Определение экономического срока жизни здания. Определение_экономического_срока_жизни_здания_Пикалов_Д_А_ИЗ1921. Определение срока экономической жизни для здания или сооружения Пикалов Данил Александрович
 Скачать 0.59 Mb.
|
|
Определение срока экономической жизни для здания или сооружения Пикалов Данил Александрович Обучающийся группы ИЗ1921 2 | 9 kubsau.ru Срок экономической жизни – это время, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта; срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклада в стоимость объекта вследствие его общего устаревания. Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки до конца экономической жизни объекта. Этот период обычно используется экспертом-оценщиком для оценки будущих доходов. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни. Срок экономической жизни здания определяется временем, в течение которого здание увеличивает стоимость недвижимости. Данный срок зависит от таких факторов, как качество проектно-изыскательских и строительных работ, фактическая замена и состояние короткоживущих элементов, общее состояние и уровень эксплуатации здания, а также местоположение и рыночная конъюнктура. Влияние рыночной среды на срок экономической жизни здания должно учитываться оценщиком при расчете амортизации. Общий срок экономической жизни может быть получен на основе анализа рыночной конъюнктуры конкретного региона и процедуры сноса объектов или их кардинальной реконструкции в целях обеспечения наиболее эффективного использования, который осуществляется, если у здания исчерпан срок экономической жизни. 4 | 9 kubsau.ru Задача оценщика состоит в том, чтобы уметь рассчитать срок оставшейся экономической жизни объекта. При анализе оценщику не следует исходить из предположения, что физическое старение объекта пропорционально физическому и функциональному его износу. Срок экономической жизни объекта недвижимости, можно увеличить проведением должного ремонта, модернизации или переоборудованием. На оставшийся срок экономической жизни объекта влияет изменение экономических, политических условий. 5 | 9 kubsau.ru Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели 6 | 9 kubsau.ru Оценщик осматривает объект и его выводы базируются на том, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни объекта, так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства на дату оценки. Таким образом, износ можно определить следующим соотношением: И - износ ЭВ - эффективный возраст; ВС - восстановительная стоимость объекта; ТС- типичный срок экономической жизни (срок службы). 7 | 9 kubsau.ru Иногда эффективный возраст приравнивается к типичному сроку экономической жизни, тогда расчет осуществляется следующим образом: ОС - оставшийся срок экономической жизни Данный метод легок для понимания и использования, он базируется на визуальном осмотре и суждении оценщика. Однако его точность зависит в значительной мере от знаний и опыта оценщика. Для расчета износа в некоторых случаях очень важно учитывать оставшийся срок экономической жизни объекта, тогда износ рассчитывается следующим образом: 8 | 9 kubsau.ru Примеры расчета 1.Типичный срок экономической жизни объекта 70 лет. Его хронологический возраст равен 16 годам. Эффективный возраст определен оценщиком на основании анализа состояния, дизайна, характера окружения и равен 30 годам (из-за плохой эксплуатации и отсутствия должного ремонта): 2.Срок службы объекта 50 лет, его хронологический возраст ХрВ = 20 лет. Приняв восстановительную стоимость объекта за 100 %, мы имеем: Х – неизвестная величина; ХрВ– хронологический возраст kubsau.ru Землеустроительный факультет Пикалов Данил Александрович Спасибо за внимание! |