Инвестиции в недвижимость. Инвестиции в недвижимость.2docx. 1 Особенности инвестирования в недвижимость 5
 Скачать 198.34 Kb.
|
|
СОДЕРЖАНИЕ Введение 3 1 Особенности инвестирования в недвижимость 5 1.1 Определение основных понятий, характерные свойства и признаки инвестиции и недвижимости 5 1.2. Подходы к оценке недвижимости 9 1.3 Рыночная и инвестиционная стоимость объекта недвижимости 13 2 Расчет основных показателей объекта недвижимости в рамках формирования инвестиционного предложения 17 2.1 Определение стоимости объекта недвижимости 17 2.2 Оценка эффективности инвестиций в объект недвижимости 20 3 Особенности учета рисков при инвестировании в объект недвижимости и современное состояние рынка недвижимости 23 3.1 Особенности применения схем кредитования при инвестировании в недвижимость 23 3.2 Анализ современного рынка недвижимости в России 28 Заключение 33 Список использованных источников 35 ВВЕДЕНИЕ Недвижимость как экономическая категория является важным фактором общественного воспроизводственного процесса, она оказывает существенное влияние на стабильность общества, способствует экономическому росту. Роль недвижимости для субъектов различна, для одних она является финансовым активов, для других – реальным активом. Данное свойство позволяет ее использовать с целью удовлетворения как личных потребностей, так и в качестве капитала. Недвижимость как экономическое благо выполняет ряд функций: в качестве предмета потребления служит ресурсом личного или общественного использования; в качестве реального актива выступает одним из значимых ресурсов для производства товаров и услуг с целью извлечения прибыли (в этом качестве чаще рассматривается коммерческая недвижимость); в качестве условного финансового актива, или особого товара, приобретаемого для последующей перепродажи с прибылью, тем самым являясь источником дохода от сдачи имущества в аренду и средством обеспечения финансовых инструментов 5. Инвестиции в недвижимость по мнению большинства населения являются одним из самых надежных вариантов накопления капитала и создания денежного потока. Однако, при принятии решений они забывают, что, как и у любого вида инвестирования, при вложении капитала в недвижимость есть риски потери вложенного капитала и не получение прибыли. Цель курсовой работы состоит в изучении и оценки инвестирования в недвижимость и анализа современного состояния рынка недвижимости в РФ. На основании вышеизложенной цели были поставлены следующие задачи: изучение основных понятий, характерные свойств и признаков инвестиций и недвижимости; рассмотрение подходов к оценке недвижимости и рыночной и инвестиционной стоимости объекта недвижимости; расчет стоимости объекта недвижимости, и оценка эффективности инвестиций в объект недвижимости; изучение схем кредитования при инвестировании в недвижимость; проведение анализа современного рынка недвижимости в России. Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в процессе инвестирования в недвижимость. Объектом исследования является рынок недвижимости. Теоретическая значимость работы заключается в обобщении теоретических представлений о сущности инвестирования в недвижимость и его особенностей. Практическая значимость работы заключается в том, что результаты проведенных исследований могут служить информационной основой для будущих инвесторов, что позволит им принять решении о возможности вложения капитала в объекты недвижимости. Курсовая работа состоит из введения, трёх глав и заключения. Во введении обосновывается выбор темы, определяются цели, задачи и методы исследования, раскрывается актуальность, теоретическая и практическая ценность работы. В первой главе рассматриваются основные теоретические вопросы инвестирования в недвижимость. Вторая глава посвящена расчетам стоимости имущества и оценки инвестирования. В третьей главе отражается возможность применения кредитования при инвестировании и произведен анализ рынка недвижимости. В заключении приведены основные результаты курсового исследования. 1 Особенности инвестирования в недвижимость 1.1 Определение основных понятий, характерные свойства и признаки инвестиции и недвижимости Инвестиционная активность напрямую влияет на развитие экономики страны, происходит улучшение стабильности, повышается благосостояние общества. Между инвестициями и сбережениями населения существует тесная взаимосвязь. Так, сбережения являются потенциальными инвестициями в какую-нибудь отрасль экономики, в свою очередь инвестиции – реализованные сбережения, осуществленные с целью будущего потребления или создания резерва. Термин «инвестиции» в переводе с латинского означает «вкладывать» (investments). В мире существует большое количество определений данного термина, что связано с развитием экономических школ, возникновением новых течений и приоритетом одних составляющих над другими в разное время. Наиболее распространенным пониманием инвестиций граждан нашей страны было связано с капитальными вложениями. Позже в отечественной литературе инвестиции стали восприниматься не только как вложения в основные фонды, но и в прирост оборотных средств. В соответствии с данным подходом основные фонды не функционируют в отрыве от оборотных средств и прирост дохода является результатом их совместного использования. Далее возник интерес к обороту инвестиций и составляющих отдельных стадий в условиях расширенного воспроизводства основных фондов. Исследование отдельных фаз движения инвестиций привело к формированию двух подходов к определению их экономической сущности: затратного и ресурсного. В соответствии с затратным подходом инвестиции определялись как затраты на воспроизводство основных фондов, их увеличение и совершенствование. При ресурсном подходе в основе лежало выделение особого составляющего – ресурсов. Понимание инвестиций было основано на финансовых средствах, предназначенных для воспроизводства основных фондов. Инвестиции в западной экономической литературе рассматриваются в единстве двух аспектов: ресурсов (капитальных ценностей) и вложений (затрат). Наиболее очевидно данный подход представлен в работах Дж.М. Кейнса, по мнению которого инвестиции это часть дохода за данный период, которая не была использована для потребления, текущий прирост ценностей капитального имущества в результате производительной деятельности данного периода. Это определение, которое не является исчерпывающим, отличает достаточно четкое выделение двух сторон инвестиций: ресурсов (аккумулированных с целью накопления дохода) И вложений (использования ресурсов), обеспечивающих прирост капитального имущества 7. В широком понимании под инвестициями можно понимать любое имущество, основная цель которого в удовлетворении будущих потребностей, для достижения чего происходит вложение в различные отрасли экономики с целью получения определенной выгоды. Характерными чертами инвестиций являются: потенциальная способность приносить доход; процесс инвестирования связан с трансформацией части капитала в альтернативные виды активов; целенаправленный характер; наличие определенных сроков вложений; субъектами вложений являются инвесторы; при инвестировании всегда присутствует риск, который зависит от разных факторов 12. Инвестиции могут осуществляться в различных формах. Виды определяются в соответствии с определенными критериями, положенными в ее основу, например, степень надежности, период осуществления, по формам собственности, по источникам привлечения и др. Основной классификацией является разделение инвестиций в зависимости от объекта вложений. Финансовые инвестиции подразумевают вложение в ценные бумаги, банковские вклады, депозиты валюту. Реальные инвестиции – вложение в материальные активы, и нематериальные инвестиции – включают вложение в нематериальные активы и интеллектуальные инвестиции. В соответствии с Гражданским кодексом: «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке»1. Исходя из вышеперечисленного, перечень недвижимого имущества достаточно обширен, однако чаще всего данный термин употребляется в более узком понимании. Чаще всего под недвижимостью понимают участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), зданиями и сооружениями. Одной из классификаций объектов недвижимого имущества является разделение по типу подраздела, содержащего описание объекта в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним: 1) земельные участки, в том числе входящие в состав общего имущества многоквартирного дома; 2) здание, сооружение, в том числе общее имущество в многоквартирном доме; 3) жилое, нежилое помещение, прочие составляющие зданий сооружений, в том числе отнесенные к общему имуществу в многоквартирном доме; 4) предприятие; 5) участок недр. Система критериев отнесения имущества к недвижимому включает определенную группу критериев юридического и технического характера. В соответствии со статьями 130 и 131 ГК РФ, определяющими критериями являются: прочная связь с землей; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению; создание объекта на земле, специально отведенной для этого, в порядке, предусмотренном законодательством; необходимость получения всех необходимых разрешений на создание, строительство объекта без существенных нарушений градостроительных норм и правил. Помимо вышеперечисленных критериев, к основным чертам недвижимости относят индивидуальную определенность, ограниченность объектов (определенное количество строений, расположенных на конкретном земельном участке) и признак публичности (регистрационный порядок признания и перехода права собственности и иного вещного права на объекты недвижимости) 1. Двойственная природа недвижимости позволяет расширять возможности ее использования в экономике помимо личного потребления. Различные варианты ее использования и различное функциональное предназначение не позволяют ее однозначно отнести в качестве объектов к одному из типов рынка согласно экономической теории, которая выделяет рынок товаров и услуг (потребительский), рынок факторов производства и финансовый рынок. Она может относится к первому рынку, это жилье для собственного проживания и дачи; ко второму она относится в качестве офисных и торговых помещений, жилых помещений, предназначенных для сдачи в аренду. К особенностям недвижимости как финансового актива относят: неоднородность актива, его экономических характеристик; низкая зависимость доходности недвижимости от доходности других активов; относительная стабильность поступления доходов от эксплуатации объекта в случае долгосрочного договора аренды; высокий уровень гарантий сохранности инвестируемых средств по сравнению с другими видами финансовых активов; необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для приобретения или (и) развития объекта; низкая ликвидность и высокие транзакционные издержки 5. Цель вложения для каждого участника своя, наиболее распространенной является сохранение своих денежных средств, некоторые инвестируют в недвижимость, надеясь получить прибыль либо с целью совершения спекуляции. Инвестирование в первичную недвижимость происходит на любом этапе строительства, как до ввода объекта в эксплуатацию, так и в момент регистрации прав собственности. Основное преимущество – более низкая цена по отношению к вторичному жилью, однако это сопровождается и более значительными рисками, так как денежные средства вкладываются в еще незавершенный строительством объект. Инвестирование во-вторичные объекты недвижимости происходи путем заключения сделки купли-продажи, с дальнейшей сменой собственника. Сделки совершаются в соответствии с их рыночной стоимостью, которая определяется в ходе проведения оценки объекта недвижимости. 1.2. Подходы к оценке недвижимости Оценка капитальных вложений происходит с использованием двух подходов: затратного и доходного. Первый подход применяется для убыточных предприятий и бюджетных организаций, что связанно с ограниченным притоком денежных средств. Доходный подход наиболее распространенный, он применяется для коммерческих предприятий или предприятий со смешанным финансированием 12. Основу затратного подхода составляет сопоставление затрат по строительству, созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравнимых аналогичных объектов. Данный подход базируется на изучении потенциальных возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения. Далее представлены основные моменты расходного подхода. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания. Полная восстановительная стоимость – отражаемая в балансовой стоимости восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов. Данный показатель основан на расчете затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. При этом происходит разделение затрат на прямые и косвенные 15. Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости. Практически все виды износа можно наблюдать и на только что построенных зданиях, и даже на тех, которые отвечают наиболее эффективному использованию земельного участка. Физический износ заключен в потери стоимости, связанный с частичной или полной потерей первоначальных свойств эксплуатационной пригодности недвижимости в результате естественного старения и под воздействием природных сил, при нарушении правил строительства и эксплуатации. Функциональное устаревание связано с потерей стоимости из-за несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка, причинами могут быть строительные материалы, конструктивные или объемно-планировочные решения, инфраструктура, интерьер, несоответствие качества строительных работ и пр. Внешнее устаревание – потеря стоимости, связанная с отрицательным воздействием внешних факторов 15. Оценка величины прибыли инвестора. Существует несколько методов оценки, одним из них является расчет прибыли предпринимателя методом невозмещенных инвестиций, который базируется на понятии упущенной выгода от временного замораживания капитала. Капитал обязан приносить доход, однако существуют случаи, когда капитал временно не обеспечивает доход, и его собственник несет убытки, эквивалентные проценту на этот капитал. По окончании срока собственник произведет оценку капитала с учетом недополученных на этом объекте процентов. Второй является методика оценки прибыли предпринимателя на основе анализа моделей поведения потенциального инвестора, основное условие – инвестор в момент принятия решения располагает всей необходимой суммой для покупки объекта по цене, равной рыночной стоимости. В условиях поэтапного внесения инвестиций инвестор будет заинтересован в доходе от временно незадействованных средств. При данной методике рассчитывается эффективность распоряжения средствами20. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка. Затратный подход может не всегда отразить рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. К затратному подходу также относятся: сравнительный коэффициент эффективности; коэффициент эффективности капитальных вложений; срок окупаемости. Затратный подход наиболее примени для оценки объектов недвижимости, недавно сданных в эксплуатацию. Он также применяется для оценки стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и другого имущества, сделки по которым не являются стандартными и распространенными. Помимо этого, затратный подход применяется для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц, при аресте недвижимого имущества, для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли. Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов, которые могут быть получены от его использования. Он основан на определении стоимости объекта на базе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом, данный показатель необходим для прогноза стоимости объекта на будущее. Основными принципами доходного подхода оценки недвижимости являются: принцип ожидания и принцип замещения. Суть первого заключена в определении стоимости сооружения исходя из текущей стоимости всех его будущих доходов. В соответствии с принципом замещения максимальная стоимость конкретного объекта не должна превышать минимальной цены, по которой может быть куплен другой аналогичный объект, имеющий аналогичную прибыльность 22. Недостатком доходного подхода к оценке недвижимости является наличие необходимых для расчета сопоставимых данные и качественных оценок, если они отсутствуют, то данный метод капитализации может быть использован оценщиком только для общего анализа, но не для прямого рыночного сопоставления. Невозможны расчеты также в отношении объектов незавершенного строительства, по причине отсутствия фактических сроков окончания строительства. Данный подход рассчитывается с использованием двух методов: 1) с использованием простых, статистических методов, которые основаны на текущих оценках: анализ точки безубыточности; анализ денежных потоков в текущих ценах, направленных на оценку финансовой реализуемости проекта; простая норма прибыли; срок окупаемости; коэффициент эффективности инвестиций 12. 2) метод дисконтированных денежных потоков, т.е. в стоимость объекта преобразуется прибыль от предполагаемого использования на прогнозируемый период, и полная выручка от перепродажи используется при достаточности данных: анализ денежных потоков на основе дисконтированных оценок; чистая текущая стоимость объекта; дисконтированный срок окупаемости; внутренняя норма прибыли. Прогнозный период определяется исходя из масштаба информационной базы, однако наиболее точно предсказуемым является период до 5 лет. Существует также сравнительный подход, состоящий из комплекса методик для определения рыночной стоимости объекта недвижимости путем сравнивается с аналогичными объектами. При анализе денежных потоков в любом из методов необходимо проведение тщательного анализа финансовой отчетности объекта недвижимого имущества за предыдущие периоды и исследование конъектуры рынка вместе с предполагаемой динамикой. 1.3 Рыночная и инвестиционная стоимость объекта недвижимости Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости отражает его ценность на рынке, является показателем способности и возможности удовлетворения потребностей обоих сторон сделки, при этом учитывая права и преимущества собственника данного объекта. На стоимость объекта недвижимости влияет множество факторов. Рыночная стоимость недвижимости является предполагаемой ценой продажи/покупки без принуждения с какой-либо стороны. Расчёт рыночной стоимости строится на гипотетической сделке, на основе которой устанавливается начальная цена. Для оценки используются затратный и доходный подходы, которые были рассмотрены в предыдущем пункте, по мимо них применяется сравнительный подход. Определение данной стоимости объекта при сравнительном методе происходит на основе следующих данных: 1) анализируется рынок недвижимости и аналогичные сделки; 2) проверяется доступная информация о сделках; 3) происходи выбор единиц сравнения объектов по различным элементам (важен выбор оценщика в соответствии со спецификой оцениваемого объекта); 4) анализ эффективных и достоверных оценок элементов сравнения; После проведенных исследований происходит корректировка стоимости объекта на величину различий между оцениваемым объектом и аналогичным. Стандартным набором элементов сравнения являются следующие составляющие: передаваемые при возможной сделке имущественные права; условия финансирования сделки; условия и время продажи (в том числе юридическая чистота сделки); местоположение объекта; физические (технические) параметры объекта; экономические параметры объекта и окружения; экологические параметры объекта и окружения; характер, интенсивность использования; наличие стоимостных факторов, не связанных непосредственно с недвижимостью 6. В большинстве случаев конечная рыночная стоимость рассчитывается с учетом весовых коэффициентов элементов, которые устанавливаются оценщиком на основе сопоставимых объектов. Применение данного метода сравнительного анализа для определения рыночной цены возможно при наличии достаточного количества информации по сопоставимым объектам, для верной корректировки стоимости объекта. Инвестиционная стоимость недвижимости представляет собой стоимость оцениваемого объекта недвижимости для определенного инвестора, исходя из его личных инвестиционных идей и целей. Разница между данными видами стоимости может быть значительна, как в большую пользу инвестора, так и в пользу владельца объекта. Это может объясняться множеством причин, по которым инвестиционная стоимость объекта недвижимости для данного конкретного потенциального владельца не будет совпадать с его рыночной стоимостью. Из них наиболее распространенными являются различия в оценках инвесторами будущей доходности данного объекта недвижимости, несовпадение оценок уровней риска, различия в налоговом статусе инвестора, в личных мотивах инвестора и его заинтересованности в объекте и др. Выделяют основные четыре группы факторов, определяющих стоимость недвижимости, и каждый может как увеличить стоимость, так и понизить: экономические, социальные, экологические факторы и государственное правовое регулирование. Социальные факторы, влияющие на инвестиционную стоимость в основном представлены характеристиками населения определенного региона, его демографической структурой. Данная группа связана с формированием спроса на рынке недвижимости и изменениями в его структуре. Экономические факторы подразумевают анализ соотношения спроса и предложения на текущее состояние с определением прогнозных значений о покупательной способности населения. К ним относятся с теперь развития экономики региона, показатели занятости и безработицы, средняя заработная плата, возможности кредитования в банке, наличие свободных участков земли, развитие строительного сектора, средние арендные ставки и существующие цены на готовые объекты, себестоимость строительства. Факторы государственного регулирования на всех уровнях власти влияют на стоимость имущества посредством: регулирование оборота недвижимости и способов землепользования; стоимость коммунальных услуг и общественного транспорта; политика налоговых органов; специальные правовые нормы (нормативное установление арендных ставок, ограничение прав собственности, охрана окружающей среды, организация государственных инвестиций и т.д.) 6. Экологические факторы представляют собой совокупность природных и природно-антропогенных факторов, напрямую влияющих на спрос недвижимости. Существуют благоприятные и негативные факторы окружающей среды. Особое внимание в настоящее время уделяется данному фактору 6. Особое значение при оценке стоимости имущества уделяют ее комфортности. Основу данного критерия при покупке, например, квартиры составляют: характеристики местоположения, проектно-технические характеристики дома, характеристики квартиры и характеристики инфраструктуры. 2 Расчет основных показателей объекта недвижимости в рамках формирования инвестиционного предложения 2.1 Определение стоимости объекта недвижимости На примере ЖК «Уютный Дом» оценим стоимость исходя из сравнительного метода. Данный жилой комплекс расположен в Ленинском районе, он связан с одной стороны с центром города, гипермаркетом «Магнит», а с другой стороны выходит к медицинскому центру «Юг Фарма».При определении стоимости недвижимости используем сравнительный подход, стоимость определяется по цене продажи на 1 кв. м. Для расчетов нам понадобится средняя стоимость квартир в Ростове-на-Дону – 49,5 тыс. руб. за кв. м. 21. Определим среднюю стоимость квартиры и сравним ее с ценой квартиры в ЖР «Уютный Дом». |