курсова. Документ Microsoft Word. В соответствии с целью курсовой работы определены следующие задачи
 Скачать 59.11 Kb.
|
ВведениеОдной из важнейших задач государства в области социально-экономической политики является повышение уровня доступности жилья для населения. В этих целях реализуется механизм ипотечного кредитования, который способствует возрастанию платежеспособного спроса населения на жилье. Ипотечное кредитование является тем механизмом, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. Большое значение ипотечное кредитование имеет для повышения эффективности функционирования банковской системы страны. Ипотечные жилищные кредиты более безопасны для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. Кроме того, операции с недвижимостью часто являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков. Все сказанное позволяет сделать вывод, что развитие ипотечного жилищного кредитования в России как механизма решения проблемы обеспечения граждан жильем должно позитивно повлиять на реальный сектор экономики, вследствие чего возникнет возможность модернизации производства, что приведет к повышению качества и конкурентоспособности продукции практически во всех отраслях. Кроме того, ипотечное кредитование повышает доходность банковского сектора в части осуществления кредитной деятельности. Целью курсовой работы является исследование проблем развития ипотечного кредитования в России и определение путей их решения. В соответствии с целью курсовой работы определены следующие задачи: 1. Рассмотреть сущность и виды ипотечного кредитования; 2. Определить механизм ипотечного кредитования; 3. Рассмотреть систему нормативно-правового регулирования ипотечного кредитования; 4. Проанализировать ипотечное кредитование в ОАО «Сбербанк России»; 5. Выявить основные проблемы развития ипотечного кредитования в России и пути их решения. Объектом исследования является ипотечное кредитование в ОАО «Сбербанк России». Предметом исследования является экономические отношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования. В процессе исследования применялись следующие методы: метод сбора и обработки информации, метод сравнения, классификации, статистический метод. Теоретическую базу исследования составили: учебная и специальная литература, публикации в периодической печати. Информационную базу исследования составили: банковское законодательство Российской Федерации, материалы банковской статистики, отчетность ОАО «Сбербанк России». Структура курсовой работы представлена введением, тремя главами, заключением, списком использованных источников, приложениями. Теоретические аспекты ипотечного кредитованияСущность и виды ипотечного кредитованияИпотека является важным финансово-экономическим инструментом рыночной экономики, который способствует повышению инвестиционной активности субъектов хозяйствования, а также обеспечивает надежную защиту кредиторов. В мировой практике под ипотечным кредитованием понимают такие финансово- кредитные отношения, которые возникают между ипотечным кредитором (ипотеко держателем) и ипотечным заемщиком (ипотекодателем) по поводу предоставления кредита, обеспечением которого является недвижимое имущество, принадлежащее второму или третьему лицу (имущественному поручителю) на правах собственности. Ипотечный кредит определяется как экономически-правовые отношения, которые возникают между кредитором и заемщиком по поводу движения заемных средств, которые сопровождаются установлением условной ипотеки в пользу кредитора. Для определения критериев отнесения кредита к разряду ипотечных необходимо определить признаки ипотечного кредитования, то есть совокупность требований и условий, при выполнении которых кредит можно считать ипотечным. Наиболее весовыми характеристиками являются характер обеспечения, целевое назначение, сумма, срок, риск, оформление. Однако названные особенности не позволяют выделить ипотечные займы от других форм кредитования. Поэтому, отличительной особенностью ипотечного кредитования можно считать критерий обеспеченности залогом недвижимости, долгосрочности и инвестиционной направленности при наличии остальных характеристик (Таблица 1) Таблица 1 - Признаки ипотечного кредита
Специфика ипотечных кредитных отношений формирует определенные преимущества кредитования под залог недвижимости, как для заемщика, так и для кредитора. Можно выделить следующие главные преимущества ипотечного кредита для заемщика: - рост инвестиционных возможностей путем превращения недвижимости в операционный капитал; - функционирование залоговой недвижимости по ее целевому назначению; - стабильность номинальных выплат в течение всего периода займа; - снижение размера ежемесячного, ежеквартального, ежегодного платежа из-за долгосрочности ипотечного кредита. Основные преимущества ипотечного кредита для кредитора - это стабильный доход; сравнительно низкий риск по кредиту, обеспеченному недвижимостью. Рассматривая преимущества ипотечного кредитования, необходимо выделить и его недостатки. Для заемщика это, прежде всего, увеличение стоимости объекта недвижимости за счет уплаты процентов, а для кредитора - неурегулированность вопросов выселения должников и отчуждение залогового имущества, риск невозвращения в установленный срок основного долга и процентов по займу. Однако можно утверждать, что преимущества ипотечного кредитования для кредитора и заемщика превышают его недостатки. В настоящее время разработано множество видов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания: Постоянный ипотечный кредит - это вид кредита имеющий также название аннуитетный - самоамортизирующийся кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равноценные периодические (как правило, ежемесячные) платежи. Кредит с «шаровым» платежом - предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования. Разновидности методов кредитования с «шаровым» платежом: - отсутствие процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный процент, например, кредиты под освоение земли; - выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока погашение задолженности «шаровым» платежом 3) Пружинный (с фиксированной выплатой основной суммы) кредит. Особенности этого вида кредитования следующие: - периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга; - выплаты процентов на оставшуюся часть долга. 4) Кредит с участием - представляет собой схему финансирования, при которой кредитор непосредственно участвует в инвестировании: кредитор одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода, и (или) часть от суммы увеличения стоимости собственности. Если собственность финансируется посредством кредита с участием, право собственности переходит к инвестору, кредитор только получает право на часть денежного потока, связанного с качеством функционирования собственности. 5) Кредит с переменной процентной ставкой - процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг. 6) Кредит с добавленной процентной ставкой - это вид кредита предусматривает отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для определения величины платежа. Данная ипотека используется для кредитования личной собственности и предусматривает досрочное погашение долга. 7) Кредит с обратным аннуитетом - предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение Таким образом, сущность ипотечного кредитования заключается в предоставлении долгосрочных финансовых ресурсов под залог недвижимости. Ипотечное кредитование имеет целевое назначение: финансирование покупки, строительства, перепланировки жилищных и производственных помещений, освоения земельных участков. Механизм ипотечного кредитованияМеханизм ипотечного кредитования предполагает реализацию нескольких этапов, включающих взаимоотношения между субъектами кредитования. Субъектами ипотечного кредитования выступают: 1) Кредиторы по ипотеке - ипотечные банки или специализированные ипотечные компании, а также универсальные коммерческие банки; 2) Заемщики - юридические и физические лица, имеющие в собственности объекты ипотеки, или имеющие поручителей, которые предоставляют под залог объекты ипотеки в пользу заемщика Недвижимость как объект ипотечного кредита имеет ряд существенных преимуществ. Она почти никогда не теряет полностью своей стоимости (ценности), а со временем, как показывает хозяйственная практика, цена ее даже растет. Процедура получения ипотечного кредита в банке состоит из нескольких этапов и начинается с предварительной квалификации потенциального клиента и оформления заявления на получение кредита. На следующем этапе банк собирает и проверяет информацию о клиенте и о залоге, оценивает вероятность погашения кредита (эта процедура называется андеррайтингом заемщика), после чего принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формирует другие важные условия его выдачи (срок, процентная ставка, порядок погашения). Последний этап - это заключение договора купли-продажи между заемщиком и продавцом, а также кредитного договора и договора ипотеки между заемщиком и кредитором. По договору об ипотеке заемщик (залогодатель), закладывая недвижимость, приобретенную за счет кредита, теряет право распоряжаться ею, но сохраняет право владения и пользования. Кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность, в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Обязательным является страхование предмета ипотеки, а также жизни, здоровья и трудоспособности заемщика за его счет. Между кредитором и заемщиком происходит заключение договора ипотеки, в который включаются следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку имущества; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств) Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Кроме того, залогодатель составляет закладную, которая передается кредитору органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, и удостоверяет право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой После государственной регистрации и урегулирования расчетов с продавцом недвижимости, заемщик вселяется в приобретенную квартиру, дальше он должен осуществлять платежи по погашению кредита, кредитор же принимает платежи от заемщика, ведет соответствующие записи о погашении основной задолженности и процентов. После выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается запись в государственном реестре. В случае неисполнения заемщиком обязательств, осуществляется обращение взыскания на предмет залога с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика перед кредитором Таким образом, участниками механизма долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются: 1) Заемщики (покупатели недвижимости) - физические граждане РФ, лица, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (не кредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья; 2) Продавцы недвижимости; 3) Кредиторы (банки и другие кредитные организации, основными функциями которых являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеки; обслуживание выданных ипотечных кредитов); 4) Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению; 5) Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, основными функциями, которых являются: регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику - регистрация договоров об ипотеки и права ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка); 6) Страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование, личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка; 7) Оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании; 8) Риэлторские фирмы - юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли продажи жилья. К функциям риэлтеров относится подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купли-продажи, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание. 3 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитованияПоскольку развитие и функционирование надежной и стабильной системы ипотечного кредитования является актуальным для современной экономики, государство стремиться защитить всех участников ипотечного кредитования, путем разработки нормативно-правовых актов. В настоящее время в Российской Федерации в целом созданы правовые основы для развития ипотечного жилищного кредитования. Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими деятельность в указанной сфере, являются: 1. Гражданский кодекс РФ, Жилищный Кодекс РФ; 2. Федеральные законы: - «О жилищных накопительных кооперативах» № 215-ФЗ от 24.12.2004 г.; - «О кредитных историях» № 218-ФЗ от 24.12.2004 г.; - «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г.; - «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. 3. Постановления Правительства РФ: - «О порядке функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» № 655 от 7 ноября 2005 г.; - «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов» № 46 от 28 января 2006 г.; - «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» № 47 28 января 2006 г. Основным законом, регулирующим отношения по поводу ипотеки, является Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данном законе определен ряд положений касающихся вопросы ипотечных отношений 1. Установлены главные требования к содержанию соглашения об ипотеке и закладной; обозначен период возникновения залога, недвижимости; описан процесс государственной регистрации ипотеки. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Именно в момент его государственной регистрации он считается заключенным и вступает в силу. Нарушение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Вплоть до недавнего времени требовалось также нотариальное свидетельство договора ипотеки. При включении договора об ипотеке в кредитный или другой контракт, имеющий обеспечиваемую ипотекой обязанность, в отношении формы и государственной регистрации данного соглашения должны быть соблюдены условия, установленные для договора об ипотеке [4]. 2. Установлены полномочия и прямые обязанности залогодателя при использовании собственности, заложенного согласно договору об ипотеке; переход прав на данное имущество к иным лицам и обременение данного имущества правами иных лиц. 3. Определено понятие последующей ипотеки и условия, при которых она разрешена, а кроме того возможность уступки прав по договору об ипотеке. 4. Заложены основные принципы формирования вторичного рынка ипотечных кредитов. 5. Уделяется внимание отличительным чертам ипотеки аграрных участков, компаний, строений и зданий. 6. Конкретно отражены правоотношения в сфере ипотеки жилых домов и квартир. Закон «Об ипотечных ценных бумагах» рассматривается ипотечными кредиторами и другими экспертами рынка ипотеки как важнейший шаг на пути формирования рынка ипотечных ценных бумаг с целью привлечения средств инвесторов в жилищный сектор экономики. Таким образом, существующая нормативная база в области ипотечного кредитования позволяет определить ряд существенных моментов во взаимоотношениях между заемщиком и кредитором и иными сторонами. Кроме того существующая нормативная база в значительной мере контролирует использование ипотечных ценных бумаг. Законодательство в области ипотечных отношений не ограничивается нормами, изданными на федеральном уровне, сегодня в ряде регионов РФ уже приняты нормативные акты, содержащие основы ипотечного жилищного кредитования. Кроме того отдельные регионы разрабатывают собственные региональные программы по предоставлению ипотеки населению. Итак, ипотечное кредитование активно внедряется на рынок банковских услуг и является одним из основных способов финансирования населения для покупки недвижимости. Ипотечные отношения, в которые вступают субъекты кредитования, характеризуются длительным характером, что обусловлено долгосрочностью такого вида кредита как ипотека. Следует отметить, что сегодня различают множество видов ипотечного кредита, в зависимости от срока, порядка погашения, категории клиентов, предмета кредитования. Такая разнообразность ипотечных кредитов требует от государства разработки нормативно-правовых актов, гарантирующих снижение риска потерь, как заемщику, так и кредитору. Анализ ипотечного кредитования в ОАО «Сбербанк России»2.1 Общая экономическая характеристика ОАО «Сбербанк России»Открытое акционерное общество «Сбербанк России» является ведущим банком России, занимает лидирующие позиции на рынке банковских услуг стран СНГ. Сбербанк зарегистрирован ЦБ РФ 20.06.1991 г., его учредителем и основным акционером выступает Центральный банк России, владеющий более чем 50 % уставного капитала. Сбербанк является акционерным банком, и уставный капитал сформирован путем выпуска обыкновенных и привилегированных акций на международном и российском рынках. Сбербанк имеет генеральную лицензию Банка России на осуществление банковский операций № 1481 от 08.08.2012 г. Также банк имеет лицензии на осуществление операций с драгоценными металлами и на рынке ценных бумаг. Банк входит в систему страхования вкладов В соответствии с лицензиями, в спектр банковских операций банка входят различные услуги, ориентированные на розничных клиентов, включая депозиты, различные виды кредитования (потребительские кредиты, автокредиты, ипотека), а также обслуживание банковских карт, денежные переводы, банковское страхование и брокерские услуги и др Поскольку Сбербанк обладает широкой сетью подразделений, особое внимание уделяется системы организации управления банком. В этих целях банк осуществляет реализацию политики корпоративного управления, которая предполагает, согласно которой организационная структура банка выглядит следующим образом (Рисунок 1)  Рисунок 1 - Организационная структура банка Управление Сбербанком России основывается на принципе корпоративности в соответствии с Кодексом корпоративного управления, утвержденным Общим собранием акционеров Банка в июне 2002 года. Все органы управления Банком формируются на основании Устава Сбербанка России и в соответствии с законодательством Российской Федерации. ОАО «Сбербанк России» занимает лидирующие позиции на рынке банковских услуг России. Банк характеризуется не только востребованностью со стороны клиентов, но и высокими экономическими показателями в части формирования и использования ресурсов. Таким образом, Сбербанк России осуществляет деятельность на основании лицензий Банка России, обслуживает клиентов различных категорий. Банк имеет широкую филиальную сеть на территории России, а также развивает деятельность за пределами страны, открывая представительства и дочерние банки. Кроме того банк характеризуется высокими финансовыми показателями, которые подтверждают международные рейтинговые агентства. Анализ финансовой деятельности ОАО «Сбербанк России»ОАО «Сбербанк России» является лидером среди российских банков по ряду финансовых показателей, в частности банк лидирует по величине активов Таблица 2 - «Состав и динамика активов ОАО Сбербанк России»
Представленные в таблице 2 данные показывают, что динамика активов банка является положительной, со значительным увеличением показателей по годам. В 2021 г. темп роста активов составил 15% Структура активов показывает, что наибольший удельный вес занимают кредиты, предоставленные клиентам. Причем этот показатель занимает более половины всех активов. Такие высокие значения показателя свидетельствуют о том, что банк активно кредитует своих клиентов и именно эта деятельность является профилирующей в работе банка. Стоит отметить, что значительное увеличение демонстрирует показатель средств размещенных в Банке России: в 2021 показатель составлял 1 033 769 585 В целом структура активов банка демонстрирует значительное преобладание работающих активов, приносящих банку доход, над неработающими. Показатели состояния капитала ОАО «Сбербанк России» за 2021 -Чистые процентные доходы: 1617,5 млрд руб. (+12,3% г/г) -Чистые комиссионные доходы: 578,9 млрд руб. (+13,5% г/г) -Чистая прибыль: 1237,1 млрд руб. (рост в 1,7 раза) Данные показывают, что капитал банка, на протяжении анализируемого периода имеет положительную динамику. Показатель достаточности капитала банка на всем периоде превышает нормативное значение - 10%, что говорит о способности банка нивелировать возможные финансовые потери за свой счет, не в ущерб своим клиентам. При оценки финансовой деятельности банка важнейшее значение имеет анализ показателей доходов и расходов, которые в совокупности показывают насколько эффективными были операции банка на пути достижения основной цели работы коммерческого банка - получения прибыли. Как отмечалось ранее, Сбербанк России занимает 1-е место в отечественном банковском секторе по величине чистой прибыли, в связи с этим рассмотрим основные показатели доходов, расходов и различной прибыли. Отчет о финансовых результатах (прибылях и убытках)Таблица 3 - Доходы и расходы ОАО «Сбербанк России»
Данные таблицы 3 показывают, что наибольшее значением имеют процентные доходы и процентные расходы. Процентные доходы увеличились с 837 887 млн. руб. в 2011 г. до 10 94 015 млн. руб. в 2012 г., в 2013 г. доходы снова увеличились и составили 1 339 004 млн. руб. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||