Основы кооперативного дела. Вопрос 24 Роль корпоративного имиджа предприятия в современных условиях хозяйствования
 Скачать 173.5 Kb.
|
|
Вопрос № 24 Роль корпоративного имиджа предприятия в современных условиях хозяйствования. Имидж предприятия представляет собой сложный для изучения объект, включающий большое количество структурных элементов. Каждый из них оказывает влияние на взаимодействие предприятия с внешней средой. Особую актуальность в современных условиях хозяйствования приобретает социальный имидж предприятия. Именно он всё в большей степени формирует мнение потребителей продукции (услуг) у разных групп корпоративной аудитории (работники, органы власти, конкуренты, партнеры по бизнесу, общество в целом). Социальный имидж является частным случаем, проявлением, составной частью организационного имиджа, складывающейся под влиянием впечатлений общества от непрофильной деятельности компаний. Это именно те впечатления, которые не связаны с качеством товаров, услуг, объёмами рынков и т.д. Социальный имидж связан с такими понятиями как лидерство, порядочность, уважение к компании, социальная ответственность, социальное представление и социальный капитал. Усиливающееся внимание к непрофильным областям деятельности компании связано с формированием общества нового типа - информационного общества. Произошла смена приоритетов в производстве: акцент плавно перемещается из области производства материальных ценностей в область производства информации. И здесь мы имеем в виду не информацию-продукт, а информацию – средство для продажи продукта. Маркетинговая информация больше не движется только в одном направлении – от продавца к покупателю, - её движение хаотично и плохо подвержено контролю и управлению. Потребители получили беспрецедентные возможности для обмена знаниями, мнениями и впечатлениями от потребления товаров и услуг. Появилась возможность обратной связи. Меняется система ценностей. Общественность требует от компаний решения не только экономических, но и социальных проблем: возникают и активизируются общества защиты прав потребителей и прочие организации, причем их деятельность становится все более разносторонней, учитывающей интересы самых различных потребителей. При этом, всё большее внимание привлекают не производственные характеристики, а те сферы работы компании, которые не связанны с её непосредственной деятельностью. Поскольку есть интерес, значит формируется и мнение. Под имиджем организации, как правило, подразумевается ее обобщенный портрет, который создается в представлении самых разных групп общественности на основании того, что она заявляет и, особенно, что делает. Определение имиджа организации в разрезе тех или иных взаимодействий является ключевым этапом в определении имиджа в целом. Ведение социального имиджа в структуре имиджа организации –задача, поставленная перед нашим исследованием. Для решения этой задачи, мы могли пойти двумя возможными путями: от определения понятия социального имиджа к его месту в структуре имиджа организации, или, обратным путём, - от места социального имиджа к его определению. Поскольку понятие социального имиджа организации не имеет достаточной теоретической проработки на сегодняшний день, мы пошли вторым путём. Таким образом, мы воспользовались достаточно обширным теоретическим и практическим материалом в области типологизации имиджа организации, после чего попытались определить положение социального имиджа и дать ему определение. Нами были рассмотрены модели типологизации имиджа следующих авторов: Б. Джи, И.В. Алёшина, Е. Богданова и В. Зазыкина, М.В. Томилова, В.Д. Шкардун и Т.М. Ахтямова. Авторы предлагают практически один подход к типологизации имиджа. А именно – выделение общественных групп из окружения организации по характеру и содержанию их взаимодействия с этой организацией: имидж товара, имидж потребителя товара, имидж персонала, визуальный имидж, социальный имидж. Типологизацией с наиболее высоким уровнем обобщения является разделение имиджа на внешний и внутренний. Развивая подход, использованный упомянутыми авторами, мы продолжили следование их логике выделения типов имиджа. Но для нас было крайне важно применить более структурный и универсальный критерий типологизации. В качестве оного, мы применили признанную и ставшую классической модель структуры факторов внешней среды, известную как PEST (Political, Economic, Social, Technological) – анализ. Критерием выделения типов имиджа в этом случае станет направление деятельности организации, в ходе которой создаётся специфический для данного направления имидж организации. Напомним, что PEST-анализ выделяет следующие элементы внешней среды: Политическая составляющая внешней среды оказывает мощное воздействие на все стороны жизнедеятельности организации и проявляется не только в изменении положения государства в международном сообществе, но и в отношениях организации со всеми ветвями власти. Экономические аспекты воздействия внешней среды на организацию проявляются в скорости изменения курса национальной валюты, темпов инфляции (дефляции) и прочих параметров, влияющих на деловую активность организации. Социальные факторы внешней среды в значительной степени связаны с изменением базовых социокультурных параметров, образа жизни и среды обитания населения, а также с изменением демографической ситуации в стране и в конкретном регионе. Воздействие технологических изменений на организацию проявляется в ее стремлении опередить конкурентов за счет своевременного использования результатов НИОКР. Бизнес факторы – среда, находящая в непосредственной близости от компании, связаны с поведением поставщиков, потребителей, конкурентов и рынком труда, каждый из которых по-своему влияет на организацию, определяя успешность, эффективность её внешних связей и место на рынке. Сама организация, её персонал, культура, цели и задачи определяются как внутренняя среда. Перечисленные элементы мы принимаем как есть и переносим в нашу модель типологии имиджа, показанную на рисунке:  Очевидно, что авторская модель близка по принципу построения и содержанию ранее рассмотренным. Но подчеркнём ещё раз, что для нас было важно определить наиболее структурированное основание для типов имиджа. Предложенная типология содержит все элементы имиджа прочих моделей, но облекает их в завершённую форму, где каждому возможно новому проявлению имиджа есть место. Как мы смогли убедиться в работах исследователей имиджа, социальный имидж – элемент всех существующих структурных типологий. Вот некоторые из определений: М.В. Томилова: «Социальный имидж организации: представления широкой общественности о социальных целях и роли организации в экономической, социальной и культурной жизни общества» В.Д. Шкардун и Т.М. Ахтямов: «Социальный имидж предприятия включает в себя: проводимые предприятием социальные акции, информационную открытость предприятия, соблюдение предприятием экологических стандартов, количество предоставляемых рабочих мест, представления общественности о заявленной миссии предприятия» PEST-анализ: социальный имидж как общественная оценка ответных действий компании на изменения в базовых ценностях общества, стиле и уровне жизни; оценка отношения компании к труду и отдыху, реакция на демографические изменения; представление компании в СМИ. Из представленных определений мы можем сделать вывод, что выделение социального имиджа в структуре имиджа организации строится на факторах следования организации нуждам и потребностям общества, соблюдения общественно-этических норм, открытости и ответственности принципов ведения бизнеса. Подобная трактовка социального имиджа неуклонно подводит нас к понятию гораздо более широко известному и изученному, а именно, к концепции Корпоративной Социальной Ответственности (КСО). Обращение к концепции КСО обосновано по ряду причин. Во-первых, сама суть концепции КСО заключается в определении и следовании интересам различных заинтересованных сторон: Корпоративная Социальная Ответственность (КСО) - это концепция, в соответствии с которой организации учитывают интересы общества, беря на себя ответственность за влияние их деятельности на заказчиков, поставщиков, работников, акционеров, местные сообщества и прочие заинтересованные стороны общественной сферы Направленность социальной ответственности может быть представлена ориентацией на позитивное взаимодействие с внешней средой и на улучшение ситуации внутри корпорации. Внешнее взаимодействие обеспечивает рост внешней эффективности, а внутреннее — повышение эффективности внутренних бизнес-процессов как за счет роста квалификации работников, так и за счет повышения мотивации к реализации этой квалификации в процессе функционирования корпорации. Данный подход напрямую затрагивает интересы создания типологии на базе сфер интересов. Во-вторых, будучи исключительно социальным явлением, имидж поддаётся наилучшему изучению через призму субъекта восприятия. Концепция КСО как раз предлагает видение среды функционирования организации как совокупности субъектов восприятия. Использование концепции в наших целях кажется целесообразным также в связи с тем, что принципы КСО по определению отвечают критериям имиджевого объекта: значимость и публичность. 28 октября 2010 г. был опубликован Международный стандарт ISO 26000:2010 «Руководство по социальной ответственности» [5]. Одной из рекомендаций значится следующая: «развивая свою социальную ответственность, организации следует понимать три взаимосвязи: между организацией и обществом, между организацией и ее заинтересованными сторонами, между заинтересованными сторонами и обществом. С точки зрения организационного имиджа, «общество» и «заинтересованные стороны», предложенные в модели, являются субъектами имиджа. В процессе взаимодействия, эти субъекты сопоставляют результаты деятельности организации с личными ожиданиями и интересами. На основании данного сопоставления, формируется определённый имидж организации. По словам С.В. Братющенко: «Социальная ответственность бизнеса подразумевает определенный уровень развития предприятия и добровольный отклик на социальные проблемы общества. Этот отклик означает соблюдение законодательно установленных норм и правил и осуществление деятельности сверх этих требований» [2]. Отсюда, по словам автора, социальная ответственность - это «контракт между бизнесменом и обществом, в котором он функционирует». Трактовка этого контракта может быть различной. С.В. Братющенко приводит четыре основных подхода к определению ответственности бизнеса: Юридический. Любые действия в рамках юридической законности считаются социально ответственными. Профессиональный. Социально ответственными считаются действия, направленные на следования интересам организации и её собственников. Допускается отступать от закона и этических норм ради достижения главной цели. Экономический. Социальная ответственность должна вести к успеху и сохранять успех. А если она не выдерживает этой проверки сейчас или когда-нибудь в будущем, то она может быть отброшена по прагматическим соображениям. Морально-этическая. Социально ответственной можно называть ту организацию, которая ведёт себя морально ответственно как перед людьми, которые в ней работают, так и перед всеми, кто оказывается под воздействием ее деятельности. Приведенные здесь подходы можно рассматривать как эволюционные стадии развития организации в сфере социальной ответственности. Используя определённые методики, возможно определить на какой стадии находится организация в конкретный момент времени и в каком направлении она движется. Мы допускаем как тенденции к развитию, так и обратное. Можно сделать вывод, что различные уровни социальной ответственности представляют собой комбинации требований и ожиданий к бизнесу со стороны общества и государства и выгодности/невыгодности социальной активности для бизнеса. Чем выше уровень социальной ответственности у компаний, тем больше добровольно принятых на себя обязательств. В соответствии с этим можно представить социальную ответственность наподобие пирамиды (по уровню социально ответственного поведения). Пирамида состоит из трех уровней: Первый уровень, нижний, базовый - обязательная составляющая социальной ответственности – это соблюдение законов (налоговое законодательство, трудовой и гражданский кодексы). Второй и третий уровни – относятся к добровольной составляющей социальной ответственности. Эти две ступени отличаются мотивами реализации социально ответственного поведения. Второй уровень представляет собой реализацию социально ответственного поведения ради экономической выгоды. Третий уровень охватывает те виды социально ответственного поведения, которые не имеют своей целью получение экономических выгод. Подводя итоги нашему краткому обзору КСО, резюмируем, что существует три уровня ответственности: законодательная, экономическая и общественная (сама суть социальная). При этом, каждый уровень подразумевает социальную направленность действий компании, но с разной мотивацией. Другими словами, КСО представляет все действия компаний через призму социума и видит в них социальную составляющую. Действительно, при широком взгляде на деятельность любой организации очевидно: то, что называется факторами внешней и внутренней среды, является ничем иным, как различными группами общественности, представителями социума. Кроме того, аналогично деталям имиджа, способным перемещаться из латентного состояния в активное, индивиды, представители социума также способны переходить из одной группы общественности в другую. Таким образом, разделение общественности на группы, на факторы среды, является лишь умозрительным и представляется целесообразным лишь в среднесрочных планах развития организации. Планы же долгосрочного стратегического развития неизбежно должны строиться, в первую очередь, из соображений взаимодействия с обществом в целом как единым организмом и средой. Опираясь на вышесказанное, мы предлагаем следующую графическую модель имиджа организации:  В модели мы выделили следующие типы имиджа организации: Правовой имидж – имидж организации, сформировавшийся в ходе выполнения организацией действующего законодательства, или других государственных обязательств, тех стран, на территории которых организация ведёт свою хозяйственную деятельность. Ключевой субъект восприятия – государство. Деловой, или Бизнес, имидж – имидж организации, сформировавшийся на основании процессов и результатов её основной деятельности в сознании непосредственно вовлечённых в эту деятельность субъектов. Субъекты восприятия: партнёры, покупатели, конкуренты, сотрудники, прочие заинтересованные стороны. Социальный имидж – имидж организации, сформировавшийся в результате установления и развития отношений с общественностью посредством деятельности, оказывающей влияние на качество жизни общества. Субъект – общество. Представляя данную модель, мы решаем несколько задач. Во-первых, мы делаем первое предположение об определении социального имиджа организации. Предложенное определение отличается довольно общей трактовкой понятия, но, в то же время, содержит в себе такие значимые характеристики понятия как условия его формирования, субъект и характер деятельности, совершаемой организацией. Во-вторых, мы предлагаем модель типологии имиджа наивысшего уровня обобщения факторов внешней среды. Но более точно и выразительно определить предложенную модель следует как «модель социальных ролей организации». Действительно, задача, которую нам удалось решить, превосходит создание очередной типологии имиджа. На основании КСО нам удалось выделить три ключевых роли любой организации и понять соотношение этих ролей в ней. Типы имиджа, обозначенные в модели, являются результатом выполнения компанией своих ролей. Доминирование социального имиджа в графической модели может быть расценен как условное и искусственное выделение автором предмета своего исследования. Однако мы убеждены, что подобный акцент на социальном имидже, а, значит, и на социальной роли организации, вполне обоснован. Как уже упоминалось ранее, ориентация на социальное, на общество в целом, является долгосрочной и наиболее обширной задачей любой организации. Социальная роль выполняется и в более прикладных, операционных действиях компании, преднамеренно или нет. Приведём пример – научные исследования, проводимые компанией. С точки зрения факторов окружающей среды, действия компании направлены на следование темпам технологического развития и стремлении опередить конкурентов за счет своевременного использования результатов НИОКР, тем самым выполняя экономическую роль, взаимодействуя с бизнес окружением. Но вместе с тем, очевидна социальная роль организации, финансирующей научные исследования. Мы не делаем предположений о реакции общественности на эти действия организации, и, как следствие, не пытаемся оценить формирующийся при этим факторе имидж. Но место социальной роли здесь очевидно. Модель социальных ролей организации – важный вопрос, решение которого позволяет организовать все прочие сведения о явлении. Представленная модель является динамичной и видоизменяется в зависимости от стадии развития организации и общества в целом. Наивысшей ступенью развития общества, бизнеса и государства можно будет назвать тот момент времени, в котором все три социальные роли максимально совпадут. Такой момент будет характеризоваться наибольшей публичностью информации и высоким общественным самосознанием, что значит, быть осознанным потребителем в конкурентной среде и являться активным участником гражданского волеизъявления. Вопрос № 54 Предпринимательство в сфере недвижимости Становление предпринимательской деятельности в сфере недвижимости относится к первой половине 90-х гг., когда начал формироваться отечественный рынок недвижимости. Характерными особенностями развития рынка недвижимости в этот период являются: потребительские мотивации, формирующие спрос на рынке недвижимости, недвижимость начинает рассматриваться финансовыми институтами как объект инвестиций с целью извлечения прибыли лишь на завершающем этапе; неурегулированность прав на недвижимость и слабость нормативно-правовой базы рынка, что позволило быстро наращивать количество сделок в начале периода и стало тормозом на этапе его завершения; преобладание перераспределительных тенденций между различными по уровню доходов слоями населения, между старыми и новыми капиталами. Естественно, что при указанных условиях ведущее место на рынке не могли не занять сделки с жилой недвижимостью, которые господствуют на рынке недвижимости России. Главное в том, что сосредоточение на рынке живой недвижимости в присущих современной России условиях сформировало соответствующую структуру предпринимательской деятельности в этой сфере экономики, оказало определяющее влияние на состав клиентов, определило соответствующие формы расчетов, приемы работы на рынке и т.д. С развитием рынка недвижимости начинает формироваться более развернутая структура предпринимательской деятельности (рис. 3.2). Хотя основную часть фирм, оперирующих на рынке недвижимости, по-прежнему составляют многопрофильные фирмы, одновременно выполняющие целый ряд функций, тем не менее процесс  Рис. 3.2. Структура предпринимательской деятельности на рынке недвижимости специализации уже стал очевидным фактом. Многие фирмы выделили в своей структуре подразделения для работы с разными типами недвижимости, для выполнения тех или иных операций. Расширение крута объектов недвижимости, вовлекаемых в рыночный оборот, усложнение спектра операций, осуществляемых на рынке недвижимости, появление соответствующих этим операциям новых видов предпринимательской активности — все это свидетельствует о том, что рынок недвижимости постепенно выходит на новый уровень — уровень формирования развитого рынка, характерного для стран со сложившейся рыночной экономикой. В современных предпринимательских фирмах создаются профессионально-предпринимательские группы, такие, как ипотечные, страховые компании по страхованию титула, консультанты по операциям с недвижимостью и т.д. каждая из этих групп выполняет свои функции, а в рамках одной фирмы могут быть разные направления деятельности. Например, девелоперская деятельность и деятельность по управлению недвижимостью достаточно часто пересекаются, особенно на рынке коммерческой недвижимости. Но все же говорить о насыщении рынка профессиональными участниками пока еще рано. Распределение фирм по территории крупного города также неравномерно. Следует иметь в виду, что большинство фирм работает в целом по городу, а их местонахождение определяется транспортной доступностью и показателями движения населения. В большинстве западных стран фирмы, занятые на рынке недвижимости, тяготеют к локализации своей деятельности по территории. Довольно сложным является выделение приоритетов в направлениях деятельности фирм. В странах с развитой рыночной экономикой на рынке недвижимости, как правило, действуют крупные диверсифицированные фирмы, работающие в сфере как де-велопмента, так и консалтинга. В этом же направлении идет развитие фирм в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах, хотя контуры этого развития еще недостаточны. Ключевую роль среди профессионалов, работающих на рынке недвижимости, играют риелторы. Риэлтерская деятельность на данный момент является постоянно развивающейся сферой услуг, которые оказываются риэлтерскими фирмами (т.е. юридические лицами различных форм собственности), а также риелторами-гражданами, которые практикуют в частном порядке (индивидуальный предприниматель). Риэлтерская деятельность в современных условиях является относительно новым явлением, хотя необходимо заметить, что профессиональная посредническая деятельность не является новшеством для РФ, т.к. уже несколько сотен лет существуют и успешно работают агенты и брокеры в страховании, брокеры на рынке ценных бумаг. Так как в начале 90-х гг. объекты недвижимости были вовлечены в рыночный оборот, то появилась необходимость в профессиональных знаниях и умениях. Носителями их как раз и являются риелторы. Риэлтерская деятельность — деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них. В настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности осуществляется актами правительства РФ, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов РФ [1] Риэлтерскую деятельность регулируют следующие документы: 1. «Положение о лицензировании риэлтерской деятельности», постановление Правительства РФ от 23.11.1996 г. № 1407. Этим документом определяется суть и субъекты риэлтерской деятельности, порядок лицензирования и др. 2. «Методические рекомендации по аттестации специалистов, осуществляющих риэлтерскую деятельность в Российской Федерации», распоряжение Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом от 27.02.1997 г. № 88-Р. 3. «Федеральный закон о лицензировании отдельных видов деятельности» от 25.09.1998 г. № 158-ФЗ. Наряду с государственным регулированием риэлтерской деятельности, имеет место и общественное регулирование. Оно возникает в том случае, если представители той или иной специальности создают саморегулируемые профессиональные общественные объединения (СПОО). Именно такого рода организации имеют достаточно жесткие права и обязанности. Для членов СПОО являются обязательными к применению стандарты (правила) профессиональной деятельности, подготовленные и принятые в таком объединении. Существуют различные объединения риелторов — гильдии, ассоциации, союзы, палаты. В Санкт-Петербурге на рынке недвижимости работает несколько профессиональных союзов риелторов: Ассоциация профессионалов рынка недвижимости (АПРИ), объединения риэлтерских компаний «Большая семерка», «Первая десятка», «Городская корпорация риелторов» (ГКР), Балтийский союз риелторов и домостроителей Санкт-Петербурга. Объединения профессионалов рынка недвижимости Санкт-Петербурга постоянно изменяются. Так, например, АПРН создана год назад на базе Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга Балтийского союза риелторов. Факт этого объединения ставил точку в противостоянии в 1998 г. двух общественных организаций риелторов. Предполагалось, что в единую ассоциацию вольется и ГКР, но ее члены в последний момент отказались от вхождения в новый союз, объясняя это боязнью раствориться среди крупных компаний и потерять все то хорошее, что было достигнуто ими за время работы в ГКР. За год работы АПРН растеряла около половины своих членов, но продолжает работать в стабильном составе. Сейчас в ней состоит около 40 фирм. Ассоциация риелторов Санкт-Петербурга работает с органами государственной власти (например, договорилась с лицензионной палатой о создании аттестационной комиссии, которая будет проверять на профпригодность агентства недвижимости — в нее вошли специалисты из АПРН, Нотариальной палаты и из госорганов). Лицензирование риэлтерской деятельности призвано решать две основные задачи: - обеспечение единой государственной политики при осуществлении лицензирования риэлтерской деятельности; - установление правовых основ единого рынка недвижимости в РФ. Законодательно определено, какие виды работ и услуг, связанных с риэлтерской деятельностью, подлежат лицензированию. Например, в Москве к ним относят: - посредничество в сделках купли-продажи, мене, аренде объектов недвижимости; - управление объектами недвижимости по договору с собственником этих объектов; - заключение договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением, предусматривающих отчуждение объектов недвижимости. В других регионах России, например, в Санкт-Петербурге, Воронежской, Смоленской, Мурманской областях и в Ставропольском крае, риэлтерская деятельность на виды не делится. Главными лицензионными требованиями к претендентам на осуществление риэлтерской деятельности являются: - сведения о помещениях, предназначенных для осуществления лицензируемой деятельности, и правах на них; - сведения, характеризующие профессиональную квалификацию лица, которое намерено осуществлять лицензируемую деятельность; - сведения о платежеспособности (наличии достаточных финансовых ресурсов) для возмещения возможных убытков, причиненных по вине лицензиата заказчиком его услуг. Действие лицензии прекращается в следующих случаях: - по истечении срока, на который выдана лицензия, при отсутствии заявления о продлении срока ее действия; - в случае ликвидации юридического лица или прекращения действия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя — владельца лицензии; - в случае аннулирования лицензии по решению лицензионного органа. Лицензированием риэлтерской деятельности в Санкт-Петербурге занимается лицензирующий орган — Лицензионная палата Санкт-Петербурга [2] которая осуществляет 29 видов предпринимательской деятельности. Риэлтерами занимается управление лицензирования проектно-строительной деятельности. Стандартная процедура получения риэлтерской лицензии: - фирма предоставляет в Лицензионную палату пакет документов; - сотрудники палаты проводят экспертную проверку документации и выезжают на место, чтобы выяснить, может ли лицензиат заниматься данным видом предпринимательской деятельности; - эксперт, проводивший проверку, принимает решение о выдаче лицензии или отказе. Информация о наличии лицензии в риэлтерской фирме выдается по запросу любому гражданину в течение месяца (плата за услуги 3 МРОТ). Всего в Санкт-Петербурге зарегистрировано более 600 лицензированных агентств недвижимости. Право принимать решения о приостановке действия лицензии или ее аннулировании дано Экспертному совету по лицензированию риэлтерской деятельности. Это, своего рода, арбитр при споре между заказчиком и риэлтерской фирмой. Поводом для инспектирования риэлтерской фирмы служит, как правило, жалоба заказчика о неправомерных действиях фирмы. Лицензионная палата также практикует и плановые рейды. За различные нарушения у семи агентств недвижимости приостановлены лицензии. По закону фирме дается полгода "на устранение выявленных недостатков. В случае невыполнения следует аннулирование лицензии через суд. Как юридическое, так и физическое лицо может носить статус риелтора, только обладая лицензией на право осуществления риэлтерской деятельности. Кроме этого, физическое лицо (как индивидуальный предприниматель, так и риелтор в рамках юридического лица) должно пройти аттестацию на осуществление риэлтерской деятельности. К аттестации допускаются лица, прошедшие обучение по утвержденной программе подготовки специалистов по риэлтерской деятельности в объеме не менее 90 часов. Для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию риэлтерских услуг существуют приемы и методы. Технология оказания риэлтерских услуг может сводиться к следующим основным этапам: 1. Получение заявки по услуге: а) изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости; б) формулирование ограничительных условий. 2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора об оказании услуги: а) конкретизация предмета договора и подготовка к его подписанию; б) составление плана выполнения работ по договору 3. Сбор и анализ данных об объекте: а) сбор документов об объекте недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью; б) предоставление отчета заказчику о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки. 4. Юридическое сопровождение сделки: а) формирование комплекта документов и их исследование, подтверждение юристом законности проводимой сделки; б) определение рисков, сопутствующих сделке; в) ознакомление заказчика с документами и материалами, предоставляемыми для оформления сделки и согласования условий и техники ее проведения. 5. Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риелтору: а) проведение сделки с недвижимостью и документальное оформление ее результатов; б) оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору об указании услуги; в) оплата услуг риелтора за выполненную работу. Перечисленные этапы показывают типичную схему отношений между риэлтерской фирмой и заказчиком. Она выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг — выбор услуги заказчиком — заключение договора — оказание услуги — совершение сделки с недвижимостью — оплата услуг риелтора за выполненную работу. При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано и ограничено рамками предоставляемых фирмой услуг, а специалисты каждого структурного подразделения риэлтерской фирмы работают по внутренним правилам предоставления соответствующего профиля услуг. Заказчик, в свою очередь, должен определить содержание и результат предоставляемой услуги совершенно четко. И недооценка особенностей восприятия заказчиком содержания риэлтерской услуги вызывает риск потери заказчика. Основные направления деятельности риелторов. 1. Риелтор выступает в качестве агента. Реализацию данного статуса риелтор осуществляет на основе агентского договора, который он заключает с потребителем услуг. Этим договором определяются обязательства риелтора-агента осуществить в отношении указанного в договоре объекта недвижимости определенные юридические действия (например, заключить одну или несколько сделок с ним) от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. Также агентским договором может быть предусмотрено возложение на риелтора-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости). Именную лицензионную карточку- агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к заключению договоров по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости. 2. Риелтор выступает в качестве поверенного. При этом заключается договор поручения, который возлагает на риелтора обязательства осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости. 3. Риелтор выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риелтором заключается договор комиссии. В соответствии с ним риелтор принимает на себя обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции: - выступление доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости; - анализ негативных и позитивных факторов, сопутствующих сделке; - разработка оптимальной программы проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками и риском. Лицензионная карточка брокера выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента или осуществляющим брокерскую деятельность не менее двух лет. 4. Риэлтерская фирма выступает как дилер. Дилерская деятельность осуществляется в случае, когда объект недвижимости находится в собственности самого риелтора (был приобретен ранее с целью последующей продажи). 5. Посредническая деятельность риелтора. Деятельность по оказанию услуг по поиску контрагентов для лиц, изъявивших желание приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риелтор не является непосредственной стороной. 6. Торговая деятельность риелтора. При таком статусе риелтор выполняет следующие функции: - предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки; - предоставляет консультационные услуги и услуги по оформлению документов; - предоставляет услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам. 7. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Эта деятельность осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями. Как правило, риэлтерская фирма работает на вторичном рынке недвижимости, однако в Санкт-Петербурге существуют несколько риэлтерских компаний, продающих жилье на первичном рынке. 8. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию с целью последующей продажи отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятий. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ от консалтинга до оформления прав собственности на землю. 9. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью. Эта деятельность риелтора направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей. 10. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитации Комитета по экономической политике. 11. Деятельность риэлтерской фирмы по управлению недвижимостью может осуществляться на основании: а) агентских договоров и договоров подряда; б) договора аренды с правом субаренды для клиентов; в) доверительного управления объектов недвижимости. Список литературы 1) Ахтямов Т.М., Шкардун В.Д. Оценка и формирование корпоративного имиджа предприятия // Маркетинг в России и за рубежом. 2 июня 2001. 2) Братющенко С.В. Социальная ответственность предпринимательства // Актуальные проблемы социально-экономического развития: взгляд молодых ученых. Новосибирск: ИЭОПП СО РАН, 2005. 3) Стратегический менеджмент. Ю.Н. Лапыгин, Д.Ю. Лаплыгин. -ЭКСМО, 2010. – 242. 4) Томилова М.В. Модель имиджа организации // Маркетинг в России и за рубежом. 2 февраля 1998. 5) Discovering ISO 26000: brochure / ISO / - Geneve: ISO, 2010. Web:http://www.iso.org/iso/discovering_iso_26000.pdf. 6) Grayson D., Hodges A. Corporate Social Opportunity! Seven Steps to Make Corporate Social Responsibility Work for Your Business. Shefeld: Greenleaf Publishing, 2004. 7) 4 мая 1998 г. Государственная Дума приняла проект федерального закона «О риэлтерской деятельности в Российской Федерации» в первом чтении. 8) До середины 1999 г. лицензированием риэлтерской деятельности занималось КУГИ на основании распоряжения «О порядке лицензирования риэлтерской деятельности» от 14 мая 1997 г. № 436-р. |