Земельное право. Рейтинговая работа по дисциплине земельное право
 Скачать 37.28 Kb.
|
|
РЕЙТИНГОВАЯ РАБОТА ПО ДИСЦИПЛИНЕ «Земельное право» РЕФЕРАТ Содержание: 1. Введение 3 2. Земельные участки как объект ипотечных сделок 4 3.Развитие системы ипотечного кредитования сделок с землей 6 4. Заключение 10 5. Список используемой литературы 11 Введение. В связи со сложившейся обстановкой с COVID-19 все больше граждан стремились покинуть свои квартиры и по возможности жить на даче либо в загородных домах. Такая тенденция сложилась в связи с эпидемиологической обстановкой, как правило на свежем воздухе шанс заразиться меньше, а так же нет тесного контакта с соседями (например, в лифте или подъезде). А те, у кого только решался вопрос о покупке недвижимости все больше склонялись к покупке дома, нежели квартиры. Потому вопрос об ипотеке на земельный участок актуален и по сей день, так как ситуация все еще не стабильна, а граждане стремятся обезопасить себя и свои семьи. Любой человек перед крупной покупкой должен ознакомиться с теорией, потому как существуют значительные различия в кредитовании того или иного объекта. Земельный участок, как и другое имущество, является предметом залога в качестве обеспечения обязательства собственника земли. Наиболее распространенными на практике бывают случаи залога земельного участка для получения денежного кредита. Следует сказать, что порядок ипотеки (залога) земельного участка регулируется § 3 гл. 23 ГК РФ, а также Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Как правило, в обиходе такие понятия, как «ипотека» и «ипотечный кредит» используются как равнозначные. Однако, это совершенно разные понятия. Существуют три основных вида жилищных кредитов. В зависимости от сроков, объекта и целей они бывают следующими: земельный кредит — кредит, который предоставляется физическим и юрлицам на приобретение и обустройство земельного участка под строительство жилья; строительный кредит — краткосрочный кредит, предоставляемый на строительство или реконструкцию жилья, который предоставляется юридическим и физлицам для финансирования строительства; кредит на приобретение жилья — долгосрочный кредит, который предоставляется на приобретение жилья .1 Земельные участки как объект ипотечных сделок. По договору об ипотеке залогодержатель является кредитором по обязательству, которое обеспечено ипотекой. Залогодержатель имеет право получить удовлетворение денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенной недвижимости (земельного участка) за счет другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями на основании федерального закона (ст. 1 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). В качестве залогодателя может выступать как непосредственно должник по обязательству, которое обеспечено ипотекой, либо третье лицо, т. е. лицо, которое к обязательству отношения не имеет, причем имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Согласно ст. 5 и ст. 6 Закона об ипотеке, предметом такой сделки может быть любой земельный участок, который принадлежит залогодателю на праве собственности. Однако сюда не относится ряд земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке. В первую очередь речь идет о земельных участках в государственной или муниципальной собственности, а также участках, размеры которых меньше минимальных предельных. Следует отметить, что не является препятствием для ипотеки отсутствие госрегистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. При этом важным моментом является то, что ипотека на здание и сооружение переходит одновременно с ипотекой на земельный участок. Иными словами, ипотека здания или сооружения возможна именно с ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (ст. 340 ГК РФ). Рядом особенностей обладает ипотека земельных участков, которые предназначены для жилищного строительства и освоения с целью строительства жилья. В этой связи предметом залога согласно договору об ипотеке могут служить земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности, а также участки, государственная собственность на которые не является разграниченной. Указанные участки должны быть переданы в качестве обеспечения возврата кредита, который предоставляет кредитная организация для обустройства земельных участков за счет строительства объектов инженерной инфраструктуры. Что касается решения об ипотеке земельных участков, которые находятся в собственности органов местного самоуправления, то их принимает муниципальные органы, органы государственной власти субъектов Российской Федерации принимают решение об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Либо такие решения могут принимать органы местного самоуправления, которые наделены полномочиями распоряжаться данными земельными участками в соответствии с законодательством РФ. В силу ст. 334 ГК РФ ипотека на земельный участок может возникнуть либо на основании договора, либо в силу закона, при этом в каждом случае наличествует ряд особенностей. Особенностью ипотеки на основании закона является то, что ее возникновение возможно при купле-продаже земельного участка в рассрочку или в кредит в силу ст. 488 ГК РФ, если право собственности переходит с момента заключения сделки. При этом следует отметить, что, как правило, собственность переходит к покупателю с момента внесения последнего платежа в случае купли-продажи в рассрочку или в кредит. Что касается ипотеки, то она возникает при переходе права собственности к покупателю с момента госрегистрации. При этом правом залога на земельный участок обладает продавец до получения последнего платежа. В случае возникновения ипотеки в силу закона, стороны могут предусмотреть, но уже в отдельном соглашении, условия о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. В данном случае будут применяться правила о форме и госрегистрации согласно федеральному закону для договора об ипотеке. Идентификация предмета ипотеки производится благодаря указанию его наименования в договоре об ипотеке с непосредственным описанием. Следует отметить, что обязательной является письменная форма заключения договора об ипотеке с нотариальным удостоверением и дальнейшей регистрацией. Глава II Закона об ипотеке регламентирует возникновение ипотеки в силу договора. При этом к существенным условиям будут отнесены предмет ипотеки, оценка имущества, суть исполнения обязательства, размер и срок обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Особенностью данного вида ипотеки на земельный участок является возможность сторон самостоятельно прописать в договоре условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке или, к примеру, способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки в силу решения суда. Отчуждение предмета залога по решению суда является особенностью обращения взыскания на недвижимость (ст. 51 ФЗ Об ипотеке). Что касается правил предъявления иска об обращении взыскания на имущество по договору об ипотеке, предъявлять его необходимо по подсудности и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством. В ст. 50 Закона об ипотеке, а также в п. 1 ст. 348 ГК РФ указаны основания для обращения взыскания на заложенное имущество. К подобным основаниям относятся неисполнение в полном объеме или ненадлежащее исполнение обязательства, обеспеченного ипотекой. В частности, это может быть неуплата или просроченная уплата суммы долга полностью или в части, если договор не предусматривает иное.2 Следует также отметить, что по договору об ипотеке удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества по договору об ипотеке возможно без обращения в суд. Однако такое возможно в случае, если стороны предусмотрели подобное условие в самом договоре об ипотеке, либо в договоре, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона. Еще одним основанием является удостоверение прав залогодержателя закладной (ст. 55 Закона об ипотеке). Важным моментом является тот факт, что владелец закладной является законным, в том случае, если его права на закладную основаны на сделке по передаче прав по закладной и последней отметке на закладной, которая произведена прежним владельцем. Если же не доказано, что закладная выбыла из владения кого-то из лиц, которые сделали передаточные надписи, в силу хищения или по иным причинам помимо воли этого лица, о чем владелец закладной должен был знать, то законным владельцем такой закладной он не считается.3 Кроме того, ипотека как в силу договора, так и в силу закона подлежит государственной регистрации. Развитие системы ипотечного кредитования сделок с землей. В настоящее время оборот земельных участков, на новом этапе земельных преобразований, становится важным базовым элементом функционирования экономики государства в целом. Оборот земли является особо сложной экономической структурой национального хозяйства. Его эффективная организация и функционирование требует научно обоснованных, практически мотивированных и юридически оформленных решений. В России пока еще только формируются юридические документы, которые уже десятилетия являются обязательными для государств с упорядоченной экономикой. Современная земельная политика в России пытается стратегически решить проблемы земельных преобразований - выработать наиболее эффективные механизмы хозяйствования в сфере прав на способы и результаты использования земельных ресурсов. Для становления и развития земельного рынка в России созданы объективные предпосылки, но нет условий для полноценного оборота земель и ипотечного кредитования под их залог. Земля до сих пор не стала гарантом инвестиций и условий их привлечения. Из-за отсутствия системы доступных инвестиционных ресурсов, слабого информационного обеспечения земельного рынка, а также экстенсивного развития современной российской экономики происходит сдерживание оборота земли. Кроме того, система налогообложения не выполняет свои функции по созданию финансовой базы и благоприятных условий для наилучшего использования земли и ее интенсивного оборота.4 Отсутствие системы кредитования под залог земли в России тормозит развитие не только земельного оборота, но и всего инвестиционного процесса, особенно для городских территорий в условиях дефицита свободных капиталов и оборотных средств предприятий. Развитие системы ипотечного кредитования в Российской Федерации затруднено по нескольким причинам: экономическая ситуация не способствует заключению долгосрочных кредитных договоров, обязательства по которым обеспечиваются залогом земли; система подтверждения прав на заложенное имущество посредством его государственной регистрации недостаточно развита и не может на данном этапе обеспечить должного уровня гарантий для залогодержателя (кредитора); ипотечный кредит, для большинства граждан, недоступен в связи с большими процентами по кредиту, а также отсутствием необходимого дохода у кредитополучателя, позволяющего вернуть заложенную землю; сложен порядок обращения взыскания на заложенную землю (процедура обращения взыскания и реализации имущества занимает значительный период времени); отсутствуют институциональные принципы ипотечного кредитования земельных ресурсов (отсутствует институциональная инфраструктура, способная обслуживать оборот ипотечных активов, а также организовать и осуществлять рефинансирование системы ипотечного кредитования); Оживлению земельного оборота и развитию ипотечного кредитования под залог земли в сложившейся ситуации могут способствовать следующие мероприятия: - создание системы законодательной защиты прав на земельную собственность; - завершение (с последующим уточнением и актуализацией) кадастровой и рыночной оценки земельных ресурсов; - формирование федеральной системы государственного кадастра единого объекта недвижимости и регистрации прав на него; - формирование системы земельных ипотечных банков при активном участии государства; - создание кредитных ресурсов (главных источников инвестиций) за счет аккумулирования государственных финансовых ресурсов всех уровней (специализированных фондов РФ, субъектов РФ, муниципальных образований) и привлечения средств населения через механизмы снижения нормы ссудного процента и повышение нормы процента по депозитам, а также привлечение средств российских и иностранных инвесторов; - формирование целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры системы ипотечного кредитования, обеспечивающей непрерывное воспроизводство всей системы ипотечного бизнеса (под инфраструктурой залога земли необходимо понимать совокупность мероприятий и организаций, обеспечивающих легитимность и защиту прав участников залоговых операций -заемщиков и кредиторов).5 По мере развития рыночных отношений в экономике в целом и в сфере земельных отношений в частности, все больше оснований возникает для государственного регулирования происходящих процессов реформирования. Эффективность реализации государственной земельной политики возможна только при наличии действенно организованной системы управления земельными ресурсами и обязательного сочетания механизмов государственного регулирования и рыночных отношений. В этих целях государством должна быть осуществлена разработка и стандартизация процедур предоставления ипотечных кредитов, проверки и подтверждения платежеспособности залогодателей, регистрации сделок, отработка на юридическую чистоту и финансовую прозрачность кредитно-финансового механизма. Практика подавляющей части стран показывает, что до момента достижения устойчивого кредитного процесса крайне важно государственное регулирование залоговых операций посредством льготных кредитов, лицензирования, образования специальных залоговых фондов, финансирования исследовательских работ и подготовки кадров, законодательно-нормативного обеспечения, создания учреждений-гарантов. При становлении кредитных земельных систем на первых порах очень важна роль государства, его активное участие в формировании сети земельных ипотечных банков, создании кредитных ресурсов, предоставлении льготных кредитов, удешевлении кредитов путем компенсации высоких процентных ставок, подготовке кадров, создании системы законодательной защиты прав на земельную собственность. По мере развития ипотечного кредитования потребность в кредитных ресурсах со стороны государства уменьшается.6 Заключение. Подводя итог, необходимо отметить, что ипотека служит одним из важнейших институтов экономического развития рыночных отношений в Российской Федерации. Земельные ресурсы РФ, без сомнения, являются самыми богатыми в мире. При этом, как отмечает Ефимкова П. Ф. в своей статье, умелое вовлечение их в кредитную сферу может позволить привлечь достаточный уровень инвестирования, а также расширить возможности повышения благосостояния всего населения и в то же время гарантировать законные интересы кредиторов 7. По мнению Климова А. Ю.: «Для правового регулирования ипотеки важное значение имеет ее социально-экономическая функция — обеспечение возможности широким слоям населения приобретать дорогостоящие объекты недвижимости, необходимые для проживания, ведения сельскохозяйственной и иной деятельности и т. д. Колоссальный земельный фонд Российской Федерации мог бы обеспечить вовлечение значительной части российских граждан в ипотечный оборот».8 Список используемой литературы: 1) "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2022) 2) Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022) "Об ипотеке (залоге недвижимости)". 3) Ефимкова П. В. Ипотека земельных участков как инструмент развития предпринимательской деятельности. Инновации. № 11 (98). 2006. С. 104. 4) Климов, А. Ю. Ипотека земли в законодательстве России и Германии: автореф. дисс. канд. юрид. наук. М., 2000. 4. 5) Кухтин, П.В. Управление земельными ресурсами / П.В. Кухтин. - СПб.: Питер, 2006. - 448с. 6) Назин, Д. А. Ипотека земельного участка: особенности правового регулирования 2019. (251). — С. 202-204. 7) Разумова, И.А. Ипотечное кредитование. / И.А. Разумова. - СПб.: Питер, 2006. - 208с. 8) Иконицкая, И.А. Современные правовые проблемы залога земель / И.А Иконицкая // Залог и ипотека в российском и зарубежном праве. Материалы международной научно-практической конференции. 2012. / Система «КонсультантПлюс»: поиск по Правовому навигатору. 9) Хуснетдинова, Л. М. Порядок оформления ипотеки жилого помещения // Жилищное право. — 2010. — № 12. — С. 75–98. 1 Назин, Д. А. Ипотека земельного участка: особенности правового регулирования / Д. А. Назин. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2019. — № 13 (251). — С. 202-204. 2 Хуснетдинова, Л. М. Порядок оформления ипотеки жилого помещения // Жилищное право. — 2010. 3 4 Кухтин, П.В. Управление земельными ресурсами / П.В. Кухтин. - СПб.: Питер, 2006. - 448с. 5 Разумова, И.А. Ипотечное кредитование. / И.А. Разумова. - СПб.: Питер, 2006. - 208с. 6 Иконицкая, И.А. Современные правовые проблемы залога земель / И.А Иконицкая // Залог и ипотека в российском и зарубежном праве. Материалы международной научно-практической конференции. 2012. / Система «КонсультантПлюс»: поиск по Правовому навигатору. 77 Ефимкова, П. В. Ипотека земельных участков как инструмент развития предпринимательской деятельности. Инновации. № 11 (98). 2006. С. 104. 88 Климов, А. Ю. Ипотека земли в законодательстве России и Германии: автореф. дисс. канд. юрид. наук.:12.00.03/ М., 2000. 4. |