вкр корыткина. ВКР_2023._ЗС_18_Корыткина В.Е. Закона Об оценочной деятельности в рф
 Скачать 2.49 Mb.
|
2.3. Использование методов сравнительного подхода при расчете рыночной стоимости объекта оценкиАнализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости Цены на недвижимость, в частности в г. Иркутске, чаще всего ведут себя довольно предсказуемо. В посткризисные годы эксперты часто говорили о стагнации рынка, увеличение цены на квадратные метры сегодня сопоставимо с уровнем инфляции. Между тем, в некоторых случаях стоимость квартир в соседних жилых комплексах может существенно разниться, а иногда – даже на квартиры в одном доме. Существует ряд факторов, которые могут повлиять на конечную стоимость жилья. Внешние факторы, влияющие на стоимость квартиры: местоположение в городе. Положение квартиры в промышленном районе или районе с повышенным уровнем преступности однозначно будет снижать стоимость квартиры; расположенный рядом парк, лес, другой природный объект соответственно повышает стоимость жилой квартиры. наличие поблизости от квартиры остановок транспорта (в 15 минутах ходьбы), магазинов, школы, детского сада, поликлиник. наличие/отсутствие перечисленных объектов влияет на стоимость квартиры в положительную / отрицательную сторону. экологическая ситуация в районе. Эта ситуация обычно связана с нахождением поблизости промышленных предприятий, хотя в спальных районах экологическая ситуация бывает не лучше, в силу скопления больших потоков автомобилей. Естественно, чем лучше экология района, тем выше стоимость жилья. этаж. Средние этажи выигрывают в стоимости перед первым и последними этажами. вид из окна квартиры. Приятный вид из окна (во двор или парк) не только будет радовать взор будущего владельца, но и обеспечит низкий уровень шума в квартире. Квартиры с окнами на проезжую часть обеспечат своих владельцев должным уровнем шума, пылью в летнее время и регулярной порцией выхлопных газов, что стоимость квартиры при продаже не повысит. ухоженность двора и клумб у подъезда. Ухоженный, зеленый двор с детскими площадками и наличие клумб у подъезда дает возможность поднять цену квартиры в этом подъезде. Стоимость квартиры в этом же доме, но в подъезде, перед которым расположены мусорный контейнеры, будет ниже. состояние подъезда (запахи, надписи на стенах). Подъезд с запахом мочи, мусора и исписанными стенами стоимость квартиры не увеличит. неприятное соседство. Внутренние факторы, влияющие на стоимость квартиры: - История квартиры. Богатая история квартиры с многочисленными переходами прав собственности от одного владельца к другому проигрывает квартире, приватизированной одним собственником или квартире в новостройке. При продаже квартиры по решению суда ее стоимость резко снижается на 10-30%. Квартира свободная юридически и физически (в квартире никто не зарегистрирован, все вещи вывезены) выигрывает в стоимости перед аналогичной, в которой прописана вся семья и несколько дальних родственников - Наличие в квартире ремонта/евроремонта. Наличие дефектов в отделке сразу создает неприятное впечатление для покупателя. Так же чистую, опрятную, ухоженную квартиру продать проще, чем квартиру с хламом, пылью и пятнами непонятного происхождения. - Санузел. Квартира с раздельным санузлом и несколькими санузлами выигрывают в стоимости перед квартирой с общим санузлом. - Площадь квартиры/площадь кухни. Определяющим параметром стоимости квартиры является ее площадь, а так же площади кухни к площади всей квартиры, порой даже в ущерб жилой площади. - Высота потолков. Высокие потолки делают помещение светлым и просторным, поэтому, чем выше потолки, тем выше стоимость квартиры. - Балкон или лоджия. Если в квартире просторный балкон или лоджия, то, разумеется, такая квартира стоит дороже квартиры без всего этого. - Качество дома. Дома сталинской постройки, монолитные, оригинальной архитектуры выигрывают по цене перед «хрущевками» и панельными домами, впрочем, как и кирпичные дома, перед панельными. - Слаботочное обеспечение. Наличие телефона, радио, кабельного ТВ, выделенная линия Интернет. Если в квартире все это есть, то цена на нее будет выше. - Планировка квартиры. Квартиры со свободной планировкой или с возможностью перепланировки стоят гораздо больше, нежели остальные. Следует оформить необходимые документы, если в квартире была сделана перепланировка (сдвиг стен, арки), иначе у будущего хозяина могут возникнуть серьезные проблемы в дальнейшем. - Простор, порядок, запах в квартире. Это те факторы, которые производят первое впечатление на покупателя. - Наличие в квартире мебели. Мебель в квартире плюсов ей не прибавляет, т.к. время заезда в нее будет значительно дольше, хотя она может скрыть определенные дефекты, однако покупатель заглядывает и в труднодоступные места. Мебель в квартире не составит проблем, если только вы не продаете ее с мебелью. - Готовность квартиры к продаже. Если все основные документы собраны и находятся в полном порядке, в квартире никто не живет ни физически, ни по документам, а все имущество вывезено, то такая квартира будет стоить на несколько десятков тысяч рублей выше, чем та, в которой хозяева предполагают жить вплоть до момента продажи. Учитывая спрос на рынке жилой недвижимости, наиболее эффективным использованием квартиры является использование в качестве жилого помещения. При проведении анализа рынка объекта оценки были выявлены предложения по продаже квартир, сопоставимых с оцениваемым объектом по основным ценообразующим факторам. Совпадающие характеристики объекта оценки и объектов - аналогов: Местоположение (Ленинский р-н) Назначение (жилое помещение) Общая площадь Количество комнат Материал стен Уровень отделки Имеющаяся информация позволяет использовать в настоящей оценке метод прямого сравнения продаж сравнительного подхода, который является основным при оценке квартир [ФСО № 7]. Указанный метод сравнительного подхода и был использован в дальнейшем для оценки рыночной стоимости объекта оценки. Поиск и отбор сопоставимых объектов-аналогов В процессе сбора информации по сопоставимым объектам Оценщик не обнаружил информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости оцениваемых объектов методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок. Предварительный отбор объектов-аналогов был выполнен в предыдущем разделе. .Рассмотрим возможность использования приведенной ценовой информации для определения рыночной стоимости (РС) объекта оценки. Объекты-аналоги полностью соответствуют объекту оценки по местоположению, материалу стен, кол-ву комнат и уровню отделки. Объекты-аналоги немного отличаются по площади, и расположению (на этаж) вводились соответствующие корректировки. Тем не менее, с учетом соответствующих корректировок они могут быть использованы для расчета РС объекта оценки, см. Таблицу №9.1 В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения объекта за 1 кв.м. После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен предложения сравнимых объектов недвижимости. В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют следующие основные элементы сравнения: 1) Передаваемые права на недвижимость; 2) Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости; 3) Условия продажи (чистота сделки); 4) Время продажи; 5) Функциональное назначение объекта; 6) Местоположение (Ленинский р-н); 7) Удобство подъездных путей; 8) Площадь объекта; Для оцениваемого объекта были подобраны аналоги, сопоставимые с оцениваемым объектом по подавляющему большинству элементов сравнения, см. Таблицу № 9.1. А именно: - по качеству оцениваемых прав (право собственности) - условиям финансирования (единовременный платеж); - отсутствию особых условий (финансового давления и т.д.); - времени продажи (на дату оценки); - функциональному назначению (жилые помещения); - местоположению (Ленинский р-н) -условиям рынка и экономическим характеристикам (соответствие принципу наилучшего и наиболее эффективного использования); - сервисом и дополнительными элементами (обеспеченностью коммуникациями и т.д.). Принцип сопоставимости основан на установлении сходства показателей по трем уровням: функциональное сходство, конструктивное сходство и параметрическое сходство. Перечень аналогов и их характеристика представлена ниже в Таблице № 9.1 Таблица № 9.1 ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТОВ-АНАЛОГОВ
Обоснование корректировок Для моделирования стоимости оцениваемого объекта были внесены поправки или корректировки, учитывающие различия между аналогами и оцениваемым объектом. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. В процессе сравнения аналогов с объектом оценки Оценщик вносил отрицательные (если объект сравнения лучше объекта оценки) или положительные (если объект сравнения объект сравнения по своим качествам уступает объекту оценки) корректировки. Величина корректировки определялась оценщиком экспертным путем или на основании оценки весовой доли элемента сравнения в общей стоимости объекта. Следует имеет в виду, что анализируя рынок недвижимости, а именно –квартир, в г. Иркутске Оценщик пришел к выводу, что на стоимость квартиры в основном влияют: местоположение, общая площадь, площадь кухни, материал здания, состояние; и в меньшей степени или совсем не влияют: этажность, вид из окна, наличие балкона, тип санузла и т.д. и т.п. 1 Оценщик проанализировал каждый сравниваемый аналог на основании всех приемлемых характеристик, а затем произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога по сложившимся ценовым факторам в г. Иркутске. Рыночная стоимость объекта оценки (скорректированная цена объекта аналога) в общем случае может быть рассчитана по следующей формуле:  , (9.1) где ЦПОА – цена предлагаемого объекта аналога; ПОА – площадь объекта аналога; П1 – поправка на цену предложения; П2 – поправка на дату продажи; П3 – поправка на местоположение; П4 – поправка на материал стен; П5 – поправка на масштаб; П6 – поправка на этаж; П7 – поправка на дополнительные улучшения квартиры (мебель/техника); П8 - поправка на качество отделки. Рассмотрим различные поправки, указанные в выше представленной формуле. Корректировка на цену предложения П1 применялась. Как правило, фактическая сумма сделки не совпадает с ценой предложения. Размер скидки на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка недвижимости. Значение данной поправки было взято из Справочника оценщика недвижимости - 2020 год. Квартиры. Лейфер Л.А., 265 стр. [15].  Корректировка на дату продажи. Во многих случаях от даты продажи объекта оценки проходит некоторое время (например, больше месяца), соответственно, на рынке происходят изменения, которые касаются, прежде всего, уровня цен. Корректировка на дату продажи учитывает эти изменения, а именно – тот временной промежуток, который имел место до момента публикации информации о цене продажи. Внесение корректировки на дату продажи означает, что были приняты во внимание и учтены изменения цен на рынке. Этот момент очень важно учитывать при оценке и необходимо вносить поправку. Поправка П2=1, т.к. все объекты-аналоги были выставлены на продажу по вышеуказанной цене на дату оценки. Корректировка по месторасположению. Местоположение оказывает существенное влияние на стоимость объектов недвижимости. В каждом городе могут быть свои критерии, по которым тот или иной район может быть отнесен к дорогим или более дешевым. Однако в большинстве городов можно выделить типовые зоны, характеризующиеся подобными ценообразующими факторами. Значение данной корректировки было взято из Справочника оценщика недвижимости - 2020 год. Квартиры. Лейфер Л.А., стр. 107.   Поправка на масштаб учитывает зависимость удельной стоимости 1 кв. м. площади объекта недвижимости от его общей площади. Меньшие объекты имеют большую удельную стоимость 1 м2 площади, и наоборот. Данная поправка определялась на основании среднерыночных данных о стоимости сопоставимых объектов, имеющих разные площади при прочих равных характеристиках. При увеличении площади объекта в 10 раз покупатель может требовать среднерыночную скидку в 20% (для удельной стоимости единицы площади). Поправка определялась из следующего соотношения:  (9,2)Где: SОО – площадь объекта оценки, кв.м. SОА – площадь объекта-аналога, кв.м. k – коэффициент «торможения» (снижения) (цены 1 м2 при увеличении общей площади объекта). Значение данной корректировки было взято из Справочника оценщика недвижимости – 2020. Квартиры. Лейфер Л.А., стр.167.    Поскольку аналитическая зависимость, выражаемая формулой Вильямса, должна "работать" на всем диапазоне допустимых значений площадей, целесообразно рассчитать единое значение коэффициента Чилтона. Для расчета единого значения коэффициента Чилтона на всем диапазоне допустимых значений площадей, оценщик использовал данные крайних граф, где указаны граничные значения диапазонов, с минимальной и максимальной площадью. В расчет были приняты нижние границы диапазонов, а именно 30 и 90 кв.м, соотношение удельных цен, для которых составляет коэффициент "1,24", следовательно коэффициент Чилтона будет  Так как, с увеличением площади величина единицы сравнения падает, полученное значение применяется со знаком "минус". В расчетах применяется коэффициент Чилтона «-0,196». Применяя полученное значение Чилтона, например, для объекта - аналога № 1 корректировка, следовательно, составит:  |