Государственное регулирование рынка доступной жилой недвижимости (на примере московской области) 08. 00. 05 Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами строительство)
 Скачать 0.5 Mb.
|
|
На правах рукописи Горшков Никита Григорьевич ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА ДОСТУПНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ (НА ПРИМЕРЕ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ) 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами – строительство) А в т о р е ф е р а тдиссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук Нижний Новгород – 2012 Работа выполнена в НАЧОУ ВПО «Современная гуманитарная академия» Научный руководитель: доктор экономических наук Ларионова Юлия Владимировна Официальные оппоненты: Ершова Светлана Анатольевна - доктор экономических наук, профессор, начальник управления научно-методического обоснования градостроительного развития Санкт-Петербурга Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Научно-исследовательский и проектный центр Генерального плана Санкт-Петербурга" Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга, Табунов Иван Валерьевич - кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры экономического анализа и управления недвижимостью ФГБОУ ВПО «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет» Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно- строительный университет» Защита состоится « 04 » мая 2012 г. в 13.00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.162.08 при ФГБОУ ВПО «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет» по адресу: 603950, г. Нижний Новгород, ул. Ильинская, д. 65, корп. Х, ауд. 330. C диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет». Автореферат разослан « 04 » марта 2012 г. Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, доцент С.В. Горбунов 1. Общая характеристика работы Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью решения важной экономической и социальной задачи, связанной с необходимостью совершенствования механизмов государственного регулирования рынка доступной жилой недвижимости. Реализация государством конституционных социальных гарантий предполагает создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. В этой связи степень обеспеченности населения благоустроенным и доступным по цене жильем является индикатором, позволяющим корректно оценивать результаты проводимых в стране реформ. Правительство РФ принимает необходимые меры по развитию жилищного строительства в нашей стране: разработаны и реализуются ФЦП «Жилище», национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам Росси»; созданы и функционируют ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», «Фонд содействия развитию жилищного строительства» и др. Вместе с тем до настоящего времени более трети граждан РФ проживают в объектах жилой недвижимости, не отвечающих минимальным требованиям благоустройства. Результаты социологических исследований свидетельствуют о том, что более 60% россиян не удовлетворены своими жилищными условиями. Кроме того, в последние годы в нашей стране проявилась весьма устойчивая негативная тенденция превышения объемов выбытия из эксплуатации существующего жилищного фонда (перевод его в категорию ветхого и аварийного) над объемами его воспроизводства. В пореформенный период жилье перестало быть только муниципальной собственностью – большинство российских граждан стали его полноценными собственниками. Одновременно с этим весьма существенно сократилась доля финансирования строительства жилья из федерального, региональных и местных бюджетов. Необоснованно высокой сегодня является стоимость возводимых и реализуемых населению объектов жилой недвижимости. Низкие доходы большей части российских граждан, нуждающихся в улучшении своих жилищных условий, не позволяют не только финансировать строительство или покупку объектов жилой недвижимости, но даже брать ипотечные кредиты на эти цели. Все вышеизложенное привело в настоящее время к стагнации сформированного в 90-е гг. прошлого века рынка жилья. Институциональные реформы в нашей стране не могут считаться завершенными без развития рынка доступной жилой недвижимости. Поэтому создание адекватного организационного, законодательного и научного обеспечения государственной жилищной политики должно стать приоритетным направлением социально-экономического развития России. Однако существующие в настоящее время научные подходы к государственному регулированию рынка жилья рассматривают лишь отдельные аспекты исследуемой в диссертации проблемы развития рынка доступной жилой недвижимости. Вышеуказанные обстоятельства определили важность теоретического осмысления стратегических направлений государственного регулирования данного сегмента национальной экономики, обоснования концепции и оценки эффективности программных мероприятий его развития, что, в свою очередь, обусловило актуальность темы исследования. Степень разработанности проблемы. Исследованию проблем формирования и развития рынка жилья уделено весьма значительное внимание в исследованиях зарубежных и российских ученых. Так, в работах В.В. Бузырева, П.Г. Грабового, М.Н. Дмитриева, С.А. Ершовой, Н.Б. Ивановой, И.Г. Корчаго, Н.Ф. Костецкого, А.Н. Ларионова, Т.Ю. Овсянниковой, Е.В. Орешковича, Ю.П. Панибратова, Н.Ф. Пермичева, Г. Поляковского, Е.Б. Смирнова, Г.М. Стерника, Р.Дж. Страйка, И.В. Табунова, А.А. Федорова, А.М. Фрибура, В.О. Хан-Магомедова, Л.В. Хихлухи, В.С. Чекалина, А.В. Черняка, Е.С. Шоминой, Б.В. Щурова рассмотрена его сущность, принципы, субъектно-объектная структура, направления, емкость, взаимодействие платежеспособного спроса и предложения, а также вопросы инновационной и инвестиционной деятельности в данном сегменте национальной экономики. Вопросам государственного регулирования отраслевых рынков посвящены исследования следующих отечественных и зарубежных авторов: Л.А. Абалкина, Е.Н. Ведуты, С.В. Горбунова, А.Г. Гранберга, Б.М. Гринчеля, В.Л. Квинта, Дж.М. Кейнса, Д.С. Львова, Б.А. Райзберга, С.Д. Резника, А.В. Сидоровича, В.Л. Тамбовцева, Л. Теина, С. Тейлора, Д.В. Хавина, В.И. Якунина, Н.Ю. Яськовой и др. Отдельные аспекты обеспечения населения доступным по цене жильем изучены Р.К. Горшковым, П.Г. Грабовым, В.А. Дикаревой, И.А. Ильиным, В.В. Кофтиным, А.Г. Федюшиным, П.И. Шагиным и др. Вместе с тем, проблемы совершенствования механизмов государственного регулирования рынка доступной жилой недвижимости остаются до настоящего времени недостаточно исследованными. Вышеизложенное обусловило выбор темы исследования, определило его цель, задачи и структуру. Цельдиссертационной работы заключается в совершенствовании механизмов формирования и научного обоснования государственных решений в области жилищного строительства посредством разработки и реализации концепции развития рынка доступной жилой недвижимости в условиях ограниченности финансовых ресурсов и повышения износа жилищного фонда. Основными задачами исследования явились: – раскрытие и научное обоснование экономической сущности рынка доступной жилой недвижимости; – исследование проблем государственного регулирования жилищного строительства в России в пореформенный период; – критический анализ реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»; – исследование современного состояния и проблем государственного регулирования жилищного строительства в РФ и Московской области; – обоснование концепции развития рынка доступной жилой недвижимости Московской области; – совершенствование механизма реализации государственной политики строительства объектов доступной жилой недвижимости; – разработка методики оценки эффективности программных мероприятий развития рынка доступной жилой недвижимости. Объект исследования – рынок доступной жилой недвижимости. Предметом исследования являются организационно-экономические отношения и процессы, определяющие формирование государственной политики в области строительства объектов доступной жилой недвижимости. Гипотеза исследования. Развитие рынка доступной жилой недвижимости – это не только решение конкретной социальной проблемы – жилищной, но и драйвер экономического роста смежных со строительством отраслей народного хозяйства. Предполагается, что совершенствование механизмов государственного стимулирования и регулирования рынка доступной жилой недвижимости посредством разработки и реализации концепции его развития будет способствовать не только решению жилищной проблемы через развитие жилищного строительства, но и придаст новый импульс развитию всей системы национальной экономики. Теоретической и методологической базой исследования явились концепции, механизмы и теории, представленные и обоснованные в классических произведениях и современных разработках. Проанализировать эволюцию инвестиционно-строительной деятельности на рынке жилой недвижимости и, как ее отражение, эволюцию взглядов на исследуемый сегмент национальной экономики в экономической литературе помог диалектический подход. При обосновании теоретических выводов также применялись методы сравнения и обобщения, приемы статистического анализа. Кроме того, при написании данной работы автором были изучены труды отечественных и зарубежных ученых в области государственного регулирования жилищного строительства. Информационной базой для доказательства основных положений диссертации явились статистические и аналитические материалы по теме исследования, законодательные и нормативные акты федеральных и региональных органов государственной власти, материалы международных и всероссийских научно-практических конференций, статьи, опубликованные в профильных научных журналах, а также информация из глобальной сети интернет. По практическим вопросам государственного регулирования рынка доступной жилой недвижимости изучено содержание и ход реализации ФЦП «Жилище», национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», программ жилищного строительства Правительства Московской области, использованы аналитические и статистические данные Правительства РФ, Минэкономразвития России, Федеральной службы государственной статистики, Минрегиона России, Фонда «Институт экономики города». Научная новизна диссертации заключается в совершенствовании механизмов формирования и научного обоснования государственных решений в области жилищного строительства на основе предложенной концепции развития рынка доступной жилой недвижимости в условиях ограниченности финансовых ресурсов и повышения износа жилищного фонда. К числу наиболее важных научных результатов, полученных лично автором и определяющих научную новизну и значимость проведенных исследований, относятся следующие положения: 1. Уточнено понятие «рынок доступной жилой недвижимости», представляющий собой совокупность экономических механизмов, способствующих увеличению объемов воспроизводства объектов доступной жилой недвижимости, ее адресному распределению и потреблению, а также поддержанию их и жилищно-коммунальной инфраструктуры в надлежащем техническом состоянии на основе использования основных факторов производства (земли, труда и капитала). Обосновано, что рынок доступной жилой недвижимости – это система паритетных экономических взаимоотношений между государством (регулятором рынка), населением, нуждающимся в улучшении жилищных условий, общественными организациями и фондами, коммерческими банками, а также строительными, инвестиционными и девелоперскими компаниями, обеспечивающая рациональное соотношение между платежеспособным спросом населения, доступной ценой и предложением, соответствующим государственным социальным стандартам. 2. Выявлены основные тенденции формирования и функционирования рынка доступной жилой недвижимости в России в пореформенный период. Наиболее значимой из них является увеличение разрыва между платежеспособным спросом населения на строящееся жилье и ценой его реализации, что, в свою очередь, способствует возрастанию численности населения, нуждающегося в поддержке государства при улучшении своих жилищных условий. Установлено, что основным фактором, не позволяющим обеспечить доступность приобретения объектов жилой недвижимости для социально незащищенных групп граждан, являются административные барьеры. Разработаны практические рекомендации, направленные на их существенное сокращение. 3. Научно обоснована концепция развития рынка доступной жилой недвижимости Московской области на период до 2020 г. Ее реализация позволит обеспечить население объектами доступной жилой недвижимости за счет внедрения предлагаемых механизмов реализации государственной жилищной политики. К их числу в работе отнесены: полное субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам; использование принципов жилищной потребительской кооперации; применение труда лиц на стратегически важных направлениях развития экономики Московской области в счет погашения кредитных выплат; использование социальных доходных домов. 4. Разработана методика оценки эффективности программных мероприятий развития рынка доступной жилой недвижимости с учетом его специфики. Предложены показатели, определяющие эффективность программ развития исследуемого рынка, учитывающие социальные и экономические результаты реализации, результаты участников процесса строительства объектов доступной жилой недвижимости, а также вклад бюджетных инвестиций. Применение предложенных показателей в деятельности органов государственной власти позволит повысить эффективность разработки и реализации жилищных программ строительства объектов доступной жилой недвижимости. Теоретическая и практическая значимость исследования. Научные результаты настоящего диссертационного исследования развивают экономику строительства усовершенствованным инструментарием государственного регулирования рынка доступной жилой недвижимости, адаптированного к условиям современной рыночной экономики в ее российском воплощении. Предложенные автором диссертации концепция развития рынка доступной жилой недвижимости и методика оценки эффективности программных мероприятий его развития могут быть использованы органами государственной власти при выработке и реализации федеральных и региональных программ развития рынка доступной жилой недвижимости. Соответствие диссертации паспорту научной специальности. Тема диссертации соответствует п.1.3.66. «Развитие теории и методологии управления объектами недвижимости различного функционального назначения»; п.1.3.70. «Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики» паспорта номенклатуры специальностей научных работников ВАК. Апробация данной работы проведена в выступлениях на Международных научно-практических конференциях «Современные проблемы инвестиционной деятельности в России и странах СНГ» (Москва, 2009 г.), «Управление отраслями национальных экономик» (Москва, 2011 г.), «Экономическая политика стран СНГ в условиях глобализации» (Москва, 2011 г.). Основные результаты исследований опубликованы в рецензируемых научных журналах «Транспортное дело России», «Жилищная экономика», «Экономика и управление народным хозяйством». Выводы и результаты диссертационного исследования докладывались на заседаниях кафедры «Экономика и управление народным хозяйством» НАЧОУ ВПО «Современная гуманитарная академия». Предложенная в диссертации концепция развития рынка доступной жилой недвижимости Московской области и методика оценки эффективности программных мероприятий развития рынка доступной жилой недвижимости применяются экспертами ООО «Научно-исследовательский центр “Стратегия”» (г. Москва) при разработке проектов программ строительства доступного жилья в субъектах РФ. Публикации. Основные результаты диссертационного исследования опубликованы в 9 работах, общим объемом 3,95 п.л. (авт. – 3,7 п.л.), в т.ч. 3 – в рецензируемых журналах, рекомендованных ВАК. Структура диссертационной работы определена логикой исследования, отражает его цель и основные задачи. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 196 источников и приложений. Ниже представлена структура работы. Введение. Глава 1. Теоретические аспекты исследования проблем формирования и развития рынка доступной жилой недвижимости. 1.1. Экономическое содержание категории «рынок доступной жилой недвижимости». 1.2. Государственное регулирование жилищного строительства в России в пореформенный период. Глава 2. Экономический анализ практики государственного регулирования строительства объектов доступной жилой недвижимости. 2.1. Критический анализ реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». 2.2. Оценка современного состояния и проблем государственного регулирования жилищного строительства в Московской области. 2.3. Экономико-правовое обеспечение развития рынка доступной жилой недвижимости в РФ. Глава 3. Совершенствование механизмов государственного регулирования рынка доступной жилой недвижимости. 3.1. Концепция развития рынка доступной жилой недвижимости Московской области на период до 2010 г. 3.2. Механизм реализации государственной политики строительства объектов доступной жилой недвижимости. 3.3. Оценка эффективности программных мероприятий развития рынка доступной жилой недвижимости. Заключение. Список использованной литературы. Приложения. |