Инвестиции в недвижимость. Инвестиции в недвижимость.2docx. 1 Особенности инвестирования в недвижимость 5
 Скачать 198.34 Kb.
|
 , (1)где Со.ср. – стоимость объекта определенная сравнительным подходом; Цм2 – стоимость продажи 1 м2; Sо – площадь объекта. Определяем среднюю стоимость квартиры исходя из средней стоимости квартир и площади в размере 33,6 кв. м.: Со.ср = 49,5 33,6 = 1663,2 тыс. руб. – стоимость объекта полученная сравнительным подходом. Далее необходимо учесть накопленный износ, распределение которого идет по следующим критериям: износ 0-20% - при отсутствии повреждений и деформаций или наличии их в небольших масштабах, которые можно легко устранить; износ 21-40% - конструктивные элементы пригодны для эксплуатации, но существует необходимость капитального ремонта; износ 41-60% - эксплуатация конструктивных элементов возможна при выполнении значимого капитального ремонта; износ 61-80% - несущие конструктивные элементы находятся в аварийном состоянии; износ 81-100% - конструктивные элементы здания находятся полностью в разрушенном состоянии. В связи с тем, что, что инвестирование будет происходить в течение года, после ввода его в эксплуатацию, возьмем размер износа – 10%.  (2)Со.ср.м = 1663,2– ((1663,2*10)/100) = 1496,88 тыс. руб. Стоимость кв.м. в учетом Со.ср.: 1496880/33,6 = 44550 руб. Таким образом, стоимость объекта, рассчитанная сравнительным подходом, с учетом износа составляет 1496,88 тыс. руб. Помимо расчета средней стоимости квартиры, применяются в сравнительном подходе статистические методы, которые основаны на анализе большого количества сделок с аналогичной недвижимостью. Однако мы проведем расчет по 4 основным застройщикам «комфорт класса» и их ценам на однокомнатные квартиры. В таблице 1 данные представлены по минимальным ценам за кв.м., подлежащие сдачи в эксплуатацию до конца 2018 года в городе Ростов-на-Дону. Таблица 1 — Цена кв.м. квартиры в порядке возрастания, руб 17.
Исходя из данных ранжированного ряда, приведенном в таблице 1, мода (Мо) равна 41,8 тыс. руб., что отражает наиболее часто встречающуюся цену квартир в аналогичных домах. Медиана (Ме) равна 41,6 тыс. руб. Рассчитаем среднеарифметическое значение цен аналогичных объектов по формуле:  , (3)где xср. - среднеарифметическая цена объекта аналога;  - цены объектов аналогов; - количество аналогов. xср. = (39200+40995+41500+41836+41839+43000)/6 = 41395 руб. – среднеарифметическое значение цены квартиры за кв.м. аналогичных объектов. Преимуществами ЖК «Уютный Дом» является близость к торгово-развлекательным центрам (+5%), быстрый доступ к общественному транспорту (3%). Таким образом, оцениваемый объект имеет преимущества в 8%, исходя из этого определим скорректированную стоимость:  , (4)где Cскор.а. – скорректированная цена наиболее похожего аналога; Ца. цена аналога; kкор. коэффициент корректировки. Сскор.а = 39200*(1+0,08)=42336 руб. Усредним данные полученные статистическими методами:  (5)Хср.оц = (41395+41837,5+41668+42336)/4= 41809,1 руб. Таким образом, усредненная стоимость, полученная статистическими методами сравнительного подхода, составляет 41809,1 руб. Далее определим среднее значение стоимостей, которые были получены разными методиками сравнительного подхода:  , (6)где, Cсрав.ср. усредненное значение, полученное разными методами сравнительного подхода; Со.ср. – стоимость, полученная методикой сравнительной единицы; Со.ст.ст. – усредненная стоимость, полученная статистическими методами. Ссрав.ср. = (41809,1+44550)/2 = 43179,55 руб. Таким образом, стоимость объекта оценки 1 кв.м. с позиции сравнительного подхода составляет 43179,55 тыс. руб., если посчитать стоимость всей квартиры площадью 33,6 кв.м., то она будет равна 1450832,88 руб. Начальная цена квартиры ЖК «Уютный Дом» с такой же площадью составляет 1 280 160,00 руб. Исходя из приведенных расчетов, цена данной квартиры, при покупке на предпоследней стадии строительства, ниже средней стоимости квартиры. Однако, при вводе в эксплуатацию цена квартиры вырастет, и может сравняться с сравнительной ценой. Поэтому инвестору, более выгодно вложиться на данном этапе, сэкономив деньги. 2.2 Оценка эффективности инвестиций в объект недвижимости Инвестиции в недвижимость подразумевают несколько видов: 1) инвестиции в жилую площадь, покупаете дом или квартиру для дальнейшей перепродажи за более высокую цену или сдачи в аренду; 2) инвестиции в коммерческую недвижимость, приобретение коммерческого здания или помещения для дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи; 3) инвестиции в зарубежную недвижимость, покупка недвижимости в другой стране с целью получения пассивного доход от сдачи в аренду объекта недвижимости или дальнейшей его перепродажи. 4) инвестиции в строящийся объект подразумевают вложение средств в недвижимость в виде проекта будущего объекта недвижимости или на стадии строительства, для дальнейшей перепродажи по высокой цене. Рассмотрим наиболее популярный вариант вложений –инвестировании в жилую недвижимость, используя этот вид мы может получить два вида дохода: пассивный доход (сдача квартиры в аренду); спекулятивный доход (перепродажа недвижимости с дополнительными затратами и без по более высокой цене). Предположим, что цена приобретения квартиры в ЖК «Первый» обойдется инвестору в 1600000 руб., данная сумма является инвестируемой, включая стоимость риэлтерских услуг и недорогого ремонта квартиры, стоимость самой квартиры составляет 1 280 160,00 руб. Рассчитаем эффективность вложений исходя из видов дохода. 1) В случае сдачи квартиры в аренду, предположим, что ежемесячно инвестор будет за нее получать 14000 руб., следовательно в год 168000 руб. (14000*12мес = 168000 руб.) без учета налога.  , (7)где PP – простой срок окупаемости инвестиций I – общий объем инвестиций;  – Среднегодовая чистая прибыль от проекта за расчетный период.PP =1600000/168000= 9,5 лет Простой срок окупаемости составляет 9,5 лет, что свидетельствует о достаточно долгом периоде окупаемости, используя данный вид дохода. Данный показатель рассчитывается при равномерном распределении доходов.  (8)ROI = 168000/1600000= 0,105 Коэффициент окупаемости инвестиций (ROI) равен 0,105 (<1), что свидетельствует о неэффективности вложений. Лишь 10,5% вложений будет возвращаться ежегодно в виде прибыли от сдачи в аренду имущества. Исходя из всех расчетов данный вид получения доходов не является эффективным и способен окупиться более чем за 9 лет, без дисконтирования будущих доходов. Однако данный вид является одним из наиболее распространённых видов вложений населения России. 2) В случае перепродажи недвижимого имущества, цена его продажи учитывает вложенные средства на ее покупку, ремонт, оплата риэлтерских услуг, прочие расходы, а так же дополнительный доход, ради которого и осуществляется данная инвестиция. Разница между ценой продажи и всех затрат на ее приобретение и доведение до нужного вида является доходом, который получит инвестор. Расчет данного вида дохода невозможен без наличия информации о все расходах, связанных с данным объектом инвестиций. Наиболее распространенными инвесторами такого вида доходов являют риэлтерские организации или профессиональные участники ранка недвижимости. Вложение в недвижимость с целью сдачи ее в аренду предполагает долгосрочный срок окупаемости проекта, возможность непостоянного дохода от данного вида инвестиций и наличие различных рисков. 3 Особенности учета рисков при инвестировании в объект недвижимости и современное состояние рынка недвижимости 3.1 Особенности применения схем кредитования при инвестировании в недвижимость Инвестирование в недвижимость возможно с использованием не только собственного капитала, но и с помощью заемного капитала, закладных, смешанных долговых обязательств. Распространёнными формами привлечения средств являются ипотека, опционы, гибридные формы обязательств, финансирование с применением аренды, лизинг, создание совместных предприятий и консорциумов инвесторов. Наиболее распространенным, помимо использования собственных средств, является ипотечное кредитование. Данная форма кредитных отношений состоит из взаимодействия нескольких рыночных субъектов. Ипотека представляет собой одну из форм залога, при этом закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, в случае невыполнения обязательства кредитор приобретает право получить исполнение обязательств за счет реализации данного имущества. Существует так же ипотечное кредитование, оно является одним из составляющих ипотечной системы. Ипотечное кредитование – долгосрочная ссуда, которая предоставляется юридическому или физическому лицу кредитной организацией под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Данный механизм способствует увеличению притока средств на рынок жилья, стимулирует сферу строительства, способствует расширению рабочих мест, а также мультипликативному росту экономики в целом 10. Население России в основном используют ипотеку для вложения в квартиру, закладывая либо вновь покупаемое жилье, либо уже имеющееся. В настоящее время существуют три основные схемы финансирования жилья (рисунок 1): одноуровневая, двухуровневая и схема строительного кредита.  Рисунок 1 Классические схемы финансирования жилья 2 В одноуровневой модели выделяют два общих типа схем кредитования: связь заемщика и кредитора при помощи ипотечных банков и ссудно-сберегательных учреждений, обслуживающая компания является страховой. В среднем срок кредитования составляет 1012 лет, ставки при этом фиксированные. При реализации немецкой модели происходит заключение следующих типовых договоров: между заемщиком и кредитором заключается договор о накопительном жилищном вкладе, после чего подписывается кредитный договор и договор об ипотеке; между заемщиком и страховой организацией – договор страхования заложенного клиентом жилья; между заемщиком и строителем заключается договор купли-продажи жилья 2. Кредитор регулирует весь процесс ипотечного кредитования заемщика в пользу собственных интересов. Он может минимизировать риски путем рефинансирования ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг, при этом процент выплаты дохода по закладным листам практически соответствует проценту по ипотечному кредиту с небольшой разницей, необходимой для покрытия расходов и получение прибыли. Двухуровневая схема ипотечного кредитования отличается от одноуровневой наличием в нем дополнительного субъекта – посредника, в качестве которого выступает ипотечное агентство, или участника финансового рынка. Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) является организация, созданная государством в целях развития системы ипотечного кредитования в нашей стране. В основном ипотечные агентства занимаются предоставлением жилищных кредитов населению и выкупом закладных у банков за счет средств государства. Структуру данных агентств в России возглавляет Федеральное ипотечное агентство, подведомственными ему являются агентства в регионах. Обратившись в агентство, при наличии всех необходимых документов, происходит изучение условий кредитования, после чего банк, находящийся в партнерских соглашениях с ипотечным агентством, предоставляет клиенту кредит на заранее оговоренных условиях, после чего ипотечное агентство перекупает у банка права на закладную данного клиента. Ипотечные агентства, как правило, предоставляют более гибкие условия кредитования, чем коммерческие банки, однако требования к заемщикам более суровые. При двухуровневой модели ипотечного кредитования составляются договоры следующим образом: заключаются кредитный договор и договор об ипотеке между заемщиком и кредитором; после получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или строителем, по мимо этого заключается договор страхования предпринимательского риска и заложенного жилья страховой организацией; на вторичном ипотечном рынке кредитор и ипотечное агентство заключают соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, подписывается договор доверительного управления приобретенными правами требований, что позволяет кредитору контролировать заемщика 2. Особенность схемы строительного кредита состоит в участии организации, осуществляющей строительство жилья, на которое заемщиком получен ипотечный кредит. Кредитором, выдающим строительный и ипотечные кредиты, может быть одно кредитное учреждение либо два различных учреждения. При использовании данной схемы происходит использование трех видов капитала: заемного капитал строительной организации (т.е. строительный кредит), а также собственный и заемный капитал (ипотечный кредит) заемщика. Строительная организация не изыскивает дополнительные собственные средства на строительство конкретного объекта, происходит разделение рисков, связанных со строительством и ипотечным кредитованием 2. Средний срок кредитования строительного кредита составляет 6 – 18 месяцев. Заемщик приобретает у строительной организации жилье за счет ипотечного кредита, расплачиваясь с ней как с непосредственным продавцом жилья, а затем строительная организация расплачивается за строительный кредит. При этом основной долг по кредиту строительная организация возвращает после окончания строительства и продажи готового жилья 2. Одним из способов снижения рисков кредитора является ипотечное страхование. Заем на приобретение жилья, осуществляемый в рамках ипотечных программ кредитования, предполагает получение значительных сумм. Рисков при ипотечном кредитовании достаточно много, в основном они зависят от уровня инфляции, развития экономики, состояния рынка недвижимости как по стране, так и в отдельном регионе, отсутствия или наличия кризисных явлений, и других рисков. Все риски по ипотеке подразделяются на систематические и несистематические. Большинство рисков носят систематический характер. Все они взаимозависимы и влияют друг на друга в разной степени. Страховая выплата при неисполнении обязательств с первоначальным взносом является инструментом, который способен обеспечить возможный риск утраты банком своих планируемых прибылей, помимо него обеспечивает риск и приобретаемое заемщиком имущество, имеющееся у банка в залоге. Для этого залоговое имущество должно обладать достаточной степенью ликвидности. Для инвестора наиболее важными являются два основных риска – это несдача дома или его недостройка и снижение дохода или его потеря. Часто встречаются случаи, когда по разным причинам дом либо не достраивается, либо не вводится в эксплуатацию, а клиент оформил уже ипотеку и оплатил новое жилье. Данный риск можно избежать, если покупать только у проверенных аккредитованных застройщиков. Сильное снженние доходов или потеря дохода совсем является довольно частным явлением в России, это связано по большей мере кризисными и инфляционными явлениями, которые сопровождаются сокращениями с должностей, невыплатой зарплаты, ее задержками. В связи с чем возникают просрочки по ипотеке. Данный риск можно снизить, если сформировать на счете для погашения сумму, которой бы хватило на несколько платежей. Для формирования устойчивой эффективной системы ипотечного жилищного кредитования необходимо использовать все возможности по поддержке массового строительства жилья с привлечением кредитов, обеспеченных ипотекой, это возможно путем создания дополнительных правовых, организационных и финансовых стимулов, а также участия государства. Растущая конкуренция между банками способствует развитию ИЖК, постоянно растет число участников рынка, появляются новые ипотечные продукты и услуги. 3.2 Анализ современного рынка недвижимости в России Основными моментами, отражающими состояние рынка недвижимости являются следующие: 1) уровень развития рынка недвижимости, его степень активности; 2) факторы сопутствующих затрат (имущественные налоги и затраты на обеспечение функционального состояния объектов недвижимости); 3) соотношение спроса и предложения на данном рынке; 4) уровень развития услуг кредитных и финансовых организаций. Комплексный анализ рынка недвижимости подразумевает разработку четкой структуры анализа и определенного набора показателей. В ходе исследования рынка должен быть проведен анализ и оценка как текущего состояния показателей, так и изучение его в динамике; исследование факторов, влияющих на изменение выбранных показателей и осуществление прогноза изменения показателей на среднесрочный период. Показатели должны характеризовать следующие области рынка: отражать ценовую ситуацию: изучить конъюнктуру спроса и предложения; исследовать активность рынка; определить ликвидность объектов. В 2016 году рынок недвижимости испытал на себе негативные последствия событий последних двух лет, однако на начало 2017 года положение начало улучшаться. Макроэкономические показатели в 2016 году (темпы роста ВВП и инвестиций в основной капитал) существенно замедлили своё падение, но процесс спада показателя происходил, при этом происходило снижение реальных располагаемых доходов населения почти в два раза. Однако в 1-м полугодии 2017 года ВВП России вырос по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, а инфляция почти достигла целевого значения Банка России. Снижение реальных располагаемых доходов населения стало замедляться. В связи с этим объемы кредитования строительного сектора в 2016 г. увеличились на 6,5% и составили 1 465 млрд руб. (в 2015 г. – 1 376 млрд руб.), объемы выдачи новых кредитов в валюте продолжили снижаться в связи с плавающим курсом валют на 45,1%, и составили на конец 2016 года 59 млрд руб. Просроченная задолженность в абсолютном выражении показала небольшое снижение в 2016 году. В 2017 году выдача новых кредитов продолжила расти прибавив темп. Сокращение общей задолженности по кредитам обошло сокращение просроченной задолженности, что привело к росту доли последней в общем кредитном портфеле до 20,4% 18. Важным показателем является индекс предпринимательской уверенности, он отражает текущее состояние делового климата в отрасли, состояние серьезных внешних и внутренних проблем в отрасли, таких как низкий совокупный спрос на услуги строительных организаций, низкую рентабельность и проблемы с доступностью долгосрочных банковских кредитов. Данный показатель снизился по сравнению с концом 2016 года на 4 п. п. и составил минус 20% (Рисунок 2). |