диплом укужан. Теоретические основы эффективности функционирования строительных организаций
 Скачать 0.52 Mb.
|
2.1 Современное состояние, тенденции развития строительных организаций в КазахстанеВ Казахстане с самого начала экономических преобразований, несмотря на важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами. Становление рыночных отношений в жилищной сфере Казахстана началось в 1991 году после принятия законов "О разгосударствлении и приватизации", "О собственности". Позже были приняты законодательные акты о залоге, инвестиционной деятельности, введен новый Гражданский кодекс, Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу Закона, "Об ипотеке недвижимого имущества" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", закон Республики Казахстан "О жилищных отношениях", разработаны положения о купонной приватизации и др. Таким образом, была создана законодательная база для становления рыночных отношений в жилищной сфере. При этом в условиях недостаточно высокого платежного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов для приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы поддержать платежеспособный спрос населения на рынке готового жилья. В 1993 году Указом Президента Республики Казахстан № 1344 была принята "Государственная программа новой жилищной политики и механизмы ее реализации". Она предусматривала ряд важнейших стратегических шагов в сфере жилищной политики государства: внесение необходимых изменений и дополнений в систему правовых норм, имеющих отношение к жилищной сфере; реформирование системы финансирования жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства; демонополизацию; разработку комплекса мер по снижению стоимости строительства жилья и удешевления его для населения; создание системы льгот участникам процесса жилищного строительства и эксплуатации в целях вовлечения в этот процесс максимального количества граждан и юридических лиц; осуществление мер по расширению арендного сектора в жилищной сфере; модернизацию базы стройиндустрии; разработку упрощенной процедуры выделения и регистрации земельных участков для жилищного строительства; комплексное развитие в районах жилой застройки социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры; создание эффективных организационных структур для осуществления жилищной политики государства; развитие инфраструктуры рынка жилья и недвижимости в целом. Этот государственный акт указывает на важность жилищных проблем для государства и вхождение жилищной политики в число приоритетных направлений деятельности государства. Данное положение крайне важно для анализа реальных возможностей реформирования жилищного сектора и системы его финансирования. В течение нескольких лет объем вводимого в республике жилья составляет примерно 0,5% имеющегося жилищного фонда и равняется объему выбывающих из жилищного фонда ветхих и аварийных домостроений. При таких темпах возобновления жилищного фонда имеется реальная угроза его безнадежного старения, и, если учесть, что большая часть жилья находится в сейсмически опасных зонах, то последствия такой политики в жилищном строительстве могут быть катастрофическими. Едва ли не единственными центрами, где спрос на жилье более или менее сформирован, являются города Астана и Алматы, где по-прежнему сконцентрированы не только бизнес-элита, включая зарубежную, но и большое количество работников государственных органов, а также те города, где в основном сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности. Уровень сбережений значительной части населения продолжает оставаться низким, хотя и начал расти в 1999-2000 годах. Вместе с тем увеличивается спрос на индивидуальное жилье (комфортабельные дома, перестроенные и укрупненные квартиры в многоквартирных домах). В условиях меняющегося уровня доходов и семейного положения население на протяжении всей жизни, очевидно, будет многократно менять свое жилье. Это свидетельствует о том, что оборачиваемость жилой недвижимости, скорее всего, в ближайшие годы вырастет. По поводу предложения жилья, как уже отмечалось, подавляющее большинство жилья предлагается на вторичном рынке, рынок же нового жилья развит крайне слабо. Ситуация в строительном секторе значительно ухудшилась за последние пять-семь лет ввиду отсутствия достаточного платежеспособного спроса. Одной из важных тенденций является неуклонное сужение предложения на первичном рынке из-за катастрофического падения объемов нового строительства. Таким образом, в 1998 году объемы жилищного строительства снизились по сравнению с 1990 годом более чем в 7 раз, при этом вполне вероятно продолжение этой тенденции. Сокращение объемов жилищного строительства наблюдается и при расчете данного показателя относительно количества населения республики (таблицы 6,7). Таблица 6 - Ввод в действие жилых домов в Казахстане (тыс. м2 общ. площади)
Источник: По данным Агентства Республики Казахстан по статистике Таблица 7 -Ввод в действие общей площади жилых домов и количество построенных квартир в Казахстане, %
Источник: По данным Агентства Республики Казахстан по статистике Таким образом, на общем неблагоприятном фоне в строительном секторе по данные статистики прослеживаются две тенденции, которые можно назвать положительными. Первая из них - постоянный рост удельного веса жилья, которое строится в негосударственном секторе, т.е. повышение значимости частных и, прежде всего, индивидуальных застройщиков. Если в 1990 году 78% жилья было построено государственными предприятиями и организациями, то в 1998 году ситуация изменилась кардинально и почти 85% нового жилищного строительства пришлось на долю частного сектора. Вторая положительная тенденция, хотя она гораздо менее значима по сравнению с первой, — увеличение среднего размера строящихся квартир. Это указывает на то, что частный сектор, за чей счет такое увеличение произошло, располагает наилучшей, с точки зрения ликвидности, частью жилой недвижимости, которая в принципе может быть включена в экономический оборот. В соответствии с последним посланием Президента народу Казахстана в 2005 году начнется реализация Государственной программы развития жилищного строительства. Реализация новой жилищной политики предусматривает выход на ежегодное строительство в 2005-2007 годах, как минимум четырех миллионов квадратных метров жилья против двух миллионов в прошлом году. Для этого необходимо инвестировать в жилищное строительство порядка 300 млрд. тенге. Основными источниками финансирования выступят средства Казахстанской Ипотечной Компании и Жилищного строительного сберегательного банка Казахстана. Таким образом, важнейшая роль в реализации новой жилищной политики возлагается на систему ипотечного кредитования и систему строительных сбережений. На активное строительство в сфере жилой недвижимости влияет растущий спрос на жилье, подкрепленный ростом реальных доходов населения и развитие производства. Основным двигателем, определившим характер развития всего рынка жилой недвижимости до настоящего момента, выступал бум предложения в сегменте элитного жилья. Активное строительство элитного жилья происходит уже семь лет, и за это время потребность в таком жилье почти удовлетворена. На этом фоне однозначно остро обозначается отстающее развитие строительства жилья эконом-класса, которое может выступить главным движущим фактором развития рынка жилищной недвижимости, так как именно в данном сегменте возможна реализация огромного отложенного спроса, аккумулировавшегося в течение последнего десятилетия. Важным импульсом движения в этом направлении послужит продолжающееся повышение реальных доходов населения, а также активная урбанизация населения. В 2004 году в соответствии с утвержденной городской Программой планировался ввод в эксплуатацию 358,7 тысяч кв. метров общей площади жилых домов (сравн.: 2003 г. - 291,5 тыс. кв. метров), что превысило уровень 2003 года на 23%. За 2004 г. в жилищное строительство было вложено 19973,2 млн. тенге (2003-12121,3 млн. тенге) инвестиций. С января по октябрь 2004 г. на территории города введено 484 жилых дома, общей площадью 283 471 кв.м., что на 15,7% выше уровня соответствующего периода прошлого года. Но хотя и ведется активное строительство нового жилья, предложение жилья отстает от спроса. В 2004 году основная часть выведенных на рынок новых объектов приходится на объекты, позиционированные как элитное жилье. Застройщики, работающие в этом сегменте, предпочитают развивать юго-восточную и южную части города. Из всего введенного на продажу в 2004 г. жилья в многоэтажных домах доля жилья эконом-класса составляет 27,9%; элитного жилья -72,1%.  Рисунок 1 - Структура предложения на первичном рынке жилья Алматы по сегментам в 2004 г. Структура предложения на рынке элитного жилья Алматы: 78% предложений в денежном эквиваленте приходится на квартиры класса "элит" и 22% предложений приходится на сегмент "deluxe". Средняя цена предложения на вторичном рынке элитного жилья в Алматы в 2004 года составила $1600. Поквартально цена росла на 2,6%. По сравнению с маем 2004 года (рис. 2,3), количество предложений квартир в г.Алматы в мае 2005 года увеличилось на 13,2% и составило 4 433 предложения. Основное увеличение произошло за счет выхода на рынок 4-комнат-ных квартир (прирост на 25%), которые последние 2 года были на стадии строительства. Их доля на рынке стала составлять 8,3% в отличие от 7,5% в мае 2004 года. Значительно упал прирост предложения 1 -комнатных квартир (прирост на 4,5%). Несмотря на небольшой прирост предложения, доля предложения однокомнатных квартир сократилась с 25,1% до 23,2%. Практически равномерно увеличился прирост предложения на 2- и 3-комнат-ные квартиры (1 5, 4% и 14,8 %). Доля на рынке предложения 3-комнатных квартир увеличилась на 0,4% и составила 33,7%. Доля на рынке предложения 2- комнатных квартир увеличилась на 0,6% и составила 33,7%.  Рисунок 2 -Общая доля квартир на рынке в мае 2004 года  Рисунок 3 - Общая площадь квартир на рынке в мае 2005 года Из вышеописанного видно, что предложений на рынке стало больше. Предпочтение, как и в 2004 году, отдаются 2 и 3-комнатным квартирам. Снизилась доля 1-комнатных квартир и увеличилась доля многокомнатных. В соответствии с последним посланием Президента народу Казахстана в 2005 году начнется реализация Государственной программы развития жилищного строительства. Программа предполагает масштабные изменения в развитии строительной отрасли и мультипликативный эффект на развитие всей экономики республики. Предстоит последовательная реализация поставленных в программе задач и разработка ряда нормативно-правовых документов развития сопутствующих сфер деятельности. Стоит отметить, что в 2004 году предприятиями и организациями государственной собственности на строительство жилья направлено 25,1 млрд. тенге инвестиций, что в 2 раза выше соответствующего периода прошлого года. Предприятиями и организациями негосударственной формы собственности и населением направлено 96,8 млрд.тенге, что в 2,1 раза выше соответствующего периода прошлого года. Принимая во внимание данные темпы развития строительства в стране и высокий процент импорта стройматериалов, а также в рамках реализации Стратегии, Правительством утверждена "Программа развития производства строительных материалов, изделий и конструкций в Республике Казахстан на 2005-2014 годы" В целях реализации Программы разработан перечень приоритетных инвестиционных проектов для привлечения потенциальных инвесторов в сферу стройиндустрии. Данный перечень предусматривает создание совместных производств по выпуску строительных материалов, в том числе цемента, строительного стекла, кирпича керамического, красок, теплоизоляционного материала, линолеума, сухих строительных смесей, пенобетонных блоков, строительной арматуры. При этом Программа предусматривает внедрение новых технологий и высокопроизводительного оборудования, которое направлено на уменьшение материало-, энерго- и трудоемкости продукции, увеличение ассортимента и улучшение качества строительных материалов. Одним из главных ожидаемых результатов должно стать насыщение строительного рынка республики доступными по цене, качеству и надежности строительными материалами, изделиями и предметами домоустройства. Мультипликативный эффект от реализации Программы даст возможность обеспечить рост сферы услуг и смежных отраслей экономики -машиностроения, металлургической и химической промышленности (технологическое оборудование, черный и цветной металл, химическое сырье для производства строительных материалов и изделий), повысить уровень занятости трудовых ресурсов, доходы населения и, в конечном счете, совокупный платежеспособный спрос. В целом развитие экономики Казахстана позволяет делать оптимистичный прогноз развития отечественной строительной индустрии. Остаются открытыми вопросы совершенствования отношений собственности и системы управления жилищным фондом, повышения ответственности собственников жилья, внедрению накопительной системы финансирования всех видов ремонта. Необходимо принять конкретные меры по совершенствованию жилищных отношений и развитию коммунального хозяйства страны. Задачами Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы является: - реализация Государственной программы развития жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005-2007 годы и Плана мероприятий по ее реализации; - реализация Плана мероприятий Программы развития промышленности строительных материалов, изделий и конструкций в Республике Казахстан на 2005-2007 годы; - утверждение Программы развития жилищно-коммунальной сферы в Республике Казахстан на 2007-2009 годы и Плана мероприятий по ее реализации; - осуществление мониторинга строительства коммунального жилья и жилья за счет кредитных средств в рамках Госпрограммы; - проведение конкурсов по государственным закупкам по бюджетным программам 005 "Прикладные научные исследования в области строительства" и 014 "Совершенствование нормативно-технических документов в сфере архитектурной, градостроительной и строительной деятельности". По данным городского статистического управления по итогам прошлого года строительную и ремонтно-строительную деятельность осуществляют около 1000 организаций, из которых: -105 -крупные и средние (свыше 50 человек), которые в основном объединены в 26 холдингов и корпораций («Корпорация «Базис-А», «Корпорация «Век», «Корпорация «Куат», НХК «Алматыкурылыс» и др.); остальные – мелкие ремонтные организации. Численность строителей города различных специальностей составляет 27,3 тысяч человек, в том числе на крупных и средних предприятиях 26,5 тыс. человек. В течение 2005 года малые строительные организации были преимущественно задействованы на прочих работах по завершению строительства, текущем и капитальном ремонтах, крупные и средние подрядные организации – на строительно-монтажных работах. Из общего объема подрядных работ, выполненного собственными силами крупных и средних подрядных организаций, наибольший удельный вес занимали общестроительные услуги по возведению зданий и по гражданскому строительству (42,5%); по разработке и сносу зданий, включая земляные работы (8,5%); по монтажу электропроводов и установке электроарматуры (6,2%); сооружению автомагистралей и шоссейных работ (7,9%); оштукатуриванию поверхностей (6,3%). Вместе с тем, анализ строительных организаций города показывает, что имеющийся у них потенциал производственной мощности позволяет вводить на территории города до 500 тыс. кв. метров жилья при мобилизации резервов. В 2006 году в рамках реализации государственной программы развития жилищного строительства на период 2005-2007 годы планируется ввести в эксплуатацию 442,5 тыс. кв. метров жилья. Итоги 5 месяцев 2005 года подтверждают реальность задач, определенных городской Программой. За этот период введено более 200 тысяч кв. метров жилой площади, что составит более 45 % от годовой программы. Промышленность строительных материалов, изделий и конструкций города представлена 168 предприятиями и организациями по выпуску строительной продукции, конструкций, отделочных и прочих материалов. В 2005 году предприятиями стройиндустрии произведено по видам: - строительные кирпичи - 82 тысяч кубических метров; - плитки, кирпичи из цемента, бетона или камни искусственные - 196736 тонн - сборные железобетонные конструкции - 368 тысяч тонн; - товарный бетон - 1 млн. 390 тысяч тонн; - изготовление столярных изделий из дерева - 180 тысяч кв. метров; - деревянные конструкции из дерева - 394 тонн; - пластиковые изделия - окна и двери - 3889 тонн. Анализ предприятий строительной индустрии города показывает, что у них имеется реальный резерв для увеличения выпуска продукции в 1,4 – 1,6 раза. В настоящее время все более актуальным становится необходимость наладить производство арматуры периодического профиля, металлоконструкций, листового стекла. Беспокоит рост цен на основные виды: цемент, кирпич, металлопрокат и др. Одним из факторов, влияющих на качество строительства, является наличие подготовленных специалистов низового звена строительных специальностей, в том числе: сварщики, монтажники, плотники, каменщики, штукатуры и так далее. Ранее существовавшая система подготовки рабочих–строителей включала в себя техникумы, профессионально-технические училища, учебные комбинаты, профессиональные конкурсы и разрядность. К сожалению, в настоящее время она не функционирует. В результате на строительных объектах работает прибывшая в город неквалифицированная сельская молодежь, которая, наспех овладев азами строительной специальности, кочует от одной строительной организации в другую, где больше заплатят. Средняя заработная плата в 2005 году в строительстве составила 42857 тенге, что выше средней по городу (38325тенге). Большой проблемой является текучесть кадров. Так, в 2005 году при общей численности работающих в строительстве - 27 282 принято на работу 23 889 работников, а уволено 20 512 работников, в том числе по причине текучести - 18 791 работников. Таким образом, коэффициент текучести кадров за 2004 год составил 92 %. В рамках реализации жилищной программы в течение трех лет из средств республиканского и местного бюджетов необходимо построить 512,2 тыс. кв. метров жилья. В настоящее время на территории города выбраны 4 свободные площадки для строительства жилья, разработаны и утверждены проекты детальной планировки. Выход жилья на них составит около 340 тыс. кв. метров. Необходимо изыскать свободные территории для строительства на них (512,2 – 340) = 172,2 тыс. кв. метров жилья. Дефицит средств, выделенных на строительство магистральных инженерных сетей и объектов в 2005 году, составил 2 млрд. 920 млн. тенге. В течение последних трех лет за счет республиканского и местного бюджетов построено 34 км инженерных сетей (электроснабжение, теплоснабжение водоснабжение и канализация и другие). Одной из проблем является передача их на баланс городских служб для дальнейшего обслуживания, так как в соответствии с налоговым Кодексом РК необходимо оплатить корпоративный налог в размере до 40 % от общей суммы строительства. Проведенный анализ стоимости 1 кв. метра построенного в 2003 и 2004 годах жилья на основе затрат строительных материалов, машин и механизмов, зарплаты, налогов и прочих отчислений показывает, что стоимость 1 кв. метра сложилась 63000 тенге, или 450 долларов США. В данную стоимость не включены затраты по строительству наружных инженерных сетей и благоустройство прилегающих к жилым домам территорий. На себестоимость строительства существенно повлияло увеличение стоимости основных строительных материалов. В таблице 8 рассмотрены цены на строительные материалы в 2005 году Таблица 8 - Динамика роста цен на строительные материалы в 2005 году в тенге
Источник: По данным Агентства Республики Казахстан по статистике Строительные организации республики недостаточно обеспечены собственным капиталом для того, чтобы самостоятельно осуществлять жилищное строительство в качестве коммерческих застройщиков. Поэтому ни одна строительная организация представлена в числе лизинговых компаний, что не способствует выходу на финансовые рынки для осуществления заимствований денег жилищное строительство. Препятствием выхода строительных организации им фондовый рынок являются высокие листинговые требования к собственному капиталу, а также высокие издержки на проведение аудиторской проверки финансовой отчетности международными аудиторскими компаниями, на услуги финансовых консультантов и уплату биржевых сборов. Наряду с этим общие листинговые требования по ежегодному объему реализации продукции и услуг не менее 3,0 млрд. тенге неприемлемы для строительных компаний республики. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||