Задача Администрация поселка Ждановский
 Скачать 46.73 Kb.
|
|
Содержание ВАРИАНТ 9 1. Налогообложение недвижимого имущества. Налогообложение недвижимого имущества и сделок с ним. Налогообложение недвижимости предприятий, физических лиц. Налогообложение при сделках с недвижимостью. 3 2. Задача: Администрация поселка «Ждановский» предоставила 50 га земли для нужд коллективного садоводства садовому товариществу «Светлячок». При владении участков членами товарищества было самовольно занято еще 1 га земли, засеянной озимой пшеницей и находящейся во владении совхоза «Россия». На занятой земельной площади были возведены садовые домики и иные строения. Руководство совхоза поставило перед кооперативом вопрос о сносе возведенных построек и возвращении самовольно занятых земель. Вопрос: каким образом может быть разрешена ситуация о сносе возведенных садовых домиков, и каков порядок возмещения потерь недополученного урожая? 17 Список литературы 18 1.Налогообложение недвижимого имущества. Налогообложение недвижимого имущества и сделок с ним. Налогообложение недвижимости предприятий, физических лиц. Налогообложение при сделках с недвижимостью. Налогообложение недвижимого имущества и сделок с ним. В настоящее время законодательством о налогах и сборах не урегулированы вопросы, связанные с налогообложением имущества (в том числе земельных участков), переданного в паевой инвестиционный фонд. Подобная ситуация на практике привела к появлению инструмента легальной минимизации налогообложения имущества (а с использованием соглашений об избежании двойного налогообложения - и доходов от имущества) путем его передачи в паевой инвестиционный фонд. В соответствии с законодательством о паевых инвестиционных фондах данный фонд, представляя собой обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление, и имущества, полученного в процессе такого управления, не является юридическим лицом. При этом имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. На основании Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. При этом проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. При государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указывается, что собственниками такого объекта являются владельцы инвестиционных паев соответствующего паевого инвестиционного фонда без указания имен (наименований) владельцев инвестиционных паев и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности, т.е. содержится обезличенная информация о владельцах инвестиционных паев. При этом доля в праве собственности на имущество (в том числе на земельный участок), переданное в доверительное управление управляющей компании, удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой этой управляющей компанией (инвестиционный пай), которая не является правоустанавливающим документом на это имущество (в том числе на земельный участок). Из действующего законодательства следует, что размер доли в праве общей долевой собственности на имущество паевого инвестиционного фонда определяется количеством инвестиционных паев, записи о которых содержатся в реестре владельцев инвестиционных паев паевого инвестиционного фонда. Кроме того, существенной проблемой администрирования налога на имущество организаций и земельного налога в отношении имущества (в том числе земельных участков), составляющего паевой инвестиционный фонд, является то, что доля каждого конкретного владельца пая меняется ежедневно, так же как и состав владельцев инвестиционных паев. Указанные обстоятельства не позволяют налоговым органам получать сведения о владельцах инвестиционных паев паевого инвестиционного фонда, необходимые для осуществления контроля за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью уплаты налога на имущество организаций и земельного налога. В связи с этим, а также в целях повышения эффективности администрирования налога на имущество организаций и земельного налога представляется целесообразным возложить обязанность по уплате этих налогов в отношении имущества (в том числе земельных участков) паевого инвестиционного фонда на управляющие компании. В настоящее время в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения, ставка земельного налога установлена в размере 0,3 процента. Учитывая массовые случаи использования земельных участков, отнесенных к такой категории с нарушением требований в области охраны и использования земель, предлагается рассмотреть вопрос об установлении порядка исчисления суммы налога (суммы авансового платежа по налогу) в таких случаях с учетом коэффициента 4. При этом решение о признании земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения используемыми с нарушением требований в области охраны и использования земель должно приниматься органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации и доводится, в том числе, до налоговых органов по месту нахождения соответствующего земельного участка. Налогообложение недвижимости предприятий, физических лиц. Налогообложение недвижимости является одним из важных направлений реформирования налогообложения в России. В настоящее время существующая система имущественных налогов имеет ряд недостатков, выражаются в следующем: -сдерживание инвестиций, вызванное затруднением расчетов экономической эффективности инвестиционных проектов, особенно средне- и долгосрочных; -невыгодное обновление основных фондов предприятий-производителей, так как налогом на имущество облагается остаточная стоимость основных фондов; -нестабильность поступлений в бюджет платежей за землю, в результате ежегодно изменяющихся ставок земельного налога и арендной платы; -существующая разница в налогообложении имущества юридических и физических лиц не стимулирует снижение налогового бремени путем переоформления объектов на физических лиц; -расходы на управление налогом на имущество физических лиц в отдельных районах превышают его сборы и не обеспечивают справедливого распределения налогового бремени; -налогом на имущество физических лиц не облагается значительная часть вновь построенных объектов, имеющих высокую стоимость; -устарели методики определения налогооблагаемой базы налога на имущество физических лиц; -жилье лучшего качества и местоположения по остаточной стоимости дешевле, чем крупнопанельные новостройки, а рыночная стоимость их значительно выше. При подготовке проекта Налогового кодекса Министерством финансов эти недостатки существующей системы имущественных налогов были учтены. Налоговый кодекс предусмотрел возможность замены налогов на имущество организаций и физических лиц и земельного налога консолидированным налогом на недвижимость по решению органов власти субъектов РФ. Одним из направлений реформирования налоговой системы является создание системы налогообложения недвижимости на основе рыночной стоимости. Целями реформирования налоговой системы в области налогообложения недвижимости являются: -стимулирование развития рынка недвижимости и его легализации; -эффективное использование земли, зданий и сооружений. В мировой практике налогообложения недвижимости наблюдается тенденция к налогообложению единого комплекса «земля и недвижимое имущество, находящееся на ее поверхности». Налог на недвижимость существовал в дореволюционной России. Затем он был преобразован в квартирный налог. В настоящее время налог на недвижимость функционирует более чем в 130 странах мира и представлен в двух его видах: единый налог и отдельные налоги на землю и имущество. Налогом на недвижимость облагаются: земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, обособленные водные объекты и леса. Плательщиками налога на недвижимость являются: юридические и физические лица, обладающие вещными правами на недвижимость, находящуюся в государственной или муниципальной собственности; собственники недвижимости, находящейся в частной и иных формах собственности. Базой налогообложения является стоимость объекта недвижимости. Налоговая база определяется на основе стоимости земельного участка и иного недвижимого имущества, зафиксированной на определенную дату, с последующей целевой индексацией. Организации имеют право самостоятельно определять базу налогообложения. Для физических лиц стоимость недвижимости определяется налоговыми органами. Целесообразным является предложение о выделении как отдельного объекта налогообложения так называемой доходной недвижимости. К ней предполагается отнести недвижимость, использование которой способно приносить прибыль благодаря ее индивидуальным особенностям (помещения магазинов, ресторанов, отелей, учреждений игорного бизнеса, финансово-кредитных учреждений). Налогом на недвижимость не будут облагаться объекты, находящиеся в собственности иностранных государств и международных организаций в соответствии с международными договорами Российской Федерации. Законодательные органы субъектов РФ вправе устанавливать дополнительные льготы по видам недвижимости. Предполагается установление социальной льготы при налогообложении зданий, находящихся в собственности физических лиц. Не будет облагаться налогами площадь в размере 21 кв.м на одного человека и дополнительно 10,5 кв.м на семью. Ставки налога устанавливаются законодательными органами в отдельности для разных типов земельных участков и для зданий и сооружений субъектов РФ в следующих пределах (в процентах к рыночной стоимости): -индивидуальные жилые дома, квартиры, жилые помещения, дачи - не более 0,5 %; -гаражи на одно - два машино-места - не более 1 процента; -объекты недвижимого имущества, используемые для промышленного производства, - не более 2 %; -иные объекты - не более 5 %. Для учета объектов недвижимости создается налоговый реестр объектов недвижимости, в котором содержится информация: -виды объектов недвижимости; -физические характеристики объектов недвижимости; -права на объекты недвижимости и субъекты этих прав; -фактическое использование объектов недвижимости; -оценка стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения; -другие сведения. Организации, уплачивающие налог на имущество, обязаны зарегистрироваться и получить регистрационный номер, а также сообщать об изменениях объектов имущества. В организациях сумма налога на недвижимость относится на расходы, связанные с производством и реализацией продукции (работ, услуг). Индивидуальными предпринимателями сумма налога на недвижимость включается в состав расходов декларации о доходах. Действующая в настоящее время система налогообложения имущества применяется во всех развитых странах мира. Налог на недвижимость в странах Запада является одним из экономических рычагов стимулирования государством эффективного использования имеющегося капитала. В России налогу на имущество предшествовала плата за производственные фонды. Она определялась по дифференцированным нормативам в процентах к среднегодовой стоимости основных производственных фондов и нормируемых оборотных средств. В связи с изменением ставок и объектов налогообложения величина платежа за фонды не была стабильной и не носила налогового характера. Введение налога на имущество организаций предусматривало следующие цели: -обеспечить бюджеты регионов стабильными источниками доходов, необходимыми для финансирования программ социального и экономического развития; -создать у организаций заинтересованность в реализации излишнего, неиспользуемого имущества или в вовлечении его в производственный процесс; -стимулировать эффективное использование имущества, находящегося на балансе организации. Плательщиками налога на имущество организаций признаются: -российские организации; -иностранные организации, осуществляющие деятельность в РФ через постоянные представительства или имеющие в собственности недвижимое имущество на ее территории, на континентальном шельфе РФ и в исключительной экономической зоне РФ. В соответствии со статьей 374 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета. Налоговая база определяется на основе среднегодовой стоимости имущества, учитываемого по остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике организации. Если для отдельных объектов основных средств начисление амортизации не предусмотрено, то их стоимость определяется как разница между первоначальной стоимостью и величиной износа в конце каждого налогового (отчетного) периода. Налоговой базой по объектам недвижимого имущества иностранных организаций является инвентаризационная стоимость указанных объектов по данным органов технической инвентаризации. Уполномоченные органы и специализированные организации, осуществляющие учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, обязаны сообщать в налоговый орган по их местонахождению сведения об инвентаризационной стоимости объектов, находящихся на территории соответствующего субъекта РФ, в течение 10 дней со дня их оценки. Налоговая база определяется отдельно в отношении имущества: -подлежащего налогообложению по местонахождению организации (месту постановки на учет постоянного представительства иностранной организации); -каждого обособленного подразделения организации, имеющего отдельный баланс; -каждого объекта находящегося вне местонахождения организации, ее обособленного подразделения, имеющего отдельный баланс, или постоянного представительства иностранной организации; -облагаемого по разным налоговым ставкам. При местонахождении объекта на территориях разных субъектов РФ либо на территории субъекта РФ и в территориальном море РФ (на континентальном шельфе РФ или в исключительной экономической зоне РФ), налоговая база определяется отдельно пропорционально доле его балансовой стоимости на территории соответствующего субъекта РФ. Налоговая база определяется организациями самостоятельно. Среднегодовая (средняя) стоимость имущества определяется как частное от деления суммы, полученной в результате сложения величин остаточной стоимости имущества на 1-е число каждого месяца налогового (отчетного) периода и 1-е число следующего за ним месяца, на количество месяцев в периоде, увеличенное на единицу. С установлением такого порядка определения налоговой базы не требуется специального регулирования расчета средней стоимости имущества в случаях создания организации не с начала года или в середине квартала. Налоговая база объекта недвижимого имущества иностранных организаций принимается равной его инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Главой 30 Налогового кодекса РФ установлены особенности определения налоговой базы по договору простого товарищества (договора о совместной деятельности). Налоговая база определяется исходя из остаточной стоимости имущества переданного по договору, а также исходя из остаточной стоимости иного имущества, приобретенного или созданного в процессе совместной деятельности. Каждый участник договора простого товарищества производит исчисление и уплату налога по объектам имущества, переданных им в совместную деятельность. По имуществу, приобретенному или созданному в процессе совместной деятельности, исчисление и уплата налога производятся участниками договора простого товарищества пропорционально стоимости их вклада в общее дело. Лицо, ведущее учет общего имущества товарищей, обязано сообщать не позднее 20-го числа месяца, следующего за отчетным периодом, участнику договора простого товарищества сведения об остаточной стоимости общего имущества товарищей, на 1-е число каждого месяца и о доле каждого участника в общем имуществе, а также сведения, необходимые для определения налоговой базы. Имущество, переданное в доверительное управление, а также приобретенное по договору доверительного управления, подлежит налогообложению у учредителя. Налоговым периодом признается календарный год. Отчетными периодами признаются первый квартал, полугодие и девять месяцев календарного года. Налоговые ставки устанавливаются законами субъектов РФ и не могут превышать 2,2 %. Особенности исчисления и уплаты налога на имущество организаций по местонахождению их обособленных подразделений определены статьей 384 Налогового кодекса РФ. Организация, в состав которой входят обособленные подразделения, имеющие отдельный баланс, уплачивает налог в бюджет по их местонахождению. Его величины определяются в сумме, определяемой как произведение налоговой ставки, действующей на территории соответствующего субъекта РФ, где они расположены, и налоговой базы (средней стоимости имущества). Организация, имеющая объекты, не находящиеся на ее территории, уплачивает налог в бюджет по их местонахождению в сумме, определяемой как произведение налоговой ставки и средней стоимости имущества. Организации обязаны по истечении каждого отчетного периода представлять в налоговые органы по своему местонахождению, а также местонахождению обособленных подразделений, и каждого объекта недвижимого имущества налоговые расчеты по авансовым платежам не позднее 30 дней по окончания отчетного периода, и налоговую декларацию по налогу не позднее 30 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом. Вторым в системе налогообложения имущества является налог на имущество физических лиц - являющийся одним из древнейших налогов. В Римской империи существовали: поземельный налог, средняя ставка которого составляла 1/10 дохода земельного участка; налог на недвижимость; налог на живой инвентарь, который взимался с владельцев рабов и крупного рогатого скота; налог на ценности. Сумма налога определялась каждые 5 лет во время переписи (ценза) чиновниками – цензорами (лат. census – делаю опись, перепись) путем отнесения граждан по имущественному состоянию и семейному положению к определенному налоговому (податному) разряду. В настоящее время налогообложению недвижимости уделяется недостаточное внимание – как источнику дохода региональных бюджетов. Действующий механизм налогообложения не стимулирует рационального использования имущества и земли, повышения эффективности производства с целью увеличения его доходности и в связи с этим требует совершенствования. Налогообложение при сделках с недвижимостью. В соответствии со ст.208, 209 и 224 Налогового кодекса РФ, доход от реализации недвижимого имущества облагается подоходным налогом в размере 13%. Но, если квартира находилась в собственности владельца более 3 лет, то подоходный налог при продаже данной квартиры не уплачивается. Следует напомнить, что исчисление трехлетнего периода ведется с даты регистрации недвижимости в Федеральной регистрационной службе. Например, гражданин всю жизнь проживал в своей квартире, приватизировал ее год назад и решил продать. Не смотря ни на что, он должен будет заплатить налог при продаже своей квартиры. По недвижимости, находившейся в собственности менее 3 лет, размер налога определяется следующим образом: из суммы, полученной при продаже квартиры, отнимается 1 000 000 рублей (имущественный налоговый вычет – ст.220 НК РФ), с оставшейся суммы уплачивается налог 13%. Рассмотрим частные случаи сделок с недвижимостью. Ситуация 1. Вы продаете квартиру, которая находится в вашей собственности менее трех лет. Стоимость продаваемой квартиры &"151; 1 800 000 рублей. Сумма налогового вычета (сумма, которая не облагается подоходным налогом) – 1 000 000 рублей. При подаче налоговой декларации уменьшайте на данную сумму свои доходы, облагаемые подоходным налогом. Оставшаяся сумма (800 000 рублей) облагается подоходным налогом по ставке 13%, т.е. сумма налога составит 104 000 рублей. Многие продавцы вообще не имеют информации об обязанности уплатить налог, а получив уведомление из налоговой инспекции часто попадают в сложную финансовую ситуацию. Другие, зная о налогообложении, настаивают на занижении реальной стоимости недвижимости. Сегодня часто практикуется передача продавцом, при получении им денег за проданную недвижимость, двух расписок: одну на сумму, которая указана в договоре, вторую &"151; на оставшуюся сумму. Покупатели зачастую соглашаются на эти условия, считая, что в случае признания договора купли-продажи недействительным, вторая расписка будет рассматриваться судом как договор займа и деньги, полученные по второй расписке, покупатель также может истребовать от продавца. Во-первых, по данному вопросу не возможно предусмотреть, как поведет себя суд. Если в расписках будет указано, что передача денег связана с договором купли-продажи, у покупателя будет всего три варианта разрешения этого спора: 1. Суд признает такую сделку притворной и стороны должны будут вернуть друг другу все полученное по такой сделке. 2. Суд решит вернуть покупателю указанную в договоре сумму, без учета суммы на которую выданы расписки. 3. Суд признает такие расписки и покупатель сможет вернуть полную сумму уплаченную за квартиру. В практике встречались различные судебные решения одной и той же спорной ситуации. Во-вторых, схема с двумя расписками является доказательством неуплаты продавцом налогов, а это грозит продавцу взысканием неуплаченного налога, пени, штрафа и привлечением к уголовной ответственности. Подспорьем налоговикам в выявлении продавцов квартир, не задекларировавших полученный доход, с недавних пор служат покупатели. Ведь покупатели недвижимости имеют право один раз в жизни получить налоговый вычет по налогу на доходы. До января 2009 года покупателя, который получал налоговый вычет по НДФЛ также как продавец максимум на 1 млн. рублей, устраивало указание в договоре купли-продажи заниженной стоимости. Но с 1 января 2009 г. вычет для покупателя увеличен до 2 млн. рублей, причем новый лимит распространяется на сделки, заключенные с 1 января 2008 года. И покупатели понесли в налоговые органы две расписки. Налоговикам в этой ситуации остается сравнить сумму в договоре и в расписках &"151; и можно начать задавать вопросы продавцу. Занижение дохода от проданной квартиры законом расценивается как уклонение от налогов, за которое грозит уголовное преследование. Если неуплаченный налог превысит 100 000 рублей, нарушителю грозит до одного года лишения свободы, а если 500 000 рублей - до трех лет. Срок исковой давности составляет три года. Ситуация 2. Собственник жилья продал квартиру за 2 200 000 руб. (недвижимость была в собственности менее 3 лет). Добавил накопленные средства и приобрел квартиру стоимостью 2 800 000 руб. При этом обе сделки были заключены в один налоговый период, т. е. в один год (это важно!). С проданной квартиры продавец обязан заплатить налог в сумме 156 000 рублей (доход 2 200 000 рублей уменьшается на сумму налогового имущественного вычета 1 000 000 рублей. Остается 1 200 000 рублей, с которых и уплачивается налог 13%, т.е. 156 000 рублей.) При покупке новой квартиры покупатель вправе использовать льготу при приобретении недвижимости (размер налогового вычета ограничивается суммой 2 000 000 рублей, т.е. 260 000 рублей). Таким образом, если гражданин ранее не использовал свое право на льготу при покупке недвижимости, налог от продажи при подобной обменной схеме не уплачивается, он зачитывается в счет выплаты 260 000 рублей (от покупки). К возврату останется сума 130 000 рублей. Еще раз акцентирую, что такой зачет возможен, если обе сделки заключены в один налоговый период. В случае, если в один год была продана квартира, а на следующий год куплена другая, то сначала нужно будет заплатить налог, а затем воспользоваться льготой для покупателя. Ситуация 3. Собственник жилья продал квартиру за 2 200 000 руб. (недвижимость была в собственности менее 3 лет). Вырученные от продажи жилья деньги были использованы на покупку новой квартиры, стоимостью 2 800 000 рублей, при этом на недостающую сумму был взят ипотечный кредит в банке. Ситуация 3 отличается от Ситуации 2 тем, что гражданин может дополнительно получить еще и налоговый вычет к сумме процентов, уплаченных за пользование ипотечным кредитом. Однако надо помнить, что сумма процентов может быть включена в сумму вычета только при условии их фактической уплаты, подтвержденной документально, т.е. компенсировать часть уплаченных процентов возможно только после окончания каждого платежного периода, в данном случае – года. Ситуация 4. По договору долевого участия была приобретена квартира стоимостью 700 000 рублей. Через некоторое время по договору уступки права требования (то есть дом не сдан, право собственности не зарегистрировано) квартира была продана за 900 000 рублей. При сделках с инвестиционным жильем обязанность по уплате подоходного налога возникает в любом случае, даже если сумма сделки менее 1 000 000 руб. Таким образом, сумма дохода, с которой должен быть уплачен подоходный налог, составляет 200 000 руб. (900 000 руб. – 700 000 руб. = 200 000 руб.), а сумма налога – 26 000 рублей. 2. Задача: Администрация поселка «Ждановский» предоставила 50 га земли для нужд коллективного садоводства садовому товариществу «Светлячок». При владении участков членами товарищества было самовольно занято еще 1 га земли, засеянной озимой пшеницей и находящейся во владении совхоза «Россия». На занятой земельной площади были возведены садовые домики и иные строения. Руководство совхоза поставило перед кооперативом вопрос о сносе возведенных построек и возвращении самовольно занятых земель. Вопрос: каким образом может быть разрешена ситуация о сносе возведенных садовых домиков, и каков порядок возмещения потерь недополученного урожая? Решение: Только в судебном порядке, а именно Земельный кодекс Статья 79. Особенности использования сельскохозяйственных угодий 1. Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке. Список литературы 1.Боголюбов С. А. Земельное право: Учебник / С.А. Боголюбов- М.ТК Велби, Изд-во Проспект,2020,- 562с 2.Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник / Б.В.Ерофеев - М.Юрайт- Издат,2021,- 482с. 3.Земельное право: учебное пособие для самостоятельной работы студентов юридических вузов, обучающихся по дистанционной форме образования/ г.в.Чубуков.- 4-е изд., перераб и доп..-М.:ЮНИТИ-ДАНА: закон и право,2019.-319с. 4.Крассов О.И. Земельное право современной России: Учебник/ О.И.Крассов-М.:Дело,2020 -624с 5.Краснов Н.И. Новое земельное законодательство Российской Федерации.-М.Юрайт,2021 |