Вкр. При Президенте Российской Федерации
 Скачать 1.12 Mb.
|
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждениевысшего образования«РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВАи ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫпри Президенте Российской Федерации» Институт экономики, математики и информационных технологий Факультет информационных технологий и анализа данных Отделение Бизнес-информатики НАПРАВЛЕНИЕ ПОДГОТОВКИ 38.03.05 БИЗНЕС-ИНФОРМАТИКА НАПРАВЛЕННОСТЬ (ПРОФИЛЬ) ИНФОРМАЦИОННЫЕ СИСТЕМЫ В БИЗНЕСЕ И ЛОГИСТИКЕ Кафедра «Системного анализа и информатики» ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА (БАКАЛАВРСКАЯ РАБОТА) на тему: «Анализ рынка торговых помещений в городе Москве на базе интернет-сервиса «ЦИАН» с использованием MS Excel»
МОСКВА 2021г. СодержаниеВведение 3 Глава 1 5 Введение В связи с возникновением коронавирусной пандемии, подавляющие большинство государств были вынуждены вводит жесткие карантинные меры, которые, в свою очередь, привели к резкому экономическому упадку. Экономические последствия в России испытали, в первую очередь, крупные города, такие как Москва. В ходе режима самоизоляции с марта по май 2020 года по указу мэрии Москвы в столице временно прекратили свою деятельность торговые центры, рестораны, парикмахерские и прочие организации сферы торговли и услуг. В итоге многие коммерческие организации вынуждены были закрыться. Это привело к изменениям в сфере арендного предложения торговых помещений в городе Москве, что затрудняет процесс анализа данного рынка и выбора коммерческими организациями места приобретения аренды для открытия торговых точек. Актуальность данной выпускной квалификационной работы заключается в необходимости проведения анализа рынка торговых помещений в городе Москве с целью разработки комплексного аналитического инструментария для исследования основных особенностей рынка и оптимизации выбора арендного предложения для открытия новых торговых точек коммерческими организациями. Целью данной выпускной квалификационной работы является проведение анализа рынка торговых помещений в городе Москве. На основе анализа рынка торговых помещений в городе Москве разработать математическую модель для оптимизации выбора арендного предложения для открытия новых торговых точек коммерческими организациями. Исходя из поставленной цели, были определены задачи: Общая характеристика рынка торговых помещений. Исследование алгоритмов обработки данных, характеризующих рынок арендного жилья. 2. Разработка 3. Объектом исследования данной выпускной квалификационной работы является процесс исследования алгоритмов и методов обработки данных, характеризующих рынок арендного жилья. Предметом исследования данной выпускной квалификационной работы является процесс построения математической модели Данная выпускная квалификационная работа состоит из введения, трёх глав, заключения, списка литературы и n приложений. В данной работе приведены n рисунка и n таблиц. Глава 1 Общая характеристика рынка торговых помещений. 1.1 Описание основных положений рынка торговых помещений. Торговые помещения, как и остальные виды коммерческой недвижимости отличаются от иного вида недвижимости пользованием их с целью извлечения экономической выгоды (получения прибыли). Каждый вид коммерческой недвижимости имеет собственные особенности: в какой сфере используется недвижимость, каковы масштабы площадей данной недвижимости, количество экономических агентов на рынке с данным типом недвижимости, ценовую категорию, юридический статус объекта недвижимости и так далее. Следовательно, от типа коммерческой недвижимости меняются факторы, влияющие на ценообразования и сегментацию на конкретном рынке. В данной исследовательской работе рассматриваются торговые помещения и объектом данного исследования является московский рынок аренды торговой помещений. К торговым помещениям относят коммерческую недвижимость, площади которого используются в следующих целях: 1. Предоставление и оказание услуг на коммерческой основе; 2. Проведение розничной или оптовой продажи продукции (товаров). Так как рассматриваемым объектом является московский рынок торговых помещений, следует необходимость выявления особенностей в характеристике данного рынка исходя из географического положения. Город Москва является экономически преуспевающим регионом, что подтверждают многие социо-экономические показатели. Например, показатель ВРП (Валовый региональный продукт). Данный показатель отражает стоимость всего объема товаров и услуг, произведенных внутри региона. По городу Москве ВРП стабильно увеличивается, и в расчете на душу населения составляет более 1 млн рублей, что превышает всероссийский показатель более, чем в 2 раза (на 2018 год). Стоит отметить также показатель объема инвестиций в основной капитал города Москвы, отражающий инвестиционную и финансовую привлекательность региона. Объем инвестиций в основной капитал Москвы составляет 2,9 триллионов рублей. Из данного объема 10,6% инвестиций приходится на сферу недвижимости. Это наибольший объем инвестиций в недвижимость среди всех регионов России. В соответствие с данными показателями любой тип недвижимости на московской рынке, как и арендная ставка торговых помещений имеет высокий ценовой уровень по сравнению с остальными регионами России. Также, одной из главных отличительных особенностей московского рынка торговых помещений, помимо среднего ценового уровня является его ценовая неоднородность. Как и весь рынок недвижимости Москвы, рынок торговых помещений выстроен по принципу «центр – периферия». То есть средняя стоимость аренды одного квадратного метра торговых помещений, находящихся в переделах Центрального административного округа, значительно разнится со средней арендной ставкой торговых помещений в остальных московских округах. Данное условие формирования арендной ставки торговых помещений является следствием следующих основных факторов: 1. Трудовая маятниковая миграция. За счет сосредоточения большей части бизнес-инфраструктуры города в его центральной части, большому проценту московского населения необходимо добираться до места работы из спальных районов в центр Москвы; 2. Высокий класс жилой недвижимости. В центральной территории Москвы расположен больший процент недвижимости бизнес и премиум классов, что задает высокую минимальную планку для арендной ставки на любой тип недвижимости. 3. Высокий трафик проходимости. Благодаря доступности транспортных сетей (в первую очередь сети московского метрополитена) и пешей доступности до любого вида инфраструктуры в центральной части Москвы (от места культурного досуга до бизнес-квартала) возникает наибольший пешеходный поток по сравнению с остальными частями города, что положительно влияет на среднюю арендную ставку торговых помещений. В таблице 1.1 приведены данные о средней стоимости1 и средней арендной ставки2 квадратного метра торгового помещения по округам Москвы. Таблица 1.1 Цены кв. метра торгового помещения по округам г. Москвы
Добавить график -столбики по данной таблице Исходя из данных, предоставленных в таблице 1.1 видно, насколько отличается стоимость кв. метра в зависимости от округа, в котором находится торговое помещение: средняя стоимость квадратного метра в ЦАО (самая высокая ставка) превышает стоимость в НАО (самая низкая ставка) более, чем в 2 раза. На московском рынке ежегодно наблюдался рост объема площадей коммерческой недвижимости и к первому месяцу 2020 года данное предложение составляло около 45 миллионов квадратных метров, что на 80% больше уровня показателей 2010 года. Это свидетельствует о развитости данного рынка. Данное положение демонстрирует диаграммой1 – рис. 1.1.  Рис. 1.1 Объем площадей коммерческих площадей в Москве, млн. кв. мНа диаграмме выше наблюдается, что доля объема площадей торговых помещений на рынке коммерческой недвижимости с 2010 по 2019 года составляет примерно 30% от общего и наблюдается стабильный рост. Далее на диаграмме2 – рис. 1.2 приведены показатели открытия новых торговых комплексов и доля вакантных торговых площадей в Москве до пандемии коронавируса (до марта 2020 года):  Рис. 1.2 Динамика открытия новых ТЦ/ТРЦ и доля вакантных площадей на период с 2009 по 2020 год На выше предоставленной диаграмме1 с 2009 по 2020 год наблюдается общий волнообразный тренд предложения вакантных торговых площадей. С 2016 по 2017 год происходит резкое нисходящие изменение: количество предложения новых торговых площадей снизилось более, чем в 2 раза, и с 2017 года по первый квартал 2020 года данный показатель оставался без весомых изменений. Далее необходимо ознакомиться с особенностями реальных данных по московскому рынку торговых помещений. 1.2 Особенности рыночных данных аренды торговых помещений Для рассмотрения особенностей рыночных данных по выбранному рынку требуется наличие доступа к базе данных объявлений аренды торговых помещений в городе Москве. От необходимой базы данных требуется соответствие следующим основным критериям: 1. Актуальность: база данных должна иметь постоянное обновление данных о размещенных объявлениях аренды объектов коммерческой недвижимости (торговых помещений). 2. Большое количество предложений: база данных должна охватывать значительный процент объявлений, выставленных на рынке коммерческой недвижимости (торговых помещений). В рамках данной исследовательской работы выбран интернет-сервис «ЦИАН» – ресурс, который наиболее удовлетворяет описанные критерии. Онлайн-сервис «ЦИАН» предназначен для поиска и размещения объявлений о продаже и сдаче в аренду объектов любого типа недвижимости. «ЦИАН» имеет наибольших охват предложения на рынке аренды торговых помещений в Москве1. При использовании сервиса «ЦИАН» и выведении результатов поиска объявлений наблюдаются следующие особенности рыночных данных: 1. Ранжирование коммерческой недвижимости на классы. На рынке коммерческой недвижимости выделяют 4 основных класса: Класс А; Класс B; Класс C; Класс D; Данная модель классификации коммерческой недвижимости позаимствована у западного рынка. Для определения класса торговых помещений данная модель опирается на следующие основные критерии2: 1.1 Вид торгового комплекса, в котором находится торговое помещение: • Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center): в нем преимущественно осуществляется продажа услуг и товаров повседневного спроса (продукты питания, товары для дома, стрижка волос и тому подобное). • Окружной торговый центр (Community Shoping Center): он отличается большими площадями и охватом аудитории (население в радиусе 10 минута езды на личном транспорте от местоположения комплекса), разнообразием предоставляемой продукции и услуг; • Региональный центр (Regional Center): в данном виде торговых комплексах большей процент торговых площадей занимают «якорные» организации. Также, данный вид отличается большим масштабом, наличием торговых галерей, магазинов высокой категории товаров. • Суперрегиональный центр (Super Regional Center): имеет наибольших охват, масштаб и разнообразия предложений. 1.2 Для каких торговых организаций рассчитана площадь: «якоря», «мини-якоря» или сопутствующие точки в торговом комплексе. («Якорь» — это торговые организации, которые формируют основной поток посетителей в торговые комплексы). 1.3 Прочие общие для всех видов коммерческой недвижимости критерии: отдаленность от центра города, качество планировки, высота потолков и так далее. 2. Типизация по месту нахождения торгового помещения: Торговые помещения, находящиеся в общей части торгового комплекса или жилого здания без отдельного входа; Торговые помещения, находящиеся на первом этаже торгового комплекса или жилого здания со своими собственными витринами и выходом на улицу. Данный тип называется «street retail». 3. Различие по типу аренды: по сроку аренды; по наличию арендных каникул; прямая аренда или через посредника; обычная аренда или субаренда. Также представлены следующие показатели выставленных в аренду торговых помещений: Наличие лифта; Линия домов; Планировка; Высота потолков; Площадь торгового помещения; Месячная стоимость аренды торгового помещения; Этажность здания и этаж расположения помещения; Расстояние до ближайшей станции метро. Все вышеперечисленные особенности рыночных данных влияют на арендную ставку торговых помещений в городе Москве. Стоит отметить, что существует проблематика анализа особенностей данного рынка в связи с нестабильностью арендного ценообразования и предложения. Вследствие чего, многим экономическим агентам необходимы экспертные оценки и прогнозы на рынке торговых помещений. В первую очередь, в этом нуждаются торговые организации малого бизнеса, которые планируют открытия торговых точек: данная необходимость продиктована тем, что арендная ставка формирует больший процент постоянных издержек компаний. В условиях экономической нестабильности постоянные издержки являются наиболее высокорискованными расходами, так как не зависят от объема продаж товаров и услуг (возрастает риск банкротства). Также, прогнозные оценки необходимы компаниям, специализируемых на продаже и выставление в аренду коммерческой недвижимости (торговых помещений): благодаря оценкам и прогнозам, принимаются решения об условиях арендного соглашения. В данной исследовательской работе описывается аналитика по текущим условиям рынка торговых помещений и разрабатывается инструментарий для вычисления (прогноза) арендной ставки и лучшего местоположения торговой точки (для выбора арендного предложения), что решает описанную выше проблематику. Выводы по первой главе В первой главе ВКР была исследована предметная область: охарактеризованы данные, описывающие рынок арендных помещений в г. Москве. Далее перечислите все выделенные заголовки первой главы. |