Арендный бизнес. Курсова об Арендном бизнесе. Введение Глава Арендный бизнес как элемент рыночной экономики
 Скачать 31.73 Kb.
|
|
Содержание Введение ....……………………………………………………………….….3 Глава 1. Арендный бизнес как элемент рыночной экономики 1.1 Видовые признаки бизнеса в условиях рыночной экономики …....4 1.2 Рынок недвижимости: определение, классификация, основные сегменты..………………………………………………………………… ………10 1.3 Основные понятия арендного бизнеса……………………………..13 Глава 2. Арендный бизнес на рынке недвижимости 2.1 Аренда недвижимости: понятие, виды и функции……………....15 2.2 Главные риски в арендном бизнесе………………………………..17 2.3 Современные арендные механизмы.…………..…………………..21 Заключение ……………………………………………………...…………..26 Список использованной литературы……………………………..………..27 Введение Последние годы развитие бизнеса, структурных преобразований и реформ (как в государственном, так и в частном секторе экономики) характеризуются значительным ростом внимания к проблематике управления ресурсами недвижимости как важнейшим функциональным, финансовым и физическим активом организаций, что особенно существенно для предприятий реального сектора экономики. Не стоит забывать и того, что для повышения конкурентоспособности страны на мировом уровне российская экономика вынуждена стремительно развиваться в направлении постиндустриального общества, главным двигателем которого является человеческая единица - высокообразованная, высокоэффективная, высокомобильная. При этом жилищный вопрос, беспокоящий большую часть населения, должен быть решен в приемлемые сроки и для большей части населения. Для значительного повышения мобильности населения необходимо решить проблему с отсутствием доступного и качественного временного жилья. Сдавать жилье и коммерческую недвижимость очень выгодно, поскольку не каждый предприниматель имеет финансовую возможность сразу же купить здание под офис, потому вынужден его арендовать. Недвижимость под размещение предприятия интересует не только мелких предпринимателей, но и представителей среднего сектора, которым просто незачем и коммерчески невыгодно покупать большое количество недвижимости и проще ее арендовать. Таким образом, актуальность темы « Арендный бизнес на рынке недвижимости и в деятельности организаций» является очевидной. В работе использованы материалы учебников и учебных пособий по экономике и управлению недвижимости, а также материалы из журнала «Российское предпринимательство» и сборника научных трудов по итогам международной научно-технической конференции «Экономика и эффективность организации производства». Глава 1. Арендный бизнес как элемент рыночной экономики 1.1 Видовые признаки бизнеса в условиях рыночной экономики Рыночная экономика является самой распространённой экономической системой в мире на рубеже XX-XXI вв. и многими считается самой эффективной с точки зрения долгосрочного экономического развития. В направлении к рыночной экономике развиваются как страны с переходной экономикой нового типа, так и переходные экономики традиционного типа в развивающихся странах. Рыночная экономика - это такая экономическая система, в которой фундаментальные экономические проблемы - что, как и для кого производить - решаются главным образом через рынок, в центре которого находится конкурентный механизм формирования цен на продукты и факторы производства. Цены формируются в результате взаимодействия спроса на продукцию и предложения продукции. Именно цены на рынке указывают, что производить и какие ресурсы использовать. Понятие рынка является исходным понятием в теории рыночной экономики. Рынок представляет собой систему отношений между продавцами и покупателями, при помощи которых они вступают в контакт по поводу купли-продажи товаров или ресурсов. Контакты между продавцами и покупателями на рынке предполагают какие-то соглашения между ними, в соответствии с которыми происходит обмен по установленной цене. При обмене происходит добровольное отчуждение своей собственности и присвоение чужой собственности, то есть происходит взаимная передача прав собственности. На рынке в ходе обмена происходит общественная оценка произведённых благ. Если производитель продал свой товар, то его труд и другие затраты признаются обществом как отвечающие потребностям общества. Именно на рынке производители вступают в контакт между собой, рынок их объединяет, устанавливает связи между ними. В широком смысле слова рынок - это социальный механизм, осуществляющий связь между производителями, между производителями и потребителями благ и ресурсов. В качестве производителей и потребителей на рынке могут выступать различные экономические агенты, или субъекты рынка. Как уже отмечалось, информацию о том, что производить и каким способом, в рыночной экономике предоставляют цены. С их помощью выявляются общественные потребности, и с их помощью ограниченные ресурсы общества направляются туда, где эти ресурсы могут быть использованы наилучшим способом. Если попробовать в самом общем виде представить себе рыночный экономический механизм, то есть, каким способом рыночная экономика решает фундаментальные экономические проблемы общества, то это будет выглядеть следующим образом. Что производить? Речь идёт, о том, какие продукты лучше всего будут удовлетворять многочисленные потребности общества и сколько их нужно произвести. Потребительский спрос играет важнейшую роль при определении того, что и сколько производить. Потребители "голосуют рублём". Если в пользу данного продукта отдано достаточно голосов, чтобы обеспечить прибыль предприятиям, то они будут его производить. При повышении потребительского спроса прибыль увеличивается, что служит сигналом для расширения производства. И, наоборот, если потребительский спрос уменьшается, то прибыль снижается, и производство начинает сокращаться. Как производить? Другими словами, какие ресурсы и какую технологию надо использовать при производстве той или иной продукции? В рыночной экономике производство осуществляют те предприятия, которые применяют наиболее эффективную, то есть наиболее выгодную, технологию. Эффективная технология предполагает выбор таких ресурсов, цены на которые относительно низкие. Если в стране существует нехватка капитала, чтобы купить дорогое оборудование, но вместе с тем есть дешёвая рабочая сила, то выбирается трудоёмкая технология. Таким образом, цены на ресурсы, в данном случае стоимость оборудования и уровень заработной платы, дают основание для решения проблемы, как производить. Для кого производить? То есть, как произведённая продукция должна быть распределена между членами общества? В принципе продукция распределяется между потребителями в соответствии с возможностями потребителей заплатить за неё рыночную цену. Эти возможности в свою очередь определяются доходами потребителей. А денежные доходы зависят от количества и качества ресурсов (от количества и качества труда, капитала, земли, предпринимательского таланта), которые домохозяйства поставляют на рынок ресурсов. В обмен на поставляемые ресурсы домохозяйства получают доходы. Таким образом, роль цены в рыночном экономическом механизме весьма значительна, цены выявляют общественные потребности, сигнализируют о том, что производить и в каких количествах, передают информацию о том, какая технология является наиболее эффективной, определяют механизм распределения общественного продукта, влияют на масштабы и структуру потребления людей. Как уже отмечалось, тип экономики, в которой товарно-денежная форма деловых отношений имеет преобладающее значение в обществе, называется рыночной экономикой. Государства, в которых преобладает товарноденежная форма деловых отношений, называются, соответственно, странами с рыночно ориентированной экономикой. И рыночной экономике и дорыночной экономике присущи общие родовые признаки бизнеса. При всем многообразии бизнеса, к числу его родовых признаков, которые обязательно проявляются в процессе делового взаимодействия, независимо от характера исторических особенностей состояния и развития экономики, а также степени доминирования в ней той или иной формы деловых отношений, относятся следующие: ♦ обмен деятельностью между участниками сделок; ♦ противоречивый характер сделок; цели субъектов бизнеса различны, и, следовательно, задачи участников сделки, как правило, не совпадают, а чаще всего оказываются прямо противоположными; ♦ стремление каждого участника сделки навязать другим свои интересы, когда другие отказываются принимать условия сделки, и тем самым добиться относительно лучших условий существования по сравнению с другими субъектами; ♦ стремление участников сделки реализовать свои интересы независимо от того, реализуются ли при этом интересы других участников сделки; ♦ инициативный характер деятельности участников сделки, выражающийся в способности проектировать собственную деловую деятельность, принимать ответственные решения и идти на риск; ♦ способность, готовность участников сделки идти на персональный риск для успешного проведения сделки; ♦ способность, готовность и умение проводить различные приемы делового общения, с целью достижения наибольшей конкурентоспособности; ♦ способность предпринимать шаги в различных направлениях с целью обеспечения выгодной конкурентной позиции для последующего проведения избранных приемов делового общения; ♦ способность дифференцировать вероятные и действительные результаты сделок; ♦ способность определять приоритеты деятельности и подчинять им логику делового общения; ♦ способность к достижению компромисса; взаимовыгодные сделки - идеальное состояние деловых отношений, но в реальности же при сделке одна сторона всегда имеет преимущество по сравнению с другой. Концентрированно родовые признаки бизнеса формируют общее представление о поведении субъектов современного бизнеса. Субъекты бизнеса взаимно обособлены. Они автономны в своем творчестве, самостоятельны в принятии решений. По собственному усмотрению они специализируются на избранных видах деловой деятельности, определяют круг вероятных партнеров по сделкам и устанавливают условия проведения таких сделок. Другие субъекты бизнеса, а также государство и общественные организации не вправе влиять на выбор субъектов бизнеса. Никто не может быть пожизненно прикреплен к тому или иному виду деятельности. Современная рыночная экономика сформировалась в результате всего предшествующего развития человеческого общества, она является продуктом длительной эволюции деловых отношений. Для современной рыночной экономики характерны - экономическая свобода каждого из субъектов бизнеса, что возможно лишь при отсутствии форм личного принуждения к труду; - равенство всех типов собственности. Последнее означает, что человек не может быть принципиально отчужден от собственности, он имеет право и обладает способностью быть собственником объектов бизнеса; - регулирование национальной и международной экономики. Сегодня в конструкции «регулируемой рыночной экономики» многие авторы и политические деятели неправомерно противопоставляют «рынок» и «регулирование» — «регулирование» выступает чуть ли не как антитеза «рынку», как действия, навязываемые рынку извне и призванные едва ли не защищать население от рынка. При таких постановках обычно их сторонники забывают, что само «население» (потребители) является таким же суверенным субъектом бизнеса, что и предприниматели, а предприниматели нуждаются в защите в не меньшей степени, чем иные слои населения. 1. 2 Рынок недвижимости: определение, классификация, основные сегменты Рынок недвижимости – это организованное пространство, где происходит (обеспечивается) свободный оборот объектов недвижимости и прав на них. Другими словами, это совокупность отношений, которые создаются вокруг операций с объектами недвижимости. Кроме этого рынок недвижимости — это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости. Рынок недвижимости является частью финансового рынка. Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей. Таким образом, существует классификация рынков недвижимости: по географическому признаку: - городской; - местный; - региональный; - мировой; - национальный; по степени готовности к эксплуатации: - рынки существующих объектов; - незавершенное строительство; - новое строительство; по виду сделок: - купля-продажа; - аренда; - вещные права; - ипотека; по форме собственности: - государственных и муниципальных объектов; - частных объектов; по способу совершения сделок: - первичный рынок и вторичный рынок; - организованный и неорганизованный; - традиционный и компьютеризированный; - биржевой и внебиржевой. Основными сегментами рынка недвижимости являются, во-первых, рынок жилья, во-вторых, рынок земли и, в-третьих, рынок нежилых помещений. Рынок жилья подразделяется на: - городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье; - рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство. Земля — это составная часть в любом объекте недвижимого имущества. Рынок нежилых помещений. На данном рынке количество операций намного меньше, но в связи с очень высокой стоимостью объектов недвижимости оно является привлекательным для лиц, работающих на этом рынке. Особенности рынка недвижимости: - локальность; - невысокая взаимозаменяемость объектов; - сезонные колебания цен; - сделки необходимо подвергать государственной регистрации; - вложение капитала в недвижимость. В России рынок недвижимости начал формироваться после введения в начале 1990-х гг. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, в связи с этим государство стало не единственным собственником объектов недвижимости. Рынки различных регионов недвижимости имеют значительные отличия. Эти отличия обусловлены экономическими или природными условиями, региональной правовой базой, которая формируется местными властями. Таким образом, рынок недвижимости – многомерное пространство: информационное, территориальное, социально-экономическое, организационно-правовое и т. д. Основными видами активностей на рынках недвижимости являются арендный бизнес, бизнес девелопмента , т. е. развитие недвижимости, и инвестиции в недвижимость. Таким образом, недвижимость — уникальный инвестиционный продукт, ликвидность которого увеличивается не только за счёт роста стоимости квадратного метра, но и благодаря арендному доходу, если домовладелец развивает свой маленький бизнес — ренту жилья. 1.3 Основные понятия арендного бизнеса Аренда (лат. arrendare — отдавать внаём) — форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование (или только во временное пользование) арендатору за арендную плату. Например, в сельском хозяйстве и добывающих отраслях оплачивается временное пользование землёй или недрами. Включает земельную ренту, амортизацию процента за пользование материальными активами. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Объектом аренды признаются движимые и недвижимые вещи, в том числе: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (такие вещи называются непотребляемыми). Договор аренды должен чётко определить конкретное имущество, сдаваемое в аренду, то есть данные, позволяющие индивидуализировать объект аренды, должны быть непосредственно указаны в договоре. В зарубежном праве допускается аренда не только вещей, но и прав, представляющих имущественную ценность, а также ценных бумаг (в частности акций) и даже паёв торговых товариществ. Договор аренды в РФ должен быть заключён между арендодателем и арендатором в письменной форме, если он заключён на срок более одного года и если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока договора. Договор аренды недвижимого имущества на срок более одного года подлежит государственной регистрации (регистрация договора осуществляется в соответствующем территориальном органе Федеральной регистрационной службы). Арендодатель (лессор) — физическое или юридическое лицо, которое предоставляет имущество арендатору за плату во временное пользование и владение. Сдавать в аренду имущество может только его собственник или лицо, уполномоченное на это собственником либо законом. Арендатор (лесси, посессор, рентер, тенант) — физическое или юридическое лицо, заключившее договор аренды и оплачивающее пользование и владение или пользование предоставленным имуществом арендодателю. К арендатору гражданское законодательство не предусматривает каких-либо требований и ограничений (за исключением гражданской дееспособности, как и к иным субъектам гражданско-правовых отношений). По законам РФ срок договора аренды устанавливается соглашением сторон и фиксируется в договоре. Если же срок в договоре не определён, то такой договор считается заключённым на неопределённый срок. Такой случай позволяет сторонам договора в любое время отказаться от его исполнения, но заранее предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Бессрочный: срок договора не определён соглашением сторон Долгосрочный: 5-49 лет Среднесрочный: 1-5 лет Краткосрочный: до 1 года В соответствии с законами РФ аренда может различаться по видам: собственно аренда, субаренда, наём, поднаём. Также в российском законодательстве отдельно оговариваются особенности аренды для различных видов движимого и недвижимого имущества: прокат движимого имущества, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). Глава 2. Арендный бизнес на рынке недвижимости 2.1 Аренда недвижимости: понятие, виды и функции При выполнении производственной деятельности на предприятиях идет изнашивание технической базы. Дополнительно технические активы компаний подвержены моральному старению оборудования, обусловленному техническим прогрессом. Для обеспечения эффективности деятельности многие предприятия внедряют использование арендных механизмов вместо варианта приобретения оборудования в собственность. Для приобретения активов в собственность необходимо иметь значительные ресурсы денежных средств либо иметь возможность их изъятия из оборота. Изъятие из оборота – крайне невыгодный вариант для компаний в силу ухудшения баланса средств. Возможен также вариант использования заемных средств, но это потребует оплаты дополнительных процентов за кредит. Оптимальным способом представляется использование аренды активов, что дает возможность компаниям вовлекать в производство активы без единовременных значительных вложений по их приобретению. Кроме того, у предприятия тоже есть возможность сдачи собственных неиспользуемых активов в аренду. В пользу аренды говорит и уровень конкурентоспособности товаров, который необходим в условиях динамично развивающегося рынка. Обеспечить конкурентоспособность продукции возможно только на базе применения передовых технологий, что обеспечивают арендные отношения. Таким образом, аренда - это наем имущества на договорной основе с целью возмездного пользования имуществом путем за плату (после передачи имущества арендатору арендодателем). Правовые основы Регулирование отношений по аренде выполняется на основе ГК РФ. Оценка аренды выполняется экспертами оценочных компаний. Различие в понятиях «имущественный наем» и «аренда». Первое относится только к жилым помещениям, передаваемым в найм гражданам, в аренду - юридическим лицам. Выделяют следующие принципы аренды недвижимости: Изменение субъекта хозяйствования (передача объектов арендаторам для выполнения функций пользования, владения, распоряжения при сохранении формы собственности); Возврат объекта собственнику; Равноправие участников сделки на основании договора; Юридическая и материальная ответственность сторон договора; Основа для выплаты налогов; Сохранение договора при изменении собственника; Использование объектов в определенных целях. Арендная деятельность предполагает использование услуг по оценке стоимости недвижимости. Виды аренды определяются местом объекта в обществе или на предприятии. Выделяют два уровня арендных отношений: Первый уровень основан на базе разделения труда на предприятии, между администрацией и коллективами, между собственниками и работниками. Эти отношения называют горизонтальными, обеспечивающими качественное изменение компаний; Второй уровень основан на отношениях компаний. Это вертикальный уровень отношений. Классификация видов аренды: 1. На базе объекта договора (оборудование, здания, предприятия и т.д.); 2. По уровню экономической самостоятельности (целевая, свободная аренды); 3. По праву собственности (с выкупом или без права выкупа имущества); 4. По сроку ограничения аренды (ограниченный или неопределенный срок); 5. По длительности аренды (долгосрочная, среднесрочная, краткосрочная). 2.2 Главные риски в арендном бизнесе Арендный бизнес обоснованно относится к эффективным способам долгосрочного извлечения прибыли. Даже новичок при должном подходе на старте имеет возможность запустить успешный проект, избежав «блина комом». Однако процесс покупки арендного бизнеса имеет свои риски, невнимание к которым приведет начинающего предпринимателя к негативному результату, лишним тратам и сложностям. Чтобы максимально сгладить процесс внедрения в сферу арендного бизнеса, давайте рассмотрим этот вопрос подробнее. Стабильность – от этого следует отталкиваться при выборе направления бизнеса на арендном рынке. Запуск такого проекта обещает прибыль в долгосрочной перспективе. Вам нужно удостовериться, что помещение будет приносить стабильный доход не только сегодня, но и в течение предполагаемого выхода на окупаемость через несколько лет – и дальше. Продуктовые магазины и аптеки всегда востребованы, если точно учитывать другие сферы рисков. Но гнаться за модными трендами коммерческой недвижимости сегодня не стоит. 15 лет назад компьютерные клубы были повсеместным явлением. Можно ли их встретить сейчас на каждом углу, в каждом районе каждого города? Стабильность показал только «традиционный», первоначальный тип подобных заведений - интернет-кафе. Второй фактор риска – расположение объекта. Вы можете сделать выбор в пользу перспективного или стабильного типа бизнеса для старта работы в арендной сфере, но неудачное расположение сведет на нет идею. Товары и услуги ежедневного спроса продаются лучше в спальных районах, долгосрочные и элитные – в оживленном центре города. А еще следует изучить план развития района на предмет перспектив дальнейшего роста действующего арендного бизнеса и, как следствие, роста показателей вашего объекта. Опасно не использовать такой план. Немаловажным условием успешного бизнеса является посильность масштабов проекта. Вы можете ввязаться в работу с крупным и дорогостоящим объектом. Он, скажем, через свои честные 10 лет окупится и начнет приносить большой доход. Но доживите ли вы как предприниматель до этого момента? Арендный бизнес требует на старте больших и, очень часто, незапланированных трат. И разориться «здесь и сейчас» очень легко. Лучше ориентироваться на меньшие по доходности, но зато реальные по вложениям варианты. Выбрать удачный район недостаточно – нужно на следующем шаге тщательно изучить состояние помещения, чтобы не получить «кота в мешке» в процессе работы. Здание может оказаться аварийным или подлежащим сносу (даже в потенциальной перспективе), либо состояние самой площадки может быть косметически замаскировано – на деле возникнет ряд проблем на подготовительном этапе А это лишние траты, и ситуация может оказаться настолько критичной, что запуск проекта станет нерентабельным. А вы уже потратили деньги – впустую. Добросовестность арендатора — необходимое условие арендного бизнеса. Лицо, с которым вы заключаете сделку, должно предоставить полный пакет документов на объект недвижимости. Отсутствие оных или малейшие проволочки и сомнения в прозрачности сделки – повод задуматься. Важно оценить сделку на предмет «чистоты», с чем предпринимателю помогут специалисты в юридической сфере. А лучше начинать работу изначально с проверенными контактами. Не спешите заключать сделку, тщательно анализируйте ситуацию со всех сторон – и результат выйдет как минимум на уровне ваших ожиданий. Типичные ошибки начинающих в арендном бизнесе Практика показывает, что новички, внедряющиеся в сферу арендного бизнеса, регулярно допускают несколько типичных просчетов. Что же относят к самым частым ошибкам новичков арендного бизнеса? Фокусировка на «идеальном» варианте Эта психологическая ловушка касается не только арендного бизнеса, и каждый из нас в жизни с ней обязательно сталкивался. Представьте: вы начинаете поиск подходящего объекта и практически сразу же находите вариант, который кажется превосходным во всех отношениях. Идеальная ситуация, ведь и времени на поиски вы не потратили, и гарантированно прибыльное помещение нашли. В дальнейшем, в процессе работы вы сталкиваетесь с недочетами объекта и параллельно находите более привлекательные варианты. Но по непонятной причине придерживаетесь своего первого эталона. Эту проблему важно увидеть в зародыше и обойти с холодной головой. Поспешные решения Близкое к предыдущему явление: вы не желаете тратить время на поиски и практически наобум, с минимальным анализом ситуации делаете выбор. Итог – неудачный запуск, проблемы и неоправданные ожидания. Важно тщательно взвесить мельчайшие аспекты ситуации перед принятием конечного решения. Иначе делать в арендном бизнесе предпринимателю нечего в принципе. Экономия средств Многие предприниматели в стремлении, наверное, легких денег вкладываются в самые дешевые объекты. Возможно полагая, что на гарантированную прибыль можно выйти с минимальными затратами. Но дешевое – не значит окупаемое. Это может быть объект с неудачным расположением, рядом проблем с коммунальными службами или же ненадлежащим состоянием помещений. А это приведет к огромным сопутствующим тратам, неучтенным предпринимателем в самом начале. Бюджетный объект также следует покупать исходя из результатов анализа данных. Использование информации из нецелевых источников Если вы анализируете рынок при покупке действующего арендного бизнеса, достоверную информацию о перспективных объектах недвижимости следует брать только в специализированных агентствах недвижимости. Данные в СМИ, либо же просто в Интернете – это часто не подкрепленная ничем сторонняя информация и личное мнение. Адекватные данные должны иметь под собой профессиональный фундамент, и жалеть дополнительных средств на их получение не стоит – если того требует ситуация. Нельзя полагаться только на себя Оставьте идею на старте работы в арендном бизнесе анализировать данные самостоятельно. Новичок, стремясь сэкономить по максимуму, проводит персональные исследования ниш, районов и объектов, которые без владения профессиональными навыками работы на рынке есть лишь субъективное мнение человека. Человека, отстраненного от тонкостей темы. Это приведет к ошибкам в самом начале пути и созданию ненужных проблем, ликвидация которых в дальнейшем займет куда больше времени и сил. Таким образом, недвижимость позволяет неплохо заработать, потому многие бизнесмены занимаются арендным бизнесом, сдавая как квартиры и дома, так и помещения и здания под размещение магазинов, складов и других коммерческих объектов. Также спросом для аренды пользуются и транспортные средства, и оборудование, чаще всего клиентами являются предприятия, что сулит высокую доходность бизнеса. Таким образом, перед тем как принять решение, стоит ли заниматься таким видом предпринимательской деятельности, следует взвесить все за и против, поскольку у данного вида бизнеса есть свои недостатки и преимущества. Вместе с тем арендный бизнес нежвижимости часто используют как эффективный индикатор для оценки уровня развития рынка недвижимости и, более того, рыночных отношений и социально-экономического развития данного региона и страны в целом. Так, по усредненным показателям занятости арендуемых офисных помещений судят об общем экономическом состоянии данного регионаи целесообразности инвестирования в соответствующие проекты развития недвижимости. 2.3 Современные арендные механизмы Эффективное ведение бизнеса предполагает широкое внедрение и использование арендных механизмов. Предприятия, испытывающие необходимость в расширении парка оборудования или его замене, имеют две возможности: приобрести оборудование в собственность или взять его в аренду. В первом случае необходимо изыскать значительные денежные ресурсы или изъять из оборота ликвидные средства, что может вызвать ухудшение структуры баланса, или использовать заемные средства, что обусловит появление дополнительных расходов на оплату процентов по кредиту. Аренда позволяет предприятиям вовлекать в хозяйственный оборот необходимое имущество без значительных единовременных вложений, связанных с его приобретением, и предоставляет возможность получать доход посредством сдачи в аренду временно не используемых объектов, сохраняя право собственности на них. Как уже отмечалось, аренда — это основанный на договоре имущественный наем, предполагающий срочное возмездное владение и пользование или временное пользование имуществом путем передачи его арендодателем арендатору за плату. В аренду может сдаваться как движимое, гак и недвижимое имущество. Виды аренды различают в зависимости от объекта договора и его особенностей. Правовые основы регулирования арендных отношений зафиксированы в Гражданском кодексе РФ. Широкое распространение получила сдача в аренду действующими предприятиями временно свободных зданий, сооружений, оборудования, транспортных средств. Предметом договора аренды могут быть и имущественные комплексы, например предприятия. Это создает условия для быстрого введения в действие производственных мощностей, использования существующей инфраструктуры, в первую очередь малыми и средними предприятиями. Могут заключаться договоры на аренду земельных участков и иных природных объектов. Преимуществом арендных отношений является предоставление возможности арендатору в случае, если необходимость в использовании имущества исчезает, передавать с согласия арендодатели права и обязанности по договору аренды другому лицу — в данном случае заключается договор субаренды. Вследствие этого значительно расширяются возможности предприятий эффективно использовать арендуемые объекты в соответствии с изменяющимися условиями хозяйственной деятельности. Срок действия договора субаренды не может превышать периода действия договора аренды. Наиболее распространенным методом установления арендной платы является определение твердой суммы платежа, исчисленной исходя из стоимости всего арендуемого имущества или отдельно по каждой из его составных частей. Платежи вносятся, как правило, периодически в установленные договором сроки. Однако возможна и единовременная выплата. При сдаче в аренду зданий и сооружений арендная плата обычно устанавливается на единицу площади исходя из фактического размера арендуемого объекта. Отдельный вид арендных отношений — сдача имущества в прокат. Предприятия могут передавать имущество в аренду периодически, в случае появления временно незадействованных объектов; сдача имущества в прокат осуществляется на постоянной основе. Имущество, переданное по договору аренды, обычно используется арендатором для ведения предпринимательской деятельности; при сдаче имущества в прокат оно, как правило, используется для потребительских целей. Срок действия договора аренды неограничен, в то время как договор проката, как правило, заключается на период до 1 года. Кроме этого, в основном не допускается сдача имущества, предоставленного по договору проката, в субаренду. Особенно популярной в настоящее время формой реализации арендных механизмов является лизинг. Название специфической формы аренды — лизинга — идет от английского «lease» (аренда, сдача внаем). Отсюда и съемщик, арендатор в английском языке — «lessee», а арендодатель, сдающий в аренду — «lessor». Согласно статье 2 Федерального закона «О лизинге», лизинг — это вид инвестиционной деятельности, связанной с приобретением имущества и передачей его на основании договора лизинга физическим или юридическим лицам на определенных условиях, на определенный срок и за определенную плату с возможностью перехода права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю. Лизинг тесным образом связан с арендным механизмом, но в деловом обороте он имеет более широкую трактовку и содержит в себе одновременно существенные свойства кредитной сделки, инвестиционной и арендной деятельности, которые тесно сочетаются и взаимопроникают друг в друга. В частности, с арендой лизинг связывают необязательный переход права собственности на объект к его пользователю, срочный характер сделки, возмездный (платный) характер лизинговых отношений, который схож с прокатом (арендой) техники, поскольку предполагает в себе сумму амортизационных отчислений на полное восстановление, затраты по ремонту, обслуживанию и поддержанию переданного имущества в работоспособном состоянии, а также определенную долю прибыли в пользу собственника. Однако при взятии в аренду каких-либо материальных ценностей арендатор не становится собственником этих средств и не приобретает правовых обязанностей по отношению к этой собственности. Лизингополучатель же принимает на себя обязанности, вытекающие из права собственности, т. е. несет прямую ответственность за риск случайной гибели и техническое обслуживание объекта лизинга. Лизингодатель, как и арендодатель, остается владельцем объекта лизинга. Гибель или невозможность использования объекта лизинга не освобождает лизингополучателя от обязанностей погашать долг. Иногда считают, что главное отличие лизинга от аренды состоит лишь в правовых аспектах и зависит от условий соглашения. Но это не так. С точки зрения экономической науки, лизингополучатель, в отличие от арендатора, выплачивает лизингодателю не ежемесячную плату за право пользования объектом лизинга (арендную плату), а полную сумму амортизационных отчислений. Из этого следует принципиально новое распределение рисков операции. Лизингодатель приобретает какие-либо материальные ценности в интересах и по просьбе лизингополучателя, тогда как при аренде стороны заключают договор в соответствии со встречными, совпавшими интересами. Выплата полной суммы амортизационных отчислений гарантирует хорошее обслуживание объекта лизинга. При расчете за аренду размер выплат в значительной мере зависит от рыночной конъюнктуры (спроса и предложения). В отличие от аренды, при лизинге существует практика получения объекта по окончании срока действия договора в собственность лизингополучателя по заранее согласованной покупной цене. Концессия - это договор, который заключает государство с частной фирмой, иностранной компанией или монополией о передаче им в эксплуатацию на оговоренных условиях предприятий или земельных участков с правом на возведение зданий и сооружений, правом добывать полезные ископаемые и т.п. Концессия - это форма договоренности о передаче в пользование комплекса исключительных прав, принадлежащих правообладателю. Передача в концессию осуществляется на возмездной основе на определенный срок или без указания срока. Объектом соглашения может быть передача прав на эксплуатацию природных ресурсов, предприятий, оборудования и иных прав, в том числе на использование фирменного наименования и (или) коммерческого обозначения, охраняемой коммерческой информации, товарных (торговых) марок, знаков обслуживания и т. п. Современное значение слова как экономико-правового понятия: Концессия в широком смысле - это договор между государством и бизнесом, фиксирующий условия использования бизнесом государственной собственности. Концессия в узком смысле - договор о передаче в эксплуатацию иностранному государству, компании или отдельному лицу на определенный срок природных ресурсов, предприятий и других хозяйственных объектов, принадлежащих государству. Концессия - это предприятие, работающее по договору концессии. Цель концессии - развитие или восстановление национальной экономики и освоение природных богатств. Производные понятия: Концессионер - тот, кто получил концессию (физическое или юридическое лицо). Концендент - государство, дающее концессию. Концессионерский - относящийся к концессионеру, концессионерам. Концессионная плата - устанавливаемая договором и определяемая на основании ожидаемых результатов деятельности концессии. Концессия активно используется в 37 странах мира. В разное время СССР располагал железнодорожными объектами на концессионных условиях в Афганистане, Австрии, Финляндии, Монголии, Северной Корее. Таким образом, предметом арендного бизнеса является получение устойчивых доходов от сдачи объектов недвижимости в аренду на разных условиях: долгосрочная аренда - механизм обеспечения устойчивых доходов, лизинг / финансовая аренда (с правом выкупа) как вид инвестиционной деятельности, концессии (собственник, кроме извлечения доходов за предоставление исключительных прав, получает результаты и после срока концессионного соглашения, за счет произведенных пользователем улучшений). Заключение Современная рыночная экономика сформировалась в результате всего предшествующего развития человеческого общества, она является продуктом длительной эволюции деловых отношений. В рыночной экономике производство осуществляют те предприятия, которые применяют наиболее эффективную, то есть наиболее выгодную, технологию. Эффективная технология предполагает выбор таких ресурсов, цены на которые относительно низкие. Рынок недвижимости в рыночной экономике – многомерное пространство: информационное, территориальное, социально-экономическое, организационно-правовое и т. д. Основными видами активностей на рынках недвижимости являются арендный бизнес, бизнес девелопмента , т. е. развитие недвижимости, и инвестиции в недвижимость. Арендный бизнес нежвижимости часто используют как эффективный индикатор для оценки уровня развития рынка недвижимости и, более того, рыночных отношений и социально-экономического развития данного региона и страны в целом. Так, по усредненным показателям занятости арендуемых офисных помещений судят об общем экономическом состоянии данного регионаи целесообразности инвестирования в соответствующие проекты развития недвижимости. Практика показывает, что эффективное ведение бизнеса предполагает широкое внедрение и использование арендных механизмов. Список использованной литературы Гареев И.Ф., Зарипова Н.М. Проблемы развития рынка арендного жилья в отечественной экономике // Российское предпринимательство. – 2014. – Том 15. – № 20. – С. 81-91. Гровер Р., Соловьев М. Управление недвижимостью: международный учебный курс. – М.: ВШПП, 2007. – 372 с. Коттс Д. Управление инфраструктурой организации (Facility Management) / Пер. с англ. – М.: ОАО «Типография «Новости», 2001. – 597 с. Соловьева М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости)- Учебное пособие - М.: - ГУ-ВШЭ, 2003. – 224 с. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. – М.: Статут, 2006. – 336 с. Экономика и эффективность организации производства. Сборник научных трудов по итогам международной научно-технической конференции. Выпуск 10. - Брянск: БГИТА, 2009. – 262 с. |