Проблемы государственной регистрации. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имуществ. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Оглавление
 Скачать 211.75 Kb.
|
|
2.3.Совершенствование правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Проведенный правовой анализ свидетельствует о том, что процедуры государственной регистрации недвижимости нуждаются в дальнейшем совершенствовании гражданско-правового регулирования. В законодательстве и правовой практике до сегодняшнего дня не решено большинство вопросов, среди которых центральными являются проблемы, касающиеся наличия целей и правовых принципов регистрации прав на недвижимость. Их отсутствие лишает регулирование в области недвижимости необходимой организованности и эффективности. Исследование федерального законодательства говорит о том, что изменения, внесенные в нормативно-правовую базу, положительно влияют на правовой аспект рассматриваемой области, но в целом они направлены на разрешение только частных проблем и не носят глобального характера1. На сегодняшний день отсутствуют какие-либо направления развития законодательства, которые определяют основные положения, направленные на совершенствование административно-правовых норм, формирующих в комплексе правовой институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок, связанных с ними. Представляется возможным сделать центральной целью защиту материальных прав участников гражданского оборота, так как в настоящее время регистрация права на недвижимость дает некоторую определенную степень решительности в устойчивости прав на недвижимость участникам гражданского оборота, в действительности своих прав и прав других участников рынка недвижимости. Данная цель имеет особенное значение для нашего государства. В реалиях современных условий недвижимость (квартиры, дома, земельные участки и др.) является главным, а в ряде случаев, практически единственным и основным существенным достоянием для большинства граждан. Ведь недвижимость выступает едва ли не единственным (или основным) источником дохода, она может быть предметом аренды, объектом залога при получении кредита и т.д. В тех условиях, когда доходы у огромной доли населения ниже порога установленного прожиточного минимума, государство должно обеспечить все необходимые меры к защите того, что является единственной значимой ценностью и условием для существования для многих граждан Российской Федерации. Также в совершенствовании нуждается ряд вопросов, касающихся предупреждения и пресечения правонарушений и преступлений в сфере отношений, связанных с государственной регистрацией недвижимости. В первую очередь, социальной профилактики совершаемых правонарушений. В области недвижимости особенно важно делать различия в действиях, которые связаны с девиантным поведением участника гражданского оборота, за которое предусмотрена гражданско-правовая ответственность, и непосредственно умышленными действиями, ответственность за которые установлена УК РФ. Анализируя содержание правоустанавливающих документов со стороны их соответствия гражданскому законодательству, регистрирующий орган может выявить и предупредить уголовное правонарушение (так называемые рейдерские захваты). Действующая в настоящее время система государственной регистрации должна быть направлена не только на добропорядочных участников рынка, но и на борьбу с преступными элементами в представленной области. Это должно находить отражение как в нормах, которые устанавливают порядок регистрации, так и в организации взаимодействия между регистрирующими и правоохранительными органами РФ. Данная связь сможет благоприятно влиять как на экономическую сторону данного вопроса, так и на правовую, что приведет в итоге к уменьшению противоправных деяний и защитит собственников, осуществляющих государственную регистрацию. Что же касается регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества, то здесь также имеются некоторые спорные вопросы, которые требуют рассмотрения. Так, к примеру, Колесова О. Н. рассматривает регистрацию ограничений прав на землю, точнее, частный случай охранной зоны с особым режимом использования – водоохранную зону1. Установленные правовыми документами органами государственной власти, органами местного самоуправления, суда, ограничения прав на землю, также сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу и подлежат государственной регистрации. При этом закон о регистрации не отсылает нас к другому порядку установления. Для установления водоохраной зоны нет какой-либо необходимости в создании особого законопроекта. Отечественное законодательство неукоснительно требует проведение обязательной госрегистрации прав. Это требование, безусловно, обосновывается одним очень важным принципом, который закреплен в российском праве, согласно которому земля – это природный объект, природный ресурс, объект недвижимого имущества. Объект недвижимости в земельных отношениях - это земельный участок. В соответствии с этим законопроектом необходимо внести определенные сведения в государственный реестр прав о каждом конкретном участке как обременении1. Неразрешенными также остаются вопросы о последствиях, которые непосредственно наступят при отсутствии государственной регистрации ограничения. Ограничения прав в водоохранных зонах не связаны, в отличие от сервитута, аренды и залога, с правами третьих лиц. Они связаны непосредственно с природными условиями и необходимостью учета значения земельного участка как природного объекта, связанный с другими природными объектами. Размер водоохранных зон определяется их разновидностью и протяженностью вод и не может зависеть непосредственно от сформированности данных земельных участков в водоохраной зоне и закрепления прав на данные водоохранные зоны. Ограничения распространяются только лишь на собственников земельных участков, арендаторов и на иных участников данных правоотношений. В конкретных случаях земельные участки формируются в водоохраной зоне. Законодатель четко никак не определил субъектов государственной регистрации ограничения прав и время (этап получения земельного участка) обращения с целью реализовать государственную регистрацию ограничения прав. Вопрос о возможности оспаривания сделки с земельным участком, у коего не имеется государственная регистрация ограничения права, остается неразрешенным, по сей день. Как правило, суды принимают во внимание факт размещения земельного участка в водоохранной зоне, однако при этом, не принимая во внимание наличие или отсутствие государственной регистрации ограничения права. Решение совершенно абсолютно всех данных сведений пребывает в плоскости обязательного государственного кадастрового учета водоохраной сфере и ее элементов. Формирование единого информационного пространства для объектов недвижимости и прав на них даст возможность устранить вторичный учет, избежать утраты и искажений юридической информации, бюрократических проволочек и расходов в процессе оформления сделок с недвижимостью. Контракт жизненного цикла (КЖЦ) – это сделка, которая включает полный комплекс работ на объекте. Исполнитель создает проект объекта, обслуживает его на протяжении всего срока эксплуатации и утилизирует. Случаи заключения таких договоров установлены законодательством1. В числе очевидных преимуществ КЖЦ можно отметить следующие плюсы. Во-первых, данная модель стимулирует более качественное строительство и обслуживание объекта, так как сервисные платежи напрямую зависят от соответствия объекта функциональным характеристикам, согласованным в контракте вне зависимости от спроса на услуги. Во-вторых, происходит оптимизация осуществляемых инвестиций в инфраструктуру за счет снижения стоимости объекта и его обслуживания. В отличие от КЖЦ объем расходов и затрат на ремонт и содержание объекта, созданного по государственному заказу, зависит от качества работ и услуг, предоставленных подрядчиками, при том что бремя содержания объекта лежит на публичном партнере. В-третьих, снижаются сроки реализации проекта, так как при осуществлении платежей в рассрочку с момента ввода объекта в эксплуатацию частный инвестор мотивирован на реализацию проекта в кратчайшие сроки. В-четвертых, достигается необходимая прозрачность бюджетных расходов. В-пятых, отсутствует необходимость резервирования в бюджете средств на строительство объекта: КЖЦ представляет собой инструмент отложенной нагрузки на бюджет. Таким образом, для совершенствования процесса государственной регистрации недвижимости необходимо преобразование концепции системы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления условий результативного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворенности потребностей общества и граждан, и кроме того правовой охраны интересов общества и граждан Российской Федерации. Одновременно стоит обязательно разрешить ряд вопросов касающихся регулирования отдельных объектов недвижимого имущества. Также назрела необходимость объединения процедур нотариального удостоверения сделок с государственной регистрацией возникающих из них прав. Кроме того, федеральный закон, регулирующий порядок государственной регистрации недвижимости, обязан неукоснительно проводить принципы государственной регистрации, установленные в кодифицированном гражданском законе, тем более, что эти идеи имеют фундаментальное научное обоснование. Проведенный анализ показал, что за последние несколько лет уполномоченными органами были предприняты определенные шаги, направленные на решение проблемы достоверности реестра прав на недвижимое имущество, в числе которых создание нового реестра прав на недвижимое имущество, а также электронных сервисов для удобства субъектов гражданского оборота. Вместе с тем проблема достоверности реестра прав на недвижимость продолжает оставаться фактором, негативно влияющим на имущественные права субъектов гражданского оборота, о чем свидетельствуют данные судебной практики об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимость. В итоге, и на практике, и в теории с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним возникает достаточно проблем. Однако эта процедура является очень важной, и ее своевременное неосуществление может повлечь достаточно серьезные негативные последствия экономического и правового характера. Представляется, что наиболее эффективным способом защиты своих прав и гарантии своих интересов является постоянный правовой контроль за состоянием соответствующего недвижимого имущества. Заключение В данной работе было проведено комплексное исследование проблем государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Решены поставленная цель и задачи исследования, сделаны соответствующие выводы. Недвижимое имущество является объектом гражданских прав и в силу своего значения права на это имущество подлежит государственной регистрации. Правовую основу государственной регистрации прав составляют Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и др. правовые акты. В ГК РФ установлено требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество – возникновение, переход, ограничение и прекращение – подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре (ЕГРП). Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно, зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Целями государственной регистрации сделок с недвижимостью являются: защита прав обладателей недвижимости и лиц, за которыми закреплены обременения; цели обеспечения прозрачного гражданского оборота; гласность и достоверность, которые составляют сведения о правах; фискальные цели, заключающиеся в возможности контроля за тем, какой доход извлекают участники сделок; цели предотвращения и профилактики действий, при которых нарушается закон. Главная принципиальная задача государственной регистрации прав – обеспечение подлинной публичности и достоверности реестра. При этом достоверность реестра это не только и не столько принцип ведения реестра, сколько предусмотренное законом качество реестра. Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право аренды, сервитут, ипотека, доверительное управление, а также иные права в случаях, установленных отечественным законодательством. Законодательство именно с моментом регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на жилое помещение. То есть, госрегистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на жилье, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя как правило, два юридических факта: соглашение и акт регистрации права. Только после государственной регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы - право владеть и пользоваться арендованным имуществом. В ходе проведения исследования были выявлены отдельные проблемы законодательства в сфере проблем государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Весьма актуальной является проблема совершенствования порядка проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, рассмотрения жалоб, связанных с результатами определения кадастровой стоимости. На практике существует довольно распространенная проблема, когда граждане приобрели права на недвижимые вещи еще до того как их государственная регистрация стала обязательной, и до сих пор не провели такую регистрацию, и даже не провели кадастровый учет объектов недвижимости. На практике возникает ситуация, когда собственник у недвижимой вещи есть, но в публичном реестре прав на недвижимое имущество отсутствуют сведения об этом праве. Следующими пробелами законодательного регулирования являются: - проблема правовых последствий несвоевременной регистрации прав на недвижимое имущество; - проблема последствий при отсутствии государственной регистрации ограничения; - рост числа оснований для приостановления государственной регистрации прав; - неустраненность противоречий в части регистрации прав и сделки, в законе в ряде случаев идет отождествление этих регистрационных действий; - проблема достоверности реестра прав на недвижимость. Для решения перечисленных вопросов необходимо внести некоторые изменения в законодательство, касающееся регистрации недвижимости. Предлагается введение обязательного нотариального удостоверения всех сделок, направленных на переход права собственности на объекты недвижимости. Следует провести «либерализацию» Закона о регистрации в пользу законодательного закрепления принципа «добросовестности» субъекта права собственности. Необходимо формирование единого информационного пространства для объектов недвижимости и прав на них. Следует уточнить в законодательстве, какие правовые последствия наступят в случае несвоевременной регистрации прав на недвижимое имущество, а также отсутствия государственной регистрации ограничения. Необходимо внедрение контракта жизненного цикла в сфере недвижимости, который будет включать полный комплекс работ на объекте. В итоге, максимально четкая регламентация категорий, связанных с недвижимым имуществом, выявление и устранение пробелов в законодательстве, определение эффективных механизмов защиты отдельными гражданами своих прав будет способствовать совершенствованию российского законодательства в сфере регистрации недвижимости. Список использованной литературы Нормативные правовые акты Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием от 12 декабря 1993 г. (с изм. от 01.07.2020 г.) // Собрание законодательства РФ. 2020. №25. Ст. 3622. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2021) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 06.12.2021) «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2021. № 49. Ст. 6124. Приказ Минюста РФ от 24.12.2001 № 343 «О Правилах ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 2001. №52. Ст. 6542. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 «О Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1998. №11. Ст. 1072. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2010. - № 7. Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2018) // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2018. - № 10. Научная, учебная и монографическая литература |