Отчет по производственной практике определение стоимости недвижимого имущества. очет пм4 КЛ. Пк осуществлять сбор и обработку необходимой и достаточной информации об объекте оценки и аналогичных объектах. 2
 Скачать 2.11 Mb.
|
ПК 4.2. Производить расчеты по оценке объекта оценки на основе применимых подходов и методов оценки.Для оценки объектов недвижимости используются такие подходы оценки как: затратный, сравнительный и доходный. Каждый подход подчеркивает определенные характеристики объекта. Сведение результатов оценки, полученных тремя подходами, позволяет приблизить стоимость оцениваемого объекта к рыночной. Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, комнаты в жилом доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади комнаты приведёт к большой погрешности при вычислениях. Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну комнату в жилом доме посредством его строительства. Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта. В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «комната для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи. Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у Оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данная комната будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода. По мнению Оценщика, единственно возможным подходом к оценке комнаты в жилом доме из трёх существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты. Сравнительный подход - в основе подхода лежит предпосылка о том, что уже совершившиеся сделки являются результатами суждений покупателей и продавцов относительно стоимости объектов и несут в себе информацию, указывающую на рыночную стоимость. Кроме того, продавцы и покупатели на рынке ориентируются при принятии решений на результаты последних сделок со схожими объектами. В этом проявляется принцип замещения, в соответствии с которым покупатель не заплатит за предложенный на рынке объект недвижимости цену, превышающую затраты по приобретению объекта с одинаковой полезностью. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними Для расчета стоимости сравнительным подходом я подобрала объекты аналоги для определения стоимости нашего объекта недвижимости. Затем, с помощью справочника «Сборник корректировок. Сегмент «квартиры»» рассмотрела корректировки, построила таблицу и рассчитала цену на объект оценки на ул. Калинина, д. 2. Таблица 3 - Расчет стоимости одного квадратного метра оцениваемой квартиры
К данному отчету приведены принтскрины распечаток материалов по аналогам (Приложение 1) В ходе анализа к ценам аналогов нужно внести корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает. 1. Дата продажи/предложения. Данный фактор учитывает изменение величины стоимости объекта аналога, по которому уже совершена сделка до момента сравнения с оцениваемым объектом. При сравнении даты оценки с датой продажи аналогов определяется изменение цен в соответствующем сегменте рынка за период между этими датами в результате сезонных и циклических колебаний. Корректировка применяется к объекту оценки и аналогу №1 2.Вид сделки. Данный фактор существенно влияет на стоимость комнаты. Выделяют два типа предложения: «обмен» - продавцы не будут продавать объект, пока не найдут для себя выгодный вариант покупки жилья, «чистая продажа» - продажа возможна по готовности покупателя. Как правило, покупатель готов заплатить большую сумму, чтобы не зависеть от ожиданий и предпочтений продавца, который подбирает «обмен». 3. Количество и тип санузлов. Данный фактор влияет на стоимость комнаты. Так, например, предпочтительнее наличие нескольких санузлов в квартире сопоставимой площади. У объекта оценки и аналогов санузел совмещенный, Корректировка 0% 4. Этаж расположения. На стоимость комнаты оказывает влияние этаж, на котором она расположена. Стоимость квартир, расположенных на первых и последних этажах при прочих равных условиях ниже стоимости квартир, расположенных на средних этажах. Объект оценки и аналог №1 расположены на средних этажах с 2 до 9, аналоги №2 и №3 расположены на верхнем этаже. Корректировка для аналогов №2 и №3 составляет 6,38% 5. Площадь объекта. На рынке недвижимости прослеживается обратная зависимость цены 1 кв.м. недвижимости в зависимости от общей площади: чем больше площадь комнаты, тем меньше удельная цена 1 кв.м. общей площади. Общая площадь объекта оценки и аналогов находится в диапозоне 50-90 кв.м. Корректировка не применяется. 6. Наличие балкона/лоджии. Наличие балконов и лоджий влияет на стоимость комнаты, стоимость комнаты с балконом/лоджией выше, чем без. Объект оценки и аналоги имеют балкон, корректировка не применяется. 7.Высота потолков. Данный фактор отражает влияние высоты потолков на стоимость объекта. Чем выше потолки, тем выше стоимость квартиры. Объект оценки и аналоги имеют одинаковую высоту потоков, корректировка не применяется 8.Материал стен. Материал стен влияет на стоимость комнаты. Например, дома с панельными стенами дешевле, чем с кирпичными. Объект оценки и аналоги имеют кирпичные стены, корректировка не применяется. 9. Уторгование. Рынок недвижимости имеет специфику, при которой цена предложения и цена сделки могут отличаться. Это связанно в первую очередь с возможностью торга между продавцом и покупателем. Поскольку для определения рыночной стоимости анализируемого объекта чаще всего используются цены предложений, то эти цены необходимо скорректировать. Применяем к объекту оценки и аналогам корректировку -5%, так как они относятся к категории «массовое жилье советской постройки». 10. Физическое состояние дома оказывает непосредственное влияние на стоимость комнаты. Стоимость комнаты, расположенной в доме в хорошем состоянии (новом доме) выше, чем в доме в удовлетворительном состоянии. Выбор конкретного значения корректировки отражают следующие факторы: год постройки жилого дома, дата последнего ремонта, материал несущих конструкций, качество строительных материалов, состояние конструктивных элементов, среда эксплуатации (регион РФ, климатические условия). К объекту оценки и аналогу №3 применяется корректировка -1%. 11. Тип отделки. Объекты жилой недвижимости с повышенной отделкой стоят дороже, чем те объекты, отделка которых выполнена из более дешевых материалов или требует ремонта. Объект оценки и аналог №1 имеют простую отделку, аналоги №2 и №3 имею улучшенную отделку. Корректировка для аналогов №2 и №3 составляет 1,00/1,06= 0,9434 или -5,66%. 12. Наличие мебели. Наличие мебели в доме влечет к увеличению стоимости. Объект оценки и аналог №1 без мебели, аналоги №2 и №3 продаются вместе с мебелью и техникой. Корректировка для аналогов №2 и №3 составляет 1,00/1,02=0,9804 или -1,96%. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||