Выпускная работа Закладная. Выпускная закладная. Понятие и содержание закладной регистрация владельцев закладной
 Скачать 40.09 Kb.
|
|
ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «РОССИЙСКАЯ ПРАВОВАЯ АКАДЕМИЯ МИНИСТЕРСТВА ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» Факультет повышения квалификации ВЫПУСКНАЯ РАБОТАна тему: «Понятие и содержание закладной; регистрация владельцев закладной»
Содержание Введение………………………………………………………………………………... 3 1. Понятие закладной……………………………………………….…………………4-5 2. Содержание и форма закладной…………...……………………………………...6-8 3. Передача прав на закладную……………………………………………………....9-10 4. Изменение условий закладной……………………………………………………..11 5. Особенности регистрации владельцев закладной……………………………..12-13 Заключение………………………………………………………………………......14-15 Список использованной литературы…………………………………………………16 Введение Доказано, что ипотека (залог недвижимости) - это универсальное правовое средство для удовлетворения интересов и защиты прав сразу двух сторон: залогодателя и залогодержателя. Ипотека позволяет одной стороне, например гражданину, приобрести в собственность недвижимость благодаря полученному банковскому кредиту, а другой стороне - банку - предоставить данные денежные средства и сделать это практически "безболезненно", поскольку есть такое обеспечение, как залог недвижимости. Оформлением такого обеспечения является договор об ипотеке и закладная. Закладная - это достаточно новое правовое явление как для ипотечного правоотношения, так и для института обеспечения исполнения обязательств в целом. В настоящее время существует незначительное количество нормативных правовых актов, регулирующих данное правовое явление. Основные нормы, посвященные закладной, содержатся в гл. III Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" 1 (далее (далее – Закон об ипотеке). В развитие данного закона приказом Минюста России от 15.06.2006 № 213 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества (далее - Инструкция). 18 ноября 2003 г. вступил в силу Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах"2. Однако в ст. 1 данного Закона определено, что в сферу действия этого нормативного акта не входит такая ценная бумага, как закладная. Целью настоящей работы является исследование такого многоаспектного явления, как закладная. При этом нами были поставлены следующие задачи: изучение правовой природы закладной: её понятия, формы, содержания, рассмотрение особенностей, присущих закладной, возникающих при государственной регистрации ипотеки, соглашения об изменении закладной, а также выявление особенностей регистрации владельцев закладной. Понятие закладной В соответствии с п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Законом об ипотеке. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено Законом об ипотеке. Таким образом, держатель закладной находится в более благоприятных условиях по сравнению с кредитором, исполнение обязательств перед которым не обеспечено должником. В результате условия получения кредита для должников, обязательства которых обеспечены ипотекой с выдачей закладной, более благоприятны, чем для заемщиков, права которых не обеспечены ипотекой. Необходимо отметить, что ипотека в основном обеспечивает исполнение именно кредитных обязательств. Закладной присвоен статус ценной бумаги, при этом она должна быть именной (п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке). Практическое значение закладной состоит в том, что она не только упрощает, но и ускоряет оборот недвижимости. Это вытекает из ст. 13 Закона об ипотеке, в которой сформулировано следующее основное положение о закладной. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: - право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; - право залога на имущество, обремененное ипотекой. Уже здесь проявляются особенности закладной. Она удостоверяет два права, хотя и связанных между собой, но относящихся к разным обязательствам, - право кредитора, т.е. право на возврат сумм кредита, и право залогодержателя, т.е. право получить удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в случае невозвращения кредита. В соответствии с п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке составление и выдача закладной не допускаются, во-первых, если предметом ипотеки являются: предприятие как имущественный комплекс, право аренды данного имущества; и, во-вторых, если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Закон допускает передачу прав по закладной и залог закладной, которые осуществляются в порядке, установленном статьями 48 и 49 Закона об ипотеке. 2. Содержание и форма закладной Согласно абз. 2 п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке все листы закладной составляют единое целое, они должны быть пронумерованы, прикреплены один к другому, заверены подписью должностного лица и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок. Не допускается наличие бездокументарной закладной, как, впрочем, и выдача сертификатов - документальных заменителей. Закладная должна быть объективно выраженной ценной бумагой. Закон об ипотеке не обязывает лицо, выпустившее более двух закладных, вести их учет, поэтому при наличии реестра закладных данные, содержащиеся в нем, не могут служить доказательством существования прав того или иного лица.3 Как и всякая ценная бумага, закладная является документом, удостоверяющим имущественные права, осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении (п. 1 ст. 142 Гражданского кодекса Российской Федерации 4 (далее - ГК РФ). Таким образом, закладная должна отвечать следующим требованиям: - удостоверять имущественные права; - содержать определенные реквизиты; - быть облеченной в соответствующую форму. Закон предъявляет довольно жесткие формальные требования к форме и содержанию закладной. Закладная должна содержать (п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке): 1) слово "закладная", включенное в название документа; 2) имя залогодателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо; 3) имя первоначального залогодержателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо; 4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства; 5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и сведения о документе, удостоверяющем личность должника, либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо; 6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты; 7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга); 8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества; 9) подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека; 10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с подпунктом 8 настоящего пункта и срок действия этого права; 11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки; 12) подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству; 13) сведения о государственной регистрации ипотеки, предусмотренные пунктом 2 статьи 22 Закона об ипотеке; 14) указание даты выдачи закладной залогодержателю и даты выдачи закладной ее владельцу, если осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования предыдущей закладной. В случае выдачи закладной при ипотеке в силу закона включение в закладную данных, указанных в подпункте 10 настоящего пункта, обеспечивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Порядок включения этих данных в закладную определяется статьей 22 Закона об ипотеке. Документ, в котором отсутствуют какие-либо из указанных выше данных, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. Если договором об ипотеке предусмотрено, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это должно быть указано в графе "Особые отметки регистратора" всех подразделов III-2 Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) (пункт 1 статьи 22 Закона об ипотеке). В этих целях в данной графе указываются слова "выдана закладная" и дата выдачи регистрирующим органом закладной первоначальному залогодержателю. 3. Передача прав на закладную Закладная является именной ценной бумагой (п. 2 ст. 13, п. 1 ст. 48 Закона об ипотеке, подп. 2 п. 1 ст. 145 ГК РФ), передача прав на которую допускается путем заключения сделки в простой письменной форме. Однако абз. 2 п. 1 ст. 48 Закона об ипотеке устанавливает, что при передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце. В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную. А также отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Необходимо отметить, что аналогичные положения содержатся в п. 3 ст. 146 ГК РФ, где предусматривается порядок передачи прав по ордерной ценной бумаге, которой закладная не является. В частности, п. 3 ст. 146 ГК РФ устанавливает, что права по ордерной ценной бумаге передаются путем совершения на этой бумаге передаточной надписи - индоссамента. Аналогичного мнения придерживается ряд специалистов, которые считают, что Закон об ипотеке прямо противоречит общим положениям ГК РФ, в соответствии с которыми различают ценные бумаги на предъявителя, именные и ордерные, а ст. 146 ГК РФ четко закрепляет порядок передачи прав по ценным бумагам каждого вида. В частности, п. 3 ст. 146 ГК РФ допускает передачу прав путем индоссамента только по ордерной ценной бумаге; по именной ценной бумаге права могут быть переданы лишь путем цессии (п. 2 ст. 146 ГК РФ). Отступление от этих норм ГК РФ недопустимо. Закладная должна быть ордерной ценной бумагой, либо права по ней как по именной ценной бумаге должны передаваться в порядке, установленном для уступки требований (цессии) 5. В то же время существует мнение, что передача прав на закладную путем цессии противоречила бы самой цели выпуска закладных. Не касаясь всех аспектов выпуска закладных, следует отметить, что юридический аспект их выпуска важен лишь для целей более упрощенного способа передачи прав по ним, то есть путем совершения передаточной надписи. В противном случае возможна была бы передача прав залогодержателя по цессии в порядке, установленном ст. 47 Закона об ипотеке. 6 Если по векселю индоссаментом может быть простая подпись управомоченного лица на обратной стороне векселя, в отношении индоссамента на закладной установлены следующие дополнительные требования: должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому передаются права на закладную; индоссамент выполняется не только управомоченным владельцем (залогодержателем), но и предыдущим ее владельцем, если таковой есть; надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам считаются ничтожными. Таким образом, в отличие от вексельного индоссамента индоссамент каждого владельца на закладной должен быть не только именным, но и сопровождаться подписью предыдущего. 4. Изменение условий закладной В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона об ипотеке должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной. Таким образом, для внесения изменений в закладную достаточно лишь соглашения сторон залогового правоотношения. В Законе об ипотеке указаны два способа изменения ранее согласованных условий закладной: путем приложения к закладной оригинала соглашения о внесении изменений в закладную и указания в тексте самой закладной на данное соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной; путем аннулирования закладной и одновременно с этим получения новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений. Немаловажным является тот факт, что государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной с указанием в тексте самой закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, должна быть осуществлена как регистрация сделки в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, без уплаты государственной пошлины, с предъявлением оригинала закладной и соглашения об изменении содержания закладной. В соответствии с п. 55 Инструкции государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной и внесение изменений в записи ЕГРП осуществляются на основании заявления залогодателя путем: внесения записи в подраздел III-4 соответствующего раздела ЕГРП о государственной регистрации соглашения; внесения соответствующих изменений в запись подраздела III-2 (подразделов III-2, если предметом ипотеки является не один объект недвижимого имущества) ЕГРП с указанием в графе "Документы-основания" листа записей об изменениях реквизитов соглашения об изменении содержания закладной, даты и номера его государственной регистрации (если внесенные изменения затрагивают сведения, содержащиеся в данном подразделе). 5. Особенности регистрации владельцев закладной Исходя из анализа п. 5 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Закона об ипотеке, можно сделать вывод о том, что государственная регистрация прав, удостоверенных закладной, требуется только для регистрации прав первоначального держателя закладной. Права последующих держателей закладной должны быть зарегистрированы только в том случае, если это будет предусмотрено совместным решением бывшего и нового залогодержателя. Согласно п. 3 ст. 16 Закона об ипотеке регистрационная запись о законном владельце закладной должна быть совершена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при предъявлении закладной на основании: - совершенной в соответствии с Законом об ипотеке передаче прав по закладной и произведенной на закладной отметке, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной или залогодержателем закладной, на имя которого была сделана передаточная надпись и который продал закладную по истечении определенного в ней срока; - документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования; - решении суда о признании прав по закладной за заявителем. В соответствии с п. 57 Инструкции регистрация законного владельца закладной осуществляется посредством заполнения нового листа подраздела III-2 ЕГРП, в который во все графы, за исключением графы "Залогодержатель", вносятся записи, аналогичные записям листа подраздела III-2, содержащего записи об ипотеке данного объекта недвижимости, в графе "Залогодержатель" которого был указан первоначальный залогодержатель или предыдущий законный владелец закладной. В графе "Залогодержатель" нового листа подраздела III-2 ЕГРП указываются предусмотренные пунктом 18 Правил ведения ЕГРП данные лица, обратившегося с целью внесения регистрационной записи о нем в качестве законного владельца закладной. В графе "Документы-основания" данного листа дополнительно указываются реквизиты документа-основания внесения этих записей. Запись подраздела III-2 (записи подразделов III-2, если предметом ипотеки являлся не один объект недвижимого имущества) ЕГРП, содержащего запись об ипотеке объекта недвижимости, в графе "Залогодержатель" которого был указан первоначальный залогодержатель или предыдущий владелец закладной, погашается на лицевой стороне данного листа штампом погашения регистрационной записи (пункт 62 Правил ведения ЕГРП) с указанием в нем номера подраздела и листа, на котором произведена регистрационная запись о новом законном владельце закладной (пункт 63 Правил ведения ЕГРП). Государственная регистрация внесения в закладную имени ее нового законного владельца не является обязательной, поскольку закладная является ценной бумагой и обладает свойством публичной достоверности. Однако данное свойство закладной не заменяет собой требований, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и нормами Закона о регистрации, поскольку закладная удостоверяет права на недвижимость. Поэтому представляется целесообразным закрепить в законе необходимость государственной регистрации перехода прав по закладной от одного владельца к другому. В соответствии с нормами Закона об ипотеке легитимация в качестве законного владельца закладной основана только на правильности совершения передаточных надписей - их последовательности и непрерывности. Владелец закладной не считается законным, если он знал или должен был знать о том, что закладная ранее выбыла из владения кого-либо из предыдущих владельцев помимо их воли, например в результате хищения. Необходимо отметить, что в Законе об ипотеке заложено ещё одно противоречие между правом владельца закладной не регистрировать свои права в ЕГРП и порядком восстановления прав по утраченной закладной: в случае, когда владелец закладной не был зарегистрирован в реестре в качестве залогодержателя, восстановление его прав возможно только по решению суда7. Поэтому владелец закладной должен четко представлять себе, чем он рискует, если не регистрирует свое право в ЕГРП. Заключение Закладная, несмотря на отдельные недоработки в ее правовом регулировании, имеет большое будущее. Суть закладной заключается в ее практической направленности. Во-первых, закладная облегчает гражданский оборот в ипотечных правоотношениях. Так, например, хотя закладная и составляется в обоснование договора об ипотеке, тем не менее ее самостоятельное значение очевидно. В силу ст. 49 Закона об ипотеке закладную можно заложить, продать и "перезаложить" при определенных условиях и распорядиться иным образом. Во-вторых, закладывая или продавая закладную можно не изменять договор об ипотеке. В-третьих, при определенных условиях приоритет в ипотечных отношениях отдается не договору об ипотеке, а закладной (п. 4 ст. 14 Закона об ипотеке). В-четвертых, Закон об ипотеке предоставляет права участникам договора об ипотеке изменить предмет ипотеки (уменьшить или увеличить его) либо изменить размер обеспечения путем составления соглашения, но при этом можно не вносить изменения в сам ипотечный договор. В-пятых, Закон об ипотеке допускает возможность изменения содержания закладной либо аннулирование закладной с получением новой закладной. И, наконец, в-шестых, если закладная утрачена, правомочное лицо вправе получить ее дубликат. Фактически закладная является базовым элементом для реализации двухуровневой модели ипотечного кредитования, которую Российская Федерация избрала как модель жилищной политики. Суть этой модели заключается в продаже закладных другим залогодержателям, которые могут оставить закладные себе или выпустить на фондовый рынок ценные бумаги, обеспеченные закладными. Таким образом обеспечивается привлечение денежных средств с рынков финансов для выдачи ипотечных кредитов обычным заемщикам. Продажа закладной для заемщика не меняет практически ничего. Заемщик письменно уведомляется о смене залогодержателя, то есть одной организации (банка) на другую. Перспективность развития данного правового явления несомненна, тем более в свете утверждения Правительством РФ Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации8. Список использованной литературы Нормативные правовые акты. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая. - М., Проспект, КНОРУС, 2009. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ, 1998, № 29, ст. 3400. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, № 30, ст. 3594. Постановление Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ, 1998, № 8, ст. 963. Приказ Минюста России от 15.06.2006 № 213 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, 2006, № 27. 2. Специальная и учебная литература Гражданское право. В 2.т. Том I/ Под ред. Е.А. Суханова. М, 2006 // СПС «КонсультантПлюс». Карабанова К.И. Закладная: некоторые проблемы правового регулирования // Законодательство и экономика, 2005, №12// СПС «КонсультантПлюс». Клык Н. Закладная – новый вид ценной бумаги // Законность, 1999, № 5 // СПС «КонсультантПлюс». Прокофьев С.В. Юридическая характеристика закладной как ценной бумаги // ЭЖ-Юрист, 2005, №6 // СПС «КонсультантПлюс». Русецкий А.Е. Закладная как именная ценная бумага, удостоверяющая права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству // Право и экономика, 2005, № 9 // СПС «КонсультантПлюс». Чижова О.В. Правовая природа закладной: общее и особенное // Современное право, 2004, №5 // СПС «КонсультантПлюс». 1 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ, 1998, № 29, ст. 3400. 2 Российская газета. 2003. 18 ноября. 3 Чижова О.В. Правовая природа закладной: общее и особенное // Современное право, 2004, № 5 // СПС «Консультант Плюс». 4 Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая. - М., Проспект, КНОРУС, 2009. 5 См.: Завидов Б.Д. Закладная как элемент ипотеки // Подготовлен для Системы КонсультантПлюс, 2001. 6 См.: Клык Н. Закладная - новый вид ценной бумаги // Законность. 1999. N 5. // СПС КонсультантПлюс. 7 См.: Карабанова К.И. Закладная: некоторые проблемы правового регулирования // Законодательство и экономика, 2005, №12 // СПС «КонсультантПлюс». 8 Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 2000. N 3. Ст. 278. |