Экономика недвижимости вопросы. вопросы. Вопросы Сущность сравнительного (рыночного) подхода к оценке недвижимости. Условия применения в оценочной практике
 Скачать 22 Kb.
|
|
Вопросы 1. Сущность сравнительного (рыночного) подхода к оценке недвижимости. Условия применения в оценочной практике. Сравнительный подход предполагает наличие информации о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным. 2. Этапы применения метода сравнения продаж при оценке недвижимости. Единицы и элементы сравнения. Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом сравнения продаж. 1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно. 2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом. 3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов. 4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода. 1) Выявление недавних продаж аналогичных объектов 2) проверка информации, отбор остается 3-5 объектов 3) определение единиц сравнения – величина к которой вносятся поправки, устанавливают элемент сравнения 4)моделирование стоимости объекта оценки на остове корректировок за различия 5) анализ скорректированных цен и определение стоимости объекта Единицы сравнения: Условия финансирования сделки. Условия продажи Условия рынка (дата, динамика сделок) Местоположение Экономические Наличие неотделенных и прочно связанных объектов Физические характеристики 3. Правила внесения поправок, техника корректировки цен объектов-аналогов. 1. Корректируется цена продажи соответ. Объектов аналогов. Служит ориентиром для поправок оцениваемого объекта 2. Если объект сравнения по какой либо характеристике или элементе сравнения лучше объекта сравнения то поправка с-, если хуже + Метод поправочных коэффициентов Метод парных продаж Метод качественного анализа 4. Статистический анализ в методе сравнения продаж. Анализ статистических величин. Построение производственных функций (уравнений), их применение в расчетах стоимости недвижимости. В оценочной практике при условии обширного количества данных находится статистический метод корреляционно-регрессионный анализ. Отбор факторов по значению коэффициент корреляции менее 0,15 не учитывается. 2) Построение уравнения производственной функции для определения стоимости аналогичных объектов недвижимости по срокам применения 5. Сущность и особенности применения метода валового рентного мультипликатора. Соотношение цены продажи с величиной сделки к величине потенциального валового дохода. Является укрупненным показателем, не корректируется данные по расчету максимально похожи, не принимаются операционные расходы, метод не чувствителен к ризницам к рискам 6. Затратный подход оценки недвижимости. Сущность, применение в оценочной практике. 7. Стоимость воспроизводства (восстановительная стоимость) и стоимость замещения зданий и сооружений. 8. Понятие срока физической, экономической жизни объекта недвижимости. Хронологический и эффективный возраст. 9. Методы расчета, характеристика методов оценки стоимости воспроизводства. 10. Текущая стоимость недвижимости при оценке затратным подходом, последовательность её определения. 11. Физический износ и устаревания зданий и сооружений, способы расчета. 12. Понятия устранимого и неустранимого износа (устареваний) недвижимости. Характер влияния на стоимостную оценку недвижимости. 13. Согласование результатов при проведении оценки недвижимости. Итоговая стоимость объекта оценки. 14.Кадастровая стоимость недвижимости, особенности её определения. Применение результатов. 15. Методы оценки стоимости земельных участков сравнительного (рыночного) подхода. Объекты оценки, условия, особенности применения. 16. Методы оценки стоимости земельных участков затратного подхода. Объекты оценки, условия, особенности применения. 17. Понятие ипотеки (залога) недвижимости. Условия ипотечного кредитования. 18. Предмет ипотеки. Объекты недвижимости, которые не могут быть предметом ипотеки. 19. Закладная при ипотечном кредитовании недвижимого имущества, её содержание. 20. Первичный и вторичный рынки закладных. Участники рынков. 21. Формы ипотеки как вида кредита. 22. Функционирование ипотечного кредита. Обязанности и права залогодателя. 23. Оценка эффективности привлечения заемного капитала. Понятие финансового левериджа. Расчет коэффициента ипотечной задолженности, покрытия долга, ипотечной постоянной. 24. Налогообложение земельных участков. Налоговые ставки, льготы. 25. Налогообложение недвижимого имущества юридических и физических лиц. 26. Налогообложение при сделках с недвижимым имуществом. Налоговый вычет. 27. Страхование объектов недвижимости. Страховой случай. Риски, подлежащие страхованию по договору (страховому полису). 28. Виды страхования недвижимого имущества. Страховая сумма (стоимость). 29. Особенности страхования заложенной недвижимости по договору об ипотеке. 30. Страхование профессиональной ответственности субъектов рынка недвижимости. Назначение. Убытки, возмещаемые страховой компанией. Задачи 1. Объект недвижимости будет продан через 8 лет за 60% инвестированной суммы. Определить коэффициент капитализации методом прямолинейного возврата капитала (метод Ринга) и методом аннуитетного возмещения капитала (метод Инвуда). Ожидаемая стоимость недвижимости составит 10 млн. руб. Ставка дохода 12% годовых. 2. Ежемесячные платежи по договору аренды квартиры поступают в начале каждого месяца в размере 12000 руб. Среднерыночная ставка дохода - 15%. Рассчитать стоимость платежей к концу 8-го месяца. 3. Оценить финансовый леверидж объекта, ежегодно приносящего 1,5 млн. руб. чистого операционного дохода и имеющего стоимость 10 млн. руб. В данный объект недвижимости инвестор вложил 4 млн. руб. собственного капитала. Ежегодные расходы по обслуживанию долга составляют 700 тыс. руб. 4. Владелец офисного помещения планирует провести ремонт через 5 лет. В настоящее время стоимость ремонта обойдется в 200 тыс. руб. ежегодное удорожание ремонта составляет 6% в год. Какую сумму следует вносить в конце каждого года на счет, приносящий 10%, чтобы накопить достаточную сумму для проведения ремонта? 5. Стоимость здания составляет 7,5 млн. руб. срок эксплуатации 50 лет, ставка дохода 16% годовых. Коэффициент капитализации для земли равен 0,10. Чистый доход, приносимый недвижимостью в год, 1,8 млн. руб. Определить общую стоимость недвижимого имущества. 6. Недвижимость приносит 100 тыс. руб. чистого дохода в год. Предполагается, что к моменту продажи через 5 лет ее стоимость увеличивается на 30%. Ставка дисконтирования составляет 15%. Рассчитать стоимость недвижимости из расчета того, что норма для компенсации изменения стоимости определяется по ставке, равной норме прибыли. 7. Владелец планирует приобрести новое оборудование для своей гостиницы через 5 лет, которое стоит в настоящий момент 500 тыс. руб. и будет дорожать на 7% в год. Достаточно ли будет средств на запланированное переоборудование, если владелец будет вносить в конце каждого месяца 9000 руб. на счет, приносящий 11% годовых. 8. Восстановительная стоимость здания, построенного 15 лет назад, составляет 50 млн. руб. Срок экономической жизни здания по паспорту типового проекта определен в 90 лет. Стоимость земельного участка составляет 3 млн. руб. Определить стоимость единого объекта недвижимости. 9. Оценить возможность получения кредита для покупки недвижимости, если ипотечный банк выдает кредит при условии, что КПД 2,5. Инвестор рассчитывает получить кредит в сумме 1 млн. руб. на 20 лет под 10% с ежемесячным погашением. Объект недвижимости ежегодно приносит 350000 руб. чистого операционного дохода . 10.По условиям банка ежемесячные платежи по ипотечному кредиту составляют 10000 руб. Кредит выдан на 15 лет под 12%. Собственные средства инвестора по данному проекту составляют 500 тыс. руб. Определить стоимость объекта недвижимости на дату получения кредита. 1 333 216,64 11. Предполагается, что торговое помещение начнет приносить доход, начиная с конца второго года в следующем порядке: третий год - 8 млн. руб.; четвертый год - 10 млн. руб.; пятый год - 11 млн. руб. Ставка дисконтирования определена в 13%. Определить текущую стоимость недвижимости, которая будет продана через 5 лет за 75 млн. руб. 53 734 861 12. Общий годовой доход, приносимый имущественным комплексом, равен 600 тыс. руб. Стоимость земельного участка при ставке капитализации 15% составляет 1,2 млн. руб. Определить стоимость сооружения со сроком эксплуатации 100 лет и ставке дохода 20%. 2 000 000 13. Кредит в размере 300 тыс. руб. выдан на 9 лет под 12% годовых при ежемесячном погашении. Определить сумму долга на конец второго года. 382 642,66 14. Кредит в сумме 1 млн. руб. выдан на 10 лет под 14% с ежемесячным погашением. Определить величину обязательных выплат на единицу полученного ипотечного кредита (величину ипотечной постоянной). 18,63% или 1,55% 15 526,6435 – ежемесячные выплаты 15. Оценить недвижимость, которая в течение пятилетнего срока владения приносит чистый ежегодный доход 70000 руб. К концу этого срока стоимость недвижимости увеличится на 30%. Инвестор требует 20%-ю конечную отдачу на собственный капитал. 438 360 В этом случае формула будет иметь следующий вид: R = Ye + ∆ (sff, Ye), так как т = 0 по условию задачи. (sff, Ye, 5 лет) = 0,1344. Подставим значения: R = 0,2 -0,3 х 0,1344 = 0,1597; V = NOI / R = 70 000 / 0,1597 = 438 360 рублей. 16. Какую сумму следует сегодня депонировать в банк, начисляющем 10% годовых при ежегодном начислении процентов, для того, чтобы через четыре года получить 100 000 руб.? 68 601,35 17. Рассчитать коэффициент ипотечной задолженности, если при покупке недвижимого имущества величина собственного капитала составила 3500 тыс. руб. , сумма заемных средств - 7200 тыс. руб. 0,673 18.Самоамортизирующийся кредит, выданный на 10 лет под 12% годовых, обеспечивает платежи в размере 5000 руб. Рассчитать первичную величину кредита при ежемесячных платежах. 348 502,61 |