Реферат. 779882 Реферат (1). Реферат Правовое регулирование аренды земельных участков

• Название: Реферат Правовое регулирование аренды земельных участков
• Анкор: Реферат
• Дата: 24.05.2020
• Размер: 51.58 Kb.
• Имя файла: 779882 Реферат (1).docx
• Тип: Реферат; #125066

РЕФЕРАТ

«Правовое регулирование аренды земельных участков»

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Договор аренды земли - это просто соглашение между владельцем свободной земли или имущества. Он может быть переведен в договор об аренде сельскохозяйственной земли, в котором владелец вакантной земли сдает ее в аренду человеку с целью ведения сельского хозяйства на нем. Обратите внимание, что сдача в аренду сельскохозяйственных земель на самом деле не должна быть сложной, и именно поэтому важно соглашение об аренде сельскохозяйственных земель. Путем создания договора аренды земли или договора аренды земли фермы определяются отношения арендатора и арендодателя, и это охватывает проблемы, связанные с арендой фермы¹.

Аренда является одним из способов решения хозяйственных задач и в этом смысле она естественным образом дополняет другие средства и способы социального, экономического и производственного развития. Уникальность аренды в том, что она фактически сопровождает и восполняет систему отношений собственности, в известной степени гармонизирует экономические отношения там и тогда, где и когда жесткая конструкция собственности (права собственности) не позволяет успешно и оперативно распорядиться финансовыми и производительными ресурсами.

В юридическом аспекте арендные отношения опосредованы, прежде всего, нормами правового института договора аренды. Если отдельные вопросы аренды в целом изучены достаточно полно, то этого нельзя сказать относительно аренды земельных участков. Основная причина - существенное своеобразие объекта отношений и необходимость одновременного применения норм земельного законодательства.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Земельный участок может быть передан в аренду только в том случае, если он был сформирован в установленном порядке и прошел кадастровый учет.

В аренду могут передаваться любые земельные участки за исключением участков, изъятых из оборота в связи с расположением на них отдельных объектов, находящихся в государственной собственности (заповедников, национальных парков, мест захоронений, линий связи и коммуникаций, возведенных для защиты и охраны государственной границы и т.д.).

Целью данной курсовой работы является исследование современного состояния нормативно-правового регулирования аренды земельных участков в РФ.

В соответствии с целью можно поставить следующие задачи:

- изучить понятие и правовую природу аренды земельных участков;

- рассмотреть классификацию земельных участков по целевому назначению;

- выявить существенные условия договора аренды земельных участков;

- изучить порядок расторжения и изменения договора аренды.

Объектом исследования являются земельные арендные отношения и их правовое обеспечение в структуре российского земельного права.

Предметом исследования является договор аренды земельных участков.

1. 
   Понятие и особенности договора аренды земельных участков
   

Когда человек владеет незанятой собственностью или землей, а другой человек желает улучшить или развить эту собственность, обе стороны будут вести переговоры об аренде земли. Эта аренда, также называемая арендой земли, касается права арендатора занимать площадь недвижимости, которая состоит только из почвы и грязи. Эта земля может использоваться для самых разных целей-от коммерческих до жилых и сельскохозяйственных. Это отличается от стандартного договора аренды, договора аренды жилого помещения, обычного договора аренды или коммерческого договора аренды, поскольку этот договор аренды земли фокусируется на самой земле и на том, какие цели обязательств и разрешений имеет арендатор. Это очень важно в том случае, если в помещениях разрешены постоянные или непостоянные сооружения и так далее².

Лицо, которому принадлежит освободившееся имущество или земельный участок, называется арендодателем или арендодателем. Юридическое или физическое лицо, желающее улучшить это имущество, называется арендатором или арендатором. Договор аренды позволяет арендатору занимать эту землю и развивать ее для различных потенциальных целей.

Понятие "земельного участка, предоставленного в аренду собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации" не тождественно понятию "земельного участка, ограниченного в обороте"³.

При составлении договора аренды сельскохозяйственных земель они могут включать информацию о земле, используемой для выращивания фруктовых деревьев и сельскохозяйственных культур. Кроме того, земля может быть ранчо, используемое для охоты на лесных животных и дикую дичь. Третий вариант заключается в том, чтобы превратить Землю в пастбище, которое будет содержать пасущихся животных, включая овец, коз и крупный рогатый скот.

Коммерческая аренда земли будет варьироваться в зависимости от способа ее использования. Чтобы быть коммерческой арендой земли, аренда должна быть взята компанией, которая имеет намерение использовать землю для своего бизнеса каким-либо образом. Одним из незначительных видов использования будет бизнес, получающий права на установку рекламных щитов на этой земле. Бизнес может также стремиться построить телекоммуникационную башню, которая может быть использована для приема их мобильных телефонов. Возможно, они захотят построить здание, в котором разместится ресторан быстрого питания, или даже планируют создать на этой земле многоэтажный гостиничный комплекс.

Обе стороны, участвующие в аренде, должны будут заполнить свои соответствующие части договора аренды. Кроме того, им обоим нужно будет предоставить свои подписи. Если какая-либо из сторон хочет, чтобы их адвокат ознакомился с условиями контракта, чтобы убедиться, что они юридически обязательны, они имеют на это право.

Лицо, которое составляет договор аренды, обычно является арендодателем, представляющим интересы арендодателя. Однако и арендодатель, и арендатор должны сесть и просмотреть договор аренды пункт за пунктом, чтобы убедиться, что они находятся на одной странице.

В отличие от договора аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 651 ГК РФ), законом не установлено специальных требований к форме договора аренды (субаренды) земельного участка. Как и любой договор аренды, он должен быть заключен в письменной форме в случае, если срок договора составляет год и более, а для договора аренды, хотя бы одной из сторон которого является юридическое лицо, письменная форма договора требуется независимо от срока (п. 1 ст. 609 ГК РФ). По общему правилу требование о письменной форме договора может быть соблюдено с использованием различных способов оформления договорных отношений. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора (п. 4 ст. 434 ГК РФ). Вместе с тем ни гражданское, ни земельное законодательство прямо не требует, чтобы договор аренды земельного участка обязательно заключался путем составления одного документа, подписанного сторонами. Следовательно, если иное не предусмотрено соглашением сторон (например, предварительным договором - ст. 429 ГК РФ), он может быть заключен и иными способами, в частности, путем обмена документами, а также путем совершения конклюдентных действий, иначе говоря, действий по выполнению условий договора лицом, получившим предложение о его заключении (ст. 434 ГК РФ, постановление Второго ААС от 19.03.2012 N 02АП-934/12). Однако в судебной практике существует мнение, согласно которому договор аренды земельного участка, требующий государственной регистрации, должен быть составлен в виде одного документа (см. например, постановление Одиннадцатого ААС от 16.05.2011 N 11АП-3937/11⁴).

Необходимо отметить, что, если в аренду передается часть земельного участка, для государственной регистрации договора аренды необходимо, чтобы эта часть участка была учтена в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Если часть земельного участка не поставлена на кадастровый учет, в орган регистрации прав должны быть представлены документы, необходимые для ее кадастрового учета; в этом случае договор аренды регистрируется одновременно с государственным кадастровым учетом части земельного участка (ч. 2 ст. 14, ч. 3 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", далее - Закон N 218-ФЗ).

Кроме того, следует учитывать, что в случае, если право на земельный участок уже было зарегистрировано за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части земельного участка, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Если договор аренды земельного участка заключен с множественностью лиц на стороне арендатора (в частности, когда такой договор заключают несколько собственников здания (помещения), находящегося на неделимом земельном участке), договор подлежит государственной регистрации после подачи в регистрирующий орган заявления лицами, подписавшими такой договор. С заявлением о государственной регистрации договора аренды в этом случае может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора земельного участка, или его арендодатель (ч. 1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ, п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

В договоре аренды должны быть указаны данные, которые позволяет четко установить участок, подлежащий передаче арендатору. При отсутствии таких данных договор не будет считаться заключенным. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды. Без согласования сторонами условия о размере арендной платы договор аренды земельного участка считается незаключенным. Для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Договоры аренды земельного участка заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

2. Содержание договора аренды земельных участков

Отношения, связанные с арендой земельных участков, регулируются параграфом 1 "Общие положения об аренде" главы 34 ГК РФ, Земельным кодексом РФ (далее - ЗК РФ), иными федеральными законами (например, Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", далее - Закон N 101-ФЗ), а также подзаконными нормативными правовыми актами, например, Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утверждены постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (далее - Основные принципы)⁵.

Земельный участок как объект гражданских прав и, в частности, как предмет договора аренды представляет собой часть земной поверхности, которая обладает характеристиками, позволяющими определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (п. 3 ст. 6 ЗК РФ). На земельный участок как объект аренды (п. 1 ст. 607 ГК РФ) распространяется общее требование закона к определению предмета договора как его существенного условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ): в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Учитывая, что земельный участок является недвижимым имуществом (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 3 ст. 6 ЗК РФ), он может быть передан во владение и пользование арендатору только в том случае, если этот участок сформирован в установленном порядке и прошел кадастровый учет. Иными словами, предметом договора аренды, предусматривающим переход к арендатору прав владения и пользования арендованным имуществом, может быть только земельный участок, о котором в реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), являющийся частью Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), внесены сведения, позволяющие индивидуализировать его в качестве объекта имущества, что подтверждается наличием в кадастре недвижимости описания местоположения и сведений о площади земельного участка, а также присвоением ему кадастрового номера (п.п. 2 - 4, 9 ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"⁶. Если договор аренды не позволяет установить существование земельного участка в качестве индивидуально-определенной вещи, условие о предмете такого договора считается несогласованным, а договор - незаключенным (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.05.2013 N Ф02-1853/13, ФАС Уральского округа от 29.04.2013 N Ф09-1347/13, Второго ААС от 21.03.2013 N 02АП-902/13).

В правоприменительной практике была сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой предметом договора аренды, предусматривающего переход к арендатору права пользования имуществом, может быть и часть земельного участка (прошедшего кадастровый учет), если стороны договора аренды индивидуализировали этот объект аренды путем составления документа, содержащего графическое и/или текстуальное описание той части земельного участка, которой будет пользоваться арендатор. Это соответствует правилу, согласно которому объектами земельных отношений являются, в том числе части земельных участков (пп. 3 п. 1 ст. 6 ЗК РФ)⁷.

Вместе с тем, в отношении земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, законодательство, регламентируя порядок их передачи в аренду, не предусматривает возможности заключить договор аренды части земельного участка. Из ряда положений ЗК РФ следует, что, если предметом такого договора аренды не является уже сформированный земельный участок, заключению договора предшествует проведение кадастровых работ и образование нового земельного участка, который и передается в аренду уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления (пп.пп. 2, 3 п. 3, пп. 4 п. 3 ст. 39.11, пп. 5 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ). В то же время арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать их в субаренду с условием о том, что субарендатор будет пользоваться только согласованной сторонами частью арендованного земельного участка; в этом случае кадастровый учет такой части участка не обязателен (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73)⁸.

Однако с 01.01.2017 вступил в силу Закон N 218-ФЗ, ч. 3 ст. 44 которого предусматривает, что государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в ЕГРН, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части. Таким образом, государственная регистрация договора аренды части земельного участка возможна при условии, что эта часть участка будет поставлена на кадастровый учет (что подтверждается присвоением ей учетного номера - п. 8 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943).

В аренду могут быть переданы любые земельные участки за исключением участков, изъятых из оборота (кроме случаев, когда их предоставление в аренду допускается федеральными законами) в связи с расположением на них отдельных объектов, находящихся в федеральной собственности (заповедников, национальных парков, мест захоронений, сооружений, линий связи и коммуникаций, возведенных для защиты и охраны государственной границы и т.д.) (п.п. 1 - 3 ст. 129 ГК РФ в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 142-ФЗ, вступившего в силу с 01.10.2013, п. 2 ст. 22, п. 4 ст. 27 ЗК РФ, п. 4 ст. 3 Закона N 142-ФЗ).

Существенным условием договора аренды земельного участка является также размер арендной платы (п. 12 ст. 22 ЗК РФ). Без согласования сторонами условия о размере арендной платы договор аренды земельного участка не будет считаться заключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Особое основание возникновения права на земельный участок предусмотрено законом для случая, когда в аренду передается здание или сооружение, расположенное на земельном участке. В этом случае одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью арендатору передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Земельное законодательство устанавливает принцип платности использования земли в РФ. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1 ст. 65 ЗК РФ).

Земельный налог уплачивают лица, которым земельный участок принадлежит на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (ст. 388 НК РФ). Арендаторы земельных участков не являются плательщиками этого налога и вносят за пользование землей арендную плату.

Если стороны заключают договор аренды с правом выкупа, обязательство арендатора по внесению арендной платы по такому договору прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Однако с учетом принципа платности использования земли в РФ покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, обязан возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате земельного налога в качестве неосновательного обогащения, так как до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязанность по уплате земельного налога остается за продавцом.

3. 
   Прекращение договоров аренды
   

Договор аренды земельного участка на определенный срок прекращается по истечении срока без уведомления.

Уведомление о расторжении договора аренды земли может быть подано на определенный срок только на законных основаниях, указанных в Законе об аренде, и стороны не могут договориться о других основаниях расторжения в договоре, за исключением договоров аренды арендованных земель и сельскохозяйственные и аренда других земель. Договор аренды земельного участка не может быть расторгнут вообще.

Уведомление о расторжении договора аренды земли, действующее до дальнейшего уведомления, может быть выдано в любое время.

Когда арендодатель расторгает договор аренды земли, арендатору должно быть предоставлено письменное уведомление о расторжении, и в нем должна быть указана дата расторжения договора аренды. Когда речь идет о расторжении договора аренды земельного участка на определенный срок, в уведомление также должны быть включены основания для расторжения. Уведомление о расторжении может быть заменено повесткой, в которой запрашивается расторжение договора аренды земли⁹.

Если неизвестно, кто является арендатором, уведомление об увольнении может быть передано арендатору путем публикации его в Официальном журнале. Если в зоне аренды земли есть здание, об увольнении дополнительно сообщается в здании. Арендатор считается уведомленным об объявлении в день публикации журнала.

Когда арендатор расторгает договор аренды земли, арендодатель должен получить уведомление о расторжении в письменной форме. Уведомление о расторжении может быть также направлено лицу, уполномоченному собирать арендную плату, но не финансовому учреждению. Когда речь идет о расторжении договора аренды земельного участка на определенный срок, в уведомление также должны быть включены основания для расторжения. Уведомление о прекращении должно быть доставлено проверяемым способом. Уведомление о прекращении также может быть доставлено так же, как и повестка.

Если уведомление о прекращении не было вручено в соответствии с определением, установленным законом, прекращение действия не вступает в силу.

Если срок аренды превышает два года, срок уведомления составляет три месяца. В противном случае или когда срок аренды действует до дальнейшего уведомления, срок уведомления составляет две недели, если не согласовано иное.

Кроме того, существуют определенные основания, которые дают право домовладельцу или арендатору расторгнуть договор аренды с немедленным вступлением в силу.

Закон об аренде устанавливает определенные основания, которые дают право арендодателю немедленно расторгнуть договор аренды, а также возместить убытки. Право не распространяется на аренду земельного участка. Такими основаниями являются:

• 
  уступка права аренды или предоставления права собственности на землю вопреки положениям соглашения или устава;
  
• 
  неуплата арендной платы в течение шести месяцев после запроса арендодателем на напоминание, когда не был внесен депозит; а также
  
• 
  материальный отказ от ухода за содержанием земли или собственности на такой земле или использование земли в нарушение договора аренды при условии, что такой отказ или нарушение не будут устранены в течение разумного периода времени, предоставленного арендатору.
  

Право на выдачу уведомления о расторжении договора истекает, если арендатор исправит неудачу или нарушение до расторжения. Уведомление об отмене на любом из вышеупомянутых оснований должно быть выдано в течение разумного периода времени, когда арендодатель узнает о соответствующих основаниях для расторжения или до установленного законом срока; в противном случае право выдать уведомление о расторжении договора истекает.

Когда договор аренды земли расторгается по вышеуказанным причинам, срок аренды истекает немедленно. Арендодатель имеет право на возмещение убытков, вызванных преждевременным прекращением аренды.

Закон об аренде также устанавливает другие основания, которые дают право арендодателю немедленно расторгнуть договор аренды. Арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды земли, например, когда арендатор не выполнил обязанности арендатора по строительству.

Арендодатель также имеет право расторгнуть договор аренды в случае банкротства арендатора, если имущество банкрота не объявляет в течение как минимум одного месяца, что оно готово ответить по обязательствам арендатора. Арендодатель имеет право на возмещение причиненного ущерба.

Банкротство арендатора не мешает ему подать уведомление о расторжении договора.

Арендатор имеет право расторгнуть договор аренды, если:

• 
  арендодатель не передает арендованный земельный участок арендатору в согласованную дату;
  
• 
  приказы властей, действовавшие при заключении соглашения, препятствуют или препятствуют использованию арендованной земли для договорных целей, и арендодатель не сообщил об этом арендатору, а арендатор об этом не знал;
  
• 
  в момент уступки арендованный земельный участок не находится в согласованном состоянии;
  
• 
  стороны не заключили договор об условиях аренды земли, но условие не соответствует разумным ожиданиям арендатора с учетом цели использования арендованной земли, условий договора и других обстоятельств,
  
• 
  арендодатель, который обязался создать или поддерживать определенное состояние арендованной земли, не может этого сделать.
  

В последних трех вышеупомянутых случаях право арендатора расторгнуть договор аренды земли дополнительно предполагает, что арендатор призвал арендодателя исправить недостатки в течение разумного периода времени, и арендодатель объявил дефолт по этому вопросу, или дефектность не может быть исправлена. Если арендодатель не устраняет дефектность в установленный срок, арендатор обычно может исправить дефектность за счет арендодателя вместо расторжения договора аренды. Арендатор должен обеспечить, чтобы расходы для арендодателя оставались разумными. (Арендатор не имеет права на возмещение ущерба, если дефектность вызвана незавершенностью здания, расположенного на арендованной земле, или если власти запретили использование арендованного земля или принадлежащая ей собственность)¹⁰.

Кроме того, право арендатора на расторжение договора аренды земельного участка предполагает, что основания для расторжения договора являются существенными для арендатора с учетом предмета договора, цели использования арендованного земельного участка, согласованного срока действия договора и других обстоятельств. ,

Арендодатель может исправить неудачу или нарушение до того, как арендатор расторгнет договор, и в этом случае арендатор больше не имеет права расторгать договор.

Право арендатора расторгнуть договор аренды истекает, если неисполнение обязательств арендодателем или дефектность арендованного участка были устранены до расторжения. Право арендатора расторгнуть договор аренды также истекает, если уведомление об аннулировании не было выдано в течение разумного периода времени, когда арендатору стало известно о соответствующих распоряжениях властей.

Когда арендатор расторгает договор аренды земли, срок аренды истекает немедленно.

Когда договор аренды расторгается по любому из вышеупомянутых оснований, арендатор имеет право получить выкуп и компенсацию за улучшения, внесенные арендатором. Арендатор обязан возместить ущерб, причиненный арендатору арендованной земле. Также арендодатель обязан возместить ущерб, причиненный арендатору дефектом или дефектностью, возникшей в результате халатности арендодателя.

Арендатор имеет право на отказ от оплаты аренды или на разумную скидку в арендной плате, если пренебрежение арендодателем или дефектность арендованной земли препятствует или препятствует использованию арендованной земли.

Договорная оговорка, ограничивающая права арендатора расторгнуть и расторгнуть договор, недействительна.

Арендодатель или арендатор, желающий расторгнуть договор аренды земли, должен письменно уведомить о расторжении договора. Основания для отмены должны быть указаны в уведомлении. В нем должна быть указана дата расторжения договора аренды, если договор не будет расторгнут немедленно. Уведомление о роспуске должно быть доставлено проверяемым способом. Уведомление о роспуске может быть заменено повесткой.

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать¹¹.

2. 
   Приобретение права аренды земельных участков на льготных условиях
   

Статья 39.17 закрепляет порядок предоставления земельного участка без проведения торгов¹².

Для того чтобы получить земельный участок без торгов, необходимо написать заявление. В заявлении нужно указать следующие данные:

1) фамилия, имя, отчество, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина);

2) наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц, идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо;

3) кадастровый номер испрашиваемого земельного участка;

4) основание предоставления земельного участка;

5) вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка указанному заявителю допускается на нескольких видах прав;

6) реквизиты решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случае, если земельный участок предоставляется взамен земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд;

7) цель использования земельного участка;

8) реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования и (или) проекта планировки территории в случае, если земельный участок предоставляется для размещения объектов, предусмотренных этим документом и (или) этим проектом;

9) реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок образовывался или его границы уточнялись на основании данного решения;

10) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.

При отсутствии вышеуказанных данных уполномоченный орган может отказать в предоставлении земельного участка.

Если уполномоченный орган не рассматривает заявление, то обязать его рассмотреть заявление через суд. В качестве примера можно назвать Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.05.2016 N Ф04-2019/2016 по делу N А70-7650/2015. Факт незаконного уклонения от рассмотрения заявления установлен.

Если проводилось предварительное согласование, то заявления достаточно для передачи земельного участка. Если предварительное согласование не предоставлялось, то необходимо также предоставить в контролирующий орган также следующие документы:

- документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов

- документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, в случае, если с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка обращается представитель заявителя;

- документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, в случае, если с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка обращается представитель заявителя;

- заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо;

- подготовленные некоммерческой организацией, созданной гражданами, списки ее членов в случае, если подано заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка в безвозмездное пользование указанной организации для ведения огородничества или садоводства.

Заявление о предоставлении земельного участка, которое не содержит требуемых сведений или документов либо подано не в тот орган, в течение 10 дней с момента поступления возвращается (п. 3 ст. 39.17 ЗК РФ).

Судебная практика в отношении возврата заявлений противоречивая. В Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.07.2016 N Ф07-6158/2016 по делу N А56-71067/2015 суд удовлетворил требование заявителя. Комитет не представил доказательства объективных препятствий для рассмотрения заявления в установленный законом срок. Проанализировав имеющиеся в материалах дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, что Обществом были представлены в Комитет и последним приняты к рассмотрению документы, необходимые для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования и получения в собственность спорного земельного участка, однако установленный пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ тридцатидневный срок для рассмотрения заявления Комитетом был нарушен.

Существует и противоположная практика. В Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.08.2016 N Ф08-4817/2016 по делу N А32-42703/2015 в удовлетворении требования отказано, поскольку общество не представило в уполномоченный орган документы, устанавливающие права на участок (протоколы собраний трудового коллектива, решения уполномоченных органов о закреплении участка) и позволяющие определить, что при реорганизации подсобного хозяйства к нему перешли права на испрашиваемый участок.

По итогам рассмотрения заявления в течение 30 дней принимается одно из решений.

Подача заявления о предоставлении земельного участка порождает обязанность государственного органа рассмотреть вопрос и принять по нему законное решение.

Исходя из смысла действующего законодательства, министерство, которому подана заявка, обязано было рассмотреть заявление общества и дать по нему мотивированный ответ с удовлетворением заявления или с отказом.

Бездействие министерства по нерассмотрению вопроса о предоставлении земельного участка в собственность является незаконным и необоснованным и нарушает права и законные интересы (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2016 N 10АП-11372/2016 по делу N А41-103846/15).

Отказ возможен только по основаниям, установленным для отказа.

Если принято решение о купле-продаже или передаче в собственность участка бесплатно, то проекты договоров и решения высылаются по адресу заявителя. Если адрес сменился, целесообразно предоставить уточнения в отношении смены адреса.

Проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров. Факт получения подтверждается квитанцией о вручении. Указанное положение применимо в том числе в отношении проектов договоров, направленных заявителю до вступления в силу Федерального закона N 171-ФЗ, если иное не предусмотрено договором (Письмо Минэкономразвития России от 01.07.2015 N Д23и-3038).

Заключение

Есть несколько элементов, которые должны быть включены в хорошо составленный договор аренды земли, чтобы обеспечить его жизнеспособность. К счастью для начинающих арендодателей, этот процесс не слишком сложен и не загружен юридическим жаргоном. Если подходить к составлению договора аренды с правильной информацией, можно создать четкую, эффективную, обязательную аренду для вашей недвижимости.

Укажите юридическое описание имущества в первом абзаце договора аренды. В то время как для структурной аренды зачастую достаточно адреса улицы или номера объекта, договор аренды земли требует более исчерпывающего юридического описания. Вы должны указать точные границы объекта в соответствии с координатами на карте землеустройства или в акте объекта.

Используйте конкретную, последовательную номенклатуру при обращении к сторонам, участвующим в аренде. Другими словами, вы хотите последовательно и конкретно ссылаться на «арендатора» и «арендодателя» или использовать фирменное наименование или имя землевладельца вместо родового «арендодателя». Избегайте использования расплывчатых местоимений, таких как «мы», «они», «он / она» или «вы». Эти слова недостаточно конкретны и часто ослабляют договор аренды.

Установите срок аренды четко и кратко. Если вы не укажете, как долго арендатор будет сдавать землю в аренду, то договор аренды недействителен.

Добавьте все необходимые пункты, касающиеся распределения прибыли, если вы ожидаете, что арендатор даст вам процент от прибыли земли. Если земля сдается в аренду в сельскохозяйственных целях, вы можете рассмотреть возможность добавления положений о разделе прибыли. Аренда, включающая разделение прибыли, может быть выгодной, если земля плодородна, а арендодатель и арендатор предпринимают активные шаги для обеспечения высокой урожайности. Однако имейте в виду, что соглашения о разделе прибыли обычно сочетаются с очень низкой или несуществующей месячной арендной платой, поэтому, если урожай потерпит неудачу, вы не получите арендную плату от арендатора. Убедитесь, что все положения о распределении прибыли четко сформулированы, включая точные проценты прибыли и перечисляя обязанности арендатора по возделыванию и уборке земли.

Подробно опишите финансовую ответственность каждой из сторон за возможное строительство или благоустройство территории. Если ваше соглашение об аренде земли позволяет арендодателю или арендатору возводить жилые или коммерческие здания на объекте, вы должны объяснить, кто будет платить за эти улучшения. Согласно «Управлению недвижимостью в Калифорнии», вы не можете заставить арендатора платить за улучшения, если в договоре аренды не указано, что арендатор несет ответственность за определенные перечисленные дополнения к собственности.

Детализируйте все включенные или исключенные утилиты. Если конкретные арендные платы за воду, электричество или газ не включаются в аренду, тот, кто использует коммунальные услуги, несет юридическую ответственность за эти счета. В большинстве случаев арендатор использует утилиты, но может быть трудно доказать использование арендатора, если свойство совместно используется несколькими жильцами. Вот почему в договоре аренды земли важны подробные коммунальные расходы.

Список литературы

1. 
   Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 18.03.2020).
   
2. 
   Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (последняя редакция).
   
3. 
   Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (с изменениями и дополнениями).
   
4. 
   Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 6 июля 2016 г.).
   
5. 
   Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 декабря 2019 г. N Ф08-10496/19 по делу N А53-32218/2018.
   
6. 
   Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2011 г. N 11АП-3937/11.
   
7. 
   Боголюбов, С. А. Земельное право : учебник для академического бакалавриата / С. А. Боголюбов. — 8-е изд., перераб. и доп. — Москва : Издательство Юрайт, 2019. — 255 с. — (Бакалавр. Академический курс). — ISBN 978-5-534-05031-8. — Текст : электронный // ЭБС Юрайт [сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/431090 (дата обращения: 08.05.2020).
   
8. 
   Земельное право: учебник для бакалавров / под ред. Н. Г. Жаворонковой, И. О. Красновой. — М. : Издательство Юрайт, 2017. — 580 с. — Серия: Бакалавр. Углуб ленный курс.
   
9. 
   Шестакова Е.В. Комментарий к отдельным главам Земельного кодекса Российской Федерации: главы V.I-V.VI, VII, VII.I. - Право Доступа, 2017.
   
10. 
    Шкатулла В.В., Надвикова В.В. Правоведение: учебник для студентов учреждений высшего профессионального образования (бакалавриат). - Специально для системы ГАРАНТ, 2016.
    
11. 
    Информационный блок "Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки". // ЭПС «Система ГАРАНТ»: ГАРАНТ-АЭРО.
    

1^ Шкатулла В.В., Надвикова В.В. Правоведение: учебник для студентов учреждений высшего профессионального образования (бакалавриат). - Специально для системы ГАРАНТ, 2016.

2^ Мониторинг федерального законодательства (подготовлено экспертами компании "Гарант"). // ЭПС «Система ГАРАНТ»: ГАРАНТ-АЭРО.

3^ Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 декабря 2019 г. N Ф08-10496/19 по делу N А53-32218/2018.

4^ Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2011 г. N 11АП-3937/11

5^ Информационный блок "Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки". // ЭПС «Система ГАРАНТ»: ГАРАНТ-АЭРО.

6^ Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (последняя редакция). Ст. 8

7^ Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 18.03.2020). ст. 6

8^ Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (с изменениями и дополнениями).

9^ Земельное право: учебник для бакалавров / под ред. Н. Г. Жаворонковой, И. О. Красновой. — М.: Издательство Юрайт, 2017. —Серия: Бакалавр. Углуб ленный курс. с. 158

10^ Боголюбов, С. А. Земельное право : учебник для академического бакалавриата / С. А. Боголюбов. — 8-е изд., перераб. и доп. — Москва : Издательство Юрайт, 2019. — 255 с. — (Бакалавр. Академический курс). — ISBN 978-5-534-05031-8. — Текст : электронный // ЭБС Юрайт [сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/431090 (дата обращения: 08.05.2020).

11^ Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 6 июля 2016 г.)

12^ Шестакова Е.В. Комментарий к отдельным главам Земельного кодекса Российской Федерации: главы V.I-V.VI, VII, VII.I. - Право Доступа, 2017.