Особенности российского рынка недвижимости. 1 Понятие и система рынка недвижимости
 Скачать 30.35 Kb.
|
|
Введение Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. 1 Понятие и система рынка недвижимости Недвижимость - это собственность, состоящая из земли, зданий на ней и любых природных ресурсов в пределах границ собственности, таких как минералы, вода и сельскохозяйственные культуры. Недвижимость можно разделить на четыре типа: жилую, коммерческую, промышленную и земельную. Жилая недвижимость включает в себя структуры для домашнего проживания, такие как дома на одну семью, кондоминиумы, таунхаусы, мобильные дома и аренда для отдыха. Коммерческая недвижимость включает в себя структуры, используемые для получения дохода, такие как офисы, магазины, гостиницы, услуги и другие предприятия. Промышленные свойства включают структуры, используемые для производства, такие как заводы, склады и исследовательские центры. Как правило, промышленный - для производства товаров, а коммерческий - для распределения товаров. Земельная собственность включает в себя мало или вообще не включает в себя структуры, такие как свободные земли, фермы, ранчо и мелиорированные участки. Рынок недвижимости - это все объекты недвижимости, доступные для продажи в данном районе. Экономические силы в данной области могут вызвать увеличение (или уменьшение) предложения недвижимости. Это, в свою очередь, может привести к падению (или росту) цен в целом. Это то, что люди имеют в виду, когда говорят, что рынок растет или падает. Большая часть рынка недвижимости определяется экономическими принципами. Но не все. Есть также семейные и бизнес-изменения, которые могут привести к переезду людей. Существует также тот факт, что недвижимость относительно неликвидна, что означает, что ее трудно конвертировать в наличные деньги. Для покупки или продажи дома требуется время и усилия, что мешает людям делать это чаще. Также верно, что рынок недвижимости уникален. Есть несколько факторов, которые отделяют рынок недвижимости от типичного рынка. Многие из этих факторов связаны с самой недвижимостью и тем, как она себя ведет как товар. Долговечность Недвижимость не потребляется так, как многие товары. Вместо этого сохраняется недвижимость. И во многих случаях это ценится. Это дает недвижимости другие свойства, чем, скажем, пицца. Например, недвижимость может служить личной или семейной инвестицией. Пицца, при всех ее преимуществах, не может. Сезонность Активность в сфере недвижимости варьируется в зависимости от сезона. Зимой, когда климат во многих местах суровый, активность сокращается. Летом, когда погода хорошая, она набирает обороты. Это затрудняет сравнение показателей недвижимости из месяца в месяц. Вместо этого эти цифры должны быть «скорректированы с учетом сезонных колебаний», чтобы дать оценку того, как будет выглядеть деятельность в сфере недвижимости. Местность Недвижимость имеет много атрибутов, которые делают цены и рыночную активность специфичной для одной области. Во-первых, недвижимость не является портативной. В отличие от нефти, которую можно купить там, где цены низкие, и отправить туда, где цены высоки, недвижимость нельзя транспортировать и хранить. Во-вторых, деятельность человека ограничена. Большинство из нас проводят большую часть своего существования в нескольких милях от нашего дома. Это означает, что детерминанты стоимости этого дома ограничены площадью в пределах этих нескольких миль. Все это служит для того, чтобы сделать недвижимость местным товаром, цены на который сильно варьируются даже в пределах одного региона. 2 Рынок недвижимости и его характеристики Рынок недвижимости - это экономический сектор, который включает в себя покупку и продажу инфраструктуры, такой как здания для жилых целей, коммерческие помещения и отраслевой сегмент. Как и любой сектор бизнеса, он восприимчив к экономическим силам спроса и предложения. Основные люди, участвующие в этой области, включают владельца, арендатора, разработчиков, реставраторов и фасилитаторов. Этот сектор имеет ряд характеристик, которые являются специфическими для него. Недвижимость долговечна, так как здания могут прослужить много лет, в то время как земля, на которую она стоит, неразрушима. В результате предложение состоит из большой доли уже существующих запасов и крошечного процента новых разработок. Таким образом, акции варьируются в цене только в зависимости от износа, реконструкции и нового развития. Запасы в этом секторе можно назвать неоднородными, поскольку каждая деталь уникальна. Все здания отличаются с точки зрения местоположения, в которое они расположены, их структуры и дизайна, а также того, как они финансируются. Изменения в этой области занимают довольно много времени. Это является результатом длительного финансирования и строительства новой недвижимости. Недвижимость имеет уникальную особенность с точки зрения покупателей на этом рынке. Недвижимость может быть приобретена либо как инвестиция с расчетом на получение прибыли, либо как потребительский товар с мыслью о его использовании. Физические лица также могут инвестировать в рынок по обеим причинам, когда они используют недвижимость некоторое время, прежде чем продавать ее с прибылью. Как прямой результат его двойственной природы, существует высокий спрос, поскольку люди, как правило, чрезмерно инвестируют в этот сектор. Неподвижность является еще одной характеристикой, уникальной для этого сектора. Свойства, а также земля, на которую он лежит, неподвижны. В результате нет физического рынка, что означает, что нужно идти туда, где находится недвижимость. Поэтому этот вопрос делает местоположение основным фактором перед инвестициями. Основным фактором спроса на недвижимость является демографический, то есть численность и рост населения. Демографический состав играет огромную роль в определении спроса и, как следствие, цены. Показатели экономики также влияют на показатели сектора, поскольку он играет определенную роль в способности инвесторов брать кредиты и ипотечные кредиты для финансирования своих деловых предприятий. Естественно, ценообразование определяет уровень спроса в секторе. Существует несколько способов финансирования инвестиций в рынок недвижимости со стороны государственных и коммерческих учреждений. Финансовую помощь можно получить в коммерческих банках, сберегательных банках, ипотечных брокерах, компаниях по страхованию жизни и других финансовых учреждениях. Тем не менее, лучшей практикой по-прежнему остается получение финансирования из собственных сбережений. Ввиду недавнего краха рынка недвижимости лучше всего следовать некоторым рекомендациям. Как покупатель убедитесь, что цена, которую вы платите за недвижимость, имеет большое значение, а также возможность избавиться от покупки позже в будущем. Если нет, желательно сократить свою ипотеку, чтобы быть в безопасности. Как продавец, определите, когда настало подходящее время для размещения вашей недвижимости на рынке, чтобы избежать низких предложений. 3 Факторы, воздействующие на рынок недвижимости Факторами являются: Демография Демография - это данные, которые описывают состав населения, такой как возраст, раса, пол, доход, модели миграции и рост населения. Эти статистические данные часто упускаются из виду, но важный фактор, который влияет на то, как оценивается недвижимость и какие типы недвижимости пользуются спросом. Крупные сдвиги в демографии страны могут оказать большое влияние на тенденции в сфере недвижимости в течение нескольких десятилетий. Процентные ставки Процентные ставки также оказывают большое влияние на рынки недвижимости. Если вы планируете купить дом с ипотекой, полезно исследовать процентные ставки с помощью ипотечного калькулятора. Изменения процентных ставок могут сильно повлиять на способность человека приобрести жилую недвижимость. Это связано с тем, что чем ниже процентные ставки, тем ниже будет стоимость получения ипотеки на покупку жилья, что создает более высокий спрос на недвижимость, что снова толкает цены вверх. Важно отметить, что по мере роста процентных ставок стоимость получения ипотеки увеличивается, тем самым снижая спрос и цены на недвижимость. Однако, глядя на влияние процентных ставок на инвестиции в акционерный капитал, такие как инвестиционный траст недвижимости, а не на жилую недвижимость, отношения можно рассматривать как аналогичные отношениям облигации с процентными ставками. Когда процентные ставки снижаются, стоимость облигации повышается, потому что ее купонная ставка становится более желательной, а когда процентные ставки растут, стоимость облигаций уменьшается. Экономика Другим ключевым фактором, влияющим на стоимость недвижимости, является общее состояние экономики. Это, как правило, измеряется экономическими показателями, такими как ВВП, данные о занятости, производственная активность, цены на товары и т.д. Вообще говоря, когда экономика вялая, то же самое происходит и с недвижимостью. Государственная политика/Субсидии Законодательство также является еще одним фактором, который может оказать значительное влияние на спрос на недвижимость и цены. Налоговые льготы, вычеты и субсидии являются одними из способов, которыми правительство может временно повысить спрос на недвижимость, пока они существуют. Осознание текущих правительственных стимулов может помочь вам определить изменения в спросе и предложении и выявить потенциально ложные тенденции. 4 Особенности функционирования рынка недвижимости Функционирование рынка недвижимости как элемента структуры рынка характеризуется особенностями, которые четко раскрываются его функцией. Выполняя ряд общих и специальных функций, рынок жилья существенно влияет на все стороны жизни и деятельности человека. Основными являются функции его: 1. Информация. Рынок недвижимости предоставляет заинтересованным сторонам информацию о текущем состоянии рынка (спрос и предложение, ценообразование). В то же время в странах с переходной экономикой стоит вопрос объективности, своевременности и полноты такой информации, обусловленной задержкой развития рынков информационной инфраструктуры, недвижимости (специализированных СМИ, информационно-аналитических агентств и т.д.). 2. Ценообразование. При трансформации экономики формируется рынок недвижимости за счет наличия значительных ценовых искажений, существование которых обусловлено несоответствием объемной структуры спроса и предложения. По мере того, как на рынке начинают выравниваться и условия для «натравливать» механизмы свободного ценообразования на недвижимость. 3. Посредник. На рынке недвижимости работают профессиональные посредники – риэлторы, оценщики, страховщики, ипотечные кредиторы и другие в странах с переходной экономикой имеют ситуацию, когда качество и количество профессиональных посредников не в полной мере удовлетворяют потребности рынка, что увеличивает трансакционные издержки его участников. 4. Нормативно-правовой. Рынок недвижимости активно участвует в перераспределении ресурсов, направляя усилия своих участников на соблюдение эффективной структуры экономики и удовлетворение общественных интересов. В полной мере регулирующей функции начинает появляться вторичный рынок. 5. Инвестиции. Рынок недвижимости является привлекательным способом сохранения и приумножения капитала, способствует переводу сбережений и сбережений населения в пассивную форму запасов в реальный капитал, приносящий доход собственнику недвижимости. В то же время он служит своеобразной гарантией страхования недвижимости инвестиционного риска. На ранних этапах рынка недвижимости в условиях переходной экономики инвестиции направлены, прежде всего, на приобретение недвижимости потребительского характера. По мере удовлетворения этой потребности инвестиционные потоки начинают направляться в сферу коммерческой и промышленной недвижимости. Расходы, понесенные покупателями и продавцами недвижимости по договору. 6. Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, повышении интенсивности труда граждан, планивших стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных проектов. Функция в обществе способствует формированию среднего класса, который является основой стабильности. Одним из проявлений социальной функции рынка недвижимости выступает социализация капитала. 7. Стимулирование сущности которых - экономическая прибыль стимулирует продуктивное использование научно-технического прогресса в разработке и использовании недвижимого имущества. Конкуренция способствует высокой деловой активности и поиску новых возможностей эффективного управления капитальным имуществом. На начальных этапах недвижимость играет двоякую роль: средство накопления сбережений и доходов и способствует легализации незаконно заработанных денег. В результате агенты по недвижимости проводят довольно пассивную политику. Позитивные сдвиги в этом направлении проявляются с усилением конкуренции и снижением рентабельности пассивных операций, стимулируют продуктивные инвестиции. 8. Санирование. Рынок недвижимости дает возможность устранить неконкурентные и слабые стороны участников рынка, способствует банкротству неэффективных бизнесов. Рыночный механизм как направление поиска, но не дает никаких гарантий в отношении конечных финансовых результатов. Признаются только общественно необходимые вложения в недвижимость, именно их и оплачивает покупатель. Разнообразие функций рынка недвижимости отражает конкретные продукты, которые доступны для его обработки. В зале-рынке недвижимости можно представить систему экономико-правовых отношений, возникающих через взаимодействие товарного и денежного обращения. Поэтому очень важным вопросом является определение субъективной структуры этих отношений. Заключение Недвижимость имеет существенные характеристики как экономический актив, действующий в экономических и социальных процессах в самых разных качествах: и как часть активов предприятия, и как самостоятельный объект инвестиций, и как потребительский продукт длительного пользования. Такое разнообразие ролей недвижимости в экономической и социальной деятельности определяет, как разнообразный характер связей между рынком недвижимости и рыночной экономикой в целом, так и сложную внутреннюю структуру рынка недвижимости. В настоящее время рынок недвижимости развивается не по всем направлениям одинаково быстро. Наибольшее значение и долю на рынке имеют сделки, связанные с жильем, как в первичном, так и в вторичном виде; сделки, связанные с недвижимым имуществом, не предназначенным для какого-либо производства или сделок с землей. Список использованной литературы 1. С.В. Гриненко, Экономика недвижимости; Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. 2. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов /Под общ. ред. П.Г.Грабового. Смоленск: Изд-во "Смолин Плюс", М.: Изд-во "АСВ". 1999. УДК 69.003: 65.014(07) 3. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. – СПб: Питер, 2000. 4. Экономика недвижимости: Учеб. пособие для вузов по экон. спец. / Горемыкин В.А. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Маркетинг, 2002. |