шпоры по ГП на ГОС. 1. Понятие, принципы и система гп. Отграничение его от всех смежных отраслей права. Роль гп в современных условиях
 Скачать 1.36 Mb.
|
|
69. Договор аренды и его виды. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды консенсуальный, возмездный, двусторонне-обязывающий. Стороны договора — арендодатель и арендатор. Основная обязанность арендодателя состоит в передаче арендатору объекта аренды во владение и пользование или только в пользование. Основные обязанности арендатора состоят в уплате арендной платы и возврате арендованного имущества. Объектом аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи. Индивидуализация в договоре аренды объекта аренды является существенным условием этого договора, без достижения соглашения по которому такой договор не может считаться заключенным. Помимо собственника, арендодателем может быть также унитарное предприятие, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного ведения, однако сдавать в аренду недвижимое имущество обладатель права хозяйственного ведения вправе только с согласия собственника. Учреждение может по своему усмотрению сдавать в аренду имущество, приобретенное им на доходы от разрешенной предпринимательской деятельности. Если срок д-ра более года / хотя бы 1 из сторон – юр. лицо, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества > 1 г - государственной регистрации. Срок - не существенное условие. Если отсутствует - считается заключенным на неопределенный срок с правом каждой из сторон отказаться от договора при условии предварительного предупреждения об этом за три месяца для аренды недвижимого и один месяц для аренды движимого имущества. Арендатор несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества независимо от его вины. Знание арендатора о недостатках в момент заключения договора или необнаружение им недостатков по грубой неосторожности, проявленной во время осмотра или проверки имущества при его принятии, устраняют ответственность арендодателя. По общему правилу, обязанность капитального ремонта арендованного имущества лежит на арендодателе, а текущего ремонта — на арендаторе. Пределы осуществления арендатором права пользования арендованным имуществом определяются условиями договора, а если такие условия не установлены, — то назначением имущества. Как правило, распоряжаться арендованным имуществом и своими правами на него арендатор может только определенными способами (сдача арендованного имущества в субаренду, передача своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, передача арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал коммерческих организаций) и только с согласия арендодателя. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок имеет только арендатор, надлежащим образом исполнивший договор аренды и до истечения его срока своевременно уведомивший арендодателя в письменной форме о своем желании заключить договор аренды на новый срок. Договор аренды с правом выкупа является, по существу, смешанным договором, соединяя черты договора аренды и купли-продажи, поэтому к такому договору могут субсидиарно применяться отдельные нормы о купле-продаже. Поскольку к моменту выкупа арендованное имущество уже находится во владении арендатора, право собственности на движимое имущество переходит к арендатору с момента внесения им выкупной цены. Право собственности на недвижимость переходит к арендатору с момента регистрации перехода этого права. Виды: Договор аренды зданий и сооружений (см 68). Финансовая аренда (см. 70). Договор аренды предприятий Договор аренды предприятия как имущественного комплекса является разновидностью договора аренды отдельных видов имущества. Предприятие как имущественный комплекс относится к недвижимому имуществу. Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность. На арендодателе, как правило, лежит обязанность по подготовке предприятия к передаче. Арендатор по договору аренды предприятия обязан производить не только текущий, но и капитальный ремонт объекта аренды. Объем правомочий арендатора по распоряжению имуществом предприятия - весьма широк, за исключением входящих в состав предприятия прав на землю и природные ресурсы. Единственное ограничение - условие неуменьшения стоимости предприятия в результате совершения сделок по распоряжению входящим в его состав имуществом. Нарушение этих условий влечет возникновение у арендодателя права на возмещение убытков. 70.Финансовая аренда (лизинг). По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем. Договор лизинга является одной из разновидностей договора аренды. Регулируются помимо ГК Федеральным законом «О лизинге». Предоставление имущества по договору лизинга обусловлено использованием этого имущества для предпринимательских целей. По общему правилу, выбор предмета аренды и продавца осуществляет арендатор, однако договором может быть предусмотрено осуществление этих действий арендодателем. Согласно ст. 16 Федерального закона «О лизинге» договор квалифицируется как договор лизинга, если содержит указания на наличие инвестирования денежных средств в предмет лизинга и на наличие передачи предмета лизинга арендатору. Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения. Риск арендатора в договоре лизинга состоит в том, что в случае случайной гибели или порчи арендованного имущества арендатор обязан возместить арендодателю убытки, причиненные невозможностью возврата объекта аренды. 71.Рента и пожизненное содержание с иждивением. Особенностью пожизненной ренты является то, что она выплачивается всегда в -деньгах в течение жизни получателя ренты. Минимальный размер пожизненной ренты составляет один минимальный размер оплаты труда, который подлежит индексации. Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, она выплачивается в конце каждого календарного месяца. В случае существенного нарушения договора неплательщиком получатель ренты вправе требовать от него выкупа ренты по цене, определенной договором, либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, то получатель ренты вправе при существенном нарушении договора ренты ее плательщиком потребовать возврата имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. В тех случаях, когда имущество, переданное под выплату пожизненной ренты, получает повреждения или гибнет в силу случайных причин (когда нет вины ни одной из сторон или в результате действия непреодолимой силы), плательщик ренты продолжает выплачивать ренту на условиях предусмотренных договором. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иное недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, который берет на себя обязательство осуществлять пожизненное содержание с иждивением .гражданина и (или) указанного им третьего лица или нескольких лиц. Предметом договора может быть только недвижимое имущество. Рентные платежи помимо денежных средств должны включать также содержание с иждивением (удовлетворение потребностей в жилище, питании, уходе). Размер пожизненного содержания с иждивением должен быть определен в договоре как стоимость всех потребностей иждивенца. Стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух МРОТ. В случае возникновения спора об объеме содержания спор рассматривается в суде. При этом суд должен руководствоваться принципами разумности и добросовестности (оценочное понятие). Правомочия плательщика ренты по этому договору как собственника имущества ограничены. Так, отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, он может только с предварительного согласия получателя ренты. Плательщик ренты также обязан поддерживать переданный по договору объект недвижимости в таком состоянии, чтобы не снижалась его стоимость. Помимо общих оснований прекращения обязательств договор пожизненного содержания с иждивением прекращается также в случае: 1) смерти получателя ренты; 2) существенного нарушения плательщиком ренты обязательств по требованию получателя ренты. Во втором случае получатель ренты вправе потребовать либо возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему покупной цены. При возврате имущества плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. 72.Выселение из жилых помещений без предоставления другой жилой площади. 1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. 2. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. 73.Выселение из жилых помещений (основания, условия и порядок). В соответствии со ст. 688 ГК «Последствия расторжения договора найма жилого помещения»: В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Ст. 867 ГК «Расторжение договора найма жилого помещения»: 1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. 2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи. В соответствии с ЖК РФ: Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам найма, производится в судебном порядке: 1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам найма; 2) с предоставлением других жилых помещений по договорам найма; 3) без предоставления других жилых помещений. Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам найма в случае, если: 1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; 2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; 3) жилое помещение признано непригодным для проживания; 4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. 72. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения: 1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. 2. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. Выселение, по каким бы основаниям и в каком бы порядке оно ни производилось, во всех случаях относится к принудительным мерам государственно-правового воздействия. В тоже время выселение далеко не всегда можно квалифицировать как санкцию и тем более как меру правовой ответственности (например, если дом подлежит сносу, но гражданин не освобождает его, считая, что предоставляемое ему другое помещение не является благоустроенным и возникший спор подлежит разрешению в судебном порядке и т.д.). 74.Изменение жилищных обязательств. Изменение жилищного правоотношения происходит вследствие изменения его субъектов, изменения его объекта или изменения его содержания. Следует отметить, что к изменению правоотношения нельзя относить случаи, когда у правоотношения полностью меняется объект, здесь происходит не изменение, а прекращение правоотношения.
|