Оборотоспособность земельных участков_ земельные участки_ ограни. Земельное право Оборотоспособность земельных участков. Целевое назначение и разрешенное использование земли оборотоспособность
 Скачать 2.63 Mb.
|
|
«Земельное право» «Оборотоспособность земельных участков. Целевое назначение и разрешенное использование земли» ОБОРОТОСПОСОБНОСТЬ Согласно ст. 129 ГК РФ под оборотоспособностью следует понимать возможность земельного участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Ограничение или изъятие из оборота – утвержденные законом условия, при которых земельные участки не могут переходить в собственность установленных субъектов (граждан, иностранных граждан, иных лиц — участников оборота), а также не могут быть объектом сделок. Статья 260 ГК РФ устанавливает, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота не ограничены в обороте. ИСТОЧНИКИ Гражданский кодекс РФ Земельный кодекс РФ - устанавливает определенные требования к оборотоспособности и соответственно обороту земель, устанавливает критерии изъятия из оборота и ограничения в обороте земельных участков. Лесной кодекс РФ - устанавливает, что лесной фонд РФ находится в федеральной собственности. Водный кодекс РФ - определяет, что большинство водных объектов находится в государственной собственности. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» - регулирует оборот земель сельскохозяйственного назначения. ОБОРОТОСПОСОБНОСТЬ Земельное законодательство регулирует оборот земельных участков тремя различными способами. Ограничение оборота земельных участков по объекту. Ограничение оборота земельных участков по субъектам. Установление особого порядка совершения сделки. В статье 27 ЗК РФ содержится перечень изъятых из оборота и ограниченных в обороте земельных участков. Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица и совместные предприятия, доля иностранного капитала в которых превышает 50%, не могут быть собственниками земель: сельскохозяйственного назначения; особо охраняемых природных территорий; приграничных территорий, перечень которых устанавливается указом Президента РФ. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. ОБОРОТОСПОСОБНОСТЬ Виды земельных участков, в отношении которых существуют ограничения оборота. Земли, изъятые из оборота Земли, ограниченные в обороте Они не могут приватизироваться и быть объектами гражданско-правовых сделок. Не передаются в частную собственность, однако возможны исключения из этого правила, которые могут быть установлены федеральными законами. ОБОРОТОСПОСОБНОСТЬ Земельные участки, изъятые из оборота Должны быть прямо указаны в законе Не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами гражданско-правовых сделок Находятся в федеральной собственности www.forumreal.ru Категория земель в РФ — это часть единого государственного земельного фонда, выделяемая по основному целевому назначению и имеющая определённый правовой режим. Все земли в зависимости от целевого назначения подразделяют на семь категорий (Земельный кодекс РФ, ст. 7): www.forumreal.ru Категории земель земли сельскохозяйственного назначения земли населённых пунктов земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда земли водного фонда земли запаса www.forumreal.ru Разрешённое использование земельных участков и объектов капитального строительства основные виды условно разрешённые виды вспомогательные виды www.forumreal.ru для индивидуального жилищного строительства (для ИЖС) для ведения личного подсобного хозяйства (для ЛПХ) для дачного строительства для ведения дачного хозяйства для сельскохозяйственного производства для организации фермерского хозяйства для организации крестьянско-фермерского хозяйства для ведения сельского хозяйства под малоэтажное жилищное строительство для сельскохозяйственного использования для жилищного строительства жилая, коммерческая застройка иное разрешённое использование www.forumreal.ru Многоквартирные жилые дома в 4-5 этажей, детские сады, школы, клубные помещения, библиотеки, аптеки, выставочные залы, почта, телефон, телеграф, магазины торговой площадью до 100м2, предприятия общественного питания, парикмахерские, отделения банков, общежития и т.д www.forumreal.ru разрешённые жилые дома, но превышающие параметры требований к застройке земельных участков, спортзалы, бассейны, станции «Скорой помощи», больницы, административные предприятия, офисы, конторы, сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств, временные сооружения мелкорозничной торговли www.forumreal.ru встроенные, подземные или полузаглубленные гаражи или открытые стоянки для временного хранения автотранспорта www.forumreal.ru Основные варианты, подходящие для возведения индивидуального жилья 1. Земли поселений, то есть земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделённые чертой этих поселений от земель других категорий. Они обычно представлены двумя разрешёнными видами использования: для ИЖС и ЛПХ. Строительство дома, а также прописка в нём возможны и в том и в другом случае. 2. Земли сельскохозяйственного назначения — за чертой поселений( надо знать разрешённый вид использования земли) во-первых, сельскохозяйственные угодья, которые подразделяются на пашни, многолетние насаждения, сенокосы и пастбища. Сельскохозяйственные угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране, поэтому частная застройка на них запрещена. В случае, когда необходима площадь для строительства, предоставляют угодья, непригодные для сельскохозяйственного производства, или земли худшего качества по кадастровой стоимости. Во-вторых, территории, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений; замкнутыми водоёмами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Разрешённый вид использования «дачное строительство» (ДС) практически никаких отличий от ИЖС на землях поселений не существует. В этом случае также можно строить дом и прописаться в нём. Разрешённый вид использования «садоводство» имеет некоторые минусы. - практически невозможно прописаться, строительство там регламентировано «Законом о садоводческих объединениях граждан». В частности, возведение строений осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки его территории. Вид использования «личное подсобное хозяйство» идентичен садоводству, но не во всех районах разрешено строительство на таких участках (сведения об этом можно получить в местных органах власти). Интерес для частных застройщиков, представляют сельскохозяйственные земли с видом использования «под ведение крестьянско-фермерского хозяйства» (КФХ) , то есть для хозяйственной деятельности, направленной на производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции. Это участки площадью от одного гектара и выше. Единственный недостаток в данном случае — необходимость «фермера» вести сельскохозяйственную деятельность и сдавать отчёты в налоговую инспекцию в качестве индивидуального. Выход - наличие сада уже можно считать результатом ведения фермерской деятельности. Разрешённый вид использования «огородничество» - на нём вообще нельзя ничего построить, поскольку такая земля предназначена только для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля. Исходя из вышеизложенного вполне понятно, почему участки категории «земли поселений» стоят гораздо дороже, чем земли сельскохозяйственного назначения Земли различных категорий могут иметь один и тот же разрешённый вид использования. Скажем, как земли поселений, так и земли сельскохозяйственного назначения могут быть использованы для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Изменение вида разрешённого использования проводится в соответствии с градостроительным регламентом для данной территориальной зоны при соблюдении требований технических регламентов www.forumreal.ru Изменить разрешённый вид использования земли гораздо проще, чем категорию. Главное различие - изменение разрешённого вида использования проходит на более низком административном уровне, чем изменение категории. К примеру, «неудобоваримое» для строительных целей «огородничество» можно поменять в рамках категории «земли сельхозназначения» на «дачное строительство». А вот изменить эту категорию на «земли поселений» с разрешённым видом использования ИЖС будет намного сложнее www.forumreal.ru В большинстве своём собственники участков изменяют категорию «земли сельхозназначения», поэтому остановимся на особенностях изменения только этой категории. Первая — консервация земель, то есть временное исключение из хозяйственного оборота, осуществляемое для предотвращения развития и устранения процессов деградации почв, восстановления их плодородия и реабилитации территорий, подвергшихся загрязнению. Вторая — создание особо охраняемых природных территорий. Третья — установление или изменение черт поселений, например расширение муниципального образования (города, посёлка). Четвёртая — строительство промышленных объектов (только в том случае, если выбранный участок непригоден для осуществления сельскохозяйственного производства). Пятая — включение непригодных для сельскохозяйственных работ земель в состав земель лесного или водного фонда либо земель запаса. Шестая — сооружение на этих землях дорог, линий электропередачи или связи, нефте- и газопроводов, железнодорожных линий и т. д. Седьмая - связана с выполнением РФ международных обязательств. Например, земли сельхозугодий могут поменять категорию, если это нужно для безопасности государства. Исключение составляют лишь участки, кадастровая стоимость которых более чем на 30% превышает средний по району уровень, и особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья. Согласно п. 2 ст. 7 Закона № 172-ФЗ их перевод в другую категорию не допускается www.forumreal.ru Процедура перевода земли из категории сельхозназначения в категорию «земли поселений» будет проходить в два этапа: 1. на уровне органов местного самоуправления 2. на уровне субъекта РФ На уровне ходатайстваwww.forumreal.ru На уровне ходатайства - если с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо (например, не собственник участка) - к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют установленным требованиям. Уполномоченный орган, указав причины отказа, возвращает заявителю ходатайство в течение 30 дней. На уровне принятия решения — изменение категории земельного участка ограничено или запрещено на федеральном уровне (Например, земли лесного фонда делятся на лесничества и лесопарки. Согласно ст. 186 Земельного кодекса РФ запрещён перевод лесопарков в земли иных категорий.); — государственная экологическая экспертиза выдала отрицательное заключение; — установлено несоответствие испрашиваемой категории утверждённым документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной либо лесоустроительной документации Акт об отказе в переводе земли в другую категорию можно обжаловать в судебном порядке www.forumreal.ru Решается , как правило, на уровне органов местного самоуправления. Заинтересованное лицо (заявитель) обращается с соответствующим ходатайством в уполномоченные исполнительные органы, в чьём ведении находится земельный участок |