Главная страница
Навигация по странице:

  • Государственное автономное профессиональное образовательное учреждение Московской области «Подмосковный колледж «Энергия»

  • ПП. 02.01. «Осуществление кадастровых отношений»

  • Балашиха 2021 г.

  • Раздел 3. Виды работы и методы используемые в различных подходах

  • Доходный подход

  • Методы доходного подхода

  • Сравнительный подход

  • Затратный подход

  • Методы затратного подхода

    		•

    ШИРЯЕВА производственная практика. Отчет по производственной практике пп. 02. 01. Осуществление кадастровых отношений


    Скачать 135 Kb.
    НазваниеОтчет по производственной практике пп. 02. 01. Осуществление кадастровых отношений
    Дата15.01.2022
    Размер135 Kb.
    Формат файлаdoc
    Имя файлаШИРЯЕВА производственная практика.doc
    ТипОтчет
    #331922


    МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

    Государственное автономное профессиональное образовательное учреждение Московской области

    «Подмосковный колледж «Энергия»



    Отчет
    по производственной практике

    ПП. 02.01. «Осуществление кадастровых отношений»

    21.02.05 «Земельно-имущественные отношения"


    Студент 3ЗИО18Б __________________________________ _А.П.Ширяева_____

    (Шифр группы) (подпись, дата) (инициалы, фамилия)
    Преподаватели:
    ________________________________________ Н.С. Покрова

    (подпись, дата) (инициалы, фамилия)

    Защита __________ Оценка _____________

    дата

    Балашиха

    2021 г.
    Раздел 1. Документы необходимые для кадастрового учета


    В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон) в отношении линейных объектов недвижимости предусмотрены следующие кадастровые процедуры:

    1) постановка на государственный кадастровый учет линейных объектов недвижимости;

    учет изменений линейных объектов недвижимости (в том числе учет, изменений либо снятии с учета части объекта недвижимости, учет адреса правообладателя, учет в связи с исправлением кадастровой ошибки);

    2) внесение кадастровых сведений в государственный кадастр недвижимости в соответствии с документами, поступающими в порядке информационного взаимодействия (регулируется статьей 15 Закона);

    3) снятие с кадастрового учета линейных объектов недвижимости;

    4) внесение сведений о ранее учтенных линейных объектах недвижимости.

    Документы, необходимые для проведения постановки на государственный кадастровый учет линейных объектов недвижимости:

    1) заявление о постановке на государственный кадастровый учет объекта учета, оформленное в соответствии с требованиями приказа Минэкономразвития России от 30.09.2011 №529 «Об утверждении форм заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества»;

    2) технический план сооружения, форма которого утверждена Приказом Минэкономразвития РФ от 23.11.2011 № 693 «Об утверждении формы технического плана сооружения и требований к его подготовке» или копия разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию;

    3) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя).

    В соответствии с частью 2 статьи 20 Закона с заявлением о постановке на учет объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или любые иные лица.

    Документы, необходимые для проведения учета изменений линейных объектов недвижимости:

    1) заявление о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости, оформленное в соответствии с требованиями Приказа Минэкономразвития России от 30.09.2011 №529 «Об утверждении форм заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества»;

    2) технический план сооружения, форма которого утверждена Приказом Минэкономразвития РФ от 23.11.2011 № 693 «Об утверждении формы технического плана сооружения и требований к его подготовке»;

    3) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);

    4) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости (при отсутствии сведений о зарегистрированном праве данного заявителя на такой объект недвижимости в государственном кадастре недвижимости).

    Технический план и документы, на основании которых подготавливается технический план.

    В соответствии с частью 1 статьи 41 Закона технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН), и указаны сведения о сооружении, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в ГКН сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений такого объекта недвижимости (часть 2 статьи 41 Закона).

    Технический план состоит из графической и текстовой частей (часть 3 статьи 41 Закона).

    В графической части технического плана сооружения воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение такого сооружения на земельном участке (часть 4 статьи 41 Закона).

    Местоположение сооружения на земельном участке устанавливается посредством определения координат характерных точек контура такого сооружения на земельном участке (часть 6 статьи 41 Закона).

    В текстовой части технического плана указываются необходимые для внесения в ГКН сведения в объеме, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, а также сведения об использованной при подготовке технического плана сооружения геодезической основе кадастра (часть 7 статьи 41 Закона).

    Сведения о сооружении, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, площади застройки, площади такого объекта недвижимости, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ проектной документации такого объекта недвижимости, выданного до 13.07.2015 разрешения на ввод таких объектов недвижимости в эксплуатацию или изготовленного до 01.01.2013 технического паспорта такого объекта недвижимости. При отсутствии на момент выполнения кадастровых работ возможности визуального осмотра (наблюдения) подземных конструктивных элементов сооружения для осуществления измерений, необходимых для определения местоположения соответствующего объекта недвижимости на земельном участке, наряду с проектной документацией допускается использование исполнительной документации, ведение которой предусмотрено частью 6 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Если в случаях, предусмотренных законодательством в области градостроительной деятельности, не требуется изготовление проектной документации или принятие решения о вводе объекта строительства в эксплуатацию, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости.

    В случае если сооружение, строительство которого осуществлено до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешительная и (или) проектная документация о которого безвозвратно утеряна технический план такого сооружения также может быть оформлен на основании декларации об объекте недвижимости при условии обоснования подготовки технического плана на основании декларации в разделе «Заключение кадастрового инженера», а также подтверждения факта утраты (вне зависимости от причин, например, реквизиты ответов уполномоченных осуществлять хранение разрешительной документации организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления, уполномоченных на выдачу разрешения на строительство и (или) ввод в эксплуатацию объекта о том, что предусмотренные частью 8 статьи 41 Закона документы в их распоряжении отсутствуют). Копии указанных документов включаются в приложение технического плана

    Форма декларации объекта недвижимости и требования к ее подготовке утверждены Приказом Минэкономразвития России от 13.12.2010 № 628 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости и требований к ее подготовке».

    В отношении созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, или уполномоченным на предоставление земельных участков органом государственной власти, органом местного самоуправления, в отношении бесхозяйного объекта недвижимости - органом местного самоуправления, на территории которого находится такой объект недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.

    Если для строительства, реконструкции сооружения в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на его строительство, реконструкцию и в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации допускается размещение такого сооружения на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельного участка или установления сервитута, сведения о сооружении, если такое сооружение является объектом недвижимости, за исключением сведений о его местоположении на земельном участке или землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ проектной документации такого сооружения и документа, подтверждающего техническую приемку объекта в эксплуатацию, если разработка проектной документации и такая приемка предусмотрены законодательством Российской Федерации. При отражении в техническом плане сведений о местоположении сооружения на земельном участке или землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, дополнительно отражаются границы территории, если сооружение размещено на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с координатами характерных точек границ такой территории, указанными в акте органа местного самоуправления или органа государственной власти, разрешающем размещение данного сооружения, копия которого включается в состав приложения к техническому плану(часть 8 статьи 41 Закона).

    В соответствии с частью 9 статьи 41 Закона технический план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план.

    Сведения, подлежащие внесению в ГКН в отношении объекта недвижимости в порядке информационного взаимодействия, а также необходимые для такого внесения документы регламентируются статьей 15 Закона.

    Документы, необходимые для снятия с учета линейных объектов недвижимости:

    1) заявление о снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости, оформленное в соответствии с требованиями Приказа Минэкономразвития России от 30.09.2011 №529 «Об утверждении форм заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества»;

    2) акт обследования сооружения, форма которого утверждена Приказом Минэкономразвития РФ от 13.12.2010 № 627 «Об утверждении формы акта обследования и требований к его подготовке».

    В соответствии с частью 6 статьи 20 Закона с заявлениями о снятии с учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости, а также собственники земельных участков, на которых были расположены такие объекты недвижимости.

    Акт обследования и документы, на основании которых подготавливается акт обследования.

    Раздел 2. Комитет по оценке недвижимости


    Оценка недвижимости – это комплекс мероприятий, предназначенных для определения актуальной рыночной стоимости объектов недвижимого имущества. К оценке недвижимости прибегают во множестве ситуаций, начиная от спорных процессов по разделу имущества и заканчивая анализом эффективности инвестиций в ту или иную отрасль производства.

    Понятие недвижимого имущества достаточно зыбко и базируется на принципиальной возможности перемещать в пространстве рассматриваемый объект. Недвижимыми считаются объекты, которые представляют собой участки земли или неотъемлемы от таковых. Хотя, зачастую при определении недвижимости руководствуются и иными соображениями. В каждой конкретной стране мира положение границы между движимым и недвижимым имуществом зависит от воли законодательных органов. На территории Российской Федерации перечень объектов, которые относятся к недвижимости, закреплен Гражданским кодексом. Статья 130 данного нормативного документа гласит, что недвижимостью считаются следующие объекты собственности:

    • Участки земли.

    • Части недр.

    • Водные объекты.

    • Объекты, неразделимо связанные с землей, перемещение которых невозможно без утраты существенной части их функциональности и стоимости, а именно: многолетние насаждения (сады, парки и пр.), леса, здания и сооружения.

    • Морские суда.

    • Суда внутренней акватории.

    • Воздушные суда.

    • Космические объекты.

    Парадоксально, но недвижимостью, в том числе, считаются объекты, способные развивать наиболее высокие скорости из всех предметов, созданных руками и интеллектом человека. К недвижимости относятся только те из воздушных или водных судов, которые подлежат обязательной регистрации. Это связано с тем, что у зарегистрированных объектов подобного типа всегда есть определенное место приписки, в связи с чем они могут быть привязаны к конкретному земельному владению.

    Оценочная деятельность в России регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ от 16 июля 1998 года. Последние изменения к данному закону были приняты в июле 2007 года. Закон устанавливает основные объекты отношений, возникающих относительно имущественных прав и процесса оценки стоимости. Специалисты по оценке недвижимости обязаны четко следовать стандартам, утвержденным данным нормативным актом.

    К нормативно-правовым активам, регламентирующим оценочную деятельность, также

    относятся:

    • закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» № 14-ФЗ от 08.02.98 (принят Государственной Думой 14.01.1998 г., с изменениями от 27.10.2008 № 175-ФЗ), определяющий порядок привлечения независимого оценщика для оценки вклада в уставный капитал общества, если его номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) оплачивается не денежным вкладом и составляет более двухсот МРОТ (ч. 2, ст.15). Аналогичная норма содержится в законе «Об акционерных обществах» № 208-ФЗ от 26.12.95 (принят Государственной Думой РФ 24.11.1995 г., с изменениями от 18.07.2009 №т 181-ФЗ). В случае выкупа обществом у акционеров принадлежащих им акций привлечение независимого оценщика (аудитора) для определения рыночной стоимости имущества обязательно;

    • закон РФ «О негосударственных пенсионных фондах» № 75-ФЗ от 07.05.98

    (принят Государственной Думой РФ 08.04.1995 г., с изменениями от 11.07.2011 № 200-ФЗ), обязывающий фонд в случае размещения пенсионных резервов в недвижимости предоставлять государственному уполномоченному органу данные об оценке объекта недвижимости, проведенной независимым оценщиком, имеющим разрешение (лицензию) на осуществление данного вида деятельности;

    • закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.98 (принят Государственной Думой РФ 24.06.1997 г., с изменениями от 01.07.2011 № 169-ФЗ), определяющий содержание договора об ипотеке. В договоре обязательно должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, размер, срок исполнения и обязательства, обеспечиваемые ипотекой. Оценка предмета ипотеки выполняется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем, стоимость указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями федерального закона или в определенном им порядке. Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации;

    Оценка недвижимости – довольно сложный вид экспертной деятельности, так как требует анализа множества факторов, как экономической, так и инженерной природы. При оценке объектов во многих случаях также учитываются искусствоведческие и культурологические факторы. Оцениваемые объекты весьма разнообразны, что является причиной существования множества подходов к оценке их стоимости, а также методик осуществления данных исследований.

    Большинство видов оценки недвижимости базируются на определении рыночной цены исследуемого объекта. Тем не менее, существует ряд случаев, когда стоимость определяется на основании ряда нерыночных показателей. Недвижимость промышленных предприятий является специализированным видом собственности, полезность которой ограничена спецификой предприятия, то есть конкретным видом использования. Такая собственность крайне редко продается в условиях открытого рынка. Следовательно, данные объекты недвижимости практически не имеют открытого рынка купли-продажи. Исходя из этого, применение оценки стоимости исходя из рыночной цены для целей налогообложения не приемлемо. Для оценки недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, используют метод определения стоимости, учитывающий остаточную стоимость возмещения. В результате применения данной технологии расчета извлекается стоимость нерыночного типа, которую можно использовать для целей налогообложения, а также для разнообразных бухгалтерских расчетов.

    Основная задача отдела оценочной деятельности — это выполнение работ по оценке рыночной стоимости всех видов имущества и имущественных прав в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности в РФ, а также обеспечение максимальной достоверности полученных результатов.

    Цели оценки:

    • для получения кредита под залог квартиры;

    • для ипотечного кредитования;

    • для суда (при разводе при разделе имущества супругов, при разделе имуществ в общедолевой собственности и иных случаях);

    • для осуществления сделок купли–продажи, в том числе для органов опеки и попечительства (при сделках с недвижимостью с участием несовершеннолетних);

    Отдел оценочной деятельности оценивает все виды объектов недвижимости:

    • квартиры (комнаты, апартаменты, элитные квартиры),

    • встроенные помещения, части жилых и нежилых зданий (в том числе подвалы) – склады, офисы, магазины, салоны, парикмахерские, аптеки, фитнес – центры, медицинские центры, помещения для оказания бытовых услуг населению и т.п.

    • отдельно стоящие здания: объекты коммерческой недвижимости различного функционального назначения (в т.ч. производственные и складские здания, гаражи, административные и офисные здания, бизнес-центры, магазины, торгово-развлекательные и спортивные центры, автосервисы, а также здания специального и смешанного назначения) и жилые дома (в т.ч. загородные и садовые дома, дачи, коттеджи, элитные особняки, усадьбы, таунхаусы).

    • земельные участки различного назначения (в том числе земли сельскохозяйственного назначения, земли промышленности, земли поселений, ИЖС, ЛПХ, садовые участки и другие категории земель).

    • производственные и иные имущественные комплексы (в том числе: автозаправочные станции АЗС, нефтебазы).

    • морские и речные суда (земснаряды, плавбазы, сухогрузы, танкеры, траулеры, сейнеры)

    • воздушные суда (самолёты, вертолёты).

    Наиболее часто оценка недвижимости необходима для решения следующих задач:

    * Для получения кредита, где недвижимое имущество выступает в качестве обеспечения залога

    * Для сделки купли – продажи

    * Для оценки вклада в уставный капитал

    * Для принятия управленческих решений

    * Для постановки на баланс

    * Для переоценки основных средств

    * Для разработки инвестиционных проектов

    * Для оптимизации налогообложения

    * Для решения имущественных споров

    * Для целей лизинга и страхования

    * Для распродажи недвижимого имущества в результате банкротства фирмы

    Типовой перечень документов, необходимых для оценки объектов недвижимости (кроме объектов специального назначения)

    * Технический паспорт на оцениваемый объект недвижимости (включающий экспликацию помещений и поэтажные планы объекта).

    * Свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

    * Договор долгосрочной аренды земельного участка или свидетельство о государственной регистрации права собственности.

    * Кадастровый план земельного участка.

    * Договоры купли-продажи, платежные документы, подтверждающие оплату объектов недвижимости.

    * Инвентарные карточки учета основных средств (форма №ОС-6), акты ввода в эксплуатацию, расшифровка 01 счета и выписки из оборотной ведомости.

    * Договоры долгосрочной аренды с арендаторами.

    * Обременения.

    * Эксплуатационные расходы (затраты на электроэнергию, отопление, водоснабжение, охрану, рекламу, заработная плата обслуживающего персонала и т.д.).

    * Год последнего капитального ремонта и объем проведенных работ.

    * Справка о первоначальной балансовой и остаточной стоимости.

    * Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

    Перечень документов корректируется в зависимости от типа объекта недвижимости.

    Анализ НЭИ:

    Сокращение НЭИ представляет собой побуквенную транслитерированную кальку с английского. Аббревиатура НЭИ расшифровывается как «наиболее эффективное использование». Данный вид оценки недвижимости исследует возможные пути улучшения исследуемого объекта и подбора для него варианта эксплуатации, при котором прибыль будет наибольшей. Анализ НЭИ представляет собой весьма популярный вид оценки недвижимости, особенно в крупных городах, земля в черте которых стоит дорого, и здания могли бы эксплуатироваться с большей отдачей. Особенно это важно для объектов муниципальной собственности. Наиболее эффективное использование на сегодняшний день подразумевает собой оправданное, финансово осуществимое, юридически легальное использование объекта недвижимости. Причем, при таком использовании стоимость объекта на рынке будет максимально высокой.

    Раздел 3. Виды работы и методы используемые в различных подходах


    Oцeнщик дoлжeн быть внимaтeльным, opгaнизoвaнным, кoммyникaбeльным. B eгo paбoчиe oбязaннocти вxoдят мнoжecтвo зaдaч:

    1. cбop инфopмaции, кoтopaя нyжнa для пocлeдyющeгo aнaлизa — выeзд нa oбъeкты, ocмoтp, oбщeниe c paзными opгaнизaциями, изyчeниe дoкyмeнтoв;

    2. aнaлиз coбpaннoй инфopмaции, oпpeдeлeниe cтoимocти нeдвижимocти пo oднoмy или нecкoльким мeтoдaм;

    3. oфopмлeниe oтчeтa oб oцeнкe cтoимocти нeдвижимocти пo oпpeдeлeнным тpeбoвaниям, нaпpимep, в нeм дoлжны быть cвeдeния oбo вcex coбpaнныx дaнныx, мeтoдax oцeнки, a cтpaницы дoлжны быть cшиты и пpoнyмepoвaны;

    4. пpoвeдeниe пepeгoвopoв c бaнкoвcкими opгaнизaциями, ayдитopcкими кoмпaниями и дpyгими фиpмaми;

    5. кoнcyльтиpoвaниe клиeнтa — oцeнщик дoлжeн yмeть oбъяcнить eмy, кaк oн бyдeт paбoтaть, кaкaя инфopмaция нyжнa для aнaлизa, пoчeмy oн oпpeдeлил имeннo тaкyю cтoимocть нeдвижимocти.

    Bce этo лoжитcя нa плeчи oцeнщикa, ocoбeннo ecли oн paбoтaeт кaк нeзaвиcимый cпeциaлиcт. Ecли oн тpyдитcя пo нaймy в кoмпaнии, нeкoтopыx oбязaннocтeй y нeгo нe бyдeт — нaпpимep, c клиeнтaми нa пepвыx этaпax мoжeт oбщaтьcя мeнeджep или aдминиcтpaтop. Toчный пepeчeнь, в чeм зaключaeтcя paбoтa oцeнщикa нeдвижимocти, зaвиcит oт кoнкpeтнoй ниши, кoмпaнии, peгиoнa.
    К каждому виду и типу недвижимости применяется определенный комплекс подходов, содержащих несколько методов. Анализируя объект оценки, эксперт подбирает для работы уместные инструменты, оптимально подходящие для исследования специфических и стандартных характеристик конкретной недвижимости. Для типовых объектов, имеющих в Москве огромное количество сопоставимых аналогов, применяется сравнительный подход. Использование способа целесообразно и при оценке земельных участков, частных домов.
    Если, например, работа ведется с уникальным объектом, редким по своему архитектурному исполнению, либо с сооружениями, допустим затратный подход. В таких случаях найти недвижимость с аналогичными характеристиками на открытом рынке практически невозможно, поэтому эксперты оценивают лишь затраты на постройку. К коммерческим объектам применяется доходный подход. Рассмотрим особенности каждого подхода по отдельности.




    Доходный подход

    Данный подход к определению рыночной стоимости заключается в расчете прогнозов ожидаемых покупателем доходов от объекта. Данная методика применяется только для недвижимости, приносящей спекулятивный доход на протяжении всего срока эксплуатации. В основе лежит 4 принципа: эффективное использование, ожидание, спрос и предложение, замещение. Стоимость рассчитывается посредством капитализации текущего дохода за 365 дней, приносимого объектом, либо путем дисконтирования ожидания выручки в будущем. Период, прогнозируемый оценщиком – не менее 5-ти лет. Учитывается также прибыль от возможной перепродажи коммерческого недвижимого объекта.

    Методы доходного подхода

    1. Капитализация доходов - способ обусловлен определением дохода при пользовании имуществом в течение 1 года путем деления на числовой множитель капитализации, либо умножением его на срок, необходимый для окупаемости объекта и получения капитала.

    2. В случае если доход, получаемый в результате коммерческого использования объекта нестабилен, применяется способ дисконтирования денежных потоков. С помощью метода специалист оценивает недвижимость, основываясь на стоимости финансовых поступлений на настоящий момент. Базой для расчета стоимости текущих доходов является остаточная стоимость и прогнозирование денежных потоков в будущем.

    Сравнительный подход

    Если перед специалистом стоит задача — сравнить объект оценки с множеством похожих, либо таких же объектов, информация о рыночной стоимости которых находится в открытом доступе в сети, либо указана в периодических печатных изданиях, сравниваются аналоги. Такое определение указано в Федеральном стандарте № 1 (п. 12). Пункт 13 в том же ФСО гласит, что для расчетов может применяться информация о ценах реализованных сделок, либо ценах предложения. Если сведения о документально подтвержденных совершенных сделках конфиденциальны и находятся в базе данных, доступ к которым отсутствует, оценщику не удается собрать данные на первом этапе работы. По этой причине эксперты используют сведения из открытых источников, но уже не о ценах продажи, а о ценах в предложениях.

    Аналог должен быть сопоставим с объектом оценки по нескольким определяющим стоимость характеристикам: технические, экономические, социальные и материальные. Максимально схожая недвижимость должна принадлежать к одному сегменту рынка и быть сопоставимой с недвижимым объектом по факторам, образующим цену.

    К сравниваемой недвижимости применяются определенные требования:

    • Тип и класс здания;

    • Географическое месторасположение;

    • Площадь;

    • Этаж;

    • Состояние, качество отделки;

    • Строительные характеристики;

    • Материалы стен, отделки, дополнительных элементов;

    • Благоустроенность территории;

    • Развитость инфраструктуры;

    • Престижность района и многое другое.

    Методы:

    1. Метод сравнительного анализа – один из инструментов сравнительного подхода, основанного на работе со сделками по продажам схожей недвижимости.

    Метод моделирования рыночного ценообразования. В рамках способа специалист формирует линейные, либо мультипликационные зависимости, анализируя большое количество статистических данных реализованных сделок с сопоставимыми объектами.

    Затратный подход

    Если требуется оценить определенные улучшения и преобразования, созданные на объекте недвижимости, проводится оценка с помощью указанного подхода. Методика позволяет выделить одну составляющую в единой стоимости одного объекта. Расчет стоимости происходит с учетом затрат, которые нужны для усовершенствования состояния недвижимости в настоящих условиях. Оценивается и изнашивание объекта, что в дальнейшем вносится в оценку с помощью необходимых коррективов. Чтобы узнать сумму затрат, эксперт фигурально посредством расчетов создает точную копию объекта, повторяя все его характеристики, и производит расчет его стоимости. Такой прием называется восстановительной стоимостью. Также реализуется стоимость замещения, понятие которой обусловлено количеством трат для воспроизведения «двойников» оцениваемого объекта с точки зрения его пользы, материальных характеристик и любых других соответствий.

    Методы затратного подхода

    Выполняя оценку затратным подходом, специалисты компании «ИНЕКС» используют метод остатка и выделения. В случае применения других способов, в отчетном документе необходимо раскрыть целесообразность их использования.

    При работе с затратным подходом в оценке бизнеса используется 2 методики: метод ликвидационной стоимости и метод чистых активов. Если осуществляется оценка земельных участков, применяются методы: выделение, сопоставимые продажи, капитализация земельной ренты, техника остатка, метод развития участка, метод переноса.


    1. С помощью метода выделения эксперт рассчитывает стоимость объекта на рынке, вычтя из данной величины сумму, потраченную на преобразования. Такая практика распространена в оценке земли и предполагает сбор сведений о ценах на аналоги, где имеется типовая застройка.

    2. Сопоставление продаж активно используется в сравнительном подходе. Метод основывается на подборе и анализе сделок с аналогами оцениваемого объекта, а также внесением в стоимость корректировок.

    3. Капитализация прибыли, полученной в результате сдачи земли в аренду, основывается на методе капитализации земельной ренты.

    4. Техника остатка схожа с предыдущим методом. Но в данном случае величина прибыли рассчитывается посредством удержания из общего дохода от наиболее прибыльного использования объекта.

    5. Если в ходе эксплуатации один земельный участок делится на несколько индивидуальных объектов, эксперт приравнивает стоимость земли к величине дисконтируемого денежного потока, который представляет собой разницу между прибылью от продажи земли и денежными тратами на ее развитие.

    6. Применяя технику переноса, специалист ищет недавно реализованную на рынке недвижимость, которая имеет земельный участок схожий с объектом оценки. Цифра, полученная при продаже, делится на стоимость земли и построек, имеющихся на ее территории.

    7. При оценке зданий и сооружений затратным подходом применяется несколько отдельных методик, а именно:

    8. Поэлементная оценка трат. Эксперт определяет стоимость всех элементов здания, таких как фундамент, перекрытия, фасад и т. д. При этом учитывается износ каждого из них.

    9. Метод сравнительной единицы. Производится расчет удельных затрат, на основе чего и выявляется стоимость постройки. В свою очередь, размер удельных трат соотносится с единицами сравнения, измеряющими потребительские свойства объекта.




    1. Метод сметы. Эксперт соотносит затраты на строительство, взятые из старых смет, с текущими ценами.

    Любая сделка с недвижимостью требует индивидуального подхода, поскольку процесс всегда имеет единичные нюансы и условия. Выбирать оптимальный комплекс методик для оценки объекта, опираясь на профессиональные знания и свод законов, может только высококвалифицированный эксперт.


    Заключение

    В ходе практики я научился составлять различного рода документы на прямую связанные с оценочной деятельностью, такие как:

    1. Акты обследования.

    2. Акты проверки земельных участков.

    3. Составление выписки ЕГРН

    4. Акт о найденных нарушениях, связанных с неправомерным присвоением земли, о не законных либо не поставленных на учет постройках.

    5. И т.д.

    По мимо были изучены различные методы работы с землей, связанные с оформление документов. А так же были изучены дела направленные в прокуратуру в виду найденных нарушений.
    Использованные источники

    1. https://www.mos.ru/otvet-dokumenti/kak-postavit-nedvizhimost-na-kadastrovyy-uchet/

    2. http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_88583/8e198aee276569993e5925357c44f606cb89865b/

    3. https://sudexpa.ru/expertises/ocenka-nedvizhimosti/

    4. https://rd.tpprf.ru/ru/ocenka.php

    5. https://www.spbgasu.ru/upload-files/vuz_v_licah/publish/asaul_aa/uchposob/10._-41--__.pdf

    написать администратору сайта