Коворкинги_Секрет успеха_январь 2020_1. Секрет успеха
 Скачать 1.79 Mb.
|
|
COVER SLIDE TEMPLATES 1.0 Place your title background image here COVER SLIDE BACKGROUND Отдел исследований Cushman & Wakefield Коммерческая недвижимость - Россия КОВОРКИНГИ: СЕКРЕТ УСПЕХА ВЫПУСК 3 ЯНВАРЬ 2020 CONTENT SLIDES TEMPLATES 2.0 ИЗМЕНЕНИЯ НА РЫНКЕ ГИБКИХ РАБОЧИХ ПРОСТРАНСТВ (ЯНВАРЬ 2019 - ЯНВАРЬ 2020) СЕРГЕЙ РЯБОКОБЫЛКО Управляющий партнер • По итогам 2019 года объем рынка гибких рабочих пространств увеличился в полтора раза – на 58 тыс. кв. м. Крупнейшими открытиями года стали: S.O.K Арена Парк (5,8 тыс. кв. м), WeWork Белая Площадь (5,4 тыс. кв. м) и Ключ Сириус Парк (5 тыс. кв. м). • Важным событием 2019 года стал выход на российский рынок одного из крупнейших международных операторов гибких рабочих пространств – WeWork. В Москве было открыто три локации общей площадью 12,9 тыс. кв. м. • На рынке появилось несколько новых российских сетевых игроков – CEO Spaces, Space 1, Business Club, которые уже заняли значительную долю рынка. • Сетевые операторы продолжают доминировать на рынке гибких рабочих пространств. За год их доля по объему площадей увеличилась еще на 5 процентных пунктов и сейчас составляет 75% от общего предложения. • Гибкие рабочие пространства становятся все более популярны среди крупных компаний: «Тинькофф» арендовал тысячу рабочих мест в коворкинге S.O.K, Яндекс – 730 рабочих мест в Business Club, X5 Retail Group - 728 рабочих мест в WeWork. ОБЪЕМ РЫНКА ГИБКИХ РАБОЧИХ ПРОСТРАНСТВ, ЯНВАРЬ 2020 г. 182 ТЫС. КВ. М ДОЛЯ КОВОРКИНГОВ ОТ ОБЩЕГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ В МОСКВЕ 1% ДОЛЯ СЕТЕВЫХ ОПЕРАТОРОВ (ПО ПЛОЩАДИ) 75% СРЕДНЕГОДОВОЙ РОСТ РЫНКА 2019-2020 гг. 50% 2 | CONTENT SLIDES TEMPLATES 2.0 3 | КАРТА ГИБКИХ РАБОЧИХ ПРОСТРАНСТВ МОСКВЫ В Москве функционирует 114 форматных гибких рабочих пространств, 65 из которых являются сетевыми. В 2019 году было открыто 22 гибких рабочих пространства общей площадью 58 тыс. кв. м. В 2020 году заявлено к открытию еще 20 новых площадок. Сетевые операторы чаще всего занимают площади большего размера, так что несмотря на сравнительно небольшое численное преимущество, по объему площадей их доля в общем предложении гибких рабочих пространств значительно превосходит несетевые и составляет 75% Самые популярные районы размещения: • Центральный район, • Ленинградский Коридор • Москва-Сити. Ключевое преимущество для арендаторов – расположение в бизнес-районах в пешей доступности от метро. Именно в локациях, отвечающих данному параметру, наблюдается высокий спрос и максимальная заполняемость. CONTENT SLIDES TEMPLATES 2.0 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 0 200 400 600 800 1000 1200 Общая площадь гибких рабочих пространств (тыс. кв. м) Доля гибких рабочих пространств в общем объеме офисных площадей (%) • Москва находится на уровне, сравнимом с мировым и европейским, по доле гибких рабочих пространств от общего предложения офисной недвижимости, которая составляет в столице России около 1%. • Среди столиц Восточной Европы Москва лидирует по общей площади гибких рабочих пространств. • Нью-Йорк и Лондон – крупнейшие в мире рынки гибких рабочих пространств. В каждом из городов открыто более 1 млн кв. м таких площадей, что в сумме составляет 22% от общего предложения гибких пространств мира. 11 1% млн кв. м Общее предложение гибких рабочих пространств в мире Доля гибких рабочих пространств от общего предложения офисных площадей в мире Предложение гибких рабочих пространств в городах Европы МОСКВА ВХОДИТ В ДЕСЯТКУ КРУПНЕЙШИХ ЕВРОПЕЙСКИХ РЫНКОВ В столице расположено около 90% процентов всех гибких рабочих пространств России. 4 | Более подробное исследование рынка гибких рабочих пространств в Европе European Hotspot Index доступно по ссылке в разделе «Офисная недвижимость». CONTENT SLIDES TEMPLATES 2.0 5 | ОСНОВНЫЕ ИГРОКИ РЫНКА ГИБКИХ РАБОЧИХ ПРОСТРАНСТВ # - количество локаций с учетом ближайших открытий 11 30 тыс. кв. м 5 26 тыс. кв. м 3 26 тыс. кв. м 5 26 тыс. кв. м 11 24 тыс. кв. м 5 17 тыс. кв. м 4 14 тыс. кв. м 4 13 тыс. кв. м 6 13 тыс. кв. м 4 14 тыс. кв. м 3 6,5 тыс. кв. м 3 5 тыс. кв. м 1 5 тыс. кв. м CONTENT SLIDES TEMPLATES 2.0 Операторы гибких рабочих пространств показывают себя как активные игроки рынка офисной недвижимость как в качестве арендаторов, так и в роли арендодателей. В 2019 году был заключен ряд сделок по аренде большого числа рабочих мест в коворкингах. 6 | КРУПНЕЙШИЕ СДЕЛКИ АРЕНДЫ В ГИБКИХ РАБОЧИХ ПРОСТРАНСТВАХ Название компании Название гибкого рабочего пространства Количество арендованных мест Тинькофф S.O.K. 1 039 Яндекс Business Club 730 X5 Retail Group WeWork 728 МТС Workki 728 Открытие S.O.K. 676 Конфиденциальный клиент Coworking 14 651 Huawei Technologies S.O.K./Business Club/Sreda 618 Сибинтек S.O.K 350 Goods.ru Praktik 310 Газпром-Медиа S.O.K 300 CONTENT SLIDES TEMPLATES 2.0 В гибридных пространствах у пользователя есть несколько опций аренды рабочего места: 7 | УСЛОВИЯ АРЕНДЫ Тип рабочего места Средняя ставка аренды рабочего места в месяц Стандартный минимальный срок аренды Нефиксированное рабочее место 19 100 ₽ час Фиксированное рабочее место 24 7 00 ₽ месяц Мини-офис 29 6 00 ₽ 11 месяцев • В стоимость аренды включены операционные расходы и НДС. Ставки даны для сетевых гибридных пространств. • В большинстве гибких рабочих пространств в стоимость аренды включено определенное количество часов бесплатного использования переговорных комнат. В некоторых случаях при аренде рабочего места на длительный срок арендаторам предоставляются скидки. • Есть гибкие рабочие пространства предлагающие абонементы на несколько посещений в неделю/месяц. • В некоторых сетях есть возможность работы во всех локациях одной сети коворкингов. По итогам 2019 года мини-офисы показали наиболее заметный рост средней ставки аренды – на 32%. Стоимость нефиксированного рабочего места увеличилась на 18%, фиксированного – на 13%. Данный рост обусловлен появлением новых крупных гибких рабочих пространств, расположенных в наиболее популярных и дорогих районах (Центральный, Сити, Ленинградский коридор), где рабочие места предлагаются по более высоким ставкам. CONTENT SLIDES TEMPLATES 2.0 Основные тенденции развития: • Увеличение количества операторов, появление новых игроков и, как следствие, рост конкуренции на рынке. • Увеличение спроса со стороны корпоративных клиентов. • Доминирование на рынке сетевых игроков. • Увеличение доли гибких рабочих пространств от общего объема офисных площадей до 2% к 2022 году. Прогноз по росту гибких рабочих пространств в Москве на 2020 - 2021 гг. В 2019 году рынок вырос в полтора раза. В 2020-2021гг. мы ожидаем, что среднегодовой рост составит около 40%. В 2020 году основной прирост будет обеспечен за счет открытия крупных площадок (WeWork, Space 1, CEO Spaces, Рабочая Станция, Meeting Point, Ключ и др.). Учитывая текущие темпы роста количества гибких рабочих пространств, ненасыщенность рынка и высокий спрос, данный формат имеет большой потенциал для развития. 8 | ПРОГНОЗ РАЗВИТИЯ 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 400 000 2017 2018 2019 2020F 2021F Общая площадь гибких рабочих пространств (кв.м) Доля гибких рабочих пространств в общем объеме офисных площадей (%) CONTENT SLIDES TEMPLATES 2.0 Гибкие рабочие пространства продают ощущение комфорта и являются конвертацией недвижимости в услугу. 9 | НОРМА ПЛОЩАДИ НА ОДНОГО СОТРУДНИКА В среднем на одно рабочее место в гибком рабочем пространстве (с учетом общих зон) приходится 6 кв. м , тогда как в классическом офисе стандартное значение составляет 8-10 кв. м. Операторы гибких рабочих пространств используют площадь эффективнее – при более высокой стоимости квадратного метра создается большее количество рабочих мест, чем в классическом офисе на той же площади. При этом, в гибких рабочих пространствах у пользователя создается ощущение , что он занимает большее пространство, чем в стандартном офисе. Это впечатление складывается за счет наличия общих зон, атмосферы и того, что не все резиденты одновременно находятся в офисе. ГИБКОЕ РАБОЧЕЕ ПРОСТРАНСТВО КЛАССИЧЕСКИЙ ОФИС 6 кв. м 8 кв. м 8 кв. м 6 кв. м Ощущается как Ощущается как CONTENT SLIDES TEMPLATES 2.0 10 | ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ • Связывая себя долгосрочными обязательствами с собственником здания, оператор предоставляет сервис по краткосрочной аренде с набором услуг конечному пользователю. Гибкие рабочие пространства конвертируют недвижимость в услугу • С возникновением гибких рабочих пространств у начинающих предпринимателей появился дополнительный стимул для открытия и развития бизнеса. Гибкие рабочие пространства сами генерируют спрос со стороны конечного потребителя • У рынка большой потенциал развития - к 2020 году общая площадь гибких рабочих пространств увеличится более, чем в 2 раза. Спрос на гибкие рабочие пространства высокий, рынок еще недостаточно насыщен • Наиболее популярной моделью на данный момент является классическая сдача в аренду помещения оператору гибкого рабочего пространства, однако операторы экспериментируют с моделями и стремятся работать с собственником на партнёрских условиях. Не существует единой бизнес-модели, операторы пытаются нащупать наиболее эффективную модель Place your background image for key statement slide here SECTION SLIDE BACKGROUND KEY STATEMENT SLIDE TEMPLATES 3.0 ЧТО ТАКОЕ ГИБКОЕ РАБОЧЕЕ ПРОСТРАНСТВО? Понятие, типология Приложение 11 | CONTENT SLIDES TEMPLATES 2.0 12 | ЧТО ТАКОЕ ГИБКОЕ РАБОЧЕЕ ПРОСТРАНСТВО? Гибкое рабочее пространство – широкое понятие, включающее в себя все типы сервисного офисного пространства, оборудованного рабочими местами, которые можно снять в краткосрочную аренду одному человеку или команде. Гибкость это: • Возможность краткосрочной аренды на необходимый срок (от одного часа до нескольких месяцев); • Возможность выбрать любое количество мест (от 1 рабочего места до нескольких мини-офисов, комбинированных с рабочими местами, с опцией последующего расширения или уменьшения занимаемого пространства) • Наличие разных форматов (здесь каждый человек или рабочая команда могут снять рабочие места удобного типа – незакрепленное, закрепленное, мини-офис). «Рабочая станция» Workki CONTENT SLIDES TEMPLATES 2.0 Официальной, общепринятой типологии и классификации не существует ни в России, ни в мире. Далее мы предлагаем свой вариант типологии: 13 | ТИПОЛОГИЯ ГИБКИХ РАБОЧИХ ПРОСТРАНСТВ Главным отличием форматных гибких рабочих пространств от неформатных является функция предоставления рабочих мест. В форматных эта функция является основной, в неформатных – сопутствующей. Специализированные рабочие пространства ориентированы на какой-то определенный вид деятельности. В форматных и неформатных могут соседствовать люди, которые заняты в различных сферах деятельности. Форматные гибкие рабочие пространства бывают сетевыми и несетевыми. Неформатные Форматные Мини-офисы Коворкинги Гибкие рабочие пространства Кафе, антикафе Рабочие места в общественных зонах (например, в ТЦ) Другое Специализированные Творческие коворкинги Мастерские (ремесленные, ремонтные, швейные и др.) IT-коворкинги Гибридные пространства CONTENT SLIDES TEMPLATES 2.0 Основной характеристикой форматного гибкого рабочего пространства является обязательное предоставление набора сервисов: 14 | ГИБКОЕ РАБОЧЕЕ ПРОСТРАНСТВО КАК УСЛУГА • Обеспечение необходимым оборудованием (стол, стул, ящик для хранения вещей, настольная лампа и т.д.) • Общие зоны, кухня, где предоставляют бесплатные напитки (чай, кофе, вода) • Уборка • Интернет • Переговорные комнаты • Услуги ресепшена (встреча гостей, чай-кофе для гостей) • Телефония • Офисная техника (принтер/сканер) • Конференц-залы • Доступ 24/7 Некоторые пространства предлагают дополнительные уникальные услуги. Так, например, в «Рабочей станции Plaza» располагается капсульный отель, резидентам подаются завтраки, а в гибридном пространстве «Таблица» есть открытая крыша с парком и уличным баром. «Таблица» «Рабочая станция» CONTENT SLIDES TEMPLATES 2.0 Как дополнительная услуга, предоставляемая в гибких рабочих пространствах. 15 | ВИРТУАЛЬНЫЙ ОФИС Зачастую гибкие рабочие пространства предоставляют услуги виртуального офиса, что помогает компаниям, находясь в любом месте, всегда оставаться на связи. Услуги виртуального офиса включают: • Предоставление юридического адреса (при необходимости); • Услуги секретаря (телефон, факс, распределение корреспонденции, обработка входящих звонков); • Рабочее место в коворкинге на определенное количество посещений; • Фиксированное количество часов в переговорных комнатах. CONTENT SLIDES TEMPLATES 2.0 Целевая аудитория зависит от локации и ценовой политики гибкого рабочего пространства. Среди основных пользователей можно выделить несколько типов: 16 | АРЕНДАТОРЫ 1. Молодые профессионалы (чаще всего занятые IT и консалтингом), стартапы - это небольшие команды от 5 до 10 человек. Именно эта аудитория является самой многочисленной. 2. Международные компании, представительства иностранных и российских региональных компаний. 99% таких арендаторов являются юридическими лицами. 3. Корпоративные клиенты, которым необходим временный офис (например, на время переезда, при расширении штата или для размещения проектных команд). В настоящее время доля таких клиентов еще невелика, однако спрос с их стороны постепенно увеличивается. 4. Фрилансеры и удаленные работники – самая немногочисленная аудитория гибких рабочих пространств. CONTENT SLIDES TEMPLATES 2.0 БИЗНЕС МОДЕЛИ ОПЕРАТОРОВ ГИБКИХ РАБОЧИХ ПРОСТРАНСТВ Приложение 17 | CONTENT SLIDES TEMPLATES 2.0 18 | БИЗНЕС МОДЕЛИ ОПЕРАТОРОВ • Оператор гибкого рабочего пространства заключает договор аренды на большой блок, берет на себя капитальные (отделка, закупка мебели и оборудования) и операционные расходы и сдает в краткосрочную аренду маленькие блоки и/или рабочие места конечному пользователю. 1 модель. Аренда помещения. • Оператор становится владельцем помещения, берет на себя капитальные и операционные расходы и сдает в краткосрочную аренду маленькие блоки и/или рабочие места конечному пользователю. 2 модель. Покупка помещения. • Оператор снимает помещение по субсидированной ставке. Собственник/инвестор берет на себя капитальные расходы (иногда делятся между собственником и оператором по договоренности). Оператор занимается операционным управлением пространства, выручка делится. 3 модель. Партнерство с собственником здания. • Собственник помещения предоставляет оператору готовое помещение с отделкой и оборудованием. Оператор отвечает за управление пространством, за которое получает вознаграждение от собственника. 4 модель. Операторская модель. CONTENT SLIDES TEMPLATES 2.0 19 | КОНВЕРТАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛУГУ На российском рынке в основном представлена арендная бизнес-модель. Она является наиболее приемлемой и понятной для собственника здания, так как представляет наименьший риск – это общепринятая модель долгосрочной аренды. Для оператора же риски в этой модели максимальны - он берет на себя долгосрочные обязательства аренды перед собственником и несет капитальные затраты, в то время как отношения между оператором и резидентом краткосрочные, они являются предоставлением услуг. У оператора всегда существует риск недостаточной заполненности помещений и ухода резидентов. Операторская или партнерская модели более предпочтительны для операторов, так как здесь происходит разделение рисков с собственником здания. При экономической успешности гибкого рабочего пространства обе стороны выигрывают, собственник получает более высокий доход от партнерской/операторской модели, чем от сдачи пространства в аренду. Однако на рынке долгосрочной аренды офисной недвижимости наблюдается восстановление спроса, и не все собственники готовы принять риски операторской модели. CONTENT SLIDES TEMPLATES 2.0 20 | ВЗГЛЯД СО СТОРОНЫ РЕЗИДЕНТА НА РАБОТУ В ГИБКОМ РАБОЧЕМ ПРОСТРАНСТВЕ Достоинства • Нет необходимости вкладываться в ремонт помещения, закупку мебели и оборудования. • Возможность аренды небольшого блока/рабочего места в офисном здании А/B класса с включенными в стоимость аренды услугами; • Возможность аренды на короткий срок и аренды дополнительных рабочих мест при расширении команды; • Присутствие большого количества людей из разных сфер деятельности, что позволяет завести новые бизнес-контакты; • Комфортная рабочая атмосфера; • Возможность принимать участие в мероприятиях, проводимых в гибких рабочих пространствах. Недостатки • Шум – присутствие большого количества людей мешает сосредоточится на работе; • Недостаточная конфиденциальность при работе команд в коворкинг-зонах; • Некоторые считают гибкие рабочие пространства недостаточно «солидным» офисом для приглашения клиентов и партнеров; • Высокая ставка аренды по сравнению с классическим офисом. CONTENT SLIDES TEMPLATES 2.0 21 | ВЗГЛЯД СО СТОРОНЫ СОБСТВЕННИКА НА СДАЧУ В АРЕНДУ ПОМЕЩЕНИЯ ОПЕРАТОРУ ГИБКОГО РАБОЧЕГО ПРОСТРАНСТВА Достоинства • Развитие инфраструктуры здания – наличие оператора гибкого рабочего пространства в составе здания делает его более привлекательным как для новых арендаторов, так и для уже существующих компаний, у которых появляется возможность размещения там части своих сотрудников; • Снижение доли свободных площадей здания в офисном здании; • Качественная отделка помещения средствами оператора; • Повышение популярности здания за счет проведения различного рода мероприятий на площадках; • Некорпоративным арендаторам гибких рабочих пространств не требуются парковочные места, что освобождает собственников помещений от лишних расходов. Недостатки • Риск того, что контингент людей, работающих в гибком рабочем пространстве, не будет соответствовать репутации здания в целом. CONTENT SLIDES TEMPLATES 2.0 22 | ЗАЛОГ УСПЕХА ГИБКИХ РАБОЧИХ ПРОСТРАНСТВ •Гибкое рабочее пространство должно располагаться в пешей доступности от метро (не более 10 минут), либо в центре притяжения целевой аудитории (культурные и арт-кластеры, зоны деловой активности). ЛОКАЦИЯ •Оптимальная площадь пространства должна быть не менее 1 000 кв. м – так достигается наименьшая потеря площадей и есть возможность сделать эффективную планировку: правильное соотношение коворкинг-зон, мини-офисов и общих зон. Более высоким спросом пользуются мини-офисы, здесь большую роль играют особенности российского менталитета – люди хотят работать в «своем» обособленном пространстве. Однако отдельные рабочие места также необходимы для поддержания концепции и атмосферы гибридного пространства. Пространства небольшой площади имеет смысл делать только в качестве сопутствующей инфраструктуры к основной функции – отель, кафе, ресторан. РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ПЛОЩАДЕЙ •Для безубыточности заполняемость должна быть не менее 70% в зависимости от используемой модели. ЗАПОЛНЯЕМОСТЬ •Наибольшая эффективность достигается при создании сети гибких рабочих пространств – начинает работать эффект масштаба. СЕТЕВОЕ РАЗВИТИЕ CONTENT SLIDES TEMPLATES 2.0 ОТДЕЛ ИССЛЕДОВАНИЙ РОССИЙСКОГО ОФИСА КОМПАНИИ CUSHMAN & WAKEFIELD Cushman & Wakefield в России Денис Соколов Партнер, Руководитель департамента исследований и аналитики Denis.Sokolov@cushwake.com Татьяна Дивина Старший директор, Заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Tatyana.Divina@cushwake.com Полина Афанасьева Аналитик Департамент исследований и аналитики Polina.Afanasieva@cushwake.com Евгения Сафонова Аналитик Департамент исследований и аналитики Evgenia.Safonova@cushwake.com Информация об отделе исследований и публикации доступны на www.cwrussia.ru 23 | Использование полностью или частично информации из данного отчета допускается только с письменного согласия Cushman & Wakefield. Информация, содержащаяся в данной публикации, может быть процитирована только после получения соответствующего согласия. CONTENT SLIDES TEMPLATES 2.0 CUSHMAN & WAKEFIELD, РОССИЯ О компании C момента основания компании в 1995 году до сегодняшнего дня мы стремимся выйти за рамки традиционного видения профессионального консультанта “ СЕРГЕЙ РЯБОКОБЫЛКО Управляющий партнер Компания Cushman & Wakefield - один из крупнейших игроков на мировом рынке коммерческой недвижимости. В России компания была основана в 1995 году, и стала первой организацией в стране, сертифицированной по стандартам Королевского института сертифицированных оценщиков (RICS). Сегодня компания лидирует по количеству сотрудников- членов RICS. Cushman & Wakefield в России является членом Американской торгово-промышленной палаты, Гильдии управляющих и девелоперов, Российской ассоциации оценщиков, и Института урбанистики и землепользования (ULI), а также партнером глобального сообщества CEEMEA Business Group. В 2015 году завершилось слияние между Cushman & Wakefield и DTZ. Теперь объединенная компания под маркой Cushman & Wakefield с командой в более, чем 48 000 высоко квалифицированных консультантов, представлена в 70 странах мира. Обороты компании превышают 6,9 млрд долл. США, площадь проектов в портфеле компании составляет более 3,5 млрд квадратных футов. Cushman & Wakefield предоставляет полный спектр услуг во всех сегментах коммерческой недвижимости, включая аренду, продажу и приобретение площадей, организацию финансирования проектов, инвестиционно- банковские услуги, глобальные решения для корпоративных клиентов, управление проектами и недвижимостью, оценку и консалтинг, в том числе и в гостиничном секторе. Неоднократно компания Cushman & Wakefield была удостоена престижных наград премий CRE Awards, Euromoney, Best Office Awards и пр. Неотъемлемой частью корпоративной культуры компании является социальная ответственность. В России Cushman & Wakefield поддерживает Фонды «Нелишние дети», «Гратис» и «Старость в радость», Фонд помощи хосписам «Вера», благотворительные Фонды «Дорога вместе» и «Большая перемена». За рубежом компания стала инициатором создания благотворительной программы Schools Around the World (SATW). 24 | |