Албания. 1. Албания. Законодательства о легализации незаконных построек в Албании. Чему мы можем научиться на балканском опыте
 Скачать 42.99 Kb.
|
|
Судебная практика в Албании в отношении процесса легализации. В затянувшихся процессах реституции собственности и процесса легализации мы можем найти одну из главных причин слабого экономического развития Албании за период 1992-2014 годов. “Когда права собственности защищены, люди могут тратить свое время на создание богатства, а не на его защиту.” Некоторые из основных проблемных вопросов, касающихся процесса легализации, которые были отмечены практикой Суда первой инстанции в Тиране и Верховного суда Албании (ВС) в отношении процесса легализации, заключаются в следующем: Во-первых, момент завершения процесса легализации – это момент, когда заявитель получает разрешение на легализацию. Процесс легализации не может считаться завершенным, даже если заявитель оплатил стоимость участка под строительство. Согласно Закону о легализации, если владелец участка под застройку подает иск о взыскании своей собственности в суд против застройщика, занимающегося незаконным строительством, процесс легализации должен быть приостановлен. Утверждение незаконного владельца о том, что иск о взыскании должен быть отклонен, поскольку он был подан после того, как незаконный застройщик оплатил стоимость земли и подписал “договор купли-продажи с сохранением собственности”, не принимается Судом. В решении Верховного суда Албании (ВС) №274 от 23.04.2013 утверждается, что “оказывается, что ответчик еще не получил разрешение на легализацию, которое является окончательным документом, который завершает процедуру легализации и узаконивает объект для регистрации строительства в Реестре недвижимого имущества.” Во-вторых, процесс легализации должен быть приостановлен в случае конфликта по поводу владения землей: (а) В случае, если владелец обратился с иском о взыскании, собственность которого занята незаконными постройками, вовлеченными в процесс легализации, вопрос не должен быть выведен из-под судебной юрисдикции, но это должно быть изучено судом. В решении № 168 от 6.03.2008 Верховный суд (ВС) подтверждает, что: “закон “О легализации” не может остановить рассмотрение споров о собственности в суде. Обязанность Суда состоит в том, чтобы оценить, являются ли истцы владельцами земли, которую они требуют вернуть, и являются ли ответчики ее законными владельцами. “(B) Той же аргументации, что и выше, придерживался Суд в случаях, когда третье лицо предъявляет отрицательное обвинительное заключение, утверждая, что незаконное строительство нарушает общие общественные объекты и требует приостановления процесса легализации.” Истец в судебном порядке добивается от АЛУИНЗЗ приостановления процесса легализации незаконного строительства, осуществленного его соседом, поскольку он утверждает, что это строительство препятствует использованию общего перехода через дорогу, особенно в случае чрезвычайной ситуации с пожаром. Истец имеет право обратиться в АЛУИНЗЗ как к компетентному учреждению по легализации незаконных построек, чтобы защитить свои законные интересы, которые могут быть затронуты решениями этого органа, и имеет право требовать решения в пользу этих интересов, но отсутствие исчерпания такой дороги не делает не помешает истцу обратиться в суд с таким же иском. “(C) Приостановление процесса легализации происходит даже тогда, когда третье лицо, претендующее на владение строительным участком, подает “иск о наследовании” (d) Владелец, который утверждает о нарушении своего права, может подать в одном и том же судебном процессе гражданский и административный иск одновременно. В решении Верховного суда № 274 от 23.04.2013 утверждается, что: “Владелец может одновременно подать в одном и том же судебном процессе иск об отказе (подав в суд на незаконного застройщика), а также административный иск (подав в суд на АЛУИНЗЗ) за несогласие с административными действиями, предпринятыми в процессе легализации. Таким образом, одновременно с гражданским судебным процессом также может рассматриваться административный процесс пересмотра законности административной процедуры, приостановления административного процесса”. (e) Что касается разрешения гражданских дел, в которых владелец земли подает в суд на незаконного застройщика (когда последний утверждает, что здание находится в процесс легализации) Верховный суд заявил в решении № 113 от 12.02.2013, что часть земли, на которой не построено ни одного здания, должна быть возвращена владельцу. При этом земельный участок, на котором было построено здание без разрешения, и функциональная поверхность здания не возвращаются владельцу. “Суд определяет, что это принадлежит АЛУИНЗЗ, чтобы рассмотреть просьбу ответчика, и если незаконное здание не будет легализовано, в конце процесса легализации его строительство должно быть снесено, а земля возвращена владельцу, или, если здание ответчика легализовано, владелец земли (истец) должен получить компенсацию.” В-третьих, это обычное явление - самопровозглашение людей, которые на самом деле не строили здание, или не включая всех лиц, которые внесли свой вклад в строительство. В этих случаях лица, претендующие на участие в строительстве, вынудили АЛУИНЗЗ по решению суда признать их совладельцами здания, и суд признал самоподтверждение частично недействительным. ВC в решении №391 Civil College от 18.09.2008 гласит: “В деле, являющемся предметом настоящего решения, истица в судебном порядке добивалась признания недействительным документа с юридическими последствиями для нее. Этот документ представляет собой самопровозглашение, сделанное перед ответчиком АЛУИЗНИ бывшим шурином заявителя, утверждающим, что самовольная постройка была построена им. В отношении этого заявления истец утверждает, что оно частично недействительно, что влечет за собой юридические последствия при осуществлении права на легализацию. Истица также стремится восстановить нарушенное право на самопровозглашение о своей чести, в связи с чем легализация дома оспаривается судебным решением. Претензии с законным основанием, как указано выше, являются классическими гражданскими исками и рассматриваются в соответствии с юрисдикцией суда.” В-пятых, решение о выдаче разрешения на легализацию является административным актом, по этой причине после завершения процедуры легализации это решение может быть обжаловано в суде незаконным оккупантом и экспроприированным владельцем. В-шестых, в ходе процесса легализации государство должно провести полную проверку зданий, построенных без разрешения. Незаконному владельцу здания не должно быть позволено снести здание, на которое он подал заявку, и построить совершенно новое здание поверх прежнего. В решении Суда первой инстанции Тираны № 329 от. 26/02/2014, мы находим такую ситуацию: “Ответчик является постоянным жителем, перемещенным из Кукеса в Паскукан в районе Тираны, с 1992 года. В 1993 году он построил одноэтажный дом площадью около 130 квадратных метров на территории, принадлежавшей государству. 08.11.2006 года дом был введен в процесс легализации. В этом здании обвиняемый проживал до февраля 2013 года. Поскольку он стал непригодным для жилья и рисковал своей собственной жизнью и жизнью своей семьи, он снес его без надлежащего разрешения и начал строить новый дом. Новое здание строилось ответчиком в том же районе, где было построено старое здание, и которым он свободно пользуется в течение примерно 20 лет. “В этом решении ответчик был признан виновным в незаконном строительстве, за которым последовали высокие финансовые затраты для государства и для незаконного застройщика: (1) с 2006 по 2013 год государство инвестировало в процедуру легализации первого здания, которое было разрушено владельцем здания, из-за отсутствие контроля со стороны государства, (2) стоимость штрафа, который был уплачен этим субъектом (в данном случае около 2500 евро), (3) существует вероятность того, что второе здание, которое он построил, может быть снесено властями. В-седьмых, длительный процесс легализации приводит к возникновению неформального рынка, где строители незаконных построек из-за невозможности продать имущество через процедуру, требуемую законом, продают здание по письменным соглашениям между ними, без нотариального акта. 3. Восьмое, согласно закону и самой сути процесса легализации, не признается право на восстановление срока подачи заявления на легализацию физическим и юридическим лицом, которое не смогло подать заявление в течение срока самопровозглашения, установленного законом. В решении ВС № 1478 от 26.12.2007 утверждается, что: “Обществу-заявителю “X” (общество с ограниченной ответственностью), сфера деятельности которого относится к сфере строительства, было дано разрешение на строительство объекта, но эта компания построила на несколько этажей больше, чем она было разрешено. С появлением Закона № 9209/2004 заявитель получил право в течение срока, указанного в этом законе, запросить и представить необходимую документацию для легализации дополнительных поверхностей. Ни в одном положении закона не предусмотрена компетенция суда восстанавливать срок для применения для легализации. В этих условиях мы находимся перед делом, которое не должно было быть представлено в суд, что равносильно иску, который не может быть подан. В-девятых, отмечается, что суд признал право одного из совладельцев разделить общий участок, даже если на этой земле кем-то из совладельцев построено незаконное сооружение, и это здание находится в процессе легализации. В решении № 430 от 10.12.2009 ВС пришел к выводу, что судебный процесс по разделу земли должен продолжаться, и дело находится в судебной юрисдикции, а не в административной, хотя здание, построенное на земле, находится в процессе легализации. Процесс легализации в Балканских странах В основном, дома, построенные без разрешения в Албании, как и во всех странах Западных Балкан, являются зданиями хорошего качества и с очень хорошими условиями проживания. “Во многих случаях незаконное строительство в Европе хорошо построено и может рассматриваться как “доступное жилье”, а не как “трущобы”. Основные причины незаконных построек в странах западных Балкан различны. “В Албании, например, наибольшее количество неофициальных поселений возникло в 1990-х годах после краха предыдущей системы; в Республике Сербской, и особенно в Приедоре, они возникли в результате войны, а в Македонии неофициальные поселения были в значительной степени результатом миграции из деревни в город в 1970-х годах.” Проблема легализации серьезна на Балканах, и цифры вызывают тревогу: “почти 780 000 структур ожидают легализации в Сербии, 1 миллион в Греции, 200 000 в Хорватии и Боснии и Герцеговине (БГ) и 100 000 в Черногории”. Но что является общим для всех штатов, так это попытка их правительства дать окончательное решение этой проблемы. Это отмечено в законодательстве, принятом в 2011 году в Македонии и Хорватии, Косово приняло закон о легализации в 2013 году, а Черногория - в 2012 году. Далее мы проанализируем некоторые балканские страны, указав их сходства и различия с нашей страной и между ними. Давайте сначала возьмем Грецию. Истоки неформальных структур уходят корнями в древность, со времен окончания Второй мировой войны. “Не хватало доступного жилья, а общие социальные и экономические условия в Греции были плохими. В период с 1945 по 1966 год в окрестностях Афин и Салоник было построено около 380 000 неформальных домов. Это называется “первое поколение неформальных поселений”. Первый шаг к легализации был предпринят в 1956 году путем легализации всех незаконных построек, существовавших после того, как "Был легализован пересмотренный Общий строительный кодекс". был принят. Хотя с 1956 года было выдвинуто несколько инициатив, касающихся законодательства о легализации, все же в 2014 году незаконные здания стали проблемой для греческого государства. Как и в нашей стране, “Многие неофициальные разработки в незапланированных районах имеют достаточно хорошее качество”. Кроме того, Греция проводит серьезные исследования и пересматривает правовую базу для процесса легализации. Но до сих пор нет полного сотрудничества, и администрация сталкивается со многими трудностями при практическом осуществлении этого процесса. “Кадастр имеет решающее значение для мониторинга развития неформальных поселений. Препятствиями являются низкая политическая приверженность и административный потенциал”. В отличие от Албании, легализация - очень сложный процесс: “Законы и правила планирования не понятны гражданам, которые должны нанимать профессионалов для поддержки процесса”. В течение многих лет греческое правительство оставляло процесс легализации “в тени”. Только в 2008 году, в попытке улучшить рынок недвижимости в связи с рамками гармонизации ЕС, правительство начало расследование процедур легализации нарушений планирования и строительства (превышение разрешений), которые существуют в планируемых районах (например, застройки полуоткрытых участков зданий).” В отличие от албанской практики, легализация, по оценкам, продлится не менее 30 лет “Закон допускает формализацию неформального планирования и строительства только на 30-летний период. Ожидается, что в течение 30-летнего периода, в течение которого эти объекты будут официально оформлены в незапланированных районах, местные власти приступят к составлению и реализации необходимых городских планов, в противном случае владельцам таких объектов будет предложено заплатить чрезвычайно высокие штрафы, чтобы “купить” необходимую землю и оформить заново. Затраты на процесс легализации в Греции выше, чем в Албании. “Приблизительный анализ заявленных неофициальных зданий показывает, что большинство из них являются коммерческими постройками и несколькими дорогими неофициальными резиденциями. Это доказывает, что до сих пор только богатые владельцы декларируют свою неофициальную собственность. Однако большинство греческих владельцев неформальных зданий не могут позволить себе платить взносы из-за резкого сокращения заработной платы, повышения цен и увеличения налогов на доходы и имущество.” В Албании недвижимость регистрируется после завершения процесса легализации. В то время как в Греции легализация – это очень длительный процесс, и регистрация земли, на которой было построено незаконное строительство, производится до процесса легализации. Это делается для того, чтобы надел был свободен в гражданском обороте. Что касается Боснии и Герцеговины, то, как и все балканские страны, это государство сталкивается с проблемой незаконных построек “От 200 000 до 400 000 незаконных строений, в которых проживает до 1,2 миллиона человек. Как и в Албании, в Боснии процесс реституции собственности препятствовал осуществлению процесса легализации. “Сосредоточенность на возвращении имущества и связанных с этим процедурах подачи заявлений, слушаний, принятия решений и исполнения затрудняет установление права собственности на многие участки, а исполнение решений муниципальными органами власти происходит медленно”. Процесс легализации зависит от того, кто является владельцем земельного участка, на котором было построено здание. Процесс легализации рассматривается как компетенция органов местного самоуправления, которые несут основную ответственность за этот процесс. “Города и муниципалитеты внедряют городские планы, регулирующие наличие зданий, которые были построены незаконно. Если зданию разрешено оставаться в соответствии с городским планом, существует процедура его легализации”. Также предусмотрено правонарушение “незаконное строительство” как попытка остановить и предотвратить незаконное строительство. “Сегодня новые правила криминализируют неформальные здания, и действует программа по сносу незаконных зданий”. В отличие от Албании, основными причинами незаконных построек были социально-исторические условия, в которых оказалась Босния: “Существует также существование частично незаконных поселений, которые возникли в результате миграции больших групп людей в результате войны. В завершении процесса легализации сдерживающим фактором стало отсутствие реестров собственности, поврежденных во время войны. “В БГ с 1930-х годов действует система регистрации прав собственности на землю, внедренная австрийцами. Хотя земельные реестры существуют по всей БГ, 30 процентов реестров были уничтожены во время Второй мировой войны, и многие из них не были заменены”. Мы видим, что незаконные здания являются весьма проблематичными даже в самом новом государстве на Балканах – Косово. До 2013 года не было специального закона, регулирующего проблему незаконного строительства. Косвенно это стимулировало увеличение числа таких зданий. Цифры вызывают тревогу. “Муниципалитетам было трудно справиться с этой ситуацией, и в результате было (неофициально) подсчитано, что доля новых зданий без разрешения на строительство может достигать 50%”. До 2013 года обязанностью местных органов власти было определять и дайте решение проблемы незаконных построек. “Из-за отсутствия такого закона несколько муниципалитетов за последние несколько лет приняли местные правила о легализации неофициальных зданий. Владельцы, которые могут подтвердить право собственности на землю и соответствуют стандартам безопасности, могут подать заявку на легализацию своих зданий” Только в соответствии с новым Законом “Об обращении с незаконными зданиями” в 2013 году, наконец, предусмотрен уникальный режим на всей территории. Каждое здание, построенное до 30 августа 2013 года, будет легализовано, но не оценивается социальная и экономическая стоимость зданий, которые были построены после этой даты или которые все еще находятся в процессе строительства. Следует приложить усилия, чтобы не допустить тех же ошибок, что и другие государства Балканского региона. Последние много раз откладывали срок легализации. Новый закон, который был принят, будет действовать только в течение 3 лет с момента его принятия. Это отличается от нашей страны, где по-другому, где закон о легализации не предусматривает крайних сроков для легализации, но именно правительство, основываясь на рекомендациях Европейской комиссии, устанавливает крайние сроки для этого процесса. Принятие закона со строгим сроком можно рассматривать как попытку ускорить этот процесс. Со временем станет ясно, насколько плодотворным это будет. Что касается Македонии, то только в феврале 2011 года в парламенте был принят “Закон об обращении с незаконными постройками”. Он будет действовать в течение 5-летнего периода. До этого момента неформальные поселения считались незаконными и должны были быть снесены властями. Количество самопровозглашений в размере 353.800, сделанных в течение 6 месяцев с момента вступления закона в силу, показывает серьезность ситуации. Основной причиной незаконных построек стал отток населения в городские центры и конфликты в соседних государствах. Отмечается, что незаконных построек стало больше даже после принятия закона, а процесс легализации продвигается медленно. Закон о легализации был разработан с учетом интересов уязвимых групп населения. “Цель состояла в том, чтобы создать простые и короткие процедуры и в то же время сделать их максимально привлекательными для граждан. Это пример хорошей практики”. Даже люди, получающие социальную помощь, не будут платить никакой платы за этот процесс. Процесс легализации очень децентрализован, но центральные власти проводят частые проверки того, как работают местные власти “Учитывая высокую степень децентрализации в реализации закона, Министерство связи и транспорта устанавливает строгие сроки и требует ежеквартальных отчетов о ходе легализации от каждого муниципалитета.” Этой практике должна следовать Албания, что резко усилит контроль над этим процессом и будет способствовать его ускорению. Даже в Сербии явление незаконных построек широко распространено. “Около 1 миллиона нелегальных единиц по всей стране, примерно 500 000 в столичном регионе Белграда”. Но процесс легализации шел еще медленнее из-за ситуации, в которой оказалась система управления недвижимостью. “Права собственности и управление земельными ресурсами в Сербии находятся под давлением из-за динамичной и бурной истории страны”. Как и в Албании, основной причиной незаконных построек была урбанизация и незапланированное перемещение населения из сельских районов. “Большое количество незаконных поселений в странах бывшей Югославии было построено в 1970-х годах, когда процесс индустриализации вызвал массовые миграционные перемещения из деревень в города”. Так же, как и в нашей стране, процесс легализации не был эффективным, потому что, пока этот процесс продолжается, продолжают строиться здания без разрешений. Именно по этой причине крайний срок самопровозглашения несколько раз откладывался. “Новый закон, принятый 31 октября 2013 года, предусматривает 90-дневный срок для подачи самопровозглашений. Но это затруднило процедуры подачи заявок, требующие от заявителей более подробной документации. “Предыдущий закон требовал более ограниченной технической документации в виде фотографий и технического отчета эксперта о состоянии сооружения, в то время как теперь владельцы должны представить полный проект построенного здания, который должен быть заверен архитектором”. В заключение, что касается Черногории, которая является страной, получившей независимость от Сербии всего 8 лет назад, в результате референдума 21 мая 2006 года, то на его процесс легализации повлияла политика сербского государства. Нет полностью точных данных о количестве незаконных построек. Официальные данные намного ниже тех, которые декларируются в зарубежных исследованиях. “Согласно официальным данным кадастра, на территории Черногории насчитывается 39,922 незаконно построенных строения, из которых наибольшее количество находится в столице Подгорице, 16,430 строений.” Между тем, исследование ПРООН заявляет, что их число, по оценкам, почти в три раза превышает официальные данные”. 100 000 — это структура в Черногории, которая составляет примерно треть от общего жилищного фонда в стране” Следует отметить, что до 2012 года процесс легализации был различным в каждом муниципалитете. Только в сентябре 2012 года правительством был разработан соответствующий законопроект. В 2014 году он все еще находится на завершающей стадии обсуждения. Продление срока его утверждения свидетельствует об отсутствии политической воли. Как и наша страна, Черногория является прибрежным государством (в своей конституции названным “Экологической страной”). Следовательно, легализация имеет решающее значение для развития туризма. Большинство незаконных построек очень хорошего качества. Затягивание процесса возврата и компенсации является одной из причин незаконных построек. “В 2004 году в Черногории был принят Закон о восстановлении прав собственности, но его реализация вызывает сомнения”. Как и во всех балканских странах, коррупция является одной из основных причин, которая привела к трудностям в управлении землей, что в большей степени вызвано отсутствием опыта у административных органов. Как и в нашей стране, незаконное строительство считается преступлением с 2008 года. “С 2008 года незаконное строительство считается преступлением, но судебное преследование было отложено из-за небольшого основного места жительства”. Но, в отличие от Албании, незаконное строительство — это явление, возникшее в период коммунизма из-за неадекватной жилищной политики. Только после провозглашения независимости причины незаконных построек изменились: некоторые из них - бедность и внутренняя миграция. Процесс легализации довольно сложный, с не очень низкими затратами и сильно централизован, хотя в соответствии с конституционными принципами он должен быть максимально децентрализован. “Процедура планирования и выдачи разрешений на строительство составляется на двух уровнях (ответственность за выдачу разрешений на строительство распределяется между центральным правительством и муниципалитетами); в целом она по-прежнему сильно централизована, дорогостоящая и негибкая, за исключением некоторых особых случаев.” Закон направлен на защиту уязвимых групп, предусматривая, что в случае сноса незаконного здания государство предоставляет отдельному лицу дом, если это был единственный дом, в котором жила его семья. “В законопроекте говорится, что людям, проживающим в незаконно построенном первичном жилье, которое будет снесено в соответствии с законом, муниципалитет должен предоставить альтернативное жилищное решение”. Мы видим, что у всех балканских государств есть положительные элементы, которые можно рассматривать в качестве примера, но в целом все они сильно отстают в этом процессе, и многое еще предстоит сделать. |