Содержание реферат
 Скачать 0.56 Mb.
|
|
Жилищного Кодекса РФ. Для создания жилищно-строительный кооператив (ЖСК) необходимо не менее пяти участников. При этом их число не должно превышать количество жилых помещений. Решение об организации ЖСК принимает учредителями. Данное положение регулирует 112 статья Жилищного Кодекса РФ. Жилищно-строительный кооператив, как и Товарищество собственников жилья требует создания органов управления. Органами управления в ЖСК являются общее собрание членов. Если количество членов кооператива более пятидесяти, то в качестве органа управления выступает конференция. Из числа членов избирается Правление ЖСК и Председатель ЖСК. Данные положения регламентируются статьей 115 Жилищного кодекса РФ. 17 Председатель имеет право без доверенности выступать от имени ЖСК и подписывать документы. Это положение регламентирует статья 119 Жилищного Кодекса РФ. Также, как и в товариществе собственников жилья в жилищно- строительном кооперативе присутствует контролирующий орган. Ревизионная комиссия следит за финансово-хозяйственной деятельностью. У Ревизионной комиссии есть свой Председатель. Данное положение регулирует 120 статья Жилищного Кодекса РФ. Ликвидация жилищно-строительного кооператива происходит согласно 61 статьи Гражданского Кодекса РФ [5]. ЖСК как форма управления жилищно-коммунальным хозяйством имеет свои плюсы и минусы. Преимуществом является меньшее число административных барьеров, снижение стоимости будущего жилья, за счет исчезновения посредника, паевые взносы не облагаются налогом. Однако отсутствие государственных гарантий, сложные юридические процедуры, а также невозможность определить конечную стоимость жилья и срок окончания строительства делают данный вид управления жильем не самым привлекательным. Схема организации и управления жилищно-строительного кооператива представлена в приложении Б. Популярным видом управления жилищно-коммунальным хозяйством является управляющая организация. В отличии от предыдущих видов управления жилищно-коммунальным хозяйством данная форма предусматривает получение прибыли и работает как полноценная коммерческая организация. Управляющая организация - юридическое лицо, созданное для управления и эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов на основе возмездного договора с собственниками. Управляющая компания должна иметь лицензию на осуществление деятельности по управлению многоквартирным домом. 18 Договор с управляющей компанией должен содержать состав имущества дома, перечень работ, которые будет осуществлять компания, порядок определение цены и тарифов, порядок контроля за деятельностью организации. Данное положение регламентируется статьей 161 частью 3 Жилищного кодекса РФ [6]. Договор заключается сроком не менее чем на год, но не более чем на 5 лет. Расторжение договора регламентируется Гражданским Кодексом РФ. В случае невыполнения управляющей организацией своих обязательств, собственники многоквартирного дома в праве отказаться от исполнения договора. Данное положение предусмотрено в статье 161 частью 8 пунктом 2 Жилищного кодекса РФ. Управляющая компания за 30 дней до завершения договора, обязана передать техническую документацию и иные связанные с управлением многоквартирным домом документы вновь выбранной управляющей компании, либо товариществу собственников жилья. Преимуществом заключение договора с управляющей организацией является высокая квалификация специалистов в сфере управления имуществом многоквартирного дома. Управляющая компания обладает развитой материально-технической базой и связями. По мимо этого, управляющие организации быстрее адаптируют документацию к изменениям в Жилищном и Гражданском законодательствах. Отношения между организацией и собственниками жилья регулируются договором, что гарантирует либо выполнение всех обязательств, либо возмещение ущерба – это также является плюсом. Однако несмотря на преимущества управляющая компания имеет ряд недостатков. Деятельность организации не всегда прозрачна для собственников жилья, так как денежные средства поступают на расчетный счет организации. Часто проблемы решаются не оперативно, а полный объем 19 работ либо не выполняется, либо совершается некачественно из-за высокой степени износа основных фондов коммунальных систем. Схема управления многоквартирным домом через управляющую организацию представлена в приложении В. 1.3 Зарубежный опыт управления жилищно-коммунальным хозяйством В странах Европы жилищно-коммунальная сфера характеризуется разнообразием форм собственности. Жилищные кооперативы, где проживают собственники и арендаторы, частные многоквартирные дома, в которых квартиры сдаются в аренду, муниципальные дома для социально незащищенных слоев населения, многоквартирные дома-кондоминиумы, в которых проживают собственники квартир, объединенные в соответствии с законом как Ассоциации собственников жилья, еще не полный перечень всех форм. Отношения между собственниками регулируются уставом ассоциации, и каждый владелец квартиры или нежилого помещения автоматически становится членом ассоциации. Кроме того, каждая ассоциация в дополнение к уставу принимает внутренние правила, которые определяют права и обязанности домовладельцев. Это является одним из главных отличий от российских товариществ собственников жилья. На Западе широко распространена судебная практика по делам с участием ассоциаций собственников жилья. Такие дела касаются в основном задолженностей по обязательным платежам собственников или нарушения установленных в кондоминиуме правил. К сожалению, в России такая практика в большинстве случаев не в пользу ТСЖ [20]. В большинстве стран Европы и США ассоциации домовладельцев является более предпочтительным вариантом управления жилищно- коммунальным хозяйством. Собственники сами заинтересованы в 20 самостоятельном управлении дома, контролирует за потоками финансовых средств. В странах Содружества Независимых государств и Восточной Европы происходят приблизительно такие же процессы, как и в России. Создаются подобные товариществу собственников жилья структуры. Например, в Казахстане популярность приобрели кондоминиумы, на Украине – Объединение Совладельцев Многоквартирным Домом (ОСМД), в Белоруссии – товарищества собственников жилья. В прочем наблюдаются и похожие проблемы, связанные с высоким износом основных фондов коммунальной системы, низкая инициативность граждан, невысокие доходы населения [41]. Одной из популярных форм управления жилищно-коммунальным хозяйством за рубежом является кондоминиум. Данная форма близка к российскому понятию «Товарищество собственников жилья» [24]. Также, как и в ТСЖ избирается общее собрание и управляющий кондоминиума. Общее собрание определяет будущие направления работы кондоминиума, а также перечень услуг, которые будут осуществлять общее собрание и стоимость работ. В зарубежной практике управляющий может назначаться не из числа собственников жилья, а сторонний человек, имеющий обширные знания и навыки в управлении жильем. Управляющий избирается на один год. Хотя бы раз в год он обязан проводить общее собрание жильцов, на котором корректируется деятельность кондоминиума и решают спорные вопросы. Каждый член кондоминиума обязан платить за предоставленные услуги. В случае задолженности по оказанным услугам, неплательщик может получить запрет на использование коммунальных услуг. В стоимость услуг входит пользование коммунальными услугами (водоснабжение, электричество, канализация), обслуживание и ремонт жилья, заработная плата сторонних рабочих (садовник, уборщик), телевидение, домофон, охрана. 21 Часто кондоминиумы сотрудничают с ремонтно-эксплуатационной организацией, которые оказывает услуги по содержанию жилья и устранению коммунальных аварий. На данный момент кондоминиумы являются привлекательной формой управления общим имуществом в США, странах Западной Европы, Скандинавии. В Финляндии основной формой управления многоквартирным домом является Квартирное Акционерное Общество (КАО). Житель дома становится акционером общества, имеет во владении определённое количество акций, дающие право владения определенной площадью в доме. По умолчанию в обязанности акционера входят оплата коммунальных услуг, капитального ремонта, налога на недвижимость. Как и в ТСЖ выбирается орган управления – домоуправление, членам которого выплачивается заработная плата [18, c. 3-4]. По мимо этого, особенностью квартирного акционерного общества является ограничения на ведение «стихийного ремонта» - ситуации, когда один из акционеров намеревается сделать ремонт без согласия других акционеров. Акционер, намеревающийся сделать ремонт обязан уведомить домоуправление, предоставить документы на перепланировку, о характере ремонтных работ [9]. В Великобритании поставщики коммунальных услуг – частные компании. Каждый житель Великобритании в праве изменить поставщика услуг, но не чаще чем раз в неделю. По мимо этого житель имеет право закупать коммунальные услуги у разных поставщиков. Во Франции одной из форм управления недвижимом имуществом является – синдикат. Как и в Великобритании все поставщики услуг – частные компании. Одной из особенности жилищно-коммунального хозяйства во Франции является отсутствие платы за горячее водоснабжение и отопление. Воду нагревают бойлеры, установленные в каждой квартире. Для 22 организации отопления квартиры житель дома заключает контракт с газовой компанией. Житель включает отопление по своему усмотрению. Собственники распоряжаются своим имуществом, используют каждую полезную площадь в своих интересах, если это не ущемляет права соседей. Также жильцы вправе надстраивать мансарды, строить на земле дома, различные здания, разбивать клумбы и т. д. Однако для отказа от какого-то имущества или части земельного участка необходимо единогласное решение собственников. Оплата за коммунальные и жилищные услуги взимается из расчета жилой площади. Руководство синдиката определяет необходимую сумму затрат на содержание дома и оптимальное коммунальное обслуживание. Продавая квартиру, собственник должен быть освобожден от обязательств по отношению к синдикату, в том числе финансовых [19, c. 4-10]. Голландский опыт в решении жилищных проблем и возрождении жилищного фонда сочетает: 1) высокую рыночную эффективность и защиту интересов большинства населения; 2) государственное регулирование и поощрение частной инициативы; 3) крупномасштабное социально-градостроительное экспериментирование и соблюдение интересов собственного домовладения. В Нидерландах особенно получили популярность так называемые жилищные корпорации. Первая корпорация появилась в Амстердаме в 1852 году. Состоятельные граждане основали ее как ориентированную на минимальную прибыль организацию для строительства жилья. До 1960-х годов корпорации занимались по большей части эксплуатацией и распределением уже готового жилья. С 1970-х готов за корпорациями закрепилась ведущая роль в строительстве нового жилья, а также его обслуживание, распределение жилых мест, реализацией. 23 Жилищная организация обязана следить за состоянием дома: своевременно обновлять удобства (плиты, водопроводную сеть, перестелить пол). При этом учитываются пожелания жильцов. По мимо этого жильцы имеют право запросить внеплановый ремонт помещения от жилищной корпорации, однако это повысит ренту. Житель дома имеет право самостоятельно сделать ремонт без повышения ренты. Важным моментом является аварийное обслуживание дома, которая осуществляется круглосуточно. Для эффективного управления корпорации создают хорошие условия для работников. Жилищные корпорации стремятся создавать хорошие условия труда (чистые, светлые, укомплектованные офисы), достойную оплату труда как главный стимул к качественному выполнению работ, корпоративная культура. Также новаторским решением было право на вмешательство в соседские конфликты. Жилищные корпорации заинтересованы в хороших отношениях между соседями. В случае, если конфликты возникли ввиду шума, грязи от соседей, то жилищные корпорации проводят дополнительную шумоизоляцию, нанимают клининговые компании. В случае, если конфликт на фоне личной неприязни может быть привлечена полиция. Жилищные компании активно консультируют жильцов социального жилья. Жилищные консультанты находятся в постоянном контакте с администрациями муниципалитетов, общественными организациями, поставщиками ресурсов и готовы оказать помощь жильцам решении различных вопросов. По мимо этого жилищные корпорации занимаются инспекцией домов, текущим ремонтом и обслуживанием [9]. 24 2 АНАЛИЗ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫМ КОМПЛЕКСОМ 2.1 Характеристика объекта исследования Октябрьский район – один из административных районов города Екатеринбурга. Октябрьский административный район занимает Юго- восточную территорию Екатеринбурга от центра до посёлка Кольцово. Район занимает территорию 15,7 тыс. га. Численность населения района 143 560 человек [46]. Это чуть больше 10% от населения всего города, которое проживает в жилом фонде, общей площадью 3633, 9 тыс. кв. м., поэтому очень важно обеспечивать население жилищно-коммунальными ресурсами, содержать многоквартирные дома и придомовые территории в должном состоянии [12]. Жилищно-коммунальный комплекс района включает в себя следующие элементы: 1. Жилищное хозяйство, которое включается в себя городской и частный жилищный фонд, ремонтно-строительные управления, ремонтно- эксплуатационное управления. 2. Санитарно-технические предприятия, которые включают в себя организации поставляющие воду, занимаются обслуживанием водопровода, канализацией, предприятия по уборке территории. Наиболее крупных поставщиков воды в районе Муниципальное унитарное предприятие (МУП) «Водоканал». МУП «Водоканал» также занимается водоотведением. 3. Энергетические предприятия, поставляющие электроэнергию, газ, теплоснабжение. Наиболее крупные компания которые поставляют электричество публичное акционерное общество (ПАО) «ЕкатеринбургЭнергоСбыт». Тепловую энергию поставляют ПАО «Волжская ТГК», МУП «ЕкатеринбургЭнерго», ПАО «РЖД», ПАО «Оркла Брендс Россия». Газоснабжением занимается ПАО «Екатеринбурггаз» 25 4. Сооружение внешнего благоустройства, включающие в себя дороги, зеленые насаждение, уличное освещение и другое [45, c.199-201]. Государственное управление жилищно-коммунальным комплексом района осуществляет администрация Октябрьского района города Екатеринбурга, в частности отдел инспекционного контроля и ЖКХ. Среди главных функций отдела можно выделить: 1) контроль за технической эксплуатацией, ремонтом и сохранностью жилищного фонда, связанных с ним объектов ЖКХ, инженерной инфраструктуры, независимо от их принадлежности и форм собственности, содержанием придомовых территорий; 2) контроль за ходом реализации целевых программ по реформированию отрасли ЖКХ города; 3) контроль за предоставлением населению жилищно- коммунальных и иных услуг в соответствии с действующими нормами и правилами в целях обеспечения защиты прав потребителей; 4) участие в процессе формирования системы контроля в области управления муниципальным жилищным фондом [36]. Структура и штатное расписание отдела устанавливается в соответствии со структурой администрации района, утвержденной Главой Екатеринбурга и утверждается главой администрации района. Начальник отдела осуществляет непосредственное руководство деятельностью отдела, распределяет обязанности между работниками отдела, обеспечивает организованность и надлежащую служебную дисциплину, взаимодействие отдела с остальными структурными подразделениями и выполняет следующие функциональные обязанности: 1) координация деятельности муниципальных предприятий и учреждений жилищно-коммунального хозяйства, находящихся на территории Октябрьского района; 26 2) организация контроля за содержанием и эксплуатацией наружных инженерных коммуникаций – координация действий по локализации аварий на сетях и подготовке к сезонной эксплуатации; 3) контроль целевого использования помещений муниципального жилищного фонда; 4) проверку выполнения требований и норм по благоустройству и санитарному состоянию дворовых территорий; 5) контроль и реализация принятых постановлений Главы Администрации города Екатеринбурга, распоряжений и приказов главы Администрации района; 6) готовит проекты распоряжений, приказов, планов и отчетов по вопросам деятельности отдела; 7) ведет прием граждан по вопросам, относящимся к компетенции отдела; 8) проводит совещания по основным направлениям деятельности отдела; 9) участвует в работе комиссии по проведению перепланировки, переоборудования и реконструкции помещений, расположенных в жилых домах; 10) рассматривает предложения, заявления и жалобы граждан, принимает по ним необходимые меры и другие обязанности. По мимо начальник отдела в штате отдела инспекционного контроля выполняют свои обязанности главный специалист, ведущие специалисты, общественные жилищные инспекторы. Главный специалист выполняет следующие функции: 1) проводит работу по планированию и формированию отчетности о выполнении сезонных планов мероприятий по подготовке к зиме, санитарной уборке территорий в жилом фонде; 2) координирует организацию электро-, тепло-, водо-, газоснабжения населения, водоотведения; 27 3) координация организации сбора и вывоза бытовых отходов. 4) участвует в подготовке организационных документов по вопросам деятельности отдела. Решает другие вопросы, относящиеся к компетенции отдела. 5) готовит распоряжения, приказы, планы и отчеты по вопросам деятельности отдела. 6) рассматривает предложения, заявления и жалобы граждан, принимает по ним необходимые меры. 7) главный специалист обязан уведомлять главу Администрацию района, органы прокуратуры или другие государственные органы обо всех случаях обращения к муниципальному служащему каких – либо лиц в целях склонения его к совершению коррупционных правонарушений. 8) главный специалист обязан организовать свой труд в соответствии с требованиями инструкции по охране труда. |