контрольная работа жилищное право. контрольная работа. Теоретический вопрос
 Скачать 76 Kb.
|
|
Теоретический вопрос. Теоретический вопрос. Проведите сравнительную характеристику видов договоров найма жилых помещений, предусматриваемых жилищным законодательством, охарактеризуйте их сходства и отличия. Ответ: Общее определение договора найма жилого помещения содержится в ГК РФ. В силу договора найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Действующее жилищное законодательство подразделяет договоры найма жилого помещения на социальный и коммерческий наем. На основании п. 1 ст. 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, из чего следует, что это жилые дома, входящие в состав государственного и муниципального жилищных фондов и предназначенные только для предоставления в них жилья малоимущим и иным, указанным в законе гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Разновидностью социального найма жилого помещения является предоставление специализированных жилых помещений. Согласно п. 1 ст. 60 ЖК РФ в силу договора социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ. По общему правилу жилые помещения по данному договору предоставляются малоимущим гражданам, к которым закон относит граждан РФ, которые признаны малоимущими органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Согласно п. 5 ст. 49 ЖК РФ жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. Помимо того, что граждане, претендующие на получение жилого помещения по договору социального найма, должны быть малоимущими, они также должны быть признаны нуждающимися в жилом помещении. Согласно ст. 51 ЖК РФ лицами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются граждане: – не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения; – являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы; – проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям; – являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. Что касается второго основания признания нуждающимся в получении жилья, то согласно п. 4 ст. 50 ЖК РФ учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений. Заключению договора социального найма жилого помещения предшествует принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и вынесение решения о предоставлении жилого помещения. Состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях имеют право категории малоимущих граждан, которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. Принятие па учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства. Принятие на указанный учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями. Решение о принятии на учет или об отказе в принятии па учет должно быть принято по результатам рассмотрения заявления о принятии на учет и иных представленных в соответствии с законом документов органом, осуществляющим принятие на учет, не позднее чем через 30 рабочих дней со дня представления указанных документов в данный орган. Статья 53 ЖК РФ устанавливает, что граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий. Договор найма жилого помещения - консенсуальный договор - вступает в силу с момента соглашения о передаче еще до реальной передачи жилого помещения во владение и пользование нанимателю. Общее между договорами социальный и коммерческий найма: 1. форма - простая письменная 2. сохранение найма при переходе права собственности или права следования 3. общие права и обязанности 4. наниматели - только граждане предусматривается вселение временных жильцов. 5. Споры относительно пользования жилыми помещениями, вытекающие из договоров социального найма жилого помещения и коммерческого найма, разрешаются в судебном порядке. Различие между договорами социальный и коммерческий найма: 1) в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется. 2)по объектам найма в социальном найме отдельное изолированное жилое помещении отвечает требованию (40 ЖК). в коммерческом найме - требование к помещению в меньшем объеме. (жил.S- 12 квадратных метра, соц.S - 18 квадратных метра, если семья из 2-х человек - 42 квадратных метра, на одного - 33 квадратных метра). 3) по основаниям заключения. в соц.н. - ордер. На основании ордера заключается типовой договор по найму жилого помещения. В коммерческом найме - договор. 4) соц. найм заключается только в отношении жилого помещения государственного и жилого муниципального фонда. Ком. Н. - во всех разновидностях жилого фонда (государственный, муниципальный, общественного, частного) 5) Срок: в соц. найме - бессрочный, в коммерческом найме - краткосрочный до 1 года, долгосрочный до 5 лет. В коммерческом найме предусматривается преимущественное право заключения договора на новый срок. 6) вселение - в социальном найме - только с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи. в коммерческом найме - гражданин и постоянно проживающих с ним граждане. На вселение требуется согласие граждан и займодателя. 7) оплата: в социальном найме - в строго установленных размерах, в коммерческом найме - по соглашению. 8) договор коммерческого найма может быть заключен с любым лицом и, в отличие от договора социального найма, не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении 9) наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору коммерческого найма, если иное не установлено их соглашением. 10) Основанием заключения договора социального найма выступает решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения, т.е. административный акт, а договор коммерческого найма заключается исключительно на основе волеизъявления сторон 11) Коммерческий наем - всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно. 12) в отличие от договора социального найма предметом договора коммерческого найма выступает изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, благоустроенность которого не является обязательным признаком предмета договора Практическое задание 1. При расторжении брака Малинкиных суд определил место проживания их 13-летнего сына с матерью. До расторжения брака семья Малинкиных проживала в 4-хкомнатной квартире, принадлежащей отцу на праве собственности и приобретенной им до брака. После расторжения брака Малинкин-старший обратился с иском о выселении из его квартиры бывшей супруги и ребенка на том основании, что они перестали быть членами его семьи. Охарактеризуйте все указанные в задаче факты, влекут ли эти факты правовые последствия? Какие правоотношения возникли на основании этих обстоятельств? Подлежит ли удовлетворению требования о выселении? Ответ: Согласно ч.4 ст.31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. В силу ч.1 ст.31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Из п.1 ст.55 СК РФ следует, что ребенок имеет право на общение с обоими родителями, дедушкой, бабушкой, братьями, сестрами и другими родственниками. Расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка. Согласно ст.65 Семейного кодекса РФ обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы родителей. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов (п.2 ст.20 Гражданского кодека РФ) По смыслу указанных статей расторжение брака не влияет на права ребенка, следовательно, он не может быть признан бывшим членом семьи, как супруга, которая после расторжения брака признается бывшим членом семьи, и за которой не сохраняется право пользования жилым помещением в силу ч.4 ст.31 и ч.1 ст.35 ЖК РФ, в связи с чем она обязана освободить данное помещение в случае прекращения семейных отношений. На основании изложенного, суд удовлетворит исковые требования Малинкина частично. Выселит Малинкину, и откажет в выселении ребенка, поскольку ребенок сохраняет право пользования жилым помещением (квартирой), и не может быть выселен из него. Практическое задание 1. Козлов купил двухкомнатную квартиру в многоквартирном доме. После того как Козлов в нее вселился, к нему обратился председатель ТСЖ, которое было создано в этом доме. Он объяснил, что поскольку формой управления многоквартирного дома избрано ТСЖ, каждый новый собственник квартиры в этом доме обязан вступить в ТСЖ. Козлов ответил отказом, так как на момент образования ТСЖ он в этом доме не проживал и за образование ТСЖ не голосовал. Тогда председатель заявил, что в случае отказа Козлова вступить в ТСЖ на него будет наложен штраф. Кроме того, расходы по обслуживанию его квартиры в два раза превысят расходы тех домовладельцев, которые являются членами ТСЖ. Козлов обратился к юристу за разъяснениями. Оцените правомерность всех утверждений председателя ТСЖ. Оцените возможные способы защиты жилищных прав Козлова. Ответ: Частью 6 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Следовательно, Жилищный кодекс Российской Федерации прямо регулирует порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества собственников жилья. Заключение собственником жилого помещения договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг, непосредственно с ресурсоснабжающими организациями допускается только в случае, если собственники жилых помещений в многоквартирном доме осуществляют непосредственное управление таким домом (п. 8 ст. 155 ЖК РФ). Из изложенных выше норм следует, что собственник жилого помещения, который не является членом товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, созданных в многоквартирном доме, не вправе заключать договоры, содержащие условия предоставления коммунальных услуг, непосредственно с ресурсоснабжающими организациями, а должен вносить плату за коммунальные услуги в соответствии с договором, заключенным между ним и товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, устанавливающими порядок внесения обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой коммунальных услуг. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Вступление собственника помещения в ТСЖ является его правом и происходит в добровольном порядке. Ответственности за отказ вступать в ТСЖ нет, а членство в ТСЖ возникает на основании заявления о вступлении в товарищество. Подробности в сегодняшней статье. Согласно ч. 1 ст. 143 ЖК РФ, членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в МКД на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. При этом важно помнить, что голосование на общем собрании собственников за создание ТСЖ не подменяет подачу такого заявления. Есть практика, когда инициаторы ОСС при проведении собрания о создании ТСЖ к бланкам решений и бюллетеней прикладывают заявления на вступление в члены ТСЖ. Собственники помещений вправе, а не обязаны, стать членами товарищества. Это устанавливает ч. 2 ст. 143 ЖК РФ. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов ТСЖ или сразу после прекращения права собственности члена ТСЖ. Насильно удержать человека, желающего выйти из ТСЖ, нельзя. Довод о том, что членство в ТСЖ возможно только по заявлению, подтверждает и сложившаяся судебная практика. Наличие заявления – единственное условие возникновения членства в товариществе. Вопрос о принудительном членстве в товариществе собственников жилья рассматривал Конституционный Суд РФ в постановлении от 03.04.1998 № 10-П. Его разъяснения до сих пор не потеряли актуальности. Конституционный Суд РФ отмечает, что товарищество собственников жилья – один из возможных способов управления МКД и членство в нём считается вторичным по отношению к праву собственности. Это значит, что по смыслу ч. 2 ст. 35 Конституции РФ возникновение права собственности не может быть поставлено в зависимость от членства в товариществе. Согласно ч. 1 ст. 30 Конституции РФ, каждый имеет право на объединение. Собственники помещений в МКД, реализуя это конституционное право, могут создать объединение на основе действующего законодательства, в том числе для управления комплексом недвижимого имущества. Товарищество собственников жилья создаётся на общем собрании собственников помещений в МКД по волеизъявлению домовладельцев (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Товарищество собственников жилья – добровольное объединение собственников недвижимого имущества (ст. 123.12 ГК РФ, ч. 1 ст. 135 ЖК РФ). Конституционный Суд РФ в постановлении отмечает, что невозможно кого-либо принудить к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нём (ч. 2 ст. 30 Конституции РФ). Любое объединение, его структура и организационно-правовые формы управления им должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и на добровольном членстве в таком объединении. В отношении ТСЖ это значит, что собственника помещения в МКД нельзя принудить стать членом ТСЖ несмотря на решение большинства объединиться в товарищество. Из принципа добровольности членства в объединении следует, что создание ТСЖ не исключает возможности для отдельных собственников оставаться вне данного объединения, при этом не утрачивая с ним иных прав. Собственники помещений в МКД, которые не вступили в ТСЖ, не лишаются своих прав. Конституционный Суд РФ замечает, что товарищество собственников жилья не имеет права нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы только для членов ТСЖ, или налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению и эксплуатации МКД. Суд отметил, что размер расходов, которые связаны с управлением, содержанием и эксплуатацией МКД, должен определяться путём достижения общего согласия всех собственников, а споры по этим вопросам – разрешаться в судебном порядке. Права членов ТСЖ и собственников помещений в МКД, которые членами ТСЖ не являются, перечислены в ст. 143.1 ЖК РФ: Право получать от органов управления ТСЖ информацию о деятельности товарищества в порядке и в объёме, которые установлены Жилищным кодексом РФ и уставом ТСЖ. Право обжаловать в суде решения органов управления ТСЖ. Право предъявлять требования к ТСЖ по качеству оказываемых услуг и выполняемых работ. Право ознакомления со следующими документами: устав ТСЖ, внесённые в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации; реестр членов товарищества; бухгалтерская (финансовая) отчётность ТСЖ сметы доходов и расходов на год, отчёты об исполнении таких смет, аудиторские заключения при проведении аудиторских проверок; заключения ревизионной комиссии товарищества; документы, подтверждающие права ТСЖ на имущество, отражаемое на его балансе; протоколы общих собраний членов ТСЖ, заседаний правления и ревизионной комиссии товарищества; протоколы общих собраний членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей; решения собственников помещений в МКД в письменной форме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении ОСС в форме заочного голосования; техническая документация на МКД и другие связанные с управлением данным домом документы; другие внутренние документы товарищества, предусмотренные уставом ТСЖ и решениями общего собрания членов товарищества. Таким образом, требования председателя ТСЖ к Козлову неправомерны и не основаны на законе. Поскольку представители ТСЖ не правомочны понуждать заключать собственниками жилья договор без их согласия и выставлять штрафные санкции, в т.ч. изменять оплату коммунальных услуг. Вместе с тем, отсутствие у Козлова заключенного с ТСЖ договора управления многоквартирным домом не освобождает его от обязанности по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и за коммунальные услуги в порядке, установленном законодательством. Список литературы: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017) Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 05.12.2017) Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.12.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.01.2018) Алексеев, В. А. Право недвижимости Российской Федерации. Понятие и виды недвижимых вещей : практ. пособие / В. А. Алексеев. — М. : Издательство Юрайт, 2018. Белов В.А. Правоведение : учебник для бакалавриата и специалитета / В. А. Белов [и др.] ; под ред. В. А. Белова, Е. А. Абросимовой. — 4-е изд., перераб. и доп. — М. : Издательство Юрайт, 2018. Булгаков В.В. Защита жилищных прав // Современные тенденции развития науки и технологий. 2019. № 9-6. Корнеева, И. Л. Жилищное право Российской Федерации : учебник и практикум для бакалавриата и магистратуры / И. Л. Корнеева. — 3-е изд., перераб. и доп. — М. : Издательство Юрайт, 2018 |