1 Формирование базы данных, сегментирование рынка, отбор 35 аналогов
 Скачать 47.87 Kb.
|
|
1) 1. Формирование базы данных, сегментирование рынка, отбор 3-5 аналогов. 2. Расчет цены единицы сравнения каждого из отобранных аналогов (обычно 1 кв.м.) 3. внесение поправок. а) Внесение в цену единицы сравнения аналогов всех процентных поправок. б) Внесение в скорректированные цены единиц сравнения аналогов относительных денежных поправок в) переход к площади объекта оценки в целом. г) Внесение в скорректированные цены аналогов абсолютных денежных поправок. 4. Анализ и согласование полученных результатов, окончательный вывод о стоимости объекта оценки. 2) Ликвидационная стоимость — та, за которую можно быстро продать недвижимость. Согласно ФСО №2, при определении ликвидационной стоимости учитывают влияние чрезвычайных обстоятельств, которые вынудили продавца продавать объект на условиях, не соответствующих рыночным. Кадастровая стоимость — результат выполненной в соответствии с законодательством оценки стоимости объекта недвижимости на определенную дату, зафиксированный в государственном реестре (кадастре) и используемый, в частности, для целей налогообложения. 3) Спрос рождает предложение. при этом производитель хочет получить максимальную прибыль , а покупатель наименьшую цену. В этом и состоит противоречие : при повышении цены предложение возрастает , спрос падает, а при уменьшении цены спрос возрастает, а предложение падает. 4) Данный принцип является объединяющим для всех других принципов оценки стоимости: полезности, замещения, ожидания, остаточной продуктивности, вклада, возрастающей или уменьшающейся отдачи, сбалансированности, оптимального (экономического) размера, экономического разделения, зависимости, соответствия предложения и спроса, конкуренции и изменения. 5) Движимая вещь (движимое имущество) — любая вещь (включая деньги и ценные бумаги), не отнесённая законом к недвижимости. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 6) функциональное и экономическое Функциональное устаревание – это потеря объектом стоимости в результате развития новых технологий. Экономическое устаревание – это потеря стоимости, вызванная неблагоприятными внешними условиями такими как: 1. сократившийся спрос на продукт (услугу), 2. возросшая конкуренция 3. изменение в снабжении сырьевыми рессурсами, 4. возросшие затраты на сырье, труд, коммунальные услуги, инфляция 5. высокие ставки процента, 6. требования по охране окружающей среды, 7. зонирование, 8. законодательство, 9. экономический спад. 7) Оценка недвижимости – это комплекс мероприятий по установлению стоимости конкретного объекта. В качестве объекта может выступать квартира, дом, земельный участок, коммерческое, офисное или складское помещение. 8)Физический износ -- это ухудшение технико-экономических параметров объекта, которое обусловлено его изнашиванием в процессе эксплуатации и под воздействием окружающей среды. Моральный (функциональный) износ -- это уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта недвижимости, которое обусловлено несоответствием стандартам с точки зрения функциональной полезности. Такой вид износа проявляется в устаревшей архитектуре здания, планировке, инженерном обеспечении и т.д. В отечественной практике данный вид износа носит название морального Экономический износ (износ, обусловленный внешним воздействием) -- это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических или других факторов. 9) Стоимость в обмене – стоимость, которая имеет объективный характер и является основанием для осуществления операций с объектом недвижимости: покупки (продажи), кредитования под залог, внесения в уставный фонд, сдачи в аренду и т.д. Видами такой стоимости являются рыночная и ликвидационная Отличие стоимости обмена от стоимости пользования заключается в том, что стоимость пользования есть характеристика вещи с точки зрения ее конкретного обладателя (реального или потенциального) и ее величина полностью определяется предпочтениями одного лица. Стоимость обмена, напротив, основывается на суждениях привлекательности вещи минимум двух сторон – в рамках сделки, и неопределенного числа ее потенциальных обладателей – в рамка рынка. 10) Обоснование выбора наиболее эффективного использования объекта недвижимости осуществляется среди разумных, возможных, законных и наиболее рентабельных альтернативных вариантов его использования на основе анализа рынка недвижимости, спроса и предложения на объекты конкретного назначения, индивидуальных характеристик земельного участка и улучшений. 11) Принцип наиболее эффективного использования − принцип оценки, который утверждает, что наиболее вероятное и разумное использование актива — это использование, которое не противоречит законодательству, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наибольшей стоимости имущества. Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке. Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости. 12) не извест6но, нужна дедукция 13) Критерии выбора объекта аналога. 1.Обеспечение максимальной точности расчетов 2.Информация по объектам-аналогам должна описывать все существенные факторы стоимости. 3.Значения существенных факторов стоимости должны быть близких объекту оценки. 4.Выборка объектов-аналогов должна быть репрезентативна текущей ситуации на рынке. 5.Источники получения информации по объектам-аналогам должны быть открытыми, либо информация должна быть документально подтверждена. 6.Следует использовать аналоги, существенное различие в цене которых относительно друг друга могут быть объяснены известными значениями факторов стоимости. 7.Следует использовать аналоги, различия в факторах стоимости которых могут быть учтены в расчетах. 14) Метод дисконтированных денежных потоков. Ставка дисконтирования. Метод дисконтированных денежных потоков- это анализ стоимости бизнес-собственности, основанный на оценке ожидаемых доходов от оцениваемых активов. Экономический закон убывающей стоимости денег гласит, что в настоящее время за ту же сумму можно приобрести меньше, чем в будущем. Смысл дисконтирования – в выборе точкой отсчета настоящий момент, к которому приводится стоимость ожидаемых финансовых потоков как прибылей, так и убытков. Для этого применяют ставку (коэффициент, норму) дисконта, представляющую собой отдачу от денежных потоков, то есть их доходность. Ставка дисконтирования — это процентная ставка, используемая для пересчёта будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости. Ставка дисконтирования применяется при расчёте дисконтированной стоимости будущих денежных потоков NPV. — ставка дисконтирования. Ставка дисконтирования - это инструмент для получения приведенной (т.е. сегодняшней) стоимости будущих денежных потоков с учетом стоимости денег, инфляции и рисков. Ставка влияет на принятие решения о вложении финансовых ресурсов и на оценку организации или отдельного направления бизнеса. Ставка дисконтирования применяется для инвестиционного анализа, когда инвестору необходимо выбрать направление деятельности для вложений. С помощью этого показателя рассчитывается перспективность вложений, для анализа сравниваются одновременно несколько видов бизнеса. Ценность любого объекта относительна, поэтому сопоставимый анализ позволяет получить объективную оценку. Ставка дисконтирования служит основным параметром, с которым сравниваются эффективности инвестиций. 15) Метод прямой капитализации. Коэффициент капитализации. Метод прямой капитализации - определение стоимости объекта недвижимости путем деления величины годового дохода на соответствующий этому доходу коэффициент капитализации. Метод прямой капитализации устанавливает связь какого-либо дохода, вычисленного на конец первого года, следующего за датой оценки, со стоимостью объекта недвижимости (Vo) посредством нормы денежных потоков (мультипликатора или коэффициента капитализации). Метод включает в себя техники мультипликаторов валового дохода, техники коэффициентов капитализации и техники остатка. Техники мультипликаторов валового дохода. В основе определения стоимости объекта недвижимости лежат следующие техники: * техника мультипликаторов ПВД; * техника мультипликаторов ДВД. Процедура капитализации для данных методов состоит в умножении соответственно ПВД или ДВД на среднерыночные величины мультипликатора, характерные для оцениваемого типа объектов недвижимости. Коэффициент капитализации-это показатель, сравнивающий размер долгосрочной кредиторской задолженности с совокупными источниками долгосрочного финансирования, включающими помимо долгосрочной кредиторской задолженности собственный капитал организации. Коэффициент капитализации позволяет оценить достаточность у организации источника финансирования своей деятельности в форме собственного капитала. Данный коэффициент позволяет оценить предпринимательский риск. Чем выше значение коэффициента, тем больше организация зависима в своем развитии от заемного капитала, тем ниже финансовая устойчивость. В то же время, более высокий уровень коэффициента говорит о большей возможной отдачи от собственного капитала (более высокая рентабельность собственного капитала). Формула: Коэффициент капитализации рассчитывается как отношение долгосрочных обязательств к сумме долгосрочных обязательства и собственного капитала организации: Коэффициент капитализации = Долгосрочные обязательства / (Долгосрочные обязательства + Собственный капитал) 16) Методы балансовой стоимости. Балансовая стоимость – это, простым языком, капитал компании. Это результат оценки всех ее активов, за вычетом различных обязательств и задолженностей. Метод балансовой стоимости базируется на использовании отраженной в бухгалтерском балансе предприятия информации о стоимости активов. Одна из часто применяемых модификаций этого метода - оценка по восстановительной стоимости активов. Как правило, этим методом оценивают стоимость основных средств. Он базируется на показателях первоначальной стоимости активов, степени их износа и индексации. Первоначальная стоимость основных средств - это стоимость отдельных объектов основных фондов, по которой они были приняты на баланс предприятия. Она включает в себя сумму расходов, связанных с виготовленням. приобретением, доставкой, сооружением, установкой, страхованием во время транспортировки, государственной регистрацией, реконструкцией, модернизацией и другим улучшением основных фондов. Когда речь идет об оценке стоимости имущества, первоначальная стоимость рассматривается как стоимость воспроизводства основных средств на дату оценки с учетом индексации и расходов, связанных с их улучшением. Восстановительная стоимость - это стоимость воспроизводства объекта оценки на дату оценки, которая определяется умножением первоначальной стоимости активов на коэффициент индексации, установленный Госкомстатом. Учитывая то, что в процессе эксплуатации основные фонды постепенно утрачивают потребительную стоимость, на их окончательную оценку существенно влияет степень физического и морального износа. Индексируя первоначальную стоимость основных фондов, индексируют одновременно и степень износа. Реальная стоимость материальных и нематериальных активовхарактеризуется их остаточной стоимости, которая определяется как разница между их восстановительной (первоначальной) стоимостью и проиндексированной суммой износа. Метод оценки по восстановительной стоимости часто применяют для оценки имущества во время приватизации государственных предприятий. Этот метод приемлем тогда, когда балансовая и рыночная стоимость активов существенно не различаются между собой. Главный недостаток этого метода заключается в том, что на практике балансовая стоимость активов почти никогда не соответствует их рыночной стоимости. На отечественных предприятиях балансовая стоимость активов, в частности основных фондов, может быть занижена по причине: а) несоответствие индексации отдельных объектов активов реальным темпам инфляции; б) неполный учет всех расходов предприятия, направленных на приобретение или сооружение основных фондов. Одновременно отраженная в балансе остаточная стоимость активов может быть существенно завышена в результате: а) действия заниженных норм амортизационных отчислений, которые не в полной мере учитывают фактор морального износа; 6) оплаты фиктивных услуг, связанных с улучшением основных фондов. 17) Методы оценки, используемые при затратном подходе. Основными методами затратного подхода при оценке стоимости недвижимости являются: Метод сравнительной единицы. Стоимость недвижимости определяется из расчета затрат на восстановления условной единицы (1 кв. м, 1 куб. м и т. п.) аналога строения. Цена сравнительной единицы корректируется имеющимися отличиями строений, которые сравниваются. Стоимость строения вычисляется умножением откорректированной единицы на площадь строения или объем; Метод разбивки по компонентам. Данный метод включает в себя: Определение расходов на субподряд: генеральный подрядчик находит субподрядчиков для параллельного выполнения части строительных работ. После чего суммируются расходы на оплату работ субподрядчиков; Разделение по видам работ: похож на предыдущий метод, но разбивка происходит не по субподрядчикам, а по видам работ (гипсокартонщики, электрики, маляры и т.д.); Суммирование расходов: происходит применение отдельных сравнительных единиц для расчета стоимости отдельных частей объекта, а далее эти расчеты суммируются; Метод долгосрочной индексации балансовой стоимости. В основе метода лежит перерасчет балансовой стоимости недвижимости в полную восстановительную стоимость (износ не учитывается) на день проведения оценочных работ. Так определяются суммарные затраты на воссоздание объекта определения стоимости. Далее из полученной величины вычитается износ. Модульный метод оценки стоимости. Отличие от вышеприведенного метода в том, что для оценки производится разбивка объекта на составные части (стены, коммуникации, фундамент и пр.), определяется их стоимостное выражение и суммируется. Что и составляет общую стоимость недвижимости; Метод количественного обследования. Заключается в анализе затрат на монтаж всех составляющих частей оцениваемого сооружения. В процессе применения этого метода воссоздается полная смета возведения недвижимого имущества. Это самый точный, но вместе с тем и самый сложный метод; 18) Ставка дисконтирования (ставка сравнения, норма дохода) — это стоимость привлеченного капитала, т.е. ставка ожидаемого дохода, при котором владелец капитала согласен инвестировать. Доходность депозитов или других ценных бумаг, инфляция и другие подобные финансовые показатели являются только косвенными данными, на основе которых можно принимать решение о приемлемом для инвестора доходе на вложенный капитал. Существует несколько способов расчета ставки дисконтирования. Выделяют кумулятивный и укрупненный метод оценки ставки дисконтирования. Укрупненный метод расчета ставки дисконтирования. Наиболее часто при расчетах инвестиционных проектов ставка дисконтирования определяется как средневзвешенная стоимость капитала (weighted average cost of capital — WACC), которая учитывает стоимость собственного (акционерного) капитала и стоимость заемных средств. 19) Методы сравнительного подхода. 1. метод прямого сравнения продаж; 2. метод аналогового сравнения продаж; 3. метод направленных корректировок; 4. методы статистических (корреляционных) моделей; 5. метод удельных экономико-технических показателей. В зависимости от наличия и доступности информации, характеристик объекта оценки, предмета и условий предполагаемой сделки с объектом оценки в рамках Сравнительного подхода оценщиком применяются три метода: * 1) рынка капитала; * 2) сделок (сравнительного анализа продаж); * 3) отраслевых коэффициентов (соотношений, формул). 20) даша не знает, миша не знает. 21. Алгоритм затратного подхода: 1) определение полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения оцениваемого здания; 2) расчет износа; 3) оценка рыночной стоимости земельного участка; 4) расчет итоговой стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода к оценке. Сон = Сзу + ПСВ – И или Сон = Сзу + ПСЗ – И, где Сон – стоимость объекта недвижимости; Сзу – стоимость земельного участка; ПСВ – полная стоимость воспроизводства улучшений земельного участка; ПСЗ – полная стоимость замещения улучшений земельного участка; И – износ объекта оценки. 22 Субъектами оценочной деятельности выступают физические и юридические лица, органы государственной власти и саморегулируемые организации оценщиков, т.е. все те, кто заказывает оценку, проводит ее, регулирует и контролирует, а также является потребителем оценочных услуг. К субъектам оценочной деятельности можно отнести: -органы исполнительной власти Российской Федерации (РФ), субъектов Федерации, муниципальных образований; К объектам оценочной деятельности в соответствии со ст. 5 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» относятся: -отдельные материальные объекты (вещи) (К вещам в теории гражданского права относятся материальные (телесные) объекты, предметы природы и продукты труда, обладающие физическими, химическими, биологическими или другими свойствами, т.е. натуральной формой. Вещи подвержены устареванию и, в конечном счете, потере своей натуральной формы. 23 Описание оцениваемого объекта недвижимости. Источники информации, необходимые данные. Во-первых, это информация о социальных, политических, экономических, и других факторах, которые оказывают влияние на стоимость объекта оценки; Во-вторых, информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, также включает информацию о факторах, которые влияют на спрос и предложение, их количественных и качественных характеристиках; В-третьих, информацию об объекте оценки, которая включает более конкретную информацию, то есть включает правоустанавливающие документы, сведения о технических характеристиках объекта-оценки, износе, физических свойствах, об ожидаемых затратах и доходов, сведения об обременениях. К основным требованиям можно отнести: достаточность достоверность точность комплексность полнота 24 этапы оцнеки: Определение задачи оценки Составление планов и договора на проведение оценки Сбор и анализ информации Анализ ЛНЭИ Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе 3 подходов Согласование результатов Составление отчета и подпись 25
26 Оценка стоимости земельного участка подразумевает определение рыночной стоимости земли специализированной оценочной компанией на дату проведения экспертизы с учетом действующих стандартов и методов. 27 Оценка стоимости земельного участка подразумевает определение рыночной стоимости земли специализированной оценочной компанией на дату проведения экспертизы с учетом действующих стандартов и методов. 28 плюсы и минусы сравнительного подхода
29 На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимости позволяют учесть наиболее значимые из них, отражая тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений. В оценке недвижимости различают четыре группы принципов: А)Принципы, связанные с рыночной средой: -спроса и предложения; -конкуренции; -изменения; -соответствия. Б)Принципы, основанные на представлениях пользователя: -полезности; -замещения; -ожидания. В)Принципы, связанные с землей и ее улучшениями: -остаточная продуктивность; -вклад; -экономическое равновесие; -возрастающая и уменьшающаяся отдача; -экономический размер; -экономическое разделение имущества. Г)Принцип наиболее эффективного использования. 30 Цена — неотъемлемая часть товарно-денежных отношений в современном рынке. Она означает стоимость определённого товара. Виды: А) Балансовая стоимость Балансовая стоимость здания – это стоимость, отображаемая в бухгалтерском балансе. Б) Кадастровая стоимость Кадастровая стоимость зданий и сооружений – это рыночная стоимость, определенная путем государственной кадастровой оценки с применением методов массовой оценки. В) Рыночная стоимость Рыночная стоимость здания – это наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости в условиях конкурентно открытого рынка и разумного действия сторон сделки. Г) Инвестиционная стоимость Д) Ликвидационная стоимость Ликвидационная стоимость здания – сумма денег, полученная в результате ликвидации здания и определяемая как разница между полученным доходом и понесенными расходами на осуществление ликвидации. 31 Основным и обязательным для всех оценщиков является Федеральный закон «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ от 29.07.1998, который регламентирует общие принципы профессиональной деятельности оценщиков. Также все специалисты оценочной профессии в своей работе руководствуются тремя Федеральными стандартами оценки (ФСО), утвержденными Минэкономразвития России, и предъявляющими правовые требования к порядку осуществления оценочных действий: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)». «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)». «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)». 32 Риск — это возможность возникновения неблагоприятной ситуации или неудачного исхода производственно-хозяйственной или какой-либо другой деятельности. Неблагоприятной ситуацией или неудачным исходом при этом могут быть: § упущенная выгода; § убыток (потеря собственных средств); § отсутствие результата (ни прибыли, ни убытка); § недополучение дохода или прибыли; § событие, которое может привести к убыткам или недополучению доходов в будущем. Виды рисков по роду опасности: § Техногенные риски — это риски, связанные с хозяйственной деятельностью человека (например, загрязнение окружающей среды). § Природные риски — это риски, не зависящие от деятельности человека (например, землетрясение). § Смешанные риски — это риски, представляющие собой события природного характера, но связанные с хозяйственной деятельностью человека (например, оползень, связанный со строительными работами). Виды рисков по сферам проявления: § Политические риски — это риски прямых убытков и потерь или недополучения прибыли из-за неблагоприятных изменений политической ситуации в государстве или действий местной власти. § Социальные риски — это риски, связанные с социальными кризисами. § Экологические риски — это риски, связанные с вероятностью наступления гражданской ответственности за нанесение ущерба окружающей среде, а также жизни и здоровью третьих лиц. § Коммерческие риски — это риски экономических потерь, возникающие в любой коммерческой, производственно- хозяйственной деятельности. В состав коммерческих рисков включают финансовые риски (связанные с осуществлением финансовых операций) и производственные риски (связанные с производством продукции (работ, услуг), осуществлением любых видов производственной деятельности). § Профессиональные риски — это риски, связанные с выполнением профессиональных обязанностей (например, риски, связанные с профессиональной деятельностью врачей, нотариусов и т.д.). Виды рисков по возможности предвидения: § Прогнозируемые риски — это риски, которые связаны с циклическим развитием экономики, сменой стадий конъюнктуры финансового рынка, предсказуемым развитием конкуренции и т.п. Предсказуемость рисков носит относительный характер, так как прогнозирование со 100%-ным результатом исключает рассматриваемое явление из категории рисков. Например, инфляционный риск, процентный риск и некоторые другие их виды. § Непрогнозируемые риски — это риски, отличающиеся полной непредсказуемостью проявления. Например, форс- мажорные риски, налоговый риск и др. Соответственно этому классификационному признаку риски подразделяются также на регулируемые и нерегулируемые в рамках предприятия. Виды рисков по источникам возникновения: § Внешний (систематический или рыночный) риск — это риск, не зависящий от деятельности предприятия. Этот риск возникает при смене отдельных стадий экономического цикла, изменении конъюнктуры финансового рынка и в ряде других случаев, на которые предприятие в своей деятельности повлиять не может. К этой группе рисков могут быть отнесены инфляционный риск, процентный риск, валютный риск, налоговый риск. § Внутренний (несистематический или специфический) риск — это риск, зависящий от деятельности конкретного предприятия. Он может быть связан с неквалифицированным финансовым менеджментом, неэффективной структурой активов и капитала, чрезмерной приверженностью к рисковым (агрессивным) операциям с высокой нормой прибыли, недооценкой хозяйственных партнёров и другими факторами, отрицательные последствия которых в значительной мере можно предотвратить за счёт эффективного управления рисками. Виды рисков по размеру возможного ущерба: § Допустимый риск — это риск, потери по которому не превышают расчётной суммы прибыли по осуществляемой операции. § Критический риск — это риск, потери по которому не превышают расчётной суммы валового дохода по осуществляемой операции. § Катастрофический риск — это риск, потери по которому определяются частичной или полной утратой собственного капитала (может сопровождаться утратой заёмного капитала). Виды рисков по комплексности исследования: § Простой риск характеризует вид риска, который не расчленяется на отдельные его подвиды. Например, инфляционный риск. § Сложный риск характеризует вид риска, который состоит из комплекса подвидов. Например, инвестиционный риск (риск инвестиционного проекта и риск конкретного финансового инструмента). Виды рисков по финансовым последствиям: § Риск, влекущий только экономические потери, несёт только отрицательные последствия (потеря дохода или капитала). § Риск, влекущий упущенную выгоду, характеризует ситуацию, когда предприятие в силу сложившихся объективных и субъективных причин не может осуществить запланированную операцию (например, при снижении кредитного рейтинга предприятие не может получить необходимый кредит). § Риск, влекущий как экономические потери, так и дополнительные доходы («спекулятивный финансовый риск»), присущ, как правило, спекулятивным финансовым операциям (например, риск реализации реального инвестиционного проекта, доходность которого в эксплуатационной стадии может быть ниже или выше расчётного уровня). Виды рисков по характеру проявления во времени: § Постоянный риск характерен для всего периода осуществления операции и связан с действием постоянных факторов. Например, процентный риск, валютный риск и т. п. § Временный риск характеризует риск, носящий перманентный характер, возникающий лишь на отдельных этапах осуществления финансовой операции. Например, риск неплатёжеспособности предприятия. Виды рисков по возможности страхования: § Страхуемые риски — это риски, которые могут быть переданы в порядке внешнего страхования соответствующим страховым организациям. § Нестрахуемые риски — это риски, по которым отсутствует предложение соответствующих страховых продуктов на страховом рынке. Состав рисков этих рассматриваемых двух групп очень подвижен и связан не только с возможностью их прогнозирования, но и с эффективностью осуществления отдельных видов страховых операций в конкретных экономических условиях при сложившихся формах государственного регулирования страховой деятельности. Виды рисков по частоте реализации: § Высокие риски — это риски, для которых характерна высокая частота наступления ущерба. § Средние риски — это риски, для которых характерна средняя частота нанесения ущерба. § Малые риски — это риски, для которых характерна малая вероятность наступления ущерба. 33 Затратный подход базируется на том принципе, что покупатель не заплатит за собственность больше, чем затраты на приобретение (поставку) аналогичной собственности равнозначного качества. Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительстве на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений). 34 Верный выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости является одним из важнейших факторов, влияющих на оценку рыночной стоимости объекта недвижимости. Понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования», применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное использование оцениваемого объекта с максимальной отдачей, причем непременными являются условия физической возможности, юридической допустимости и финансовой оправданности такого рода действий. Факторы, которые следует принять во внимание при этом, включают потенциал местоположения, рыночный спрос, правовую, технологическую и финансовую обоснованность проекта. Рассмотрев структуру рынка недвижимости пригорода и проведя анализ ближайшего окружения объекта оценки, можно делать выводы о том, какого типа недвижимость может быть востребована в зоне расположения объекта. При рассмотрении вариантов возможной застройки земельного участка все необходимые расчеты проводятся лишь в предположении того, что данный участок условно свободен от какой-либо застройки (т.е. условно незастроен). При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта выделяются четыре основных критерия анализа: 1. Физическая возможность - физическая осуществимость рассматриваемого варианта использования. Иными словами, под физической возможностью предполагается такое возможное использование, которое соответствует размеру, форме и ландшафту земельного участка, характеристике грунтов. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки. 2. Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника. 3. Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику. При анализе критерия финансовой оправданности, прежде всего, следует учитывать потенциал местоположения оцениваемого земельного участка. Местоположение считается основным фактором, определяющим стоимость участка. 4. Максимальная продуктивность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить максимальный чистый доход собственнику, либо достижение максимальной стоимости самого объекта. 35 Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода: 1. Объект не должен быть уникальным. 2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы. Сравнительный подход базируется на принципах: - замещения; - сбалансированности; - спроса и предложения. 36 К деятельности профессиональных оценщиков в Российской Федерации предъявляют следующие требования. Оценщик – физическое лицо должен соответствовать одной или нескольким установленным квалификационным характеристикам. Юридическое лицо, оказывающее услуги по оценочной деятельности должно иметь в штате не менее двух лиц-оценщиков. Оценочная деятельность для физического лица должна отвечать следующим требованиям: · соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; · государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя; · наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным Правительством Российской Федерации органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности профессиональными образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки работников. Оценочная деятельность для юридического лица должна отвечать следующим требованиям: · соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; · государственная регистрация в качестве юридического лица; · наличие в штате юридического лица не менее одного работника, для которого данное юридическое лицо является основным местом работы и который имеет документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности. Оценщики в обязательном порядке страхуют свою профессиональную ответственность. 37 Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке. Например: жилой дом с хорошей планировкой, с продуманной системой коммуникаций имеет большую стоимость, чем объект, элементы которого менее сбалансированы; стоимость ресторана с просторным залом будет выше стоимости аналогичного ресторана, в котором для приема посетителей оборудовано узкое вытянутое помещение. Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле. 38 Инвестиционная стоимость, в отличие от рыночной стоимости, определяется прежде всего пользой, которую может извлечь владелец от использования объекта. Считается, что это наибольшая величина, которую готов заплатить покупатель. Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, если стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и при условии, что на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, инвестиционная стоимость – это стоимость оцениваемого имущества для конкретного инвестора или группы инвесторов при заданных инвестиционных целях, которая определяется на основе индивидуальных требований к инвестициям 39 Обычно выделяют шесть функций сложного процента: накопленная сумма единицы S=P*(1+i)^n(n-кол-во периодов,i-сложн.%,Р- нач.сумма) (будущая стоимость единицы); накопление денежной единицы за период S=M* ((1+i)^n-1/i) M-размер регуляр платежа (будущая стоимость аннуитета); фактор фонда возмещения M=(S*i)/((1+i)^n-1)(периодический взнос в фон накопления); текущая стоимость единицы St=S/(1+i)^n(дисконтирование) 40 Общая характеристика рынка недвижимости В самом общем понимании рынок определяется как система, которая регулируется соотношением спрос-предложение. По сути, рынок является местом купли-продажи товаров и услуг. Рынок недвижимости специфичен, так как не имеет определенного «места». Поэтому под «рынком недвижимости» понимают саму куплю-продажу объектов недвижимости. Рынок недвижимости является рынком несовершенной конкуренции и обусловлен особенностями: уникальностью объекта; низкая ликвидность; сложность юридических прав; условия финансирования. Структура рынка недвижимости Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка: По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту – по своему функциональному назначению ни предназначены для ведения специфического бизнеса. Примером такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т. д. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала. По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью). По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, земного капитала, опционов) 41 Ипотечный кредит – долгосрочный кредит, предоставляемый банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Самый распространенный вариант использования ипотеки - это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Подразделить виды ипотечного кредитования можно по таким признакам: Залог. Ипотека изначально предполагает обязательный залог. Им может стать то имущество, которое уже находится в собственности заемщика или то, которое только приобретается Объект кредитования. Заемщик может покупать дом за городом, квартиру в многоэтажке, жилье в строящемся доме или брать заем под самостоятельное строительство. Ориентация. Ипотека может быть коммерческой или социальной. Второй вариант предполагает участие государства, которое частично компенсирует затраты заемщика или помогает получить заем на льготных условиях. Способ выплат. Платежи по ипотеке могут быть аннуитетными и дифференцированными. В первом случае погашение происходит равными долями на протяжении всего периода кредитования. Во втором суммы выплат постепенно снижаются или увеличиваются в зависимости от условий, прописанных в договоре. Цель. Ипотечное кредитование может быть целевым или нецелевым. В первом случае объект кредитования заранее оговорен и известен, во втором он точно не определен на момент заключения банковского. Стандартные программы Вторичное жилье. Новострой. Под залог своей жилплощади. Постройка дома. В зависимости от условий предоставления кредита существуют следующие виды ипотеки: стандартная или типовая, с переменными выплатами, «пружинная», без первоначального взноса 42 Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности ожидаемых доходов от его использования . При оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставятся будущие доходы от эксплуатации объекта на протяжении срока его полезного использования как основной фактор, определяющий современную величину стоимости объекта. В основе доходного подхода лежат четыре принципа: 1) наиболее эффективного использования; 2) ожидания; 3) спроса и предложения; 4) замещения. Доходный подход включает три метода: 1) капитализации дохода (земельной ренты); 2) остатка (техника остатка для земельного участка); 3) предполагаемого использования. 43. Элементы сравнения, обязательно учитываемые при корректировке цен. Элементы сравнения — это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену (и стоимость) недвижимости. Они используются для моделирования стоимости оцениваемого объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен продаж сопоставимых объектов недвижимости. Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний – бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом. 1. Качество прав 1.1. Обременение объекта договорами аренды 1.2. Сервитуты и общественные обременения 1.3. Качество права на земельный участок в составе объекта 2. Условия финансирования 2.1. Льготное кредитование продавцом покупателя 2.2. Платеж эквивалентом денежных средств 3. Особые условия 3.1. Наличие финансового давления на сделку 3.2. Нерыночная связь цены продажи с арендной ставкой 3.3. Обещание субсидий или льгот на развитие 4. Условия рынка 4.1. Изменение цен во времени 4.2. Отличие цены предложения от цены сделки 5. Местоположение 5.1. Престижность района 5.2. Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения 5.3. Доступность объекта (транспортная и пешеходная) 5.4. Качество окружения (рекреация и экология) 6. Физические характеристики 6.1. Характеристики земельного участка 6.2. Размеры и материалы строений 6.3. Износ и потребность в ремонте строений 6.4. Состояние окружающей застройки 7. Экономические характеристики 7.1. Возможности ресурсосбережения 7.2. Соответствие объекта принципу ННЭИ 8. Сервис и дополнительные элементы 8.1. Обеспеченность связью и коммунальными услугами 8.2. Наличие парковки и (или) гаража 8.3. Состояние системы безопасности 8.4. Наличие оборудования для бизнеса 44. Этапы оценки емкости рынка недвижимости. Первым этапом в определении емкости рынка недвижимости является четкое определение границ региона и выделение анализируемого сегмента рынка. Наиболее простым методом определения границ региона является его идентификация как административного района, функционирующего как единое целое. Вторым этапом является анализ общеэкономической и социально-политической ситуации, поскольку на развитие региональных рынков решающее влияние оказывает макроэкономическая ситуация. Данные макроэкономического характера содержат: - информацию об общем состоянии экономики; - информацию об общей занятости населения на национальном, региональном и локальном уровнях; - объемы произведенной продукции и их динамику на общенациональном и региональном уровнях; - абсолютные и относительные процентные ставки на рынке капитала; - состояние торгового баланса, определяющее притоки и оттоки капитала. Третьим этапом является анализ экономического потенциала и перспектив развития региона. При анализе состояния и тенденций развития регионального рынка необходимо учитывать степень совпадения или отличия местных условий от общеэкономической ситуации. Основные виды деятельности подразделяются на три группы занятости: - в промышленности; - в оптовой и розничной торговле и на транспорте; - на финансовом рынке. Такое подразделение производится для того, чтобы рассмотреть каждый из основных видов деятельности в процессе качественного анализа региона. Качественный анализ основан на: - прогнозируемых тенденциях занятости; - диверсификации занятости; - циклических колебаниях. Четвертый этап - количественный анализ, основанный на расчете емкости рынка на основе определения взаимосвязи отдельных факторов, непосредственно влияющих на уровень спроса и предложения. Коэффициент емкости рынка определенного типа недвижимости определяется по формуле: Коэффициент емкости рынка = Количество единиц, сданных в аренду за период /Общее количество единиц недвижимости для сдачи в аренду |