Документ Microsoft Word (4). Закона от 30. 12. 2009 n 384фз Технический регламент о безопасности зданий и сооружений

• Название: Закона от 30. 12. 2009 n 384фз Технический регламент о безопасности зданий и сооружений
• Дата: 08.09.2022
• Размер: 28.91 Kb.
• Имя файла: Документ Microsoft Word (4).docx
• Тип: Закон; #667669

1.2. Назначение нежилого помещения в правовом регулировании общественных отношений

В соответствии с п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (ФЗ № 384), помещение является часть здания или сооружения, которое имеет определенное назначение и ограниченно границами с помощью строительных конструкций.

Понятие изолированности и обособленности помещения можно охарактеризовать, как выделение помещения от остальной площади здания или сооружения, путем монтажа ограждений строительными конструкциями и наличия отдельного входа, т.е. доступ в помещение должен быть самостоятельным, без использования иных помещений, кроме мест общего пользования (коридоры, холлы и так далее).

Под строительными конструкциями следует понимать элементы здания и сооружения, которые выполняют несущие, ограждающие функции. Таким образом, изолированное (отдельное) помещение может быть выделено от остального здания перекрытиями и капитальными стенами различного функционального назначения или перегородками, как временными (легко демонтируемыми без вреда имуществу), так и постоянными.

В ФЗ № 218 также упоминается понятие изолированности помещения. Согласно п. 34 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218, одним из оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является неизолированность и/или необособленность жилого помещения или необособленность нежилого помещения от других помещений в здании или сооружении.

В письмах Минэкономразвития России от 24.02.2014 N Д23и-501 «О признании жилых и нежилых помещений изолированными или обособленными от других помещений в здании или сооружении для целей их государственного кадастрового учета» и Минэкономразвития России от 24.12.2013 N ОГ-Д23-6667 «О рассмотрении обращения» даны характеристики, согласно которым можно считать помещение:

- обособленным, если оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями; у помещения имеются стены (перегородки);

- изолированным, если оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями, имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение; имеется возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений.

Поскольку изолированность является требованием к определению границ нежилого помещения и имеет определяющее значение при его появлении как самостоятельного объекта гражданских прав только в случае выделения из здания, считаю, что при наличии признака вычлененности в определении понятия нежилого помещения, указание на признак его изолированности является не обязательным.

Вместе с неподвижным характером, вычлененностью и изолированностью, ряд авторов называет как признак нежилого помещения также его назначения¹. Критерий назначения помещения имеет решающее значение при установлении его самостоятельной природы. Благодаря именно этому критерию все нежилые помещения как в жилой, так и в нежилой сфере делятся на основные нежилые помещения (используются с целью, не связанной с обслуживанием других помещений), и вспомогательные помещения (предназначены для обслуживания основных помещений). Вспомогательные помещения относятся к общему имуществу дома и их режим – ограниченно оборотоспособные объекты (ч. 2 ст. 289 ГК РФ).

Поскольку нежилое помещение находится в многоквартирном жилом доме, с точки зрения выделения его от других нежилых помещений (делимость здания или помещения) вспомогательного характера этого дома, считаю, что использование критерия назначения помещения в определении нежилого помещения имеет принципиальное значение.

Делимость (перепланировка путем выделения помещений из общего здания) нежилого здания на нежилые, а также одно жилое место на несколько других комнат, является важным признаком нежилого здания и находящихся в нем помещений. Сейчас юридическая литература использует такой признак зданий, как функциональное назначение или цель использования. Однако при всех разновидностях функционального назначения использования зданий (жилые, административный и бытовой), вместе с различными видами применений используются два вида: жилое здание. Также законодательно выделено две категории – нежилое помещение. Причина использования нежилых зданий и помещений: жилые здания, имеющие назначение длительного проживания, нежилые здания с целью временного пребывания в нем людей. В зависимости от функционального назначения этого здания или помещения. Устройство имеет право быть признано жилым в целом или частично, если оно пригодно с целью проживания людей, но не должно быть использовано как место отдыха. Здание может быть признано жилым в целом или в части после осуществления определенных действий, необходимых к признания помещения жилым. Это здание, которое в обязательном порядке должно соответствовать санитарно-техническими нормам и правилам. Сооружения используются для временного нахождения людей, не имеющих целью постоянного проживания, в том случае как здание или помещение используется для временного нахождения людей без определенных цели. Например: лечебные культурные, производственные административные бытовые услуги. По функциональному назначению, разделение зданий и помещений по функциональному назначению позволяет менять статус как с жилых на нежилые, так и наоборот. Возможность изменения статуса в случае смены статуса возможно лишь в строго установленном действующим законодательством порядке: Также на жилые здания и помещения действующее законодательство накладывает ограничения, в частности запрещено размещать промышленное производство. В таких случаях недопустимо размещение производственного производства с целью создания дома.

Несомненно, что вещь сохраняет целостность и при этом части становятся самостоятельными вещами. При том она остается целой в своей целости; притом ее части становятся самостоятельными вещами с тем же функциональным назначением, как и единая (первоначальная) вещь. В результате, здание - это не просто совокупность помещений. Он представляет собой единое целое, в состав которого входит общее оборудование: такие как лестницы, крыша, холлы, общий транспортный комплекс, все необходимое для безопасного использования вещи в целом.

Считается, что возможность разделить здание и помещение имеет значительное влияние на правовой режим здания и помещения, так как отсутствие возможности безопасно обслуживать и эксплуатировать здание или помещение – обязательный условий при отчуждении части здания и помещения. Возможность разделения здания и помещения на отдельные комнаты юридическо важна при выделе доли из общей собственности, также при предоставлении жилья или другого назначения в нем. Делимость здания и помещения имеет значительное значение при отчуждении части здания.

Понятие нежилого помещения как его обязательного атрибута законодательно пока еще отсутствует. На данный момент Гражданский кодекс РФ будет изменен с 01 марта 2023 года. В частности, помещением будет признана обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое здание) либо других целей, не связанных с проживанием людей в жилом помещении, и подходящая для использования соответствующими способами: На законодательном уровне будет определена категория, которая относится к жилым помещениям и нежилым помещениями.

На сегодняшний день, нежилые помещения в многоквартирном доме изначально предназначены для ведения коммерческой деятельности и общественной жизни. Поэтому они никогда нельзя использовать их как временные или постоянные жилые помещения. Кроме того, они могут быть расположены в таких местах как магазины одежды и салоны красоты. В большинстве случаев это торговые центры или офисные учреждения для детей и школы с детскими садами.

Предметом договора аренды нежилых помещений для ведения хозяйственной, предпринимательской или иной не запрещенной законом деятельности может быть нежилое помещение, размещенное в многоквартирных домах, с соблюдением арендатором государственных строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и других норм, установленных законодательством.

Помещение, предназначенное для определенных видов деятельности, должно соответствовать противопожарным, санитарным и градостроительными нормам. Не должно быть угрозы здоровью жильцов дома или всей жилой застройки, не должно нарушаться норм по уровню шума и шуму в многоквартирном доме или всей жилой застройке. Закон запрещает размещать в жилых домах магазины, которые продают химические товары, взрывоопасные вещества и материалы, синтетические изделия, шины, автомобильные масла и другие продукты, вызывающие загрязнение жилой застройки. Нарушения, которые могут быть введены после 23 часов: магазины и заведения любого назначения с складами любой формы собственности или бани и сауны, общественные туалетные комнаты и так далее.

            В многоквартирных домах разрешается размещать нежилые помещения на первых или цокольных этажах, можно располагать нежилые помещения и выше, но в таких случаях, находящиеся под ними помещения, тоже должны быть нежилого назначения.

            В основном, в нежилые помещения собственники переводят квартиры, которые располагаются на первых этажах, иногда на вторых, если на первом этаже уже располагается нежилое помещение. Как правило, такие помещения располагаются в типовых многоэтажных домах, проекты которых изначально не предполагали социальную инфраструктуру специальных помещений, предназначенных для ведения бизнеса и оказания услуг. С недавнего времени процедура перевода жилого помещения в нежилое усложнилась. По закону N 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» собственник должен заблаговременно получить письменное согласие каждого собственника примыкающих к его квартире помещений, а также большинство голосов собственников жилых и нежилых помещений, расположенных в доме и в подъезде. В случае если дом или подъезд находятся в собственности, собственник обязан заранее получить письменное согласие всех.

            Соответственно, закон не имеет обратного действия, однако закон наделяет жильцов правом решать, будет ли расположено коммерческое помещение с определенным видом деятельности в их доме или нет. Такие изменения, прежде всего, направлены на защиту тех собственников, которые приобретали жилые помещения, соседствующие с жилыми помещениями, расположенными на первых и вторых этажах, но через некоторое время столкнулись с потенциальной возможностью соседствовать с офисом, магазином, аптекой и так далее.

На мой взгляд, использование критерия пригодности имеет принципиальное значение только для жилого помещения. Пригодность нежилых помещений для осуществления деятельности, не связанной с постоянным проживанием, не связана с запретом на использование нежилого помещения для каких-либо иных конкретных целей и поэтому не может быть признаком нежилого помещения как объекта гражданских прав. В связи с этим считаю, что закрепление в определении нежилого помещения критерия его пригодности не является целесообразным.

Таким образом, рассмотрев основные признаки нежилого помещения, а также особенности его правовой режим, предлагаю сформулировать его определение таким образом: нежилое помещение – это обособленное в натуре помещение, предназначенное для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении и/или обслуживанием других помещений здания, которое является самостоятельным недвижимым имуществом и объектом гражданских прав.

Приведенное понятие является унифицированным, наряду с другими терминами, применяемыми в законодательстве, охватывает нежилые помещения как в жилой, так и нежилой сфере, а также отражает правовой режим нежилого помещения – самостоятельный объект недвижимого имущества.

2. Вещные права на нежилые помещения в гражданском праве зарубежных стран, дореволюционной, советской и современной России

2.1 Вещные права на нежилые помещения в зданиях в зарубежных правопорядках

В большинстве европейских государств, частное право относится к романо-германской правовой системе – Германии, Польши, Франции, Эстонии. В указанных странах, в сфере регулирования имущественных отношений гражданское право делится на обязательственное право и вещное право. Вещное право в гражданских кодексах является самостоятельным разделом. Разделение между вещным и обязательным правом происходит и в тех случаях, где систематизировано частное право.

Разбор нормативных правовых норм в зарубежной гражданской литературе, дал нам возможность понять определение понятия вещного права. Вещное право - это совокупность правил и положений об имущественных отношениях с использованием субъективно установленных прав на имущество и вещи без каких-либо действий со стороны третьих лиц.

Нормы гражданского права в европейских странах, направлены в первую очередь на контроль движения имущества в хозяйственном обороте, и это движение регулируется, преимущественно нормами обязательственного права. Субъективные права подлежат классификации на нормы: вещные и обязательственные, но в тоже время, необходимо отметить тот факт, что объект может быть одновременно, и в вещном, и в обязательственном праве.

Признаки вещных прав в Европе:

- Вещные права прямо предусмотрены законодательством, их перечень является закрытым.

- Носят абсолютный (безусловный) характер.

Объектом вещного права во всех европейских странах является индивидуально-определенная вещь обладающая родовые признаками Таким образом, право собственности во всех странах, являешься универсальной конструкцией и носит абсолютный, нерушимый характер.

Также необходимо отметить то факт, что в зарубежной практике другой по универсальности конструкцией является - сервитут. Именуется вещное право сервитутом или нет, но одновременно с правом собственности есть комплекс вещных прав «на чужие вещи». «Комплекс вещных прав на чужие вещи» представляют собой права несобственника, в ограниченном законом отношении использовать чужое имущество, в собственных интересах, без участия самого собственника, например: право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, сервитут, право оперативного управления имуществом и т.д. Общим признаком перечисленных ограниченных вещных прав, является то, что обладатели этих прав, имеют лишь отдельные права в отношении имущества, которые при объединении могут составлять право собственности. Однако, ограниченное вещное право юридически, не ущемляет права обладателя имущества и не ограничивает, не лишает его права собственности.

Настоящие права на вещи являются абсолютными и поэтому влечет за собой такие характеристики, как право владения и преимущество. Что означает: «право следует вслед за вещью», «вещь не может быть передана без права».

Охарактеризовать его можно следующим образом: если возникают разногласия или противоречия между вещными и обязательственными правами, преимущество отдается защите вещных прав. Все страны Европы при этом преимуществе различают также привилегированные обязательства.

Универсальным объектом вещных прав является имущество. Вещные права на нежилые помещения является центральным институтом гражданского права и правовой системы любого государства. Все сферы общественных отношений таких как, наследственного или авторского права, сферы торговли или брачно-семейных отношений, – всегда включают в себя ряд вопросов, которые раскрывают центральный институт гражданского права и правовой системы любого государства. Таким образом, во всех странах, центральным правовым институтом является институт права собственности. В том числе в системе вещных прав, права на нежилые помещения занимают важную роль.

В Риме существовала практика, когда в одном здании/строении, в разных помещениях проживали несколько лиц. В данном случае, собственником здания/строения, являлся собственник земельного участка, на котором находилось строение, проживающие в нем иные лица, имели возможность пользования помещениями на основании отдельных прав, которые отличались от права собственности. В частности, этаж, построенный в чужом здании/строении являлся предметом суперфиция, т.е. пользование вещью за плату.

На основании текста Дигест Юстиниана (перевод И. С. Перетерского) можно предположить, что разделение строения на самостоятельные объекты могло иметь место в римском праве по причине разделения здания на отдельные этажи. На самом деле, в Дигестах говорится следующее правило: «Если кто-либо передает здание или часть имения (например, дом), то не может быть установлен сервитут», поскольку он должен был бы возложиться на части и приобрести. Разумеется, в случае разделения имения на участки и передачи выделенного участка он может установить сервитут, так как это (участок) не часть имения, но поместье. Также это относится к зданию: «Если владелец путём устройства средней стены разделит один дом на два, как делают многие люди; ибо и здесь следует признать наличие двух домов. Это раздел строения вертикальной стеной (средней стеной), т.е, разделение осуществляется «по вертикали». Каждое строение, которое получило самостоятельность в результате раздела строения имеет общий забор и собственную вертикальную проекцию на земельный участок, не пересекающуюся с проекцией соседней части. Эти меры позволяют не только разделить землю под разделенным строением, но и предотвратить «скрещение» на одном земельном участке нескольких прав собственности. Недостаток такого рода в том, что отсутствие непосредственного механического контакта между двумя искусственно созданными недвижимыми вещами на римской земле не могло помешать их самостоятельной оборотоспособности.

Приобретение права собственности на отдельные помещения в здании/строении получило распространение в некоторых землях Средней и Южной Германии. При этом у вас есть индивидуальное право собственности на отдельный этаж в строении или здании, а также вы можете выделить свою отдельную квартиру из всего этажа целиком. Как следствие, отсутствие нормативов по регулированию отношений между соседями/жителями отдельных этажей и собственниками помещений, а также в вопросах технического обслуживания или эксплуатации имущества. Эти здания именовались «домами ссоры». Немецкая правоприменительная практика пыталась разрешить возникшие проблемы путем введения правового режима поэтажной собственности под действие римского принципа superficies solo cedit, допуская, что собственники квартир имеют еще и право общей собственности на земельный участок под строением. В Германии есть возможность для владельцев земельных участков в пределах строения, допустив, что они также имеют право общей собственности. При этом, иногда устанавливается право общей собственности на место общего пользования и несущие конструкции здания. Доля в праве индивидуальной собственности неотделима от права индивидуального владения соответствующей частью строения. Подобные формы были предметом споров.

В государствах романо-германской (континентальной) правовой системы существует четкое определение понятия нежилых помещений. Этому вопросу и вещному праву в целом посвящены отдельные разделы гражданских кодексов стран: в французском Гражданском кодексе 1804 г. из трех книг – книга II «Об имуществе и разнообразные видоизменения собственности»; германском Гражданском уложении 1896 г. из пяти книг – книга III - «Вещное право»; в швейцарском Гражданском кодексе 1907 г. из четырех книг – книга IV «Право собственности»; в австрийском Гражданском кодексе 1811 г. из трех частей – вторая часть «Вещное право»; в шведском Кодексе 1734 г. из девяти разделов – четвертый «Про недвижимость», значительно обновленный в 1970 г. Итак, в странах континентального права вопросом права нежилых посещений уделяется много внимания, и у них это право выступает как отдельный правовой институт.

Большинство объектов, которые сегодня признаются современными правовыми системами объектами недвижимости в современных правовых системах, были допущены римским правом к обороту. Римский закон знает, что имущество (вещи) делится на движимые и недвижимые (res mobiles и res inmobiles). Как правило, любая недвижимость, расположенная на земельном участке - это часть его территории. Её правовое положение подчинялось принципу superficies solo cedit-сделанное над поверхностью следует за поверхностию. Следовательно, в римском праве постройки не были вещью отдельно от земельного участка и участвовать в обороте отдельно от земли под ними. Однако не было и права собственности на помещения в строении, поскольку всё здание с его помещением являлось «приращение» земельного участка.

Страны англосаксонской (общей) системы права имеют свои особенности, поскольку это право остается в основном судебным правом судебного прецедента. В Англии нет отраслевых кодексов европейского типа, в английском праве отсутствует деление права на публичное и частное. В отличие от Англии право США содержит кодексы. Так, в некоторых штатах действуют гражданские кодексы, а в 25 штатах – гражданско-процессуальные.

Способами приобретения права собственности на нежилые помещения являются:

1. Первичные (право возникает впервые):

- производство, переработка вещей, приобретение плодов, увеличения количества вещей (например, к дому пристроили сауну), присвоение бесхозных вещей;

- давность – факт длительного владения чужим имуществом. «Лицо, которое добросовестно завладело чужим имуществом и продолжает непрерывно владеть недвижимым имуществом в течение десяти лет, или движимым имуществом – в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность), если иное не установлено настоящим кодексом».

2. Производные (в порядке правопреемства):

- по воле собственника (договор, одностороннее соглашение);

- вопреки воле собственника (национализация, конфискация, реквизиция).

Способами защиты отношений собственности на нежилые помещения являются:

1) обязательственно-правовые:

- иски по возмещению внедоговорной вред (танкер разлил нефть и причинил огромный ущерб рыбному хозяйству);

- иски по возмещению вреда, причиненного безосновательным обогащением (деньги отправлено по другому адресу, а получатель их не отдает);

2) действия по возмещению убытков, причиненных при нарушении договорных обязательств.

Существуют такие виды исков для защиты прав собственности на нежилые помещения:

1. В странах континентальной системы права – вещно-правовые.

2. В странах общего права – специальные виды исков.

В континентальной Европе, в том числе и в РФ, применяют виндикационные и негаторные иски.

Таким образом, раскрывая сущность института права собственности на нежилые помещения можно выделить три характерные черты:

Во-первых, право собственности на нежилые помещения является вещным правом, которое прямо предусмотрено законодательством.

Во-вторых, право собственности на нежилые помещения относится к числу абсолютных (исключительных) прав, в соответствии с которым осуществление собственником своих прав исключает действия других лиц в отношении имущества, которое принадлежит владельцу.

В-третьих, право собственности на нежилые помещения является правом, непосредственно вытекающим из закона. В этом случае действует принцип разрешения, то есть собственник может совершать любые действия, не запрещенные законом.

1^ Жариков Ю. Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие. – М.: Издательство БЕК, 1997. – С. 243; Аппак Т. Д. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: На примере договоров аренды нежилых помещений в г. Москве: автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. - М., 2004. - С. 8