Затратный подход к оценке
 Скачать 405.27 Kb.
|
|
Затратный подход к оценке Согласно ФСО №1 Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей. В соответствии с п. 24 р. VII ФСО № 7 при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения: а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства; в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют); г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства; д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования; е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; сметных расчетов; информации о рыночных ценах на строительные материалы; других данных; ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ; з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок; и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗАТРАТ НА ЗАМЕЩЕНИЕ ОБЪЕКТА КАК НОВОГО (здания и сооружения) Под стоимостью затрат на замещение нового аналогичного объекта понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту исследования, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки. Для расчета стоимости строительства в данном заключении выбран метод сравнительной единицы. Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1м3 строительного объема, 1м2 покрытия, 1 м2 общей площади и т.д.) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового здания или сооружения. Стоимость нового строительства в данном методе определяется выражением: СС = Сin х N, где: СС - стоимость строительства; Сin - стоимость единицы потребительских средств; N - количество единиц потребительских свойств на объекте. В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия с объектом исследования определяется искомая величина рыночной стоимости. В большинстве случаев применения данного метода для определения Cin используются показатели единичных стоимостей, взятые из специальных справочников и ценников. Такие справочники регулярно выпускаются и содержат статистические данные по рынку недвижимости, предоставляемые институтами оценки. Единичные стоимости типовых или базовых зданий приводятся для сооружений определенных размеров, поэтому необходимо производить их корректировку на реальные габариты. При этом, если исследуемое здание больше, чем базовое, единичная цена обычно ниже, и наоборот. К нормативной базе метода укрупненных обобщенных показателей стоимости относятся сборники УПВС, содержащие данные о восстановительной стоимости типовых объектов; укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС) зданий и сооружений, содержащие показатели стоимости возведения типовых зданий и сооружений в целом; справочники оценщика ООО «КО-ИНВЕСТ», содержащие укрупнённые показатели стоимости строительства. Для определения стоимости замещения исследуемых объектов в рамках затратного подхода был использован Справочник Оценщика Ко-Инвест 2016 "Общественные здания" в уровне цен на 01.01.2016 г. для условий строительства в Московской области, Россия. Таблица 1 - Объекты-аналоги для расчета затрат на замещение зданий        Коэффициенты, применяемые при расчетах сборниками Ко-Инвест: При оценке конкретного здания предусмотрена возможность корректировки справочных показателей, учитывающих неполное соответствие оцениваемого объекта объекту-аналогу по объемно-планировочным, конструктивным параметрам, качеству применяемых материалов, конструкций, типам инженерных систем, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства. Предусматривается введение поправок как в абсолютном выражении, так и в виде корректирующих коэффициентов, что позволяет скорректировать величину стоимости как в целом по зданию, так и в разрезе основных конструктивных элементов, видов работ и инженерных систем здания. Поправка на различие в конструктивных элементах. Если техническое решение конструктивного элемента оцениваемого здания или сооружения существенно отличается от технического решения этого же элемента справочного здания или сооружения, то стоимость оцениваемого элемента (Со) рассчитывается по формуле: Со = Cс ×Фо /Фс , где Со и Сс – стоимость конструктивного элемента соответственно для оцениваемого или для справочного здания или сооружения; Ф0 и Фс – стоимостные коэффициенты для рассматриваемого конструктивного элемента соответственно для оцениваемого и справочного здания или сооружения. Таблица 2 – Корректировка на отличие в составе и материале конструктивных элементов
Примечания к расчетам в таблице. Корректировка на отсутствие конструктивных элементов равна единичной стоимости соответствующего конструктивного элемента, приведенных в таблице объектов-аналогов Ко-Инвест. Стоимостной коэффициент конструктивного элемента определен согласно справочнику «Стоимостные коэффициенты по элементам зданий», 2017, Ко-Инвест. Корректировка на отделку выполнена с учетом рекомендаций «Стоимостные коэффициенты по элементам зданий» и составила 14% к стоимостному элементу «Отделка» для корректировки простой отделки на улучшенную. Корректировка на отсутствие стены для пристроек   Таблица 3 – Корректировка на отсутствие стены для пристроек
Корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности вводится в случае, когда оцениваемое здание располагается в районе с сейсмичностью, отличающейся от сейсмичности, для которой рассчитаны стоимостные показатели в данном справочнике:  αC и αJ– коэффициенты уровня стоимости здания соответственно при сейсмичности, учтенной в справочнике (6 баллов), и при сейсмичности в j-ом районе расположения оцениваемого объекта. Таблица 4 - Коэффициенты уровня стоимости здания при различной сейсмичности (сборники для условий строительства в Московской области)
Балл сейсмичности определяется в соответствии таблицей общего сейсмического районирования территории РФ ОСР-97. Объект расположен в зоне с сейсмичностью 7 баллов. Интегральный территориально-экономический корректирующий коэффициент к стоимости строительства рекомендуется рассчитывать по формуле:  , гдеКрег-эк – регионально-экономический коэффициент к справочной стоимости строительства в Московской области; Кзон-эк - зонально-экономический коэффициент к среднему уровню стоимости в регионе, определяемый оценщиком самостоятельно, при наличии соответствующих данных. Региональные коэффициенты стоимости строительства для объектов, рассчитанных по справочникам, опубликованным для условий строительства в Московской области, составил: Таблица 5 - Регионально-климатический коэффициент
Корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве после издания справочника рассчитывается по формуле:  где Ио и Испр – индексы цен соответственно на дату оценки и на дату издания справочника. Таблица 6 - Индексы цен соответственно на дату оценки и на дату издания справочника
. Таблица 7 – Расчет затрат на замещение зданий без учета накопленного износа
ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА Каждое здание и сооружение характеризуется определенными эксплуатационными качествами: прочностью и устойчивостью конструкций, их теплозащитными качествами, герметичностью, звукоизолирующей способностью и т. д. Построенные здания под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость здания оказывает внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональный износ (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения). Все вместе эти виды износа являются накопленным износом, который и будет составлять разницу между стоимостью замещения улучшений и текущей рыночной стоимостью. Накопленный износ экспертом определяется как «уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального старения, внешнего устаревания или комбинации этих источников». Накопленный износ рассчитывается по формуле: НИ = 1 - (1- Физ. из.)(1- Функ. из.)(1-Вн. из.), где НИ - накопленный износ Физ. из. - физический износ; Функ. из - функциональный износ; Вн. из - внешний или экономический износ. Стоимость накопленного износа (Сни.) определяется по формуле: Сни=Сзп*НИ, где Сзп – полная стоимость замещения; НИ – величина накопленного износа. Стоимость замещения с учетом накопленного износа (Сз) равна: Сз=Сзп – Сни, где Сзп – полная стоимость замещения; Сни – стоимость накопленного износа Физический износ имущества - износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов. Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (замещения) здания. Взаимосвязь между износом и сроком экономической жизни выражается следующим соотношением: И/ВС = ЭВ/ТС, где: И - износ; ВС - восстановительная стоимость; ЭВ - эффективный возраст; ТС - типичный срок экономической жизни. Отсюда следует: И = ЭВ/ТС х ВС В данном случае физический износ определен через срок экономической жизни( Типичный срок экономической жизни объекта определен в соответствии со «Средними нормативными сроками службы основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете» от 22.06.2007 г. Утверждены УСУ СССР, министерством финансов СССР, Госстроем СССР 28 февраля 1972 г. №7.17.ив (извлечение). При этом для строений 1953 года постройки типичный срок службы увеличен на 20 лет, т.к. здания были капитально отремонтированы (ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»). Таблица 8 - Расчет физического износа зданий
Функциональный износ вызывается несоответствием характеристик зданий или сооружений современным рыночным стандартам и представлением о характеристиках рассматриваемого типа недвижимости: устранимый функциональный износ (недостатки, требующие добавления элементов, замены или модернизации элементов, «сверх улучшения»); неустранимый функциональный износ (несоответствие конструктивного решения сооружения современным стандартам). В рамках данного заключения функциональный износ не выявлен, принимается равным нулю. Внешний износ вызывается изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов - изменением ситуации на рынке, финансовых и законодательных условий. Внешний износ определяется, как правило, применительно к группе активов, для которой можно определить степень воздействия внешних факторов на эффективность использования данной группы активов. В рамках затратного подхода определяется внешний износ, обусловленный недоиспользованием основных средств (недозагрузкой). Недоиспользование основных средств определяется относительно нормативного уровня загрузки для конкретного типа объекта или оптимального уровня загрузки при благоприятных рыночных условиях. Существует два основных метода расчета внешнего износа: - метод связанных пар продаж; - метод капитализации потерь в прибыли. Внешний износ объекта оценки отсутствует. Расчет рыночной стоимости здания с учетом накопленного износа представлен в таблице далее по тексту. Таблица 9 - Итоговый расчет зданий в рамках затратного подхода
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||