|
|
Сообщений 139 Регистрация 20. 01. 2018 Репутация
danila1271
Сообщений: 139 Регистрация: 20.01.2018 Репутация: 3
|
#1
22.10.2020 18:23
Предлагаю обсудить новый закрытый паевого инвестиционный фонд индустриальной недвижимости от PNK. Управляющая компания "А-класс" капитал. Есть похожие проекты от активо (отзывы в основном не очень хорошие), альфы и сбера. Но все они с высоким порогом входа от 300 тысяч.
Давно хотел найти подходящий мне рублёвый аналог американских REITов, обнаружил случайно.
Привлёк маленький порог входа - от 5 тысяч, и перспектива вложиться в складскую недвижимость, так как с традиционной арендой сейчас всё не очень хорошо.
Личный опыт пока положительный - неожиданно перечислили денежные средства за третий квартал в виде 36% годовых после налогов от суммы депозита (паи были куплены 20.09) - думаю ещё не отладили свои IT процессы, связываю с этим. Судя по отчёту управляющего, СЧА за третий квартал +2,87% до налогов, что тоже считаю круто. По итогу месяца сотрудничества продукт нравится.
Хотелось бы собрать больше информации и отзывов, продукт новый, информации в интернете практически нет - чтобы люди могли найти информацию.
|
|
0
|
madmozg
Сообщений: 82 Регистрация: 15.09.2014 Репутация: 2
|
#2
22.10.2020 19:03
Не знаю, корректно ли, но вот тут собираю информацию, так как ищу альтернативу своей жилой инвестиционной недвижимости, и альтернатива ЗПИФом со стрит-ритейлом нужна..
Буду рад присоединиться к дискуссии и объединить усилия в сборе информации и оценке рисков.
|
|
1
|
Lada12345
Сообщений: 385 Регистрация: 19.10.2013 Репутация: 10
|
#3
22.10.2020 19:05
Эти товарищи вроде на мосбиржу собираются выходить, вот там мы их и подберем! 
|
|
1
|
madmozg
Сообщений: 82 Регистрация: 15.09.2014 Репутация: 2
|
#4
22.10.2020 19:07
Lada12345,
тоже жду листинга...но непонятно будет ли там маркетмейкер. А то как с Альфа Арендным потоком - листинг есть, а стаканы пустые и за всю историю - 2 сделки )
|
|
0
|
Lada12345
Сообщений: 385 Регистрация: 19.10.2013 Репутация: 10
|
#5
22.10.2020 19:11
Цитата
|
madmozg пишет:
тоже жду листинга...но непонятно будет ли там маркетмейкер. А то как с Альфа Арендным потоком - листинг есть, а стаканы пустые и за всю историю - 2 сделки )
|
Ну так они б еще выше задрали цену пая. Мало кто хочет за 300 тыс. кота в мешке покупать!
|
|
1
|
madmozg
Сообщений: 82 Регистрация: 15.09.2014 Репутация: 2
|
#6
22.10.2020 19:13
Lada12345,
так покупатели есть, судя по росту СЧА, и даже в стакане болтается неск заявок, а вот продавцов - нет совсем, оно и понятно, фонды свежие, смысл кому то, только войдя, просидев в ОФЗ в ожидании покупки объектов в фонд -уже выходить.
|
|
1
|
Lada12345
Сообщений: 385 Регистрация: 19.10.2013 Репутация: 10
|
#7
22.10.2020 19:20
Цитата
|
madmozg пишет:
так покупатели есть, судя по росту СЧА, и даже в стакане болтается неск заявок, а вот продавцов - нет совсем, оно и понятно, фонды свежие, смысл кому то, только войдя, просидев в ОФЗ в ожидании покупки объектов в фонд -уже выходить.
|
это же RU000A101HY7? не могу с вами поспорить, рынок закрылся  что-то подупали они до 302 тыс.
|
|
0
|
madmozg
Сообщений: 82 Регистрация: 15.09.2014 Репутация: 2
|
#8
22.10.2020 19:48
Lada12345,
за всю историю там 3 сделки по 1 лоту, не стал бы ориентироваться на цену последней сделки объемом 302 тыс чтобы оценивать стоимость пая))
Но да, судя по оценке СЧА, деленное на количество паев, они упали до 298850р
Но мы жестко оффтопим)
|
|
0
|
danila1271
Сообщений: 139 Регистрация: 20.01.2018 Репутация: 3
|
#9
22.10.2020 20:16
Цитата
|
madmozg пишет:
за всю историю там 3 сделки по 1 лоту, не стал бы ориентироваться на цену последней сделки объемом 302 тыс чтобы оценивать стоимость пая))
Но да, судя по оценке СЧА, деленное на количество паев, они упали до 298850р
|
Ну и зачем этот неликвидный кот в мешке? Тем более об УК от Альфы я вообще ни одного хорошего отзыва в сети не нашёл. Они даже не потрудились закупить фейковых 
Пока ПНК лучшим предложением на рынке выглядит, если за четвёртый квартал будет аналогичная доходность, вложусь более серьёзными суммами. А обзор ваш шикарный и исчерпывающий, спасибо. Жаль только поисковики его не проиндексировали пока, думаю форум быстрее в выдаче окажется
|
|
0
|
madmozg
Сообщений: 82 Регистрация: 15.09.2014 Репутация: 2
|
#10
22.10.2020 20:23
danila1271,
я на самом деле считаю что любые фонды недвижимости - так себе вариант. И сбалансированный портфель построенный по Asset Allocation все равно лучше. Но для себя решил что хочу бумажную недвижимость чтобы просто получать ренту, покрывающую часть расходов семьи и не видеть волатильность.
А так, в качестве единственных инвестиций имхо так себе вариант.
За трафиком не гонюсь особо, точнее гонюсь, но с целью сложить усилия в анализе интересных мне продуктов, так как копаться одному в бесконечных и изменяющихся страницах договоров и правил - так себе работа)
|
|
1
|
danila1271
Сообщений: 139 Регистрация: 20.01.2018 Репутация: 3
|
#11
22.10.2020 20:26
Цитата
|
madmozg пишет:
я на самом деле считаю что любые фонды недвижимости - так себе вариант. И сбалансированный портфель построенный по Asset Allocation все равно лучше. Но для себя решил что хочу бумажную недвижимость чтобы просто получать ренту, покрывающую часть расходов семьи и не видеть волатильность.
А так, в качестве единственных инвестиций имхо так себе вариант.
|
Никто и не говорит, что это отличный вариант для единственных инвестиций (только если вы не работник УК / не кушаете с коммерческой недвижимости), но как часть пенсионного портфеля / для диверсификации/кэшфлоу это то, что надо. Сам больше чем на 5% от портфеля брать не буду
|
|
0
|
madmozg
Сообщений: 82 Регистрация: 15.09.2014 Репутация: 2
|
#12
22.10.2020 20:39
danila1271,
будете ждать листинга и брать паи? или через ДУ?
Как оцениваете риск аффилированности всех компаний (ДУ, УК, девелопер). Оценщик и арендатор - сторонние, можно считать что это снижает теоретически риски.
Риск падения арендного дохода не так пугает, как риск резкого падения СЧА в результате переоценки (как оценить стоимость этих объектов, чтобы примерно понять, честно ли считает оценщик, я не знаю), или риск списаний (те самые до 10% от СЧА) со стороны УК..
тоже вижу всю бумажную недвижимость в 10% от портфеля максимум, и пнк - в 5% максимум.
Изменено: madmozg - 22.10.2020 20:40
|
|
0
|
danila1271
Сообщений: 139 Регистрация: 20.01.2018 Репутация: 3
|
#13
23.10.2020 00:03
madmozg
Уже взял немного через ДУ. Как раз и его опробую, к зоопарку финансовых инструментов.
Риски аффилированности мы как не инсайдеры не можем адекватно оценить, имхо. Тут каждый решает сам. Пока кажется, что ребята просто дополнительно комиссионных заработать хотят и уверены в своей крутоте. А можно подумать, что с бизнесом всё не очень гладко, и схема организована для перекладки убытков на доверчивых хомячков. Мне больше по душе первый вариант, без позитивного настроя лучше вообще деньги не вкладывать. 11% по недвижимости довольно рисковый процент, но деньги под подушкой хранить ещё опаснее.
Думаю что тут только личный опыт и некоторое время, через год можно будет первые выводы делать. Конкуренты проявили себя плохо, может хоть у пнк получится
Изменено: danila1271 - 23.10.2020 00:03
|
|
1
|
ivtt
Сообщений: 402 Регистрация: 23.05.2006 Репутация: 34
|
#14
23.10.2020 19:55
Цитата
|
danila1271 пишет:
Есть похожие проекты от активо (отзывы в основном не очень хорошие)
|
А почему не очень хорошие отзывы ? Где их можно почитать ? С чем это связано ? С %% доходности , с оценкой, с большой суммой входа , с ликвидностью, с самой нишей- сети стрит-ретейл, или еще с чем-то ?
|
|
0
|
madmozg
Сообщений: 82 Регистрация: 15.09.2014 Репутация: 2
|
#15
24.10.2020 10:28
danila1271,
все таки сравниваем не с подушкой, а с альтернативными инструментами.
И личный опыт и год мало что изменит - уверен что на промежутке первого года все будет отлично, но общие риски это не изменит) Их придется оценивать в любом случае, если хочется входить долгосрочно.
А что не так с активо и альфа-потоком? Я пока издалека присматриваюсь, смотрю документы, в целом все достаточно понятно - риски ритейла присутствуют, часть магазинов на грани, еле тянут аренду и идут переговоры о снижении. Но это предсказуемо и понятно. А других подводных камней пока не возникло, как я понимаю.
|
|
0
|
danila1271
Сообщений: 139 Регистрация: 20.01.2018 Репутация: 3
|
#16
24.10.2020 17:45
Фонды альфы тоже несколько месяцев действуют, ещё рано судить.
А по активо отзывы, что доходности выше ставки депозита никто не получал из отписавшихся, на смартлабе можно почитать
|
|
0
|
Zhogl
Сообщений: 695 Регистрация: 12.12.2019 Репутация: 8
|
#17
24.10.2020 21:31
Плз, объясните механизм выхода из ЗПИФов, хоть из того же ПНК. Кто, где и на каких условиях заберет у меня эти паи? Каков механизм ценообразования в данном случае?
|
|
0
|
danila1271
Сообщений: 139 Регистрация: 20.01.2018 Репутация: 3
|
#18
25.10.2020 00:48
Цитата
|
Zhogl пишет:
Плз, объясните механизм выхода из ЗПИФов, хоть из того же ПНК. Кто, где и на каких условиях заберет у меня эти паи? Каков механизм ценообразования в данном случае?
|
Пишут, что управляющая компания реализует, видимо тем, кто докупиться желает / новым клиентам. А стоимость пая в отчётах рассчитывается по кварталам. Думаю деньги ещё никто выводить не пробовал)
|
|
0
| |
|
|
Скачать 471.3 Kb.