Проблемы государственной регистрации. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имуществ. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Оглавление
 Скачать 211.75 Kb.
|
|
Глава 2. Современные проблемы гражданско-правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 2.1. Особенности государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества и сделок с ним Актуальность настоящего исследования обусловлена радикальными изменениями российской правовой системы в области государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Поскольку каждому, кто приобретает объекты недвижимости, необходимо пройти процедуру государственной регистрации, то значимость данной темы будет сложно переоценить. Государственная регистрация является методом государственного регулирования оборота недвижимого имущества путем фиксации сведений о возникновении, изменении, переходе и прекращении права собственности и других вещных прав лица на определенные объекты недвижимости. 2017 год является переломной вехой в области государственной регистрации. Это связано, прежде всего, с тем, что с 1 января 2017 года вступил в силу и начал действовать новый Федеральный закон от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Вместе с тем, утратил силу, действовавший с 1998 года Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1. В соответствии с законом № 218-ФЗ кадастровый учет и регистрация прав на объекты недвижимости, осуществляются одновременно. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав: - на созданные здание, сооружение, а также на объект незавершенного строительства; - при образовании объекта недвижимости; - при изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд; - в отношении искусственно созданного земельного участка; - на земельные участки, сведения о которых содержатся в государственном лесном реестре, земельные участки, границы которых пересекаются с границами указанных земельных участков, государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ указанных земельных участков; - в отношении единого недвижимого комплекса и предприятия как имущественного комплекса. В новом законе о государственной регистрации указана возможность одновременного осуществления кадастрового учета и регистрации права собственности в следующих случаях: - в ЕГРН не зарегистрировано право на земельный участок, на котором расположен объект капитального строительства; - все помещения в созданных зданиях, сооружениях относятся к имуществу общего пользования; - срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком истёк, но ввод объектов в эксплуатацию не осуществлён в период его действия1. Как и прежде, при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме2. При снятии с кадастрового учета объектов в связи с прекращением их существования одновременно осуществляются снятие с кадастрового учета и регистрация прекращения прав на все помещения и машино-места в таких зданиях, сооружениях. Снятие с кадастрового учета объекта незавершенного строительства в связи с прекращением его существования осуществляется одновременно с государственной регистрацией прекращения прав на него. Основаниями для одновременного осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые объекты недвижимости являются: 1. Образование объекта недвижимости в результате раздела, объединения, перепланировки помещений. 2. Прекращение права на здание, сооружение либо на одно или на несколько помещений или машино-мест в здании, сооружении. 3. Снятие с учёта и регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости, а также при учёте и регистрации прав на все образованные объекты недвижимости. 4. Учет измененных земельных участков в результате выдела доли в натуре в счёт доли в праве общей собственности или раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности – при учёте и регистрации прав на образованные земельные участки1. Так, например, при объединении объектов недвижимости, находящихся в собственности разных лиц необходимо соглашение об образовании общей долевой или общей совместной собственности; при разделе - соглашение о разделе объекта недвижимости; при выделе - соглашение о выделе доли в натуре в праве общей собственности либо заверенная копия протокола общего собрания участников долевой собственности об утверждении проекта межевания земельных участков; при перераспределении - соглашение или решение о перераспределении земельных участков. Закон «О государственной регистрации недвижимости» определил следующие основания для учета и регистрации на образуемые объекты недвижимости: - заявление соответствующего лица; - соглашение об образовании общей долевой или общей совместной собственности - при объединении объекта недвижимости, находящихся в собственности разных лиц; - судебное решение, если образование объекта недвижимости осуществляется на основании такого судебного решения; - соглашение о разделе объекта недвижимости - при разделе объекта недвижимости, находящегося в общей собственности нескольких лиц; - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; - соглашение о выделе доли в натуре в праве общей собственности на объект недвижимости, либо заверенная копия протокола общего собрания участников долевой собственности, на земельный участок, выделяемый из земель сельскохозяйственного назначения – при выделе земельного участка в счет доли в праве общей собственности1. Более того, учёт и регистрация образованных объектов недвижимости осуществляются на основании: - проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, если в соответствии с требованиями ЗК РФ образование земельного участка допускается исключительно при наличии таких утверждённых документов и в соответствии с ними; - письменного согласия третьих лиц на образование объектов недвижимости, если такое согласие на образование является обязательным в соответствии с законом; - правоустанавливающего документа на исходный или измененный объект недвижимости, если право на такой объект недвижимости не зарегистрировано в ЕГРН. Нововведением современного законодательства является то, что отсутствие государственной регистрации права в ЕГРН на исходный объект недвижимости не является препятствием для осуществления регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости. С 1 января 2017 года предусмотрено, что кадастровый учет и регистрация права собственности на помещение или помещения в жилом доме или в жилом строении не допускаются. Далее, в 2021 году были внесены новые требования к регистрации машино-места, жилого дома, построенного здания на земельном участке, договор аренды на который истек, о регистрации сделок с продавцами, прекратившими свое существование. Необходимо кратко изложить некоторые из них. Последние изменения, внесенные в закон № 218-ФЗ в 2021 году уточнили, что государственная регистрация перехода права на объект недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, то есть теперь есть однозначная норма, обязывающая совершать сделки только с объектами, права на которые уже зарегистрированы в ЕГРН, иначе переход права по сделке не будет зарегистрирован. Во-первых, в статью 40 ФЗ-218 заведена новая часть 2.1 согласно которой истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для цели строительства не является основанием для приостановления кадастрового учета и (или) регистрации права на создаваемый на таком земельном участке объект незавершенного строительства, разрешение на строительство которого на момент представления документов для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является действующим. Закон также оговаривает, что кадастровый учет и (или) регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляются также в случае, если на момент учета и (или) регистрации истек срок действия договора аренды земельного участка, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек. По своей сути, новое редактирование закона приводит к уточнению, что основными документами для учета и регистрации построенного объекта является действующее разрешение на строительство или разрешение на ввод объекта в эксплуатацию1. Во-вторых, в новой редакции ФЗ №218 допускает теперь регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости даже в условиях прекращения существования продавца объекта, являющегося юридическим лицом. Если ранее такую регистрацию перехода права по сделке с юридическим лицом, прекратившим свое существование нужно было решать в суде, то сейчас в части 9 статьи 15 ФЗ-218 установлено, что если право собственности юридического лица на объект сделки зарегистрировано в ЕГРН, то в случае ликвидации юридического лица или исключения его из ЕГРЮЛа, государственная регистрация перехода права собственности на данный объект недвижимости осуществляется на основании: заявления покупателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей ликвидацию данного юридического лица или исключение его из ЕГРЮЛа, а также предусмотренных договором купли-продажи документов, подтверждающих исполнение сторонами договора своих обязательств (в том числе по полной уплате цены договора, по передаче объекта недвижимости). В-третьих, был увеличен перечень лиц, которые вправе обращаться в Росреестр с заявлением на осуществление кадастрового учета и государственной регистрации. Если в прежней редакции статье 15 закона было перечисление из 9-ти пунктов, то сейчас перечень лиц, имеющих право на обращение с заявлением о кадастровом учете и регистрации уже состоит из 12 пунктов. Перечень расширен за счет добавления в закон: нотариуса или его уполномоченного работника - при регистрации права на объект недвижимости, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки; принявшего наследство физического лица, если наследодателю, согласно записи в ЕГРН, принадлежали прекратившие свое существование здание, сооружение, помещение или машино-место - при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования таких объектов недвижимости и регистрации прекращения зарегистрированных прав на такие объекты; лица, которому земельный участок предоставлен в пожизненное наследуемое владение или постоянное (бессрочное) пользование, - при государственном кадастровом учете и регистрации прав на земельные участки, образованные в результате раздела таких земельных участков или в результате объединения с другими земельными участками. Отдельно специально оговаривается, что в случае представления в Росреестр заявления на бумажном носителе о регистрации перехода права в связи с совершенной органом власти с физическим или юридическим лицом сделкой, органами власти осуществляется перевод документа в форму электронного образа документа путем сканирования и заверения усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного должностного лица такого органа. Изготовленный должностным лицом органа государственной власти или органа местного самоуправления электронный образ документа имеет ту же юридическую силу, что и документ на бумажном носителе. В-четвертых, внесли изменения, снимающие ограничения площади машино-места для целей государственной регистрации права на него. Для усиления эффекта отмены требования о площади машино-места часть 6.2 статьи 24 ФЗ №218 дополнили фразой «Максимально допустимый размер машино-места не ограничивается». Отдельного внимания заслуживают уточнения вопроса регистрации права на объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В случае, если в отношении жилого или садового дома, созданных на садовом земельном участке или участке, предназначенном для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта осуществлен государственный кадастровый учет, регистрация прав на такие ИЖС или садовый дом осуществляется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты недвижимости1. А вот в том случае, когда право заявителя на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН, представление правоустанавливающего документа на такой земельный участок и уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. В итоге, особенности государственной регистрации недвижимости заключаются в следующих положениях: государственная регистрация прав на недвижимость – это юридический акт. Его понятие содержится в теории гражданского права. Под ними подразумеваются действия, направленные на достижение результата. В данном случае, речь идет о результативном акте, поскольку вся деятельность, которую ведет федеральный орган, осуществляющий ее, направлена на фиксацию новых сведений в ЕГРП либо отказ в ней. Отмена возможна только в судебном порядке; одним из результатов процесса становится признание права собственности либо обременения государством. Это означает, что все органы государственной власти РФ должны принимать и уважать права лица на тот или иной недвижимый объект или доли; другим результатом выступает подтверждение факта наличия права на объект для 3-х лиц. Согласно этому положению, наличие подтверждения, которое дал федеральный орган, осуществляющий регистрацию, служит основанием для принятия и уважение прав лица на отдельно взятые объекты или доли; понятие предусматривает эксклюзивность подтверждения прав на недвижимость со стороны государства. Юридическое значение имеет только такая процедура, которая обязательна для всех. Никто другой не вправе дублировать функции, которыми обладает федеральный орган, осуществляющий регистрацию прав и вносящий сведения в ЕГРП. 2.2. Проблемы практики государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним В российском гражданском законодательстве в п. 3 ст. 551 ГК РФ предусмотрен специальный способ защиты прав на недвижимое имущество и законных интересов собственников, уже давно применяемый в судебной практике, рассматривающий требования о государственной регистрации к уклоняющемуся лицу. Такие требования подлежат рассмотрению в исковом порядке, так как между сторонами возникает спор о праве, а точнее о его переходе, а судебной защите подлежит законный интерес истца в его переходе. Предпосылкой возникновения подобного спора является уклонение одной из сторон сделки купли-продажи от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. При этом подобные споры подлежат разрешению с учетом обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение права собственности у приобретателя вещи по договору (статья 223 ГК РФ)1. В судебной практике вопрос о правовых последствиях неисполнения договора решается путем применения разных и порой неоднозначных подходов. Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения требования покупателя о государственной регистрации перехода права в случае включение в договор условий о моменте перехода риска случайной гибели вещи. Если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, в исковом заявлении необходимо соединить требования об исполнении обязанности по передаче недвижимости и о регистрации перехода права. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности передать недвижимость. В остальных случаях требование подлежит удовлетворению только при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества, т. е. после символичного вручения (подписания акта о передаче). Так, некоторые авторы определяют, что наличия договора, пусть даже не исполненного покупателем, достаточно для регистрации перехода права собственности1. Правовая природа совершенных сделок, прежде всего, и обуславливает заявительный характер совершения регистрационных действий. При этом правовых проблем с регистрацией ранее возникших прав до введения института государственной регистрации практически не возникало, так как регистрировалось уже возникшее по договору право, а не переход права на основании договора. Учитывая современные особенности гражданского оборота, актуальным является исследование именно проблем государственной регистрации прав, в виду того, что многие граждане имеют в личных архивах документы, устанавливающие права «де-факто», но не имеют на руках сведения, подтверждающие свои права «де-юре». Это достаточно распространенная ситуация, когда граждане приобрели права на недвижимые вещи еще до того как их государственная регистрация стала обязательной, и до сих пор не провели такую регистрацию, и даже не провели кадастровый учет объектов недвижимости. Получается ситуация, что собственник у недвижимой вещи есть, но в публичном реестре прав на недвижимое имущество отсутствуют сведения об этом праве. Другая ситуация возникает, если сделка совершена в период действия Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в случае отсутствия стороны по сделке. В случае смерти физического лица считается логичным предъявление исковых требований к наследникам, универсальным правопреемникам, к которым переходят права и обязанности наследодателя, в том числе и при наследовании выморочного имущества. В случае же когда произошла ликвидация юридического лица, правопреемники отсутствуют, и предъявить исковые требования попросту некому. Прекращение правоспособности юридических лиц в связи с их ликвидацией не является бездействием контрагента, и в данном случае невозможно говорить о противоправном уклонении отсутствующего лица1. При отсутствии продавца и его правопреемников заявительная форма регистрации не представляется возможной. Рассмотрение в качестве ответчика по иску регистрационной службы ранее признавалось некорректным, так как вопрос о принадлежности права собственности вытекает из обязательственных отношений, участником которых регистрирующий орган не является. Данная ситуация изменилась с принятием постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 62 которого разъясняется, что при ликвидации продавца покупатель недвижимого имущества вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности, а отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суде по правилам главы 24 АПК РФ. Как считает В. С. Емельянов, «при рассмотрении указанной категории дел регистрирующий орган выступает в качестве формального ответчика, действиями которого права заявителя не нарушаются, однако, имея в виду пробел законодательства РФ по данному вопросу, а также принимая во внимание компетенцию регистрирующего органа, именно он должен быть ответчиком»1. Подобный подход представляется малообоснованным, поскольку государственная регистрация является юридическим действием, актом признания и подтверждения возникновения, изменения, прекращения или перехода права на недвижимое имущество. В противопоставление указанной позиции заслуживает внимание рассматреть возможность привлечения в качестве ответчиков лиц, у которых в силу отсутствия собственника объекта недвижимости на основании установленных процедур может возникнуть право собственности на этот объект. Учитывая, что юридическое лицо с ликвидацией прекращает свое существование, ранее принадлежавшее ему имущество не имеет собственника и имеет признаки бесхозного. При этом по смыслу пункта 1 статьи 225 ГК РФ наличие у вещи владеющего несобственника не препятствует классификации указанной вещи в качестве бесхозной. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет муниципальный орган может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь (пункт 3 статьи 225 ГК РФ). По общему правилу владеющий несобственник может приобрести право собственности в силу приобретательной давности (пункт 2 и абзац 3 пункта 3 статьи 225 ГК РФ). При этом отметим, что запрета требовать государственной регистрации права собственности за собой по другим основаниям для владеющего несобственника действующим законодательством не установлено. Очевидно, при указанных обстоятельствах будет имеет место спор о праве. В случае предъявления иска покупателя к регистрирующему и муниципальному органу орган местного самоуправления может возражать по основаниям возникновения права, а орган регистрации — по основаниям регистрации перехода права. По общему правилу ответчики могут признать требования или заявить встречные о признании имущества в качестве бесхозного. Существование в гражданском обороте объектов, не имеющих собственников, чуждо идеальной модели материального права. Поэтому органам самоуправления, как заинтересованным лицам, дано право в крайних случаях при отсутствии собственника вещи переводить право собственности. При этом в правоприменительной практике суды пошли по пути оспаривания отказа государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности. Вместе с тем, рассматривая требование покупателя об оспаривании отказа в государственной регистрации, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности является отсутствие продавца, суд вправе удовлетворить требование покупателя и в резолютивной части решения обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности1. При невозможности исполнения обязанности продавца по участию в государственной регистрации перехода права собственности по причине его ликвидации на истца возлагается обязанность подтвердить право собственности не только покупателя, но и продавца. Из системного толкования статей 14, 18, 21 Федерального закона № 218-ФЗ следует, что законом не запрещается государственная регистрация перехода права собственности к покупателю по договору при одновременной регистрации права продавца на отчуждаемый им объект недвижимого имущества. Так, ликвидация прежнего собственника — продавца недвижимого имущества не может служить препятствием в реализации покупателем как новым собственником предоставленных ему действующим законодательством прав. Конкуренция двух разных подходов судов разных инстанций хорошо видна в позициях по делу № А46-4379/20182. Из приведённого дела видно, что, несмотря на продолжительное существование постановления Пленума № 10/22, разъясняющего порядок защиты права собственности на недвижимое имущество при отсутствии собственника, порой в судебной практике возникает правовая неопределённость классификации предмета спора и определения обстоятельств, подлежащих доказыванию. Следующей проблемой является проблема правовых последствий несвоевременной регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. В силу абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования данного зарегистрированного права. Такая формулировка представляется крайне неудачной. Если следовать данной логике, странной представляется мысль о том, что, например, определение об аресте недвижимости, вынесенное судом в порядке обеспечения иска, не будет иметь юридической силы в случае неосуществления государственной регистрации этого ареста. Также неправильным является суждение о том, что право аренды недвижимости, возникшее из договора, заключенного на срок менее года и не требующего государственной регистрации, не признается существующим без регистрации. В ходе проведенного исследования процедуры государственной регистрации можно выделить определенные проблемы правоприменения, которые неблагоприятно сказываются на участниках рынка недвижимости. Во-первых, значительно возросло число оснований для приостановления государственной регистрации прав. Новый федеральный закон о госрегистрации № 218-ФЗ предусматривает пятьдесят один случай для приостановления регистрационных действий, среди которых есть достаточно спорные основания, не зависящие от заявителя. Например, не представлены документы, запрошенные Росреестром или его территориальными органами, по межведомственным запросам или же поступила информация об отсутствии, запрашиваемых документов. Во-вторых, возросла стоимость оплаты, предоставляемых услуг, если свидетельство выдавалось единожды и входило в стоимость государственной пошлины, то выписка из ЕГРН предоставляется за плату и актуальна только в течение тридцати дней с момента ее получения. В-третьих, не устранены противоречия в части регистрации прав и сделки, по тексту закона в ряде случаев идет отождествление этих регистрационных действий. Так в ст.51 № 218-ФЗ посвященной аренде недвижимого имущества, найма жилого помещения, безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия, государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды (ч. 1 статьи), а государственная регистрация обременения жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, осуществляется на основании заявления сторон договора (ч. 2 статьи)1. Как видно, в одном случае обременение (аренда недвижимого имущества) предполагает государственную регистрацию факта-основания — сделки, в другом случае обременение (наем жилого помещения) предполагает государственную регистрацию самого права (обременения). В ст. 46 № 218-ФЗ, посвященной особенностям государственной регистрации прав в отношении единого недвижимого комплекса и предприятия как имущественного комплекса, в ч. 3 статьи речь идет не о государственной регистрации договора купли-продажи предприятия, а о государственной регистрации ограничений прав и обременений всех объектов недвижимости наряду с государственной регистрацией перехода права. Полагаем, что подобная дифференциация и противоречивость является итогом реформы гражданского законодательства в части отказа от регистрации сделок с недвижимостью и внесения соответствующих изменений в в основной кодифицированный имущественный акт — ГК РФ, однако убеждены, что законодатель остановился на половине пути своих изменений, не завершил их, и породил споры в правоприменении. В итоге, концепция создания общей единой федеральной системы в части регистрации недвижимости носит социально-политический характер, поскольку затрагивает интересы муниципальных образований, государства, частных и юридических лиц, а также направлена на соблюдение прав и законных интересов добросовестных участников оборота недвижимого имущества. Между тем, несмотря на реформу регистрационного права и принятие нового закона о государственной регистрации недвижимости, последний, с точки зрения цивилистической, и юридико-технической, требует определенной доработки. Таким образом, можно констатировать, что практика по рассмотрению судами исков о признании зарегистрированного права отсутствующим складывается неединообразной, что, в свою очередь, обусловливает необходимость надлежащего правового регулирования рассматриваемого способа защиты права собственности. |