Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений. Диплом. Содержание введение Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений

• Название: Содержание введение Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений
• Анкор: Недвижимое имущество как объект гражданских правоотношений
• Дата: 29.03.2023
• Размер: 132.91 Kb.
• Имя файла: Диплом.docx
• Тип: Реферат; #1022897
• страница: 4 из 5

2.2. Институт собственности: пробелы и неточности в терминологии
В концепции права собственности есть грань, разделяющая собственность общую и общественную. Как известно, общая собственность бывает в двух формах: долевая и совместная собственность лиц. Отношения между долевыми, а также совместными собственниками регулируются в гл. 16 ГК РФ (ст. 244 — 259). Однако об общественной собственности в ГК РФ не упоминается.

Между тем это понятие не надуманно. Если долевые собственники владеют общим имуществом, не образуя юридического лица, то устанавливается режим пользования, владения и распоряжения этим имуществом, который требует согласия всех собственников (ст. 246, 247). По видимому, общее согласие собственников подразумевается также в случае владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности; например, это касается отношений по поводу общего имущества между супругами или внутри крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 253, 256, 257). Правда, прямо об этом в ГК РФ не говорится.

Чем отличается фермерское хозяйство от крестьянского хозяйства, ГК РФ не сообщает. Статья 259 рассматривает оба термина как равнозначные.
Вместе с тем положение кардинально меняется, если коллектив собственников оформляется (учреждает себя) как юридическое лицо. В этом случае право собственности переходит к юридическому лицу — будь то товарищество, кооператив, акционерное общество или другая корпорация. Общая собственность превращается в общественную. "Собственнические" права отдельных лиц исчезают. Они преобразуются в их членские или иные права в соответствии с уставом вновь созданного юридического лица. Принятие решений о порядке владения, пользования, распоряжения общественной собственностью переходит в ведение управляющих органов юридического лица. В качестве таких органов могут выступать его правление, председатель правления, приглашенный управляющий, общее собрание учредителей. Бывший собственник теряет "прямой доступ" к предмету своего прежнего права; воздействовать на его сохранность, его использование или на его судьбу, как и на другие предметы общественной собственности, он может только косвенно, в качестве члена коллектива, например в соответствии с принятым уставом требовать отчета от управляющих лиц, оспаривать их решения, вносить свои предложения, выражать недоверие этим лицам, предлагать свои кандидатуры.
Во времена СССР эти правила были хорошо известны миллионам колхозников, из чьих натуральных взносов исторически сложилось общественное имущество колхозов. Колхозники отлично знали, что слова из популярной песни "и все вокруг колхозное, и все вокруг мое" в последней части не отвечали действительности. Прежние законы не допускали никаких поползновений со стороны отдельного колхозника воспользоваться как своими бывшими когда-то его, а потом перешедшими в колхоз средствами производства, а тем более той продукцией, которую колхоз произвел с помощью этих средств. Такое поползновение однозначно квалифицировалось как хищение общественного имущества.
Гражданский кодекс не разделил юридическую природу, с одной стороны, общего имущества, принадлежащего лицам, только собирающимся образовать корпорацию, а с другой — того же имущества, когда оно попадает в распоряжение вновь образованной корпорации.
Два лица могут сложить принадлежащую им недвижимость (скажем, землю одного и строение на ней другого). Как фактически, так и юридически может образоваться общая собственность указанных лиц. Такая собственность будет либо совместной (если в ней нельзя выделить доли каждого), либо долевой. При этом долевая общая собственность может быть двоякой: реальной, если доля каждого может быть выделена в натуре, или идеальной, если этой доли выделить в натуре нельзя. (Надо сказать, что ГК РФ избегает разделения долевой общей собственности на эти два разряда.) Возможен вариант, при котором часть общего имущества окажется в совместной собственности учредителей, а часть — в долевой. Но если и оба собственника учредят юридическое лицо, поручив ему эксплуатацию получившегося комплекса, то каждый из них теряет свое право в прежней общей собственности. Вместо этого права образуется новое право — право собственности юридического лица.

Может возникнуть вопрос, зачем нужна конструкция идеальной доли в общей собственности, если в натуре выделить эту долю нельзя. Ответ на этот вопрос содержится в ст. 249 ГК РФ. Участники общей собственности несут расходы по содержанию общего имущества, включая падающие на них налоги и сборы, соразмерно своим долям. Именно этим пониманием долевой общей собственности (на весь многоквартирный дом), предусмотренной в Жилищном кодексе РФ, руководствуются правления жилищно-строительных кооперативов при раскладке между их членами своих расходов по домовому хозяйству.

Если речь идет об общей собственности, то собственники управляют ею совместно на началах единогласия. Общественное же имущество юридического лица обычно находится в заведовании его правления, и только кардинальные вопросы управления этим имуществом выносятся на суд (голоса) членов коллектива. В отличие от режима общей собственности член коллектива (корпорации) либо вообще не может изъять свой вклад, либо вправе претендовать только на денежную компенсацию, если он задумает выйти из коллектива. Требовать обратно свой вклад в натуре он может только в том случае, если это прямо предусмотрено уставом юридического лица. Право собственности на свой вклад, когда тот находится в распоряжении коллектива, он теряет в любом случае.
ГК РФ говорит о необходимости согласия на проведение хозяйственных мер всех участников только долевой собственности (ч. 1 ст. 247). Можно полагать, что это же правило действует и для участников совместной (не долевой) общей собственности.

Терминологически важно различать две ситуации, которые могут возникнуть при сложении для единой хозяйственной цели имущества двух или более лиц. Если лица, складывающие свое имущество, не образуют юридического лица, то они будут называться сособственниками. При этом возникает их общая собственность. Если же они образуют юридическое лицо, то их следует именовать учредителями, или членами, или товарищами созданной ими корпорации. Как упоминалось, если учредители организуют юридическое лицо и передают ему свое имущество для управления им на праве собственности, то возникает общественная собственность юридического лица.

Таким образом, между общей и общественной собственностью существует принципиальное различие (о нем справедливо говорили некоторые ученые цивилисты на диспутах в начале 1990-х годов). Об этом различии приходится упоминать по той причине, что его нередко не замечают не только не искушенные в юриспруденции лица, но и сами законодатели. Так, Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) в ряде статей утверждает, что в приватизированных многоквартирных домах домовое имущество (хозяйство) принадлежит жильцам на праве "долевой собственности". Это утверждение неверно сразу в двух отношениях. Если жильцы организовали товарищество собственников жилья (ТСЖ), то все права и обязанности по домовому имуществу переходят к этому товариществу. Никаких прав собственности на домовое имущество у отдельных жильцов не остается. Если же такое товарищество не создано, то уместно говорить не о долевой, а о совместной (нераздельной) собственности жильцов на это имущество, ибо никаких долей в крыше, подвале, чердаке, наружных стенах дома, подземных сетях, лестничных маршах и лифтовых холлах, а также в площади двора они не имеют. Сам ЖК РФ вопреки всем своим утверждениям о долевой собственности совершенно справедливо установил, что общее имущество (точнее, "домовое" имущество, которое может быть не только в общей, но и в общественной собственности) не подлежит разделу между жильцами (п. 4 ст. 37).

Газета "Строительство и бизнес" (2008. N 12. С. 16) не без иронии заметила, что если признавать долевую собственность жильцов приватизированных квартир на все оборудование их многоквартирного дома, то придется вычислять (и при необходимости выделять в натуре) долю каждого жильца в сечении каждой водосточной трубы.

ЖК РФ исходит из молчаливого предположения, что до создания ТСЖ домовое имущество находилось и находится в собственности жильцов. Это предположение не очевидно. Большинство жильцов в многоквартирном доме нередко слабо разбираются в домовом хозяйстве и практически не участвуют в его эксплуатации. Если даже квартиры в доме приватизированы, то капитальным и текущим ремонтом такого дома, эксплуатацией его оборудования все равно занимается та жилищная контора, которая занималась этим и раньше, когда квартиры не были приватизированы. При этих обстоятельствах нет оснований видеть в коллективе жильцов даже совместных (не говоря уже о долевых) общих собственников домового хозяйства. Следует добавить, что многие городские власти не склонны признавать никакой вид собственности жильцов на дворовые территории: ни в форме их общей собственности, ни в форме собственности юридического лица, каковым является ТСЖ.

К сожалению, ошибка в части провозглашения долевой собственности жильцов на домовое оборудование (общее имущество) в многоквартирном доме узаконена в ст. 289 и 290 ГК РФ. Эти статьи противоречат другим нормам ГК РФ. Так, согласно ч. 2 его ст. 252 участник долевой собственности в общем случае "вправе требовать выдела своей доли из общего имущества". Эта норма не совместима со ст. 289 и 290. В самом деле, если в соответствии с данными статьями признать собственников квартир долевыми собственниками в домовом имуществе и оборудовании, то тогда надо признать их право на раздел общего имущества, основанное на ч. 2 ст. 252 ГК РФ. Однако это право применительно к многоквартирному дому является невыполнимым, более того, оно изначально выглядит как абсурдное. По этой причине ст. 289 и 290 ГК РФ надо признать несостоятельными. Они включены в ГК РФ в силу распространившегося в начале 1990-х годов примитивного убеждения, что при любых обстоятельствах, всегда и везде только частная собственность способна привести экономику страны к процветанию. Эту ошибочную концепцию, попавшую в ГК РФ, надо исправить.

Если выдел по какой-то причине невозможен, то согласно ч. 3 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе потребовать, чтобы другие участники долевой собственности выплатили ему "стоимость его доли". При этом он теряет право на свою долю (ч. 5 ст. 252). Но приведенные правила имеют в виду совершенно другие отношения; они неприложимы к общей собственности жильцов многоквартирного дома на домовое имущество.
Неоправданно ограничивают рамки общей совместной собственности некоторые ученые-юристы. По их мнению, она допустима только между близкими людьми, как это наблюдается между супругами или между членами крестьянского (фермерского) двора. Во всех остальных случаях, по их мнению, совместная общая собственность должна уступить место долевой общей собственности. Однако обширное поле отношений собственности по поводу домового оборудования в многоквартирных домах доказывает, что это мнение ошибочно¹.

Общая и общественная собственность — это важнейшие понятия из области права собственности. И то и другое должно найти свое место в ГК РФ. Сходное же их звучание (и реальная возможность принять одно за другое) требует, чтобы ГК РФ не просто упомянул о каждом из них в отдельности, но и провел ясное различие между ними.
Вопрос о соотношении общей и общественной собственности давно обсуждается в юридических кругах; к сожалению, это обсуждение не оказало влияния на язык законов².

Статья 48 ГК РФ дает возможность заинтересованным лицам передать свое имущество (на каком-то другом праве, но не на праве собственности) образованному ими юридическому лицу, а право собственности на это имущество оставить за собой. Однако такую конструкцию нельзя считать универсальной. Например, вряд ли она применима к жилым домам с приватизированными квартирами, где создаются (или будут созданы) товарищества собственников жилья. Ведь сохранение за жильцами общей собственности (в данном случае на домовое имущество) означает такое положение, при котором любые хозяйственные операции с общим имуществом производятся только с согласия всех собственников. Так, если правление ТСЖ задумает починить крышу дома, а один из собственников с этим не согласится, то спор должен решать суд (ч. 1 ст. 247 ГК РФ). Такой способ преодоления разногласий для жилищных товариществ малореален из-за своей непрактичности.

Тем не менее в уставах некоторых жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) записано, что домовое имущество (для этого понятия могут использоваться иные термины) находится в общей, да еще в долевой собственности членов ЖСК. Этим записям отвечает тот факт, что на балансах ЖСК домовое имущество обычно не отражается. Однако такое положение во многом существует лишь как некая дань, которую ЖСК отдают нормам Жилищного и Гражданского кодексов. (В какой-то мере это положение идет также навстречу тем членам ЖСК, которые не желают признавать за ЖСК каких-либо имущественных прав на домовое имущество, так как опасаются, что это приведет к ликвидации личных прав собственников на принадлежащие им квартиры.) На самом же деле руководители многих ЖСК отлично понимают, что домовое имущество представляет корпоративную собственность ЖСК (а не общую собственность жильцов). В этом направлении они и стремятся обеспечить права своих ЖСК при официальной регистрации последних в качестве юридических лиц.
2.3. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимость
Ныне действующий ГК РФ в ст. 131 предусмотрел, что государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимость, а также обозначил условия ограничения указанных прав, их переход и прекращение. В ГК РФ подчеркивается, что право собственности на недвижимость возникает именно с момента регистрации соответствующего права в установленной законом форме. В ст. 18 ЖК РФ также закреплено положение о том, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 15 ЖК РФ объектом жилищных прав являются жилые помещения.

В Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Правила), утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Постановление № 219), содержатся правила заполнения подраздела I реестра. Пункт 24 Правил гласит: «Формы подраздела I, соответствующие видам недвижимого имущества:
земельному участку (форма I-1), зданию или сооружению (форма I-2), жилому, нежилому помещению и прочим составляющим здания или сооружения (форма I-3)...» Однако ЖК РФ к жилому помещению относит жилой дом, который по определению не может быть составляющей ни здания, ни сооружения, так как сам является обособленным зданием (сооружением). В п. 29 Правил приводятся примеры наименований объектов, где перечисляются жилой дом, садовый участок, но отсутствуют такие определения, как часть жилого дома или часть квартиры.
В главе 18 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» ГК РФ четко оговорены отношения, связанные с жилым домом и квартирой, но ни разу не упоминается ни часть жилого помещения, ни такое понятие, как «комната».

В современных условиях в нашем государстве и в мире в целом уровень жизни и условия проживания людей весьма разнообразны. Жилые потребности граждан продолжают удовлетворяться за счет проживания в хижинах, юртах... бараках... вагончиках и т. п. ... все перечисленные помещения в случае проживания в них человека являются его жильем...»¹.

А. Борисенко также поднимает вопрос о том, к какому виду следует отнести помещения, пригодные для проживания (вагончики, бытовки). В своей статье он указывает, что, «применяя критерий предназначенности, можно сделать однозначный вывод о том, что они не могут быть признаны в качестве объектов жилой недвижимости»².

И. Кузьмина вводит понятие «постоянное проживание». По ее мнению, критерием отличия жилого помещения от нежилого является возможность постоянного проживания в этом помещении. Сборно-разборные объекты, вагончики и т. п. по своему определению не могут использоваться в качестве помещений для постоянного проживания и, следовательно, не могут быть включены в состав жилищного фонда. И.А. Фаршатов также придерживается мнения, что к жилым помещениям можно относить только помещения, пригодные для постоянного проживания. Он говорит о том, что «проживание в них (вагончиках, бараках и т. п.) на правах найма не может квалифицироваться как жилищные отношения. При решении вопросов, связанных с правами пользования, утраты этих прав нельзя руководствоваться нормами жилищного законодательства.

Допустимо применение общих норм договора аренды (имущественного найма)».

Возможно, вопрос, связанный с  регистрацией таких объектов, как юрта, яранга, вагончик и т. п., можно считать урегулированным, так как данные объекты признаются как в научных кругах, так и в судебной практике не относящимися к жилым помещениям. Тем не менее в Постановлении № 219 отсутствуют какие-либо упоминания о существовании таких объектов.

Урегулирование такой проблемы возможно только с помощью правоприменительной практики.

Следующая проблема, с которой сталкиваются органы юстиции, это регистрация перехода права на возводимое недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ). Органы юстиции создавались прежде всего для недопущения нарушения прав физических и юридических лиц. Именно поэтому в Законе о регистрации прав на имущество четко закреплены основания, по которым выносятся решения по отказу в государственной регистрации. В ст. 131 ГК РФ говорится о регистрации права собственности, тогда как ст. 219 указывает, что такое право возникает только с момента государственной регистрации, следовательно, до такой регистрации право собственности по смыслу ст. 219 не существует. В этом случае приходится рассматривать право собственности не на сам объект недвижимого имущества, а на использованный при его создании комплекс имущества, включая материалы, необходимые при строительстве. Данная проблема не получила однозначного решения.

Суть ее заключается в том, что создатель недвижимости до государственной регистрации обладает правами и исполняет обязанности, присущие собственнику. Так, создатель недвижимости несет ответственность за абсолютную защиту, содержание, необходимость возмещения причиненного вреда и т. п. На практике с подобным имуществом осуществляются сделки по его отчуждению¹. Однако квалифицировать такое право в качестве самостоятельного нельзя. Причины достаточно формальны — законом указанного вещного права не предусмотрено.

Из вышесказанного следует, что целью института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является установление прочной, контролируемой системы оборота недвижимости. Такая система необходима прежде всего для защиты права собственности физических и юридических лиц.

Юридическое соотношение между землей и прочно связанными с ней предметами во многом определяется понятием "недвижимость". Оба понятия — и "земля", и "недвижимость" — присутствуют в праве. Однако соотношение между ними выражено недостаточно четко; оно отдается скорее на усмотрение здравого смысла и нередко нуждается в уточнении.

Любой строительный объект зависит от некоторого количества природной земли, на которую он непосредственно опирается и (или) которая его облегает. (Строители называют такую землю грунтом.) Землю, поддерживающую или облегающую строительный объект, надо рассматривать не как землю, а как часть строительного объекта — наравне с его фундаментом, стенами, крышей, т.е. выделять из всей ее массы. Но есть случаи, когда сами строительные конструкции вмещают некоторое количество земли. Так, в сельском и лесном хозяйстве используются сооружения, которые работают так же, как земля (точнее, как ее верхний плодородный слой — почва).

Во многих сооружениях земля является составной частью капитального объекта. Например, когда создается пруд, то его водную массу облегает более или менее непроницаемый слой земли (грунт). Без этого слоя вода в пруду не могла бы удержаться. Таким образом, облегающий воду слой грунта является частью пруда. В отношении этого слоя уместно говорить, что он является не землей, а частью вновь созданного водного объекта. В принципе то же можно сказать относительно естественных оснований, на которые опираются фундаменты почти всех зданий, сооружений, капитальных устройств.

Как представляется, ответ должен зависеть от экономической ценности, с одной стороны, используемой земли, а с другой — привнесенных материалов, конструкций и устройств. Если в ценности комплексного объекта преобладает стоимость земли, то весь объект надо относить к земле. Если же стоимость привнесенных материалов, конструкций и технических устройств превышает стоимость земли — ток строительному объекту¹.

Российским законодательством строго предусмотрено, что только государственная регистрация права на недвижимость и сделок по переходу этого права является подтверждением перехода недвижимости к другому собственнику и закрепления за ним права на это имущество. Законодатель подчеркивает, что оспорить право, подтвержденное институтом государственной регистрации, возможно только в судебном порядке. Такой способ вступления в правоотношения характерен для гражданского права. В то же время, в отличие от гражданских правоотношений, инициатива в формировании регистрационных отношений носит односторонний характер — основанием для возникновения регистрационных отношений служит заявление правообладателя. Учреждение юстиции по регистрации прав не может инициировать процесс регистрации, а также принудить участников гражданского оборота к оформлению их прав на недвижимость. Таким образом, регистрирующие органы вступают в регистрационные отношения не по своей воле, а в силу волеизъявления правообладателя. Что касается прекращения регистрационных отношений, то они также возможны только по инициативе правообладателя. Законодательством закреплено за правообладателем право отказаться от регистрации прав на недвижимость на любом этапе регистрационного процесса до принятия решения регистрирующим органом.