вкр корыткина. ВКР_2023._ЗС_18_Корыткина В.Е. Закона Об оценочной деятельности в рф
 Скачать 2.49 Mb.
|
|
Поправка на этаж. Поправка на этаж учитывает снижение стоимости объекта за счет расположения на крайних этажах (первый этаж – 7% (исключение составляют квартиры, которые можно приспособить под офис или магазин, что характерно для центральной части города, там квартиры на первых этажах дороже, чем на остальных), последний этаж – 5%). Значение данной корректировки было взято из Справочника оценщика недвижимости - 2020 год. Квартиры. Лейфер Л.А., стр. 192. Поправка не применялась.    Корректировка на дополнительные улучшения квартиры. Корректировка учитывает наличие/отсутствие прочих, не учтенных ранее, условий, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости. Наиболее распространенным улучшением квартир является их реализация с мебелью и техникой.  Согласно анализу, проведенному аналитической Компанией Статриэлт (http://www.statrielt.ru/), значения корректировок следующие: Размер корректировки вычисляется по формуле: (Со/ Са-1)*100%, где Со – удельный показатель стоимости, соответствующий объекту оценки; Са – удельный показатель стоимости, соответствующий объекту-аналогу. Корректировка на качество отделки. Поправка на отличие в отделке учитывает разницу в отделке квартиры объекта оценки по сравнению с объектами аналогами. Значение данной поправки было взято из Справочника оценщика недвижимости - 2020 год. Квартиры. Лейфер Л.А., стр. 226, 228.   Описание ремонтных работ Без отделки. Состояние квартиры в новостройке, которая фактически не имеет отделки, а представлена исключительно конструктивными элементами - стенами, перекрытиями, возможно перегородками, оконными и дверными проемами. Требует капитального ремонта. В капитальный ремонт квартиры входит полный спектр работ по обновлению покрытий (пола, потолка, стен), коммуникационных сетей, сантехники, работы по перепланировке и по замене оконных и дверных проемов. Данный вид ремонта включает в себя и предварительные демонтажные работы, поэтому его стоимость в квартирах, относящихся к вторичному жилью, выше, чем при выполнении ремонта в квартире в новостройке, которая передается собственнику в состоянии "Без отделки". Под чистовую отделку. Конструктивные элементы объекта недвижимости подготавливаются под нанесение декоративных покрытий: шпатлюются стены, потолок, производится чистовая стяжка (применяют специальные шпатлевочные составы, гипсокартон, подвесные конструкции и т.д.). Производится разводка систем коммуникаций под установку сантехнических приборов. В оконных проемах монтируются окна, в дверных - межкомнатные и входные двери, если дом новый. Итоговые элементы (доборы, наличники) на этом этапе не делают. Также могут не устанавливаться ручки и замки на двери. Косметический. К данному виду ремонта прибегают при частичных повреждениях элементов отделки, которые требуют замены (например, сколы плитки, разрывы линолеума, обоев, протечки потолка и стен, трещины и т.д.). Косметический (декоративный) ремонт обычно требуется для восстановления первоначального состояния отделки. При этом масштабных работ по замене основных элементов отделки не требуется. Самый быстрый вариант ремонта по времени исполнения и самый простой в плане уровня сложности производимых работ. Материалы чаще всего используются средней или низшей ценовой категории. К такому типу ремонта можно отнести шпаклевку, оклейку бюджетных обоев, оклейку потолка обоями или его окраску. Пол дополнительно не выравнивается, как правило, настилается линолеум или укладывается ламинат и устанавливаются плинтусы. Также устанавливается счетчик электроэнергии с автоматикой, подлежат замене розетки, выключатели, некоторые виды сантехнического оборудования. Данный вид ремонта является самым недорогим. Современный. Основу такой отделки составляют работы, которые типичны для большинства квартир. Они, как правило, не связаны с перепланировкой. В перечень выполняемых работ, как правило, входят: разводка труб для сантехники; выравнивание пола (устройство стяжки или/и финишная подготовка наливными растворами); оштукатуривание потолка, устройство подвесных конструкций (ГКЛ) или же установка натяжного потолка; выравнивание поверхности стен, установленных перегородок растворами гипсовой штукатурки; шпатлевание стен и потолка; укладка напольного покрытия (плитка, ламинат, паркетная доска); оклеивание стен обоями или их окрашивание (в последнем случае количество слоев шпатлевки увеличивается; возможно армирование малярной сеткой); окрашивание поверхности потолка; установка и подключение сантехнических приборов (ванна, душевая кабина, унитаз, раковина); крепление плинтусов. В данном типе отделки используются современные и качественные материалы. Комфортный. Комфортный тип представляет собой ремонт с использованием современных технологий, строительных и отделочных материалов высокого качества. Довольно часто для подобного вида ремонта разрабатывается дизайн-проект с учетом особенностей данного объекта. Как правило, комфортный ремонт служит для повышения комфортабельности вторичного жилья, поэтому чаще всего выполняются: перепланировка помещений с новым зонированием жилых зон и мест общественного пользования, звуко-теплоизоляция в помещениях и на балконе/лоджии, устройство теплых полов, использование современных дизайнерских решений в оформлении и организации пространства с учетом особенностей конкретного помещения. Элитный. Элитный ремонт подразумевает неповторимый дизайн интерьера. Элитный ремонт обычно начинается с разработки дизайн-проекта. На объектах элитного класса, применяются лучшие дорогостоящие материалы и оборудование. Технологически это самый сложный уровень с применением инновационных технологий и оборудования при выполнении работ. Такой уровень ремонта можно доверить только профессионалам-дизайнерам самого высокого класса. Элитный ремонт применяется при желании ввести какие-то сложные дизайнерские элементы, перестроить все с нуля. Весовые коэффициенты рассчитывались в связи с тем, что объекты-аналоги по своим некоторым характеристикам различны с оцениваемым объектом, подробнее, расчет см.в Таблице № 9.2.1. Расчет весовых корректировок. Согласованное значение рыночной стоимости 1 кв. м. общей площади объекта, аналогичного оцениваемому, было рассчитано, как средневзвешенное скорректированных цен аналогов. Допущение: элементы сравнения, не приведенные при расчетах рыночной стоимости сравнительным подходом, не являются существенными и не оказывают однозначного влияния, которое можно определить количественно, на итоговую величину рыночной стоимости. Расчетные величины рыночной стоимости квартиры, полученные по формуле (9.1), приводятся в Таблице № 9.2 Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом методом прямого сравнения анализа продаж
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||