Развитие системы жилищного финансирования: роль Центрального банка Российской Федерации. Эссе на тему. Развитие системы жилищного финансирования роль Центрального банка Российской Федерации
 Скачать 22.02 Kb.
|
|
Эссе на тему «Развитие системы жилищного финансирования: роль Центрального банка Российской Федерации» Жилищное строительство служит мощным драйвером инвестиционного и потребительского спроса. Оно имеет приоритетное социальное значение и вносит заметный вклад в развитие экономики. Отмечу, что общий жилищный фонд России за последние 20 лет вырос на треть, до 3,6 млрд. кв. м. Более 90% жилья находится в собственности граждан, что является одним из самых высоких показателей в мире. В нашей стране уже достигнут высокий по мировым меркам уровень обеспеченности по числу квартир на тысячу жителей, но в то же время заметным остается отставание от развитых стран по количеству квадратных метров жилья на человека. Подчеркну, что в России в среднем на человека приходится 26 кв. м жилой площади – это в 1,7 раза меньше среднеевропейского уровня. В настоящее время в России одной из первоочередных задач социально- экономического развития выступает увеличение объемов жилищного строительства и формирование рынка доступного жилья через создание условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в том числе с помощью развития ипотечного жилищного кредитования. В ближайшее десятилетие в развитие жилищного строительства в России потребуется вложить около 50 трлн руб. Насколько мне известно, с 1 июля 2019 г. все новые проекты в жилищном строительстве реализовываются по схеме проектного финансирования с участием банков. При этом до внедрения механизма проектного финансирования многие застройщики вообще не имели опыта работы с банковским кредитом или не работали с крупнейшими банками, которые стали основными игроками на рынке проектного финансирования долевого строительства. Центральный Банк России играет важную роль в развитии системы жилищного финансирования. Так, меры Банка России поддерживают проектное и ипотечное финансирование строительства жилья в стране. В частности, для сокращения нагрузки на капитал банков и стимулирования продолжать кредитование банкам (в условиях пандемии) было предоставлено право принимать решения о неухудшении оценки ссуд на строительство жилья, отнесенных на 01.03.2020 г. не ниже II категории качества (действовало до 30.09.2020 г.). Отмена надбавок к коэффициентам риска по выданным до 01.04.2020 г. ипотечным кредитам позволила банкам абсорбировать убытки по кредитам на сумму свыше 100 млрд. руб., исключив негативные последствия для соблюдения нормативов достаточности капитала. Также возможности расширения кредитования способствует также снижение значений надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам и кредитам на финансирование по ДДУ, предоставленным с 01.04.2017 г. Для расширения возможности получения ипотеки для семей с детьми изменен порядок применения надбавок по кредитам с низким первоначальным взносом. Для ИЖК с низким первоначальным взносом (до 10%), погашаемых за счет материнского капитала, надбавки к коэффициентам риска теперь будут снижаться по мере погашения кредита, что расширит возможности по получению ипотеки для семей с детьми. Кроме того, для реализации целевой модели финансирования долевого жилищного строительства Банком России внедрено регулирование, направленное на пересмотр подходов по формированию резервов кредитными организациями при предоставлении кредитов застройщикам с использованием счетов эскроу. Отдельно хочу отметить, что Банк России принимает участие в реализации национального проекта «Жилье и городская среда», федерального проекта «Ипотека» и выполнении поручения Президента Российской Федерации по поэтапному замещению средств граждан, привлекаемых для строительства жилья, банковским кредитованием. Национальный проект «Жилье и городская среда» предполагает увеличение ежегодного объема жилищного строительства до исторического рекорда – 120 млн кв. м к 2024 г., в том числе 80 млн кв. м в многоквартирных домах, из которых 53 млн кв. м должно быть профинансировано за счет ипотечных кредитов. Новые механизмы финансирования долевого жилищного строительства, минимизирующие риск для граждан, введены законодательством в 2018 году. Важный этап реформы реализован 1 июля 2019 года: привлечение средств участников долевого строительства теперь допускается только с использованием счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после этой даты. Исключение предусмотрено только для объектов строительства, соответствующих установленным Правительством РФ критериям (в частности, заключение не менее 10% договоров долевого участия в строящемся объекте, степень готовности объекта — не менее 30%). Заключение о соответствии проекта критериям выдавали соответствующие уполномоченные государственные органы. Такие проекты будут завершены по старой схеме финансирования, а проекты, не соответствующие критериям, — с привлечением средств дольщиков на счета эскроу либо за счет иных источников финансирования. Средства граждан — участников долевого строительства депонируются на счетах эскроу в банках до завершения строительства и становятся доступны застройщику только после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию. Финансирование строительства осуществляется за счет предоставленного банком кредита или собственных средств застройщика. Закон распространил действие страховой защиты Фонда страхования вкладов на средства, размещенные гражданами на счетах эскроу в сумме не более 10 млн. рублей. Средства страхуются в период со дня их размещения на счете эскроу до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и регистрации права собственности на первый объект долевого строительства, входящего в состав этого дома, или истечения срока депонирования. Высокая защищенность средств граждан — фактор повышения спроса на жилье на первичном рынке, которое строится по такой модели. При этом застройщики обеспечиваются стабильным источником финансирования проекта строительства в виде банковского кредита и не зависят от поступления средств участников долевого строительства. Для защиты средств граждан, создания механизмов контроля целевого расходования средств участников долевого строительства, привлекаемых непосредственно застройщиками, установлены требования к операциям, которые они могут проводить по счету, куда поступают средства граждан, и к банкам — по контролю за проведением ими банковских операций. Постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 № 697 (с изменениями) установлены требования, которым должны соответствовать уполномоченные банки и банки, не имеющие права на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве. В перечень таких банков включаются банки, имеющие кредитный рейтинг по национальной рейтинговой шкале не ниже уровня «BBB-(RU)» и (или) «ruBBB-». При этом, насколько мне известно, для банков с кредитным рейтингом ниже, чем «A-» и до «BBB-» включительно устанавливается лимит суммы задолженности по всем договорам о предоставлении целевых кредитов застройщикам в размере не более 20% величины собственных средств (капитала) банка. Актуальный перечень банков, имеющих право открывать счета застройщикам и счета эскроу, ежемесячно публикуется на сайте Банка России. Также Банк России внедрил регулирование, направленное на пересмотр подходов по формированию резервов кредитными организациями при предоставлении кредитов застройщикам с использованием счетов эскроу. Проектный подход позволяет банкам определять объемы формируемых резервов и ставку по кредитам застройщикам с учетом эффективности проекта строительства. Помимо этого, Банк России проводит регулярные встречи с уполномоченными банками и застройщиками с участием представителей Минстроя России, АО «ДОМ.РФ», общественных организаций по вопросам банковского сопровождения и кредитования застройщиков с использованием счетов эскроу, обеспечения оптимального взаимодействия кредитных организаций и застройщиков. По состоянию на 1 мая 2021 года по завершенным в 69 субъектах России проектам с использованием счетов эскроу раскрыто более 101 тыс. таких счетов. Сумма средств, перечисленных с них застройщикам и банкам в погашение предоставленных кредитов, составила 278,7 млрд. руб. В заключении, хочу поделиться своими сомнениями: я считаю, что реализация масштабных планов по увеличению объемов строительства жилья в рамках национального проекта «Жилье и городская среда» может столкнуться с рядом ограничений как со стороны предложения нового жилья, так и со стороны спроса. Новая модель предполагает увеличение объема банковского кредитования застройщиков жилья более чем в 10 раз, что приведет к росту кредитных рисков банков. Меры Банка России по изменению порядка формирования резервов на возможные потери лишь частично решают проблему роста нагрузки на капитал банков, однако без значительного улучшения финансового состояния строительной отрасли наращивание кредитного портфеля строительного сектора негативно скажется на финансовой устойчивости банков. |