Инвестиции в недвижимость. Инвестиции в недвижимость.2docx. 1 Особенности инвестирования в недвижимость 5
 Скачать 198.34 Kb.
|
 Рисунок 2 Динамика индекса предпринимательской уверенности в строительстве, в процентах 17 В 2016 году объемы жилищного строительства снизились на 6% и составили 80,2 млн м2 общей площади жилых помещений. Сильнее объемы строительства падали только в 2009 году, когда их снижение составило 6,6% (Рисунок 4). Данные за 2017 год показывают дальнейшее снижение объемов ввода в эксплуатацию жилых домов, которые составили 28 млн м2 , что на 11,3% ниже, чем за аналогичный период прошлого года 18.  Рисунок 3 Ввод в действие жилых домов в Российской Федерации 16 Уже на протяжении многих лет доля малогабаритного жилья (студии и однокомнатные квартиры), особенно в о больших городах, росла, на конец 2017 года она составила 45-55%. Медленно увеличивается и доля класса «комфорт» в структуре предложения. Основной тенденцией является переселение с периферий и окраин городов в сложившиеся районы, что напрямую связано с спросом на локации, обеспеченные транспортной и социальной инфраструктурой 19. Резких изменений в ценах не наблюдается, на вторичном рынке после медленного снижения цен в первой половине 2017 года, фиксируется слабая положительная динамика (рисунок 4). В крупнейших городах РФ находятся средняя стоимость жилья на вторичном рынке варьируется в диапазоне от 42 000 до 73 000 руб./кв. м. В Москве средние цены в 2017 году находились на уровне 200 000 – 210 000 руб./кв. м, в Санкт-Петербурге –105 000 -108 000 руб./кв. м. Отличается цена на первичном рынке своей дороговизной в городах Дальнего Востока. Во Владивостоке, уровень средней цены составляет 83 000 – 87000 руб./кв. м, в Хабаровске – 71 000 – 72 000 руб./кв. м. В центральных городах изменения не однозначны 19.  Рисунок 4 Индексы цен на рынках жилья и строительной продукции по РФ 16 Диапазон средних цен на первичном рынке в среднем по городам РФ составляет от 36 000 руб./кв. м до 68 000 руб./кв. м. В Москве в массовом сегменте средняя цена составляет от 190 000 до 195 000 руб./кв.м, в Санкт- Петербурге от 100 000 до 105 000 руб./кв.м, во Владивостоке – от 78 000 до 83 000 руб./кв.м. 19. В следствие уменьшения доходов среднего населения наблюдается активный рост ипотечного кредитования. Объемы жилищного кредитования в 2016 году возрос по сравнению с 2015 годом. Количество предоставленных жилищных кредитов составило 863 тысяч единиц, что на 21,6% выше чем в 2015 году, а объем предоставленные кредитов вырос на 26,2% до 1 483 млрд рублей. Общая задолженность по предоставленным жилищным кредитам также возросла и составила 4 538 млрд рублей, что на 12,1% больше, чем годом ранее. При этом уровень просрочки снизился на 0,1% и составил 1,7%. Средневзвешенная процентная ставка по предоставленным с начала 2016 г. года жилищным кредитам в рублях снизилась до 12,49% с 13,36% в 2015 году 18. Относительно рынка коммерческой недвижимости, объемы ввода в действие зданий продолжили сокращение и по количеству, и по общей площади на 7,4% и 2,4% соответственно. В 2016 году было введено в эксплуатацию 317 тыс. м2 офисных площадей, что является минимальным значением с начала 2000-х годов. В первом полугодии 2017 года впервые за всю историю рынка офисной недвижимости не было введено в эксплуатацию ни одного объекта. И несмотря на рост общего объема сделок с офисными помещениями почти на 50% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, произошло высвобождение офисных площадей, что привело к небольшому росту уровня вакансий. Ввод в эксплуатацию торговых площадей в 2016 году составил 1 586 тыс. м2 , что на 14,1% меньше, чем в 2015 году при этом новые торговые объекты продолжают открываться с высокой долей вакантных площадей, которые составляют около 50-60%. Несмотря на ввод новых торговых площадей, общий уровень заполняемости существенно не изменился 18. В 2017 году появились первые признаки восстановления потребительского рынка, связанные с уверенным ростом потребительских ожиданий и замедлением отрицательной динамики реальных располагаемых доходов. Удорожание объектов недвижимости является следствием следующих фактов: 1) увеличение периода инвестиционной фазы строительства; 2) развитие в основном малогабаритного жилья; 3) низкоэффективные технологии строительства; 4) высокий уровень коррумпированности данной сферы; 5) концентрация капитала и рабочих мест центральных районах России; 6) слабые механизмы регулирования рынка недвижимости. ЗАКЛЮЧЕНИЕ Итак, инвестиционная деятельность – это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. По представлению многих россиян недвижимость считается наиболее надежным инструментом для инвестирования, так как цена на этот объект либо растет, либо стоит на месте и полностью снизиться к нулю она не может, помимо этого риск потери актива низок. Возможно несколько вариантов инвестирования, наиболее распространёнными являются: 1) приобретение недвижимости в личных целях (например, для жилья, использовать для бизнеса, подарить, передать по наследству и др); 2) приобретение объекта недвижимости с целью получения пассивного дохода от сдачи в аренду (эффективность данного варианта вложения зависит от многочисленных рыночных факторов, фактора расположения объекта, инфляционных процессов, качества и потребительских свойств конкретного объекта недвижимости); 3) приобретение недвижимости с целью дальнейшей перепродажи объекта недвижимости (инвестор получает прибыль за счет превышения продажной стоимости объекта над закупочной, что может быть обусловлено увеличением спроса на данный вид объекта недвижимости, увеличением цен вследствие инфляционных процессов, наличие особой ценности для определенного покупателя или приобретение недвижимости с добавленной стоимостью за счет проведенного ремонта и других улучшений). Недостатками инвестирования в объект недвижимости являютя: низкий уровень доходности от сдачи в аренду; недвижимость является низколиквидным инструментом; влекут дополнительные расходы; наличие большого капитала для инвестирования; риски при вложении в недвижимость на стадии строительства высоки. Текущий спад в экономике затрагивает и жилищную сферу, зависящую от экономической активности, доходов населения и доступности кредитования. С 2015 года обозначился тренд снижение объемов нового строительства, который отразится в статистике введенных в эксплуатацию домов в ближайшие годы. Динамика финансирования строительства зависит от колебаний в экономике страны: спадов и инфляции. Масштабы социального и регионального неравенства выражаются в региональных различиях обеспеченности и динамики жилищного строительства. Затягивание спада экономической активности в России будет сказываться на объемах ввода жилья и покупок товаров длительного пользования. По мнению экспертов рынок вторичного жилья ожидает небольшое снижение цены около 7% на недвижимость стоимостью 2-4 млн. рублей, преимущественно это 2-х комнатные квартиры эконом класса. Это обусловлено уменьшением спроса, поддержка которого шла за счет ипотечных средств. Обзор рынка недвижимости 2017 года позволяет полагать, что более стабильными будут цены на недвижимость квартир эконом-класса до 1 500 000 рублей и квартир бизнес класса от 5-6 млн. и более рублей, однако данная ситуация может измениться в связи с нестабильной экономической и политической ситуацией в России. Финансовые трудности многих строительных компаний привели к образованию большого количества долгостроев в 2017 году и эта тенденция может продолжиться. Большой объем продаж недвижимости совершается с за счет привлечения заемных средств посредством ипотеки. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 23.05.2018) //"Российская газета", N 238-239, 08.12.1994. 2. А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов Экономика недвижимости Учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. – СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. – 304 с. 3. Бедин Б.М., Гусак А.С. Факторы, влияющие на ценовую динамику рынка недвижимости // Известия БГУ. 2017. №2. 4. Брюханова Г.А., Яременко Н.Н. Состояние рынка недвижимости на современном этапе // Гуманитарные, социально-экономические и общественные науки. 2015. №1. 5. Журавлев Н.В. Экономическая сущность недвижимости в рыночной экономике // Социально-экономические явления и процессы. 2012. №1. 6. Зимин А.И. Инвестиции : вопросы и ответы. М.: ИД «Юриспруденция», 2006. 256 с 7. Игонина Л.Л. Инвестиции : учеб. пособие / Л.Л. Игонина; под ред. д-ра экон. наук, проф. В.А. Слепова. — М.: Экономисту 2005. — 478 с 8. Капралин С.Г. Ценообразование и ценообразующие факторы на рынке недвижимости // Вестн. Том. гос. ун-та. 2012. №362. 9. Лебедева О. И., Гафиятова Т. П. О некоторых особенностях современного рынка недвижимого имущества // ПСЭ. 2012. №1. 10. Назарчук Наталия Павловна Проблемы ипотеки сегодня и возникающие риски // Гуманитарные, социально-экономические и общественные науки. 2015. №11-2. 11. Макарова Марина Николаевна, Воркунова Екатерина Николаевна Стратегии потребительского поведения на рынке недвижимости // Вестник Удмуртского университета. Серия «Философия. Психология. Педагогика». 2014. 12. Мамий Е.А., Пышнограй А.П., Новиков А.В. Инвестиции: учебник / Е.А. Мамий, А.П. Пышнограй, А.В. Новиков, под ред. Е.А. Мамий. –Просвещение-Юг, 2016. – С. 517. 13. Тётушкин В.А. Исследование рынка недвижимости в условиях экономического кризиса // Финансовая аналитика: проблемы и решения. 2016. №40 (322). 14. Чибикова Т.В., Крумина К.В. Характерные особенности рынка недвижимости в сравнении с его высокоорганизованной формой // Вестник СибАДИ. 2017. №3 (55). 15. Информационный портал о бухгалтерском и налоговом учете [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://cleverbuh.ru/. 16. Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.gks.ru/ (дата обращения 15.05.2018). 17. Национальный исследовательский институт Высшей школы экономики [Электронный ресурс] / Режим доступа: https://www.hse.ru/2 (дата обращения 21.05.2022). 18. Национальный рейтинговое агентство [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.ra-national.ru/ (дата обращения 21.05.2022). 19. Российская гильдия риелторов [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://rgr.ru/ (дата обращения 21.05.2022). 20. Строительные СНИПы, ГОСТы, сметы, ЕНиР [Электронный ресурс] / Режим доступа http://snip1.ru/ (дата обращения 21.05.2022). 21. Сайт недвижимости [Электронный ресурс] / Режим доступа https://regionalrealty.ru/. 22. Экономика и финансы [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://economyz.ru/. |