Проблемы государственной регистрации. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имуществ. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Оглавление
 Скачать 211.75 Kb.
|
|
Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Оглавление Введение……………………………………………………………..…………….3 Глава 1. Понятие, правовая природа и основания государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним........................6 1.1. Понятие, цели, задачи и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним…………………………………….....11 1.2. Субъекты, объекты и основания государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним…………………………………........19 Глава 2. Современные проблемы гражданско-правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним....................................................................................................................29 2.1. Особенности государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества и сделок с ним………………………………….......29 2.2. Проблемы практики государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним…………………………………...37 2.3. Совершенствование правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним………………45 Заключение……………………………………………………………………….52 Список использованных источников…………………………………………..56 Введение Актуальность исследования. Обеспечение эффективной регламентации правоотношений, связанных с оборотом недвижимого имущества, востребовано на протяжении всей истории российского государства и права. Констатируемый факт обусловлен следующими причинами. Во-первых, недвижимость, являясь объектом гражданских прав, представляет особую важность для экономической жизни страны. Во-вторых, гражданский оборот недвижимости - это сфера, где наиболее часто происходят нарушения прав граждан. Динамика развития современного гражданского оборота недвижимости обусловливает потребность в изменении и совершенствовании методов и механизмов его правового регулирования. Наличие точной и отлаженной совокупности инструментария гражданского законодательства является не просто обязательным условием соблюдения имущественных прав граждан, но и поддержания стабильности функционирования экономического оборота страны в целом. Возникновение, ограничение, переход и прекращение прав на недвижимое имущество требуют совершения такого юридического акта признания и подтверждения государством, как государственная регистрация прав на недвижимость. Буквальное толкование данного определения позволяет сделать вывод о правоподтверждающем характере государственной регистрации. Данное требование распространяется и на права на недвижимое имущество, установленные судебными актами. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество имеет не только имущественную, но и важную общественную значимость, поэтому она обязана быть средством стабильности оборота недвижимого имущества путем выделения сделок и иных актов с недвижимым имуществом за рамки интересов частных лиц и создания современной информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать индивидуальные достоверные данные о правовом статусе каждого объекта. Несмотря на все свои положительные моменты, регистрация как прав, так и сделок с недвижимостью может создать серьезные препятствия для гражданского оборота недвижимого имущества, поскольку требует определенных материальных затрат и времени. Поэтому регистрационная процедура должна быть максимально проста, эффективна, чтобы обеспечить гражданский оборот объектов недвижимого имущества. Для этого необходимо наличие непротиворечивого законодательства и сложившейся судебной практики. Данные факторы сформируют определенную уверенность у участников гражданского оборота в стабильности отношений по правовому режиму оборота недвижимости, что в конечном счете будет привлекательным для инвесторов, вкладывающих средства в приобретение и создание недвижимого имущества. Все вышеизложенное подтверждает актуальность темы исследования. Степень разработанности темы. В отечественной юридической науке всегда уделялось значительное внимание правоотношениям в области государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ними. Однако основное внимание исследователей при этом уделяется другим аспектам государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Объем научной литературы по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов достаточно мал. Вместе с тем, недостаточное внимание исследователей к данной теме не означает невостребованность соответствующих исследований на практике. Данная тема отражена в исследованиях таких ученых как: В.А. Алексеев, В.А. Белов, Ю.В. Виниченко, Б.М. Гонгало, Ю.Г. Жариков, П.В. Крашенинников, И.Д. Кузьмина, О.Ю. Скворцов, К.И. Скловский, С.А. Степанов, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров, Л.В. Щенникова и др. Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие по поводу недвижимости между гражданами и юрисдикционным органом, выполняющим непосредственно государственную регистрацию прав на недвижимость. Предметом исследования выступает комплекс проблем, возникающих в связи с функционированием системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в России. Цель работы – осуществить комплексное теоретико-правовое исследование проблем государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для дальнейшего совершенствования нормативно-правовой основы его деятельности. Задачи исследования: - изучить понятие, цели, задачи и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; - определить круг субъектов, объектов и оснований государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; - проанализировать особенности государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества и сделок с ним; - выявить проблемы практики государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним; - исследовать совершенствование правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Методы исследования. В работе использованы следующие методы: формально-юридический, логический, системный, исторический, метод сравнительного правоведения. Структура исследования. Работа состоит из введения, двух глав, пяти параграфов, заключения и списка использованной литературы. Глава 1. Понятие, правовая природа и основания государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 1.1. Понятие, цели, задачи и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Недвижимость представляет собой один из самых ценных объектов гражданских правоотношений. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы каждого гражданина и юридического лица. Для государства важно наличие достоверной информации об объектах недвижимости, это обусловлено тем, что недвижимое имущество в Российской Федерации, как и в большинстве стран мира, облагается налогами, доходы от которых наполняют бюджеты. В связи с этим российским законодательством предусматривается обязательная регистрация прав на недвижимость. Государственная регистрация прав есть акт признания органами власти возникновения, изменения, перехода или прекращения прав на какой-либо объект недвижимости, а также ограничения прав и обременения объектов. Так эту процедуру определяет Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»1. Там же установлено, что государственная регистрация прав – единственное доказательство существующих прав на объект недвижимости, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Таким образом, описываемая процедура призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Правовую основу государственной регистрации прав составляют Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Так, статьи 35 и 36 Конституции РФ гарантируют право на частную собственность, право на свободное владение, пользование и распоряжение каждому гражданину и защиту этих прав со стороны государства1. А статья 8.1 Гражданского Кодекса РФ2 сообщает о необходимости обязательной государственной регистрации некоторых видов прав на имущество, к которым относятся и права на недвижимость. Таким образом, регистрация прав на недвижимость необходима не только государству, но и собственникам – для получения гарантий своих имущественных прав. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором учтены в реестре объектов недвижимости. Участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, являются обладатели прав на недвижимость, другие лица в предусмотренных законодательством случаях, в том числе граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, Союзное государство, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, органы государственной власти РФ, органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления, кадастровые инженеры, нотариусы, судебные приставы-исполнители, с одной стороны, и орган регистрации прав – с другой. Органом регистрации прав является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии – Росреестр1. Органом регистрации прав предоставляется возможность подать документы для регистрации прав различными способами: посредством личного обращения в отделение Росреестра либо многофункциональный центр (МФЦ); почтовым отправлением; в электронном виде. Последний способ является наиболее востребованным в настоящее время, так как позволяет обратиться с заявлением о регистрации прав, не посещая лично никаких учреждений, что важно в условиях пандемии коронавирусной инфекции. Гражданский кодекс РФ создал систему государственной регистрации прав на объекты недвижимости. С принятием и введением Федерального закона Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон о регистрации)1 определены значения и правовые последствия регистрации прав на объекты недвижимости, установлены основные начала, порядок и основания для принятия решений регистрирующим органом. В ГК РФ и в Законе о регистрации словосочетание «регистрация прав на недвижимость» всегда сопровождается определением «государственная». Этим подчеркивается, что регистрация объектов недвижимости является функцией государства. Соответственно, и осуществлять свои функции государство может только через свои органы и учреждения. Делегирование государственных функций коммерческим структурам, даже учрежденным государством и находящимся в его собственности, недопустимо. Тем более недопустимо придание государственной функции характера коммерческой деятельности. Государство, осуществляя свои функции через свои органы, не дает им права получать от граждан и юридических лиц платежи за предоставление информации о зарегистрированных правах. В соответствии с Налоговым кодексом РФ за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним взимается госпошлина. Главная задача государственной регистрации заключается в защите имущественных прав на объекты недвижимости участников гражданского оборота. Ни один собственник не может быть уверен в действительности своих прав на объекты недвижимости при отсутствии регистрации. Функцией института государственной регистрации является также предупреждение и пресечение правонарушений и преступлений в сфере отношений, связанных с недвижимостью. Регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права для всех лиц, если она не оспорена в судебном порядке. Регистрация объекта недвижимости и регистрация прав на него – это два разных вида деятельности, требующих различных методов и знаний в абсолютно разных областях. Так, описание объектов недвижимости, которые существуют независимо от прав на них, требует технических знаний, а установление прав на них — это юридическая практика1. Взаимосвязь регистрации объекта недвижимости и регистрации права на него обусловлена взаимосвязью объекта правоотношения собственности и самого этого правоотношения. Правоотношение характеризуется взаимосвязью субъектов по поводу объектов недвижимости. Без объекта недвижимости правоотношение становится беспредметным, в то время как отсутствие правоотношений по поводу объекта недвижимости не делает этот объект несуществующим. Государственная регистрация прав на объект недвижимости и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на него в соответствии с ГК РФ. Это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей. Издание государственного акта служит основанием для возникновения прав и обязанностей. Создание целостной системы формирования объекта недвижимости, которая согласуется теоретической триединой сущностью объекта недвижимости, позволяет более обоснованно реализовать на практике ее материальную (физическую), правовую и экономическую категории. Пренебрежение триединой сущностью на практике может вызывать путаницу в системе формирования объекта недвижимости в условиях рыночной экономики1. В нашей стране так и случилось: систему формирования объекта недвижимости начали строить «со второго этажа», когда в 1998 г. был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» значительно позже — только в 2007 г. По логике, сначала необходимо было с помощью технических процедур выполнить физическую идентификацию объекта недвижимости, затем удостоверить его юридический статус. Физическую идентификацию объекта недвижимости должны выполнять технические специалисты, имеющие навыки и разрешения на замеры физических характеристик объекта недвижимости, - картографы, геодезисты, землеустроители, кадастровые инженеры и строители. Физическая характеристика объекта недвижимости должна содержать координаты земельного участка, размеры строения, материалы, состояние несущих конструкций и стен и другие данные. Правовая сторона системы формирования объекта недвижимости завершена. Физический аспект объекта недвижимости реализует Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости», правовую сторону – Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости, а экономическую – Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Указом Президента РФ от 25.12.2008 № 1847 на базе Росрегистрации, путем присоединения к ней Роснедвижимости и Роскартографии создана Государственная служба регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Теперь физическая идентификация объекта недвижимости и государственная регистрация прав на него сосредоточены в одной государственной службе — Росреестре1. Росреестр является федеральным органом, уполномоченным в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К его компетенции относятся: проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственная регистрация прав; выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав; выдача информации о зарегистрированных правах; принятие на учет бесхозяйных недвижимых вещей; выдача правообладателям по их заявлениям копий договоров, совершенных в простой письменной форме. Росреестр обеспечивает соблюдение Правил ведения Единого государственного реестра прав (ЕГРП), а также создание и функционирование системы ведения ЕГРП в электронном виде. ЕГРП содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимости, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях1. Неотъемлемой частью ЕГРП являются дела правоустанавливающих документов на объекты недвижимости и книги учета документов2. Эти документы хранятся постоянно, что исключает возможность афер с объектами недвижимости. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимости, который идентифицируется тем же номером, что и соответствующий раздел ЕГРП. В дело помещают все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект. Книги учета документов содержат данные о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимости, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав, выписках о справках из ЕГРП и об иных документах. Идентификация земельного участка в ЕГРП осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». ЕГРП состоит из разделов, идентифицированных кадастровым номером определенного объекта недвижимости. Установлена трехзвенная классификация объектов недвижимости: первое звено — земельный участок; второе — здания, сооружения и иные объекты недвижимости, связанные с землей; третье — объекты, входящие в состав здания, сооружения (квартиры, нежилые помещения и иные объекты). В свою очередь каждый раздел состоит из трех подразделов: подраздел I — описание объекта недвижимого имущества; подраздел II — записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, о сделках об его отчуждении; подраздел III — записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества.  Рис. 1. Структура Единого государственного реестра прав на объекты недвижимости ЕГРП ведется на бумажных и электронных носителях. При несоответствии между записями на бумажных и электронных носителях приоритет имеют записи на бумажных1. Регистрация возникновения и перехода прав на объекты недвижимости удостоверяется свидетельством, а регистрация договоров и иных сделок — специальной регистрационной надписью на документе, выражающем содержание сделки. Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается правилами ведения ЕГРП. Любая деятельность определяется, прежде всего, ее целями и содержанием. Применительно к определению деятельности имеют значение только непосредственные цели, на которые эта деятельность в каждом случае непосредственно направлена. При этом нужно отметить, что государственная регистрация как деятельность может рассматриваться в узком и широком смысле. В широком смысле государственная регистрация прав на недвижимость может быть определена как одна из функций государства, осуществляемая его специальными органами в целях защиты имущественных прав участников гражданского оборота. К государственной регистрации в этом смысле относится не только деятельность регистрирующего органа по рассмотрению конкретных документов, но и деятельность государства по организации системы регистрации, установлению принципов ведения реестра, автоматизации регистрационных процессов, методов отражения и защиты информации, а также деятельности по предоставлению информации о государственной регистрации прав на недвижимость. По мнению А.В. Волынцевой, под «основными целями государственной регистрации понимается: 1) защита прав и законных интересов собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости; 2) обеспечение законного, надежного, открытого гражданского оборота; 3) обеспечение гласного и достоверного подтверждения прав на недвижимое имущество; 4) создание эффективных механизмов государственного управления рынком недвижимости; 5) реализация фискальной функции государства в части обеспечения поступления в бюджет средств от операций, предметом которых выступает недвижимость; 6) обеспечение безопасности на рынке недвижимости путем предотвращения и пресечения преступлений и правонарушений в данной сфере»1. В результате, можно сформулировать комплекс целей, которые преследует государственная регистрация сделок с недвижимостью: защита прав обладателей недвижимости и лиц, за которыми закреплены обременения. Участники правоотношений получают услуги модератора, меняющего статус собственности на объекты, доли в правах и выполняющего другие действия на основании представленных документов. Если участники сделки нарушают их, то последует отказ в регистрации; цели обеспечения прозрачного гражданского оборота. Доступность информации позволяет участникам сделок не опасаться неожиданных обстоятельств. Та или другая сторона, после изучения документов, самостоятельно сможет выявить обстоятельства, влекущие отказ в регистрации; гласность и достоверность, которые составляют сведения о правах. Требования о предоставлении информации должны удовлетворяться; фискальные цели, заключающиеся в возможности контроля за тем, какой доход извлекают участники сделок. У налогового органа не существует проблемы зафиксировать получение прибыли при продаже, поскольку за Росреестром закреплена обязанность направления такой информации; цели предотвращения и профилактики действий, при которых нарушается закон. Процедура, позволяющая осуществить учет и зарегистрировать права на недвижимость, имеет большое значение. С ее помощью удалось минимизировать проблемы недобросовестных участников этого рынка. Она решает и другие задачи. При ее создании получилось преодолеть дополнительные проблемы. Одной из них были документы на незавершенное строительство. Долгие годы такие объекты пребывали в статусе правовой неопределенности. Действовавший закон не позволял считать их оборотоспособными. Теперь собственник может получить документы, подтверждающие права. Такое определение позволяет раскрыть понятие государственной регистрации прав на недвижимость как формы государственной деятельности. Оно необходимо, поскольку за конкретными актами государственного органа всегда нужно видеть общую направленность всех этих актов, общие цели функционирования этой системы, созданной для осуществления данной деятельности. Вместе с тем приведенное определение не раскрывает содержательную сторону государственной регистрации, не указывает, в чем именно состоит эта деятельность государства1. И здесь необходимо обратиться к понятию регистрации в узком смысле, то есть рассмотреть, что же представляет собой деятельность регистрирующего органа в каждом конкретном случае. В этом смысле государственная регистрация прав представляет собой процесс рассмотрения заявления (требования) заинтересованного лица, адресованного государственному органу о внесении сведений о его праве на объект недвижимого имущества в установленные законом формы (государственный реестр). Этот процесс состоит из приема представленных заявителем документов, их правового анализа с точки зрения установления оснований для регистрации либо отказа в регистрации, принятия соответствующего решения, отражения этого решения в формах, установленных законом, и выдачи документов заявителю с уведомлением о принятом решении. Если определение государственной регистрации как формы деятельности позволяет установить общую направленность работы и задачи всех регистрирующих органов, то определение государственной регистрации в узком смысле подводит к пониманию непосредственной цели регистрирующего органа при рассмотрении каждого обращения. В негативном же аспекте эта цель может быть сформулирована как установление наличия или отсутствия оснований для отказа в регистрации. Итак, регистрация прав на недвижимость в узком смысле – это деятельность государства в лице его специальных органов, представляющая собой процесс рассмотрения заявлений (требований) заинтересованных лиц о внесении сведений об их правах на объекты недвижимого имущества в государственный реестр прав на недвижимость. Основным содержанием этого процесса является установление регистрирующим органом оснований для внесения в реестр требуемых сведений1. Государственная регистрация прав на недвижимость, как деятельность государственного органа, выполняет целый ряд задач, направленных на укрепление гражданских прав и обязанностей, в том числе осуществление публичного контроля, обеспечивающего публичную достоверность сведений подлежащих государственной регистрации. Государственная регистрация выступает в качестве одной из форм применения права. Она состоит в принятии акта применения права как документально оформленного действия государственного органа. В юридической литературе формы реализации права классифицируются по различным основаниям: – по характеру правовых связей между субъектами права – в общих и конкретных правовых отношениях; – по субъектному составу – индивидуальная и коллективная формы; – по внешнему проявлению – активная и пассивная формы; – по методу воздействия – добровольное и принудительное осуществление права; – по правовому положению субъектов – гражданско-правовая и административно-правовая формы и т.д. Основные правила, служащие базой для всей деятельности, связанной с регистрацией недвижимости, предусмотрены в ст. 131 ГК РФ. В них отсутствует конкретный перечень, содержащий наиболее важные требования1. Действующий порядок строится на следующем: единство государственного реестра прав (ст. 2 ФЗ). Требования предусматривают создание одной базы данных. Это упрощает техническое сопровождение и учет. Кроме того, ответственная служба создает алгоритмы, необходимые для предотвращения дублирования записей. Это имеет большое значение, поскольку позволяет получить точные данные, вне зависимости от региона, в котором подается запрос; обязательность регистрации (ст. 4 ФЗ). Все объекты, доли и права, связанные с недвижимостью, должны быть отражены в реестре. Исключение составляют лишь те случаи, когда права возникли до того, как стал действовать закон. Их могут подтверждать документы БТИ, а также нотариальные договоры купли-продажи; сведения в ЕГРП носят открытый характер (ст. 7 ФЗ). Это означает, что доступны любому желающему. Лицо может получить сведения путем направления соответствующего запроса в федеральный орган власти, ответственный за процедуру. Таким образом, следует подытожить, что под понятием государственной регистрации прав на недвижимость стоит понимать юридический акт, заключающийся в признании и подтверждении государством возникновения, ограничения или обременения, перехода, а также прекращения прав на недвижимое имущество, в соответствии с ГК РФ, являющееся единственным доказательством, подтверждающим существование такого права. Главной задачей государственной регистрации выступает защита имущественных прав на объекты недвижимости участников гражданского оборота. Ни один собственник не может быть уверен в действительности своих прав на объекты недвижимости при отсутствии регистрации. Задачей института государственной регистрации является также предупреждение и пресечение правонарушений и преступлений в сфере отношений, связанных с недвижимостью. 1.2. Субъекты, объекты и основания государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (государственная (публичная) регистрация) включает в себя процессуальные действия, осуществляемые Росреестром или его территориальным органом, подтверждающие легитимность и правомерность сделки с объектом недвижимости1. Государственной регистрации подлежат цивилистические договоры, влекущие за собой возникновение права собственности на недвижимость либо устанавливающие ограничения отдельных правомочий собственника недвижимого имущества. В случаях продажи недвижимости, а также при совершении договоров мены и дарения, заключение иных цивилистических сделок с недвижимым объектом влечет за собой ограничение отдельных имущественных правомочий собственника — прав владения, пользования или распоряжения недвижимостью. К таким сделкам относятся договоры найма жилого помещения, финансовой аренды (лизинга), ипотеки и др.2 Участники регистрационных отношений – заявитель и орган Росреестра – наделяются различными полномочиями. Действия заявителя осуществляются в целях удовлетворения его частноправовых потребностей и могут быть признаны легитимными только по решению вышеуказанного органа, т.е. в случае регистрации им сделки. Заявитель исполняет процессуальные требования, установленные Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и предоставляет органу Росреестра необходимые сведения о сделке с недвижимостью. Публичный орган проверяет достоверность этих сведений и может запросить дополнительную информацию, подтверждающую правомерность действий заявителя либо устанавливающую факт совершения правонарушения. Таким образом, публичные отношения, возникающие при государственной регистрации сделок с недвижимостью, представляют собой разновидность административных отношений. При этом властные полномочия органа Росреестра доминируют над имущественными интересами заявителя – субъекта частного права. Взаимоотношения заявителя и органа Росреестра обусловлены их соподчиненностью и регулируются указанным выше Федеральным законом и иным административным законодательством; предписания гражданского законодательства применяются только в случаях, не урегулированных публичным законодательством. Изменение статуса недвижимости может быть обусловлено волеизъявлением субъектов частного права, и в этом случае сделки с имуществом подлежат государственной регистрации в соответствии с указанным Федеральным законом. Ограничения прав собственника объекта недвижимости устанавливаются актами публичного органа при осуществлении властных полномочий, в частности при применении мер административного пресечения; осуществлении принудительных действий, обусловленных проведением таможенного, бюджетного, экологического контроля. В указанных случаях ограничение имущественных прав собственника является следствием легитимной властной деятельности публичного органа, установленной соответствующим правоприменительным актом, например приказом (предписанием) о проведении выездной проверки1. Применение мер административного пресечения в виде осмотра помещений лица, подозреваемого в совершении правонарушения, в случаях, предусмотренных КоАП РФ, НК РФ и другими федеральными законами, всегда сопряжено с введением временных имущественных обременений, обусловленных сроком проведения таких властных действий. Принудительные действия в целях публичного контроля, а также меры административного пресечения осуществляются в отношении добросовестных лиц либо лиц, подозреваемых в совершении правонарушения. Применение указанных мер может быть сопряжено с прекращением права собственности таких лиц на объект недвижимости, например при реквизиции воздушных судов, судов внутреннего водного транспорта и морских судов, в случае введения особых административных режимов военного или чрезвычайного положения. Индивидуальные правовые акты публичного органа, устанавливающие ограничения имущественных правомочий в целях обеспечения общегосударственных потребностей, не нуждаются в государственной регистрации. В рассматриваемых регистрационных отношениях участвуют публичные и частноправовые субъекты. К публичным участникам относятся специализированные органы исполнительной власти: Минэкономразвития, управомоченное осуществлять нормативно-правовое регулирование, а также Росреестр (его территориальные органы), к ведению которого отнесена правоприменительная деятельность. При проведении государственного контроля в регистрационных отношениях участвуют соответствующие финансовые, налоговые, таможенные и иные правоохранительные органы, также управомоченные, наряду с органами Росреестра, принимать индивидуальные правовые акты. Указанные органы исполнительной власти наделены властными полномочиями и своими правовыми актами устанавливают порядок осуществления процессуальных действий. Такие акты обязательны для исполнения лицом, заявившим о своем намерении участвовать в регистрационных отношениях (заявителем). В зависимости от целей участия в рассматриваемых отношениях заявителем может быть коммерческая организация и публичный орган. Коммерческая организация вступает в рассматриваемые отношения с органом Росреестра с целью регистрации сделок с негосударственным имуществом, т.е. в целях обеспечения своих имущественных потребностей1. Публичные органы вступают в регистрационные отношения, руководствуясь исключительно общегосударственными интересами, в целях: 1) регистрации сделок, влекущих за собой изменение и прекращение права собственности на публичную недвижимость (недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, в том числе в федеральной собственности и собственности субъектов РФ, в муниципальной собственности); 2) регистрации актов, устанавливающих обременения (ограничения) имущественных прав добросовестного лица. К таким актам относятся решения публичного органа об изъятии земельного участка для публичных нужд, а также договоры, устанавливающие публичный сервитут, т.е. ограничения права собственности на земельные участки, здания и сооружения. Публичные органы принимают акты, устанавливающие обременения имущественных прав добросовестного лица и в других случаях, предусмотренных федеральными законами, однако такие акты, в отличие от указанных выше, выносятся в правоприменительных целях и не подлежат государственной регистрации; 3) регистрации актов, устанавливающих обременения имущественных прав лица, подозреваемого в совершении правонарушения, либо правонарушителя. К таким актам относятся решения правоохранительного органа об аресте недвижимого имущества. Публичные органы выносят акты, устанавливающие ограничения имущественных прав нарушителя и лица, подозреваемого в совершении правонарушения, при осуществлении контроля и правоохранительной деятельности, предусмотренных федеральными законами. Данные акты не нуждаются в государственной регистрации. Вынесение указанного публичного акта в некоторых случаях может повлечь за собой не только ограничение имущественных прав, но и их полное прекращение; такие последствия наступают при назначении административного наказания в виде конфискации морского судна или судна внутреннего водного плавания1. Участники регистрационных отношений наделены различными правами и обязанностями, однако властными полномочиями (в том числе и предусматривающими принудительные действия) наделены только публичные органы. К компетенции органов Росреестра отнесены экспертные полномочия, предусматривающие аналитическое исследование документов, представленных для государственной регистрации. Например, Росреестр или его территориальный орган проводят правовую экспертизу документов, проверяют законность сделки с недвижимостью, предусмотренной такими документами, устанавливают отсутствие противоречий между заявленными нравами и уже зарегистрированными нравами на данный объект недвижимости, а также осуществляют иные экспертные полномочия. К ведению Росреестра отнесено осуществление указанных действий применительно к объектам недвижимости, расположенным на территории более одного регистрационного округа. Государственная регистрация иных объектов недвижимости отнесена к ведению территориального органа Росреестра. Органы Росреестра наделены правами и обязанностями в сфере организационно-технической деятельности (например, выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав, представление соответствующей информации и т.д.), осуществление которых обусловлено их экспертными полномочиями. Компетенция таких органов включает в себя рассмотренные выше полномочия. Органы Росреестра не вправе осуществлять контроль за соблюдением обязательств, обусловленных зарегистрированной сделкой с недвижимостью. Объектами государственной регистрации прав являются недвижимое имущество, сделки с ним. Регистрация государством – это юридическое признание действий с правами на недвижимое имущество: возникновение, прекращение, переход, ограничение. Регистрация государством подтверждает изменение прав на недвижимость путем внесения записи каждого объекта в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Реестр хранится бессрочно, что препятствует незаконным сделкам с недвижимостью1. Государственную регистрацию проходят права собственности, оперативного управления, хозяйственного ведения, наследуемого владения, ипотека, права постоянного пользования, возникновения, сервитуты. Регистрация решает основные задачи - охрана прав собственников, гарантия информации о недвижимости. Зарегистрированное право возможно оспорить только в судебном порядке. В законодательстве выделяются пять групп объектов для государственной регистрации: собственность на недвижимость; права вещные; обременения (ограничения) прав; сделки с имуществом; объекты для специального учета, регистрации. Вещные права лиц – не собственников представляют меньший объем полномочий, чем права лиц – собственников. Вещными называют права оперативного управления, хозяйственного ведения, пользования, владения участком и т.д. Вещные права не прекращаются при переходе собственности к другому лицу. Ограничениями (обременениями) являются сервитуты, доверительное управление, ипотека, аренда. Сделки с недвижимостью представляют возникновение, прекращение, изменение, передачу прав на имущество. Собственность возникает из договоров купли-продажи, дарения, мен, а также при строительстве и реконструкции объекта, продажи с открытых торгов. Кроме государственной может выполняться специальная регистрация отдельной недвижимости, а также кадастровый учет и инвентаризация объектов. Поэтому равенства между техническим и правовым учетами нет. Для образования рынка оформляют недвижимость юридически (присвоение кадастрового номера). Законодательно кадастровый номер является уникальным на территории РФ. Кадастровый номер определяется на основании абсолютной исключительности географического положения недвижимости, подлежащей учету и регистрации. Закон трактует, что кадастровый номер сооружения включает кадастровый номер участка и инвентарный номер сооружения. В свою очередь, кадастровый номер помещения состоит из номера сооружения и номера (инвентарного) помещения. Кадастровый номер существует до тех пор, пока существует недвижимость. В случае слияния, разделения, выделения недвижимости, происходит замена кадастрового номера на номер вновь образованной недвижимости1. Присвоение кадастровых номеров объектам выполняется по месту их существования в регистрационном округе, где действует учреждение юстиции. Регистрация имеет публичный характер. Информация реестра доступна любому гражданину в виде выписки выписку из ЕГРП о правах на недвижимость, ограничения прав. Для получения информации необходимо подать заявление, а также предъявить документы. Юридическое лицо предъявляет документ о регистрации, доверенность о полномочном представительстве юридического лица в вопросах требования информации. Для предъявления физическим лицом в качестве документа необходим паспорт. Открытость информации о правах на недвижимость ограничена. Информация о содержании документов, обобщенные данные о правах лица на недвижимость в его собственности, доступна только правообладателям по данному объекту, а также представителям, наследникам, органам государства и местного самоуправления. Гарантированы права государством на недвижимость, ставшую товаром только по завершению регистрации. Сделка может быть признана ничтожной при несоблюдении регистрации объекта недвижимости. В случае юридической чистоты сделки и уклонении от регистрации объекта одной из сторон, другая сторона в судебном порядке может добиться регистрации сделки, получив компенсацию убытков от стороны, сдерживающей регистрацию1. К источникам нормативного регулирования государственной регистрации недвижимости следует отнести следующие законодательные акты: Конституция Российской Федерации; Гражданский кодекс Российской Федерации; Градостроительный кодекс Российской Федерации; Земельный кодекс Российской Федерации; Жилищный кодекс Российской Федерации; Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»; Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»; Федеральный закон от 27 июля 2010 г. № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг»; приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 №943 «Об утверждении порядка ведения ЕГРН» приказ Минэкономразвития России от 26.11.2015 № 883 «Об утверждении порядка представления заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов»; иные нормативно-правовые акты в данной сфере. В ст. 14 ФЗ №218 прямо перечислены главные основания, чтобы произвести государственную регистрацию прав, из них2: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 5.1) решения третейских судов, по которым выданы исполнительные листы в соответствии с вступившими в законную силу судебными актами судов общей юрисдикции или арбитражных судов, вместе с такими исполнительными листами; 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти; 7) межевой план (при государственном кадастровом учете образуемых земельных участков, государственном кадастровом учете в связи с образованием части земельного участка; 7.1) утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование; 7.2) утвержденная карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ; 7.3) технический план; 7.4) акт обследования; 8) иные документы, предусмотренные федеральным законом №218-ФЗ; 9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе. Таким образом, государственная регистрация недвижимости является достаточно важной мерой, помогающей обеспечивать порядок на рынке, а также разумную оценку стоимости недвижимости и имущества специалистами оценочных компаний. |