ГКОЗ теория. Последовательность работ при кадастровой оценке земель оопт анализ сведений об оопт
 Скачать 30.12 Kb.
|
|
Последовательность работ при кадастровой оценке земель ООПТ: анализ сведений об ООПТ; группировка объектов оценки; определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к первой группе ВРИ (вид разрешенного использования); определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе ВРИ. При кадастровой оценке земли ООПТ подразделяются на две группы ВРИ. 1 группа ВРИ: земли особо охраняемых природных территорий; земли природоохранного назначения; земли природных лесных зон; земельные участки, на которых находятся учебно – туристические тропы или трассы; земли историко – культурного назначения; особо ценные земли. группа ВРИ – земли рекреационного назначения и земли лечебно – оздоровительных местностей. Расчёт удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС) земельных участков подгруппы 1.1  , (руб/ )где  – удельный показатель кадастровой стоимости вида угодий занимающего наибольший удельный вес в структуре видов угодий земельного участка; – коэффициент ценности экосистемы; – коэффициент уникальности биоразнообразия.Расчёт удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС) земельных участков подгруппы 1.2  Расчёт удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС) земельных участков подгруппы 1.3  где  – это минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости земель поселений по виду использования земли под лесами, под древесно – кустарниковой растительностью не входящих в лесной фонд.Расчёт удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС) земельных участков подгруппы 1.5  Расчёт удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС) земельных участков подгруппы 1.6  Определение кадастровой стоимости земельного участка отнесенных ко второй группе ВРИ: а) определение перечня земельных участков; б) кластеризация земельных участков; Перечень факторов кластеризации для земельных участков определен на основе типового перечня, отраженного в методических указаниях. Таблица «Факторы кластеризации, влияющие на стоимость земельных участков.»
Главным фактором группировки является тип объекта, поэтому результатом первичной кластеризации являются три кластера. Каждый из полученных трех кластеров разбит на подгруппы по пяти факторам, в итоге получено 27 кластеров. в) определение эталонного земельного участка для каждого кластера. Под эталонным понимается земельный участок обладающий в разрезе факторов кластеризации наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам входящими в кластер. Эталонные земельные участки могут быть как реально существующими, так и гипотетическими. Гипотетические эталонные участки обладают наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящих в кластер в то время как реально существующие земельные участки не обладают средними значениями факторов кластеризации площади. Лекция 2 Государственная кадастровая оценка земельного участка в новых условиях. До настоящего времени ГКОЗ в РФ проводилось на конкурсной основе коммерческими предпринимателями по 6 категориям земель. Для каждой из категорий земель были разработаны свои индивидуальные методики определения кадастрового чего то там земельного участка. В этих методиках в зависимости от категории земельные участки подразделяются на группы, ВРИ и виды использования (ВИ). Табл. 1 Перечень применявшихся методик определения кадастровой стоимости земельных участков.
Итого: 60 Тема качества кадастровой оценки постоянно рассматривается на различных уровнях, вплоть до президента РФ. Повышение эффективности ГКОЗ является задачей национального масштаба, т.к. результаты данных работ оказывают непосредственное влияние на экономику страны, а некачественные результаты приводят к значительному повышению уровня социальной напряженности. В соответствии с этим приняты меры по совершенствованию методики ГКОЗ и разработан ряд новых нормативно-правовых документов: ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке»; Методические указания о государственной кадастровой оценке (утвержденные приказом Минэкономразвития РФ от 12.05 № 226); Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 1.09.2014 № 540. С принятием нового ФЗ №237 принципиально поменялась организация работ по кадастровой оценке и методикам их выполнения. Нововведения (ФЗ № 237): «Организация работ»: выполнение работ по ГКО передано создаваемым субъектами РФ государственным бюджетным учреждениям (ГБУ), что приведет именно к государственной оценке. В субъекте РФ будет на постоянной основе выполнять работы по кадастровой оценке только один исполнитель. ГБУ сможет планировать свои работы на длительную перспективу: собирать, накоплять и обновлять информацию необходимую для кадастровой стоимости земель в тесном взаимодействии с органами власти всех уровней. Это положительно скажется как на организации работ, так и на ее качестве. «Методика выполнения работ». В соответствии с ФЗ № 237 были разработаны и утверждены методические указания о ГКО, в которых для целей определения кадастровой стоимости земель участки групп не по категориям земель, а в соответствии с видами использования земельных участков, скрпваоотавплт в 14 основных сегментов. Табл. 2 – Перечень сегментов земельных участков
Всего кодов: 245 «Подготовка к проведению ГКО». На сегодняшний день предусматривается подготовка к проведению кадастровой оценки. Процесс подготовки включает сбор и обработку всего массива информации, необходимой для определения кадастровой стоимости. Методическими указаниями предусмотрен состав из 56 ценообразующих факторов, который может уточняться. Сбор сведений об этих факторах осуществляется в картографическом и семантическом виде на основе запросов в федеральные и региональные органы государственной власти, органы местного самоуправления, которые согласно требованиям ФЗ № 237 обязаны предоставить имеющуюся информацию. «Обязанность согласования с государственными органами вида использования недвижимости». Вид использования – это один из ключевых параметров, оказывающих существенное влияние на кадастровую стоимость. Оценщики при группировке опираются на сведения о виде использования объекта недвижимости из ЕГРН. С учетом множественности наименования видов использования и неоднозначном инф не всегда правильно определяется оценочной группой. Именно для этого установлена обязанность согласования с муниципальными органами и с органами субъекта РФ вида использования объектов недвижимости подлежащих ГКО. «Внеочередная оценка». Новой системой предусмотренной внеочередной оценкой при снижении уровня рыночных цен на 30% и более, также внеочередная оценка проводится в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости в отношении 30% и более объектов недвижимости, которые расположены на территории РФ. Кадастровая стоимость, полученная в ходе внеочередной оценки не может превышать ранее определенную кадастровую стоимость. Основные проблемы, связанные с применением нового закона (ФЗ « 237) и методические указания по ГКО Создать сеть ГБУ оснащенных посещениями, техническими средствами, методической документацией, укомплектованных парапр вапвап вапвпа проблема, требующая много временных и финансовых затрат. Ни в одном нормативном документе, в том числе в ФЗ № 237 не приводится срок вапвап вапвап ГБУ, что говорит о возможности вапавп этого процесса. Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих ГКО. В соответствии со ст. 13 ФЗ № 237 перечень формируется органом регистрации прав на основании решения о проведении ГКО. В перечень включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1.01 года определения кадастровой стоимости, вап всех объектах недвижимости, указанных в решении о проведении ГКО. Обработка перечня дл целей определения кадастровой стоимости осуществляется в соответствии с Методическими указаниями ГБУ. Полученный перечень необходимо дополнить столбцами «Вид использования объекта недвижимости» и «Источник информации о виде использования объекта недвижимости». При этом вид использования объекта недвижимости определяется по согласованию с уполномоченным органом и органами местного самоуправления на территории которых расположены объекты недвижимости, на основе письменного подтверждения указанных органов. Ответственность за корректность приведенных в перечне видов использования объекта недвижимости на уполномоченном органе исполнительной власти и органе местного самоуправления. Ошибка, допущенная в установлении вида использования объекта недвижимости , влечет за собой отмену полученных результатов определения кадастровой стоимости из-за использования при расчете недостоверных сведений. Это обусловлено тем, что в перечне, который формируется органом регистрации прав на основе сведений ЕГРН, сведения о видах использования объектов недвижимости берутся, в основном, из правоустанавливающих документов. Так как в ранее действующем законодательстве не было единого классификатора видов использования земельных участков, то на один вид использования земельных участков в разных органах местного самоуправления субъекта РФ в право устанавливающее документы записались разные формулировки данного вида использования. Такие формулировки зачастую являются общими, не позволяющими однозначно установить конкретный вид использования применительно к новому классификатору. Ошибка в определении кода расчета вида использования может привести к значительному искажению кадастровой стоимости земельных участков. Процедура согласования перечня объектов оценки, включая вид использования, уполномоченным органом и органами местного самоуправления чрезвычайно важна, однако необходимо выработать процедуру и установить сроки этого согласования. Необходимость разработки в дополнение к новым методическим указаниям отдельных методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости земельных участков для каждого сегмента или группы сегментов видов использования земельных участков, а также и специального программного обеспечения по расчету кадастровой стоимости. Это связано с тем, что все предыдущие методики объединились в общие методические указания, а также в связи с резко выросшим количеством группировок земельных участков в соответствии с кодами расчета видов использования, для которых определяется кадастровая стоимость до 244, вместо 60 в предыдущих методиках. На данном этапе ГКО является не совершенной. Кадастровая оценка объектов недвижимости представляет собой сложный комплекс мероприятий как по определению самого объекта оценки, так и по основанию выбора информационной апвп при проведении расчетов при определении кадастровой стоимости. В стране нет единой системы подготовки и переподготовки кадастровых оценщиков, велики расхождения между результатами оценки, выполненной разными оценщиками, отсутствует единая для всех методика проведения работ по определению кадастровой стоимости. Существующие тенденции развития института кадастровой оценки в связи с принятием закона №237 – ФЗ получили свое закрепление на законодательном уровне. |