2 глава антон. Технология и методика проведения кадастровых работ
 Скачать 26.27 Kb.
|
|
РАЗДЕЛ 2. ТЕХНОЛОГИЯ И МЕТОДИКА ПРОВЕДЕНИЯ КАДАСТРОВЫХ РАБОТ 2.1. Кадастровые работы в отношении земельных участков Если рассматривать объекты кадастровых работ, то к ним можно отнести здания, сооружения, земельные участки, которые организуются, реорганизуются, изменяются, учитываются и регистрируются. Целью кадастровых работ считается получение достоверной информации о недвижимости, которая позволяет провести кадастровый учет и законно оформить право собственности. Кадастровые работы включают в себя 5 основных видов услуг: 1. Постановка на кадастровый учет. Кадастровые работы при постановке объекта на учет предполагает оформление всех необходимых документов и материалов. Вся жилая и нежилая недвижимость подлежит этой процедуре независимо от формы собственности, использования, целевого назначения. Данные учета используются для заполнения различной документации. На основе учета заполняются различные таблицы, диаграммы, графики, делаются статистические отчеты. 2. Уточнение границ земельного участка. Согласно действующему законодательству РФ, участок считается юридически образованным с момента регистрации его правового статуса. В том случае, когда объект не числится на учете или, произошли изменения его первоначальных характеристик, требуется выполнить кадастровые работы в отношении земельного участка. В эту процедуру входят следующие мероприятия: сбор информации о недвижимости обмер и съемка участка вычисление необходимых показателей оформление документов регистрация. 3. Раздел земельного участка. При этой процедуре образуется несколько объектов недвижимости с одинаковыми или разными правовыми статусами, которые устанавливаются документацией кадастровых работ. 4. Разработка межевого плана. Для установления точных границ земельного участка требуется разработка межевого плана. Это документ, в котором отображены все данные о границах и площадях участка. Оформление его выполняется на основании обмера площади объектов, согласования границ и других мероприятий. В отношении объектов недвижимости выполняется проверка, сбор, анализ и обработка всех материалов, в результате которой выдаются итоговые документы. 5. Выдача кадастровой выписки. С 01.01.2017 г вступил в действие закон 218-ФЗ. Одно из его положений - переход на новые формы выписок из реестра. Вместо кадастрового паспорта и выписки из ЕГРП теперь - единая выписка из ЕГРН. Сейчас можно получать только бумажные выписки. Документ называется «Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах». Организацию кадастровых работ проводит кадастровый инженер. Существует 5 основных этапов проведения кадастровых работ: 1. В камеральных условиях осуществляется обработка всех материалов. Спутниковая система применяется, когда нельзя провести традиционную съемку из-за кривизны местности и иных недостатков, которые вызывают недопустимую погрешность измерения. На этой стадии выполняется расчет координат и высот поворотных точек, построение чертежей. При построении специалист пользуется новейшим программным обеспечением. 2. Подготовка недостающей документации. Заказчик предоставляет кадастровому инженеру всю информацию о недвижимости. Специалист собирает, систематизирует и анализирует данные об объекте. Могут понадобиться дополнительные материалы, которые кадастровый инженер запрашивает в других организациях. Иногда необходимо заменить документы старого образца на новые. 3. Разработка межевого плана. Главным мероприятием, входящим в кадастровые работы, считается разработка межевого плана. Это документ составлен на основании кадастрового плана и включает всю информацию об участке. Технический план оформляется только для зданий, построек и сооружений. 4. Получение желаемой документации. В результате кадастровых работ специалист разрабатывает межевой план или технический план. Иногда оформляются дополнительные документы. К ним относятся: кадастровый план, кадастровая выписка или другие официальные бумаги. 5. Согласование и подписание акта о проведении работы. Итоговая стадия - подписание и согласование акта о проведении кадастровых работ. В документе указываются: кадастровый номер; площадь границы объекта; адрес и реквизиты заказчика. Акт о проведении кадастровых работ согласовывается со всеми смежными землепользователями. Документ подписывается кадастровым инженером и руководителем организации, которая осуществляет кадастровые работы, скрепляется печатью. При выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами определяются координаты характерных точек границ земельного участка (части земельного участка), координаты характерных точек контура здания, сооружения, частей таких объектов недвижимости, координаты характерных точек контура объекта незавершенного строительства, осуществляется обработка результатов определения таких координат, в ходе которой определяется площадь объектов недвижимости и осуществляется описание местоположения объектов недвижимости, проводится согласование местоположения границ земельного участка. При выполнении кадастровых работ кадастровыми инженерами может быть дополнительно установлено местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке посредством пространственного описания конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, в том числе с учетом высоты или глубины таких конструктивных элементов Кадастровые работы - это выполнение кадастровым инженером в отношении недвижимого имущества работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе. Сами по себе кадастровые работы не являются конечным результатом, они лишь являются промежуточным этапом для достижения иных целей и решения поставленных задач. На современном этапе развития экономики кадастровые работы служат основным механизмом образования новых земельных участков. Без проведения кадастровых работ невозможно предоставление и изъятие земельных участков. Профессиональный подход к кадастровым работам позволяет в кратчайшие сроки осуществить предоставление земельных участков под строительство и тем самым повысить экономические показатели реализуемых инвестиционных проектов. Результатом кадастровых работ служит межевой план, который является основанием для постановки земельных участков на кадастровый учет и регистрации прав на них. Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо 15 новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках. Межевой план состоит из текстовой и графической частей, которые делятся на разделы, обязательные для включения в состав межевого плана, и разделы, включение которых в состав межевого плана зависит от вида кадастровых работ. К текстовой части межевого плана относятся следующие разделы: общие сведения о кадастровых работах; исходные данные; сведения о выполненных измерениях и расчетах; сведения об образуемых земельных участках; сведения об измененных земельных участках; сведения об обеспечении доступа к образуемым или измененным земельным участкам; сведения об уточняемых земельных участках; сведения о частях земельного участка; заключение кадастрового инженера; акт согласования местоположения границ земельного участка. К графической части межевого плана относятся следующие разделы: схема геодезических построений; схема расположения земельных участков; чертеж земельных участков и их частей; абрисы узловых точек границ земельных участков. Согласно действующему законодательству земельный участок считается образованным с момента государственной регистрации права собственности или иных вещных прав на вновь образованные земельные участки. Земельные участки могут быть образованы путем: раздела земельного участка; объединения земельных участков; перераспределения земельных участков; выдела из земельных участков; образования из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки считаются образованными и без государственной регистрации прав в случае раздела земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан. При этом земельный участок сохраняется в измененных границах. Предельные максимальные цены кадастровых работ в отношении земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе выделяемых в счет земельных долей, при совокупной площади всех земельных участков, выделяемых в счет земельной доли, устанавливаются в следующих размерах: 1) менее 10 га - 7000 рублей; 2) от 10 га до 25 га - 10000 рублей; 3) от 25 га до 50 га - 15000 рублей; 4) более 50 га - 300 рублей за 1 га. В отношении земельных участков, на которых расположены объекты социально-культурной сферы базы отдыха, пансионаты, объекты физкультуры и спорта объекты непроизводственных видов бытового обслуживания населения устанавливаются в следующих размерах: 1) менее 1 га - 9000 рублей; 2) от 1 га до 10 га - 12000 рублей; 3) от 10 га до 30 га - 15000 рублей; 4) более 30 га - 500 рублей за 1 га. В отношении земельных участков из состава земель лесного фонда устанавливаются в следующих размерах: 1) менее 3000 га - 30000 рублей; 2) от 3000 га и более - 10 рублей за 1 га. 2.2. Кадастровые работы в отношении объектов капитального строительства Техническая инвентаризация - систематизированные действия по сбору, обработке, учету и хранению информации о наличии, местоположению, составе, техническом состоянии, стоимости объекта недвижимости и их правообладателях. Виды технической инвентаризации: 1. первичная. Первичной технической инвентаризации подлежат все объекты учета, техническая инвентаризация которых не проводилась; 2. плановая. Плановая техническая инвентаризация объектов учета проводится в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений и отражение этих изменений в учетных технических документах; 3. внеплановая. Внеплановая техническая инвентаризация проводится при изменении технических или качественных характеристик объектов учета. Технический план - это документ, предназначенный для учета объекта капитального строительства, его части или учете изменений его характеристик. Он содержит дополнительные характеристики объекта капитального строительства. Технический план представляется в орган кадастрового учета в форме электронного документа, подписанного электронной цифровой подписью изготовившего его кадастрового инженера. Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер. В техническом плане указываются сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки его на учет, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет такого объекта недвижимости, сведения о части или частях такого объекта недвижимости в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части или частей такого объекта недвижимости, новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений такого объекта недвижимости. Технические планы делятся на: технический план на помещение жилое помещение (комната, квартира, часть жилого дома) нежилое помещение; технический план на здание жилой дом нежилое здание многоквартирный дом; технический план на сооружение линейное сооружение площадное сооружение сооружения, предназначенные для хранения иные сооружения; технический план на объект незавершенного строительства. Техническая инвентаризация объектов производится в следующем порядке: изучается имеющаяся на объект документация, изготавливаются рабочие чертежи, планы, схемы; определяются примерные объемы работ и согласовываются с заказчиком сроки сдачи исполненной учетно-технической документации; проводятся натурные работы на объекте учета: обследование и обмер объекта с описанием их конструктивных элементов и определением физического износа, составляются абрисы; В случае, если сведения о здании, помещении, сооружении, объекте незавершенного строительства не внесены в единый государственный реестр недвижимости, для постановки объекта и внесения сведений о нем в орган кадастрового учета вместе с заявлением необходимо предоставить технический план на объект недвижимости. При этом с заявлением о постановке объекта на кадастровый учет вправе обратиться любое лицо. Для совершения сделок с объектами недвижимости, сведения о которых внесены в единый государственный реестр недвижимости, и в отношении которых не производились изменения их технических характеристик, собственнику достаточно обратиться в орган регистрации без предоставления кадастрового паспорта на объект. Данные сведения должны быть переданы регистратору по запросу в порядке межведомственного взаимодействия. При составлении технических планов предельные максимальные цены кадастровых работ устанавливаются в следующих размерах: 1) жилые дома площадью до 50 кв. м включительно - 6000 рублей; 2) квартиры площадью до 20 кв. м включительно - 3000 рублей; 3) комнаты площадью до 10 кв. м включительно - 3000 руб. В зависимости от вида объекта недвижимости кадастровый инженер изготавливает различные виды технических планов: на помещение; на здание; на сооружение; на объект незавершенного строительства. При изготовлении плана на помещение кадастровый инженер при помощи геодезических методов определяет местоположение помещения в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания. При изготовлении технического плана на здание, сооружение или объект незавершенного строительства кадастровый инженер определяет при помощи геодезических методов местоположение объекта недвижимости на земельном участке. Остальные сведения (дополнительные) он берет из документов необходимых для изготовления технического плана. Для изготовления плана кадастровому инженеру, помимо измерений, требуется документ, имеющийся у собственника: разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию; проектная документация объекта недвижимости; технический паспорт на объект недвижимости. Заверенные копии таких документов помещаются в Приложение к техническому плану. В случае отсутствия этих документов собственник объекта недвижимости (помещения, здания, сооружения, объекта незавершенного строительства) составляет и собственноручно подписывает декларацию на объект недвижимости. Форма и требования к подготовке декларации на объект недвижимости утверждены Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 13 декабря 2010 г. № 628 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости и требований к ее подготовке». Декларация является неотъемлемой частью технического плана. Оформление декларации может производиться с применением технических средств, а также ручным (от руки) или комбинированным способом. Внесение текстовых сведений ручным способом производится разборчиво тушью, чернилами или пастой синего цвета. В перечне документов для изготовления технического плана фигурирует более привычный документ технический паспорт. Технический паспорт объекта недвижимости изготавливается специалистами организаций осуществляющих техническую инвентаризацию (БТИ). В нем отражаются такие характеристики объекта недвижимости как: материал фундамента и стен, параметры помещений, наличие окон, дверных проемов, водопровода, канализации, износ объекта недвижимости, его кубический объем и тому подобное. Технический план состоит из графической и текстовых частей. К текстовой части относятся следующие разделы: общие сведения о кадастровых работах; исходные данные; сведения о выполненных измерениях и расчетах; описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке; характеристики объекта недвижимости; сведения о части (частях) объекта недвижимости; характеристики помещений в здании, сооружении; заключение кадастрового инженера. К графической части технического плана относятся следующие разделы: схема геодезических построений; схема расположения объекта недвижимости (части объекта недвижимости) на земельном участке; чертеж контура объекта недвижимости (части объекта недвижимости; план этажа (этажей) или части этажа (этажей) здания, сооружения, а в случае отсутствия у здания, сооружения, этажей - план здания, сооружения или части здания, сооружения, с указанием на этом плане структуры и планировки такого здания, сооружения, Последовательность действий собственника объекта недвижимости: Сбор и подготовка всех необходимых документов. Изготовление технического плана на объект недвижимости. Постановка объекта недвижимости на кадастровый учет, следствием чего является получение кадастрового паспорта на объект недвижимости. Подача документов (включающих кадастровый паспорт) в орган регистрации (юстиция) для государственной регистрации права собственности, результатом чего является получение свидетельства. 2.3. Комплексные кадастровые работы Под комплексными кадастровыми работами понимаются кадастровые работы, которые выполняются одновременно в отношении всех расположенных на территории одного кадастрового квартала или территориях нескольких смежных кадастровых кварталов: земельных участков, сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых не соответствуют установленным требованиям к описанию местоположения границ земельных участков; земельных участков, занятых зданиями или сооружениями, площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами общего пользования, образование которых предусмотрено утвержденным проектом межевания территории; · зданий, сооружений, а также объектов незавершенного строительства, права на которые зарегистрированы. В результате выполнения комплексных кадастровых работ: осуществляется уточнение местоположения границ земельных участков; осуществляется установление или уточнение местоположения на земельных участках зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства; обеспечивается образование земельных участков, на которых расположены здания, в том числе многоквартирные дома, сооружения, за исключением сооружений, являющихся линейными объектами; обеспечивается образование земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами; обеспечивается исправление реестровых ошибок в сведениях о местоположении границ объектов недвижимости. Повторное выполнение комплексных кадастровых работ на территории определенного кадастрового квартала не допускается. В результате выполнения комплексных кадастровых работ обеспечивается подготовка карты-плана территории, содержащей необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, расположенных в границах территории выполнения комплексных кадастровых работ. При выполнении комплексных кадастровых работ осуществляется: разработка проекта карты-плана территории; согласование местоположения границ земельных участков путем проведения заседаний согласительной комиссии по этому вопросу; утверждение заказчиком комплексных кадастровых работ картыплана территории; представление карты-плана территории в орган регистрации прав. При выполнении комплексных кадастровых работ исполнитель комплексных кадастровых работ: получает или собирает документы, содержащие необходимые для выполнения комплексных кадастровых работ исходные данные; уведомляет правообладателей объектов недвижимости, являющихся объектами комплексных кадастровых работ, о начале выполнения таких работ; представляет в орган регистрации прав заявление об учете адресов правообладателей объектов недвижимости, являющихся объектами комплексных кадастровых работ, и заявления о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, расположенных в границах территории выполнения комплексных кадастровых работ, в соответствии с предоставленными правообладателями этих объектов и заверенными в установленном порядке копиями документов, устанавливающих или подтверждающих права на эти объекты недвижимости, которые считаются ранее учтенными, но сведения о которых отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости; подготавливает проект карты-плана территории; представляет проект карты-плана территории, в том числе в форме документа на бумажном носителе, заказчику комплексных кадастровых работ для его рассмотрения и утверждения; 2.3. Акт обследования Акт обследования, представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства (ОКС) с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования ОКС в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости, либо прекращение существования помещения в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых оно было расположено, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение было расположено. Акт обследования - это документ, подтверждающий факт того, что объект недвижимости перестал существовать (полностью или частично). Необходимо учитывать то обстоятельство, что в случае уничтожения принадлежащего Вам объекта недвижимости (как по вашей инициативе (снос, демонтаж), так и по причине каких-либо техногенных катастроф, природных катаклизмов или иных причин, одной из наиболее распространенных является пожар), необходимо предпринять ряд шагов, чтобы наступили все вытекающие из этого факта последствия. Так, в случае пожара, даже после получения справки от пожарной охраны (МЧС), если права на объект были зарегистрированы, юридически Вы остаетесь его собственником и продолжите получать налоговые уведомления из ФНС. Кроме того, в случае возведения на его месте нового объекта недвижимости могут возникнуть проблемы с его постановкой на кадастровый учет (если прежний объект был учтен на основании технического плана с данными о координатах). |