недвижимого имущества, а переход права собственности; 2) то, что государственная регистрация осуществляется в БТИ; данная функция возложена на Росреестр, как и кадастровый учет недвижимости, который раньше осуществляло БТИ. Ответ Данный договор неправомерен в части, касающейся продажи земельного участка (жилое строение, принадлежащее ему на праве собственности, продавец был вправе отчуждать). Собственник жилого строения был не вправе продавать вместе с ним земельный участок, которым он владел на праве пожизненного наследуемого владения. Кроме того, даже если бы участок принадлежал продавцу на праве собственности, нотариус неправомерно указал в договоре на то, что право собственности на земельный участок возникнет после регистрации договора в БТИ. Во-первых, регистрации подлежит не договор, а переход права собственности; во-вторых, БТИ не выполняет данную функцию – государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество занимается Росреестр. Граждане, которым переданы земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения, вправе только владеть и пользоваться ими. Распоряжаться такими участками они не могут, за исключением передачи их по наследству. Список литературыНормативные правовые акты Конституция Российской Федерации Гражданский кодекс Российской Федерации Земельный кодекс Российской Федерации Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Литература Балашова Т.Н. Реквизиция как основание прекращения права собственности на земельные участки в действующем российском законодательстве // Известия ВУЗов. Поволжский регион. Общественные науки. 2018. №3 (47). С. 34-38. Ельникова Е.В. Некоторые основания приобретения права муниципальной собственности на земельный участок // Защита частных прав: проблемы теории и практики. Материалы 3-й ежегодной международной научно-практической конференции / под ред. Н.П. Асланян, Ю.В. Виниченко. Иркутск, 2014. С. 53-60. Завьялов А.А. «Публичные» сервитуты // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2019. № 9. С. 92-99. Иванов А., Суханов Е., Бочаров М. и др. Новая жизнь публичных сервитутов // Закон. 2018. № 10. С. 17-37. Малышева А.В. Основания классификации способов приватизации земельных участков // Право и экономика. 2017. № 11. С. 66-70. Матвеев П.А. Изъятие земельного участка у собственника ввиду его нецелевого или ненадлежащего использования как самостоятельное основание прекращения права собственности // Правовые вопросы недвижимости. 2019. № 1. С. 22-25. Мотлохова Е.А. Проблемы приватизации земельных участков физическими лицами // Юрист. 2016. № 12. С. 4-8. Нестерова Т.Ю. Основания возникновения прав на землю: некоторые аспекты правового регулирования // Государственная власть и местное самоуправление. 2010. № 3. [Электронный ресурс]. URL: https://justicemaker.ru/view-article.php?id=6&art=525. Пашова М.С., Пашов Д.Б. Основания возникновения и прекращения прав на земельные участки // Аграрное и земельное право. 2014. №2. С. 50-53. Шестакова С.А., Шишов А.Д. Возникновение и прекращение прав собственности на землю как основа экономико-правового института перераспределения земель // Роль молодых ученых в решении задач АПК. Сборник научных трудов международной научно-практической конференции молодых ученых. СПб., 2017. С. 238-241. 1 Пашова М.С., Пашов Д.Б. Основания возникновения и прекращения прав на земельные участки // Аграрное и земельное право. 2014. №2. С. 51. 2 Приобретательная давность распространяется и на другое имущество, срок владения которым должен превысить пять лет. 3 Нестерова Т.Ю. Основания возникновения прав на землю: некоторые аспекты правового регулирования // Государственная власть и местное самоуправление. 2010. № 3. [Электронный ресурс]. URL: https://justicemaker.ru/view-article.php?id=6&art=525 (дата обращения 28.04.2020). 4 Пашова М.С., Пашов Д.Б. Указ. соч. С. 51. 5 Малышева А.В. Основания классификации способов приватизации земельных участков // Право и экономика. 2017. № 11. С. 67. 6 Мотлохова Е.А. Проблемы приватизации земельных участков физическими лицами // Юрист. 2016. № 12. С. 4-8. 7 Иванов А., Суханов Е., Бочаров М. и др. Новая жизнь публичных сервитутов // Закон. 2018. № 10. С. 17. 8 Завьялов А.А. «Публичные» сервитуты // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2019. № 9. С. 92. 9 Ельникова Е.В. Некоторые основания приобретения права муниципальной собственности на земельный участок // Защита частных прав: проблемы теории и практики. Материалы 3-й ежегодной международной научно-практической конференции / под ред. Н.П. Асланян, Ю.В. Виниченко. Иркутск, 2014. С. 58. 10 Там же. С. 59. 11 Шестакова С.А., Шишов А.Д. Возникновение и прекращение прав собственности на землю как основа экономико-правового института перераспределения земель // Роль молодых ученых в решении задач АПК. Сборник научных трудов международной научно-практической конференции молодых ученых. СПб., 2017. С. 240. 12 Пашова М.С., Пашов Д.Б. Указ. соч. С. 52. 13 Там же. 14 Матвеев П.А. Изъятие земельного участка у собственника ввиду его нецелевого или ненадлежащего использования как самостоятельное основание прекращения права собственности // Правовые вопросы недвижимости. 2019. № 1. С. 24. 15 Балашова Т.Н. Реквизиция как основание прекращения права собственности на земельные участки в действующем российском законодательстве // Известия ВУЗов. Поволжский регион. Общественные науки. 2018. №3 (47). С. 36. 16 Там же. С. 37. 17 Там же. С. 36. 18 То есть право собственности, аренды, ограниченного пользования земельным участком (сервитут, публичный сервитут), безвозмездного пользования. |