Курсовая работа часть 1. Виды и модели ипотечного кредитования

• Название: Виды и модели ипотечного кредитования
• Дата: 14.01.2019
• Размер: 170.5 Kb.
• Имя файла: Курсовая работа часть 1.doc
• Тип: Курсовая; #63696
• страница: 2 из 3

2. Ипотечное кредитование в России и мировой опыт

2.1 Ипотечное кредитование в современной России

Прежде чем анализировать отечественный опыт ипотечного кредитования, необходимо отметить, что августовский кризис 1998 г. вызвал существенное снижение объемов ипотечного кредитования и количество кредитных сделок. Однако существенное улучшение данных показателей к концу 1999 – началу 2000 г. давало основание предполагать, что ипотечный рынок стабилизируется и упоминаемый провал был временным явлением, не повлиявшим на общее положительное состояние рынка.

Специалисты коммерческих банков и риэлтерских фирм в России разработали ряд схем кредитования приобретения жилья, которые применяются на практике.

Первая – модель депозитного института (сберегательные банки). Сберегательные банки аккумулируют свои фонды через вклады. Они же предоставляют ипотечные кредиты и обслуживают их. Эти же банки являются и инвесторами, т.е. держат выданные кредиты в своих портфелях. Подобная модель привычна для стран бывшего Советского Союза.

Вторая– модель ипотечных компаний, которая работает иначе. Ипотечные компании финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Но, выдав кредит, компания продает его третьему лицу – инвестору. Продает непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства ипотечные компании снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Их прибыль складывается из сборов за предоставление кредитов и из платежей за их обслуживание.

Развитие второй модели организации жилищного финансирования предполагает наличие вторичного ипотечного рынка, т.е. рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты. В то же время модель ипотечной компании является привлекательной для многих банков тем, что дает принципиально новый подход к решении. Проблемы дефицита долгосрочных финансовых ресурсов.

Корпорация «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком и Госстрахом России разработала первую программу кредитования жилищного строительства. Программа предусматривает создание на территории России сети ипотечных банков. Она рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиции коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривает следующие 5 схем ипотечного кредитования жилищного строительства.

Схема «Форвардкредитинвест» рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры. Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта.

Схема «Ретрокредитинвест» ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.

Схема «Комбиинвест» рекомендуется при обратном соотношении, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.

Схема «Фьючерсинвест» предназначена для граждан, не желающих закладывать свою недвижимость. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета генерального инвестора – застройщика, либо переложить на последнего все финансовые риски неопределенности окончательной цены строительства, поручив ему продажу старого жилья и строительство нового.

Схема «Рентный залог» предлагает оформление закладной на принадлежащее одиноким пенсионерам жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 5-20-кратного минимального гарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.

Практика жилищного ипотечного кредитования в России носит достаточно ограниченный характер вследствие наличия ряда проблем, среди которых следует особо отметить трудности формирования ресурсной базы долгосрочных ипотечных кредитов, а также рискованность ипотечного кредитования. Несмотря на это определенный прогресс в развитии жилищного кредитования достигнут. Интерес банков к этим операциям определяется реальным платежеспособным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением будущего огромного рынка ипотечных кредитов.

Продвижение ипотечного кредитования и финансирование жилищного строительства в России занимает более важную роль.

Улучшение жилищных условий и приобретение жилья – одна из основных потребностей граждан России, независимо от того, к какой имущественной группе они принадлежат. Люди не хотят в течение длительного времени, порой десятилетиями, ждать социального жилья от государства, а стремятся приобрести новое жилье пусть даже в кредит, но сегодня.

Зарубежный опыт свидетельствует, что объем ипотечного жилищного кредитования может достигать половины ВВП, в то время как в России объем ипотеки не превышает 2,4 % ВВП. Сегодня в среднем только около 10% жилья приобретается по ипотечным кредитам. Значительно выросла и инвестиционная привлекательность ипотечного рынка. Ипотечного кредитование становится сферой выгодного вложения средств как для банков, так и для их клиентов.

Ипотека – менее рискованный продукт по сравнению с другими видами потребительского кредитования. Статистика такова: общий уровень долгов и невозвратов по ипотечным кредитам – примерно 0,1%, тогда как по другим видам потребительского кредитования – от 8 до 12%. Число банков, занимающихся ипотечным кредитованием в России, приближается к 600.

Ипотечный рынок России должен быть цивилизованными и, как показывает опыт развитых ипотечных рынков, вместе с корректной борьбой за клиента должна идти и борьба за чистоту ряда ипотечных кредитов.

По прогнозам ведущих экспертов ипотечного рынка, тенденции рынка ипотечного кредитования в России таковы:

Стабилизация цен на недвижимость, благоприятна для роста ипотеки.

Объем ипотечных сделок на первичном и вторичном рынках в 2008 году был удвоен.

На рынке ожидается развитие ипотеки коммерческой недвижимости.

Появляются программой по кредитованию приобретения земли под залог и строительство индивидуальных домов.

Еще недавно большинство программ ориентировалось на вторичный рынок, а сегодня наметился рост покупок квартир в новостройках. Новостройки по ипотеке становятся доступнее в связи с тем, что у банков формируются базы проверенных застройщиков, а это значительно упрощает процесс оформления кредита.

Ипотека, которая традиционно считалась инструментом приобретения массового жилья, стала активно проникнуть и в сегмент элитного строительства. Сделки свыше миллиона долларов, совершаемые с использованием ипотеки, - сегодня уже не редкость.

Все больше банков кредитуют покупку загородного жилья и земельных участков.

Ипотечные программы активно продвигаются в регионах России.

Одним из основных источников роста российской банковской отрасли станет развитие кредитования населения и, в частности, ипотечного кредитования. К 2015 году доля потребительского и ипотечного кредитования в розничных доходах российских банков составит 74%, тогда как среднемировой показатель будет в пределах 35-60%.

Таким образом, в России в настоящее время, несмотря на финансовую нестабильность уже довольно активно применяются различные схемы ипотечного кредитования. На выбор модели влияют, прежде всего, социальные условия в регионах, уровень развития банковского сектора и степень поддержки региональных властей.

Теперь можно рассмотреть, как складывается ипотечное кредитование в современном финансовом кризисе. Как отмечают специалисты банковского сектора, финансовый кризис сказался на рынке ипотеки, в первую очередь, повышенных ставок по ипотечным кредитам, а также приостановкой некоторыми участниками ипотечного кредитования. Так, ряд банков не заявляли о сворачивании программ ипотечного кредитования и продолжают принимать от клиентов документы на выдачу кредита, однако, в действительности, в связи с резким ужесточением условий по выдаче кредита, абсолютное большинство клиентов этих банков получают отказы.

Процентные ставки по ипотечным кредитам увеличены, прежде всего, по сегментам программ, где у клиента минимальный взнос. Увеличение ставок составило 1,5-4% годовых в зависимости от величины первоначального взноса и валюты кредита. Минимальные процентные ставки сохраняются на уровне 10% годовых. В целом же любые изменения программ делаются с учетом рынка. Именно дальнейшее развитие ситуации на рынке и будет определять изменения ставок и условий программ. По ипотечным кредитам ставки составляют порядок 16%. По кредитованию строительства до 20-22%, в отдельных случаях и выше. На сегодняшний момент действительно многие банки приостановили работу по программам ипотечного кредитования. Некоторые просто перестали выдавать ипотечные кредиты, другие повысили требования к заемщикам и размер первоначального взноса, третьи перестали одобрять заявки по новостройкам – денег у застройщиков сейчас нет, могут дом и не достроить. Однако в условиях сегодняшней ситуации достаточно сложно оценить точное количество банков, продолжающих выдавать ипотечные кредиты.

Ипотечные кредиты Сбербанк также начал выдавать одним из первых, да и сейчас, несмотря на кризис, Сбербанк не прекращает выдачу ипотечных кредитов. Сбербанк повышает ставки, но кредиты по-прежнему выдает. Но условия кредитования значительно ужесточились. Чтобы получить кредит в Сбербанке, необходимо иметь не только официально подтвержденные доходы, но и первый взнос в размере 30%. Исключение сделано лишь для тех, кто получает кредит по сбербанковской программе «молодая семья». Для «молодой семьи», имеющей ребенка, первый взнос может быть 20% от стоимости закладываемой квартиры.

2.2 Зарубежный опыт ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование широко известно в иностранной практике. Это сложная, многогранная система, которая может быть связующим звеном между ограниченными финансовыми возможностями граждан и потребностью в самом насущном - жилище.

В свое время развитые страны использовали свои программы ипотечного кредитования в качестве толчкового инструмента в преодолении экономической депрессии и дальнейшего развития через запуск финансовых рынков. Последствия великой депрессии 1930-х годов в США, Второй мировой войны в Европе привели к тому, что правительства большинства стран осознали важность решения жилищных проблем населения в качестве стимулирующего воздействия, влекущего экономическое возрождение страны. Формирование рынка долгосрочных ипотечных кредитов являлось основной ролью и задачей государства.

Роль и масштабы участия государства в развитии системы жилищного кредитования каждой страны зависит от степени зрелости используемой модели и от подхода, примененного к ее построению.

На сегодняшний день в США, благодаря эффективному использованию государством механизмов ипотечного кредитования в качестве инструментов макроэкономической политики, почти 18% общенационального продукта формируется под воздействием строительства недвижимости, продажи коммерческого жилья, развития рынка недвижимости, продажи и развития различных залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажи средств, которые используются для строительства.

Интересен опыт Венгрии, где процентная ставка снижена до 6-7%, благодаря программе значительного ее субсидирования.

Практика применения ипотечного кредитования отечественных и зарубежных кредитных организаций, ее законодательное регулирование привлекает сегодня внимания многих.

Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное кредитование; государственная поддержка. Сравнительный анализ российского и зарубежного опыта залогового кредита и прежде всего ипотеки – ключ к разработке основ концепции залогового кредитования в России. Обращение российских кредитных организаций к ипотеке является отражением их стремления использовать в своей деятельности апробированные в мировой практике финансовые инструменты, в том числе и жилищные ипотечные кредиты.

К мировым классическими моделям ипотечного кредитования относятся, например: одноуровневая и двухуровневая (универсальная) модель.

Одноуровневая модель уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран – Дании, Германии, Франции и т.д. Заметим, что подобная система существовала в дореволюционной России.

В этой модели кредиторами, как правило, являются специально учрежденные кредитные организации – ипотечные банки. Они подлежат государственной регистрации в Центральном банке РФ, который выдает кредитной организации лицензию на осуществление банковских операций. Банк сам выпускает ипотечные бумаги. Для этого механизма характерно соединение функций эмитента ипотечных облигаций, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и ипотечных облигаций в одном лице – в банке.

С учетом действующего законодательства РФ одноуровневая ипотека предполагает наличие следующих обязательных участников: 1) ипотечные банки или иные ипотечные кредитные организации; 2) страховые компании, осуществляющие страхование заложенного имущества; 3) компании по работе с недвижимостью. Одноуровневая модель ипотечного кредитования гораздо ближе российскому законодательству. Будет ли работать она в России, пока неясно.

В немецкой модели вкладчик заключает со специализированными кредитными учреждениями (ипотечно-сберегательный банк) договор, по которому обязуется в течение определенного срока регулярно увеличивать свой вклад в ИСБ до определенной величины. В свою очередь, ИСБ берет на себя обязательство по истечении этого срока выдать ипотечный кредит вкладчику. Ставки по вносимому депозиту и по получаемому ипотечному кредиту ниже рыночных. В Германии роль ИСБ выполняют строительно-сберегательные ассоциации, в США – ссудо-сберегательные ассоциации, в Великобритании- строительные общества.

Применяемая модель в России внешне очень похожа на немецкую, однако внутренне схема имеет принципиально иное содержание. Средства, которые выплачивает клиент в ходе периода накопления, используются не на выдачу кредитов тщательно проверенным заемщикам, а на финансирование строительства некоего жилого дома.

Двухуровневая модель. По американской модели банк выдает заемщику ипотечный кредит, обеспеченный закладной на недвижимость. Затем банк может продать право требования по ипотечному кредиту государственному ипотечному агентству. Из «выкупленных» требований по ипотечным кредитам агентство формирует пул, на основе которого выпускает облигации. Таким образом, финансирование ипотеки идет в основном за счет развитого вторичного рынка ценных бумаг в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонды, инвестиционные фонды, страховые компании и др.

Ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Причем речь идет об ипотечных кредитах, соответствующих строгим стандартам агентств. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами различными способами:

переуступить их вторичным инвесторам;

сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотеки или же права участия в таких пулах;

выпустить и разместить ценные бумаги.

За счет формирования пулов ипотек кредитные риски, не покрытые страховкой, гарантиями и т.п., распределяются между всеми составляющими пул кредитами и соответственно приобретателями участий в пуле.

Модель ипотечной компании используется в Великобритании, США, Австралии. Вклады не привлекаются напрямую ипотечными компаниями, наличные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Компании выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Однако, выдав заем, они продают его третьему лицу – инвестору. Продажа может осуществляться непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства ипотечные компании снова пускают в оборот, а их прибыль складываются из сборов за предоставления кредитов и платежей за их обслуживание. Данная модель предполагает наличие развитого вторичного рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты. Модель привлекательна тем, что решает проблему долгосрочных финансовых ресурсов. Для России в случае организации такой системы в первую очередь возникнет проблема поиска инвестора и отсутствия развитого рынка ценных бумаг.

В результате анализа наиболее распространенных моделей ипотечного кредитования можно сделать вывод, что механизм двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования очень сложен и требует огромных затрат на свое содержание, что, в свою очередь, влечет удорожание кредитных средств для залогодателя. Другим недостатком, являются сложность законодательного регулирования такой модели ипотечного кредитования и, как следствие, невозможность четкого и эффективного регулирования построения по англо-американской модели рынка ипотечного кредитования в рамках континентальной системы права. Широкое применение такой модели возможно лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Она требует создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка при содействии и контроле за эмиссию ценных бумаг государства. Несмотря на изложенное, в России все-таки предпочтение отдается американской двухуровневой модели ипотечного кредитования.

В России отсутствует важнейшие инструменты, на которых стоит вся западная ипотека. «Длинные деньги на 60% обеспечиваются акциями, муниципальными и корпоративными облигациями. Швейцарцам, например, именно благодаря наличию такого ассортимента инструментов удалось создать крайне дешевую систему кредитования.

Ипотечные облигации и институт вторичного ипотечного рынка – это именно те механизмы, которые позволяют операторам первичного ипотечного рынка привлекать дешевые и долгосрочные ресурсы. Сегодня банки, реализующие ипотечные программы, ориентируются на свои средства, бюджетные деньги либо на средства международных инвесторов.

Система ипотечного жилищного кредитования в России – это система, включающая в себя несколько сегментов:

- рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;

- первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор принимает в залог недвижимое имущество. Чем стабильнее рынок недвижимости, тем охотнее банки берут недвижимость в залог, расширяя оборот и снижая процентные ставки по кредиту;

- вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам, а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки в ипотечные кредиты. Вторичный рынок ипотечного кредитования – явление сложное и многоплановое, обладающее большой спецификой. Система вторичного рынка в России внешне очень похожа на американскую: банки выдают кредиты, продают их агентствам, агентства получают средства от инвесторов. Но внутренне она принципиально другая, ибо в отличие от американской, перекачивающей на ипотечный рынок сбережения граждан, хранимые у институциональных инвесторов, наша перекачивает на этот рынок бюджетные средства. Однако если на этих принципах будет создана развитая система, то жилищный рынок России окажется полностью зависимым от притока бюджетных средств.

Практика отечественных и зарубежных кредитных организаций применения ипотечного кредитования, ее законодательное регулирование привлекаю сегодня внимание многих. Между тем адаптация правового зарубежного опыта ни в коей мере не предлагает его прямого заимствования без учета отечественной специфики формирования смешенной экономики.

Создание массового рынка жилья в России должно опираться на самые простые формы ипотечных институтов, например развитие первичного рынка. Привлекая кредитные ресурсы для ипотечных ссуд, кредитные организации в качестве обеспечения под эти ресурсы могут использовать собственный капитал или заемные средства. Бесспорно, в России сегодня необходима система ипотечного жилищного кредитования, состоящая из системообразующих элементов. В частности, сторона еще предстоит разработать четкие инвестиционные проекты, концепцию ипотечного кредитования и строительства жилья. Только тогда можно рассчитывать на ее эффективность.