|
|
рта. 1. Содержательная характеристика деятельности по управлению недвижимостью
Практическая часть
1. Исходные данные
В здании преимущественную площадь занимают торговые помещения 1028,4 м2; офисные помещения занимают 221,64 м2, под техническое помещение отводится 88,2 м2. Общая площадь здания составляет 1338,24 м2.
Таблица 1.1. Баланс площадей варианта A
Торговые помещения
|
77%
|
1028,4
|
Офисные помещения
|
17%
|
221,64
|
Технические помещения
|
6%
|
88,2
|
Итого:
|
100%
|
1338,24
|
Данный объект недвижимости имеет площадь 1338,24 м2. Часть здания занимают офисные помещения – 1166,87 м2, другую часть здания занимают помещения под кафе –83,88 м2, под технические помещения отводится 87,49 м2.
Таблица 1.2. Баланс площадей варианта B
Офисные помещения
|
87%
|
1166,87
|
Помещение под кафе
|
6%
|
83,88
|
Технические помещения
|
7%
|
87,49
|
Итого:
|
100%
|
1338,24
|
Часть здания занимают помещения спортивного комплекса 1158,76 м2, другую часть здания занимают помещение под кафе 67,43 м2, под технические помещения отводится 112,05 м2. Общая площадь объекта недвижимости составляет 1338,24 м2.
Таблица 1.3. Баланс площадей варианта С
Помещения спорткомплекса
|
87%
|
1158,76
|
Помещения под кафе
|
5%
|
67,43
|
Технические помещения
|
8%
|
112,05
|
Итого:
|
100%
|
1338,24
|
1.2 Характеристика исходных данных о рыночной ситуации по объекту недвижимости и его финансированию
№
|
Данные о рынке
|
Ед. изм.
|
Год
|
2006
|
2007
|
2008
|
2009
|
2010
|
2011
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
7
|
8
|
9
|
1
|
Изменение затрат
|
%
|
-
|
4
|
5
|
6
|
6
|
7
|
2
|
Коэффициент капитализации
|
%
|
9
|
|
|
|
|
|
3
|
Изменение арендных ставок (прогноз)
|
%
|
-
|
10
|
10
|
10
|
10
|
10
|
4
|
Степень загрузки офисных площадей
|
%
|
-
|
90
|
95
|
95
|
95
|
95
|
5
|
Степень загрузки торговых площадей
|
%
|
-
|
85
|
95
|
95
|
95
|
95
|
6
|
Степень загрузки площадей под кафе
|
%
|
-
|
100
|
100
|
100
|
100
|
100
|
7
|
Степень загрузки площадей спорткомплекса
|
%
|
-
|
90
|
95
|
95
|
95
|
95
|
Таблица 1.5. Исходные данные для рассматриваемых вариантов
Исходные данные по
объекту
|
Ед. изм.
|
Вариант
|
A
|
B
|
C
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
Арендуемая общая площадь
|
м2
|
1338,24
|
1338,24
|
1338,24
|
Амортизационные отчисления
|
тыс. р. / год
|
249
|
249
|
249
|
Цена продажи недвижимости перед ремонтом в начале 2006 года
|
тыс. руб.
|
12700
|
12700
|
12700
|
Инвестиционные затраты по ремонту на начало 2007 года
|
тыс. руб.
|
1268,26
|
2626,44
|
2171,94
|
Инвестиции в строительство
|
тыс. руб.
|
5000
|
6000
|
7000
|
Арендуемые офисные площади
|
м2
|
221,64
|
1166,87
|
-
|
Арендуемые торговые площади
|
м2
|
1028,4
|
-
|
-
|
Арендуемая площадь кафе
|
м2
|
-
|
83,88
|
67,43
|
Арендуемая площадь спорткомплекса
|
м²
|
-
|
-
|
1158,76
|
Уровень арендной платы офисных площадей
|
тыс. р. / м2 / год
|
4,8
|
4,8
|
-
|
Уровень арендной платы торговых площадей
|
тыс. р. / м2 / год
|
7,2
|
-
|
-
|
Уровень арендной платы площади под кафе
|
тыс. р. / м2 / год
|
-
|
7,8
|
7,8
|
Уровень арендной платы площади под спорткомплекс
|
тыс. р. / м2 / год
|
-
|
-
|
5,4
|
Стоимость 1 м2 арендуемого помещения:
офисные помещения – 400 рублей;
торговые помещения –600 рублей;
помещения под кафе – 650 рублей;
помещения спорткомплекса – 450 рублей.
Расчет уровня арендной платы помещений:
- офисные помещения
-торговые помещения
- площадь под кафе
- помещения спорткомплекса
Таблица 1.6. Исходные данные о финансировании объекта
Исходные данные о финансировании
|
Ед. изм.
|
Вариант
|
A
|
B
|
C
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
Налог на прибыль
|
%
|
24
|
24
|
24
|
Процент за привлеченный капитал
|
%
|
12
|
12
|
12
|
Доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах
|
%
|
40
|
40
|
40
|
Время выплаты привлеченного капитала
|
Год
|
10
|
10
|
10
|
Погашение долга равными долями по 10% с конца 2006 года
|
тыс. руб.
|
420
|
465
|
425
|
Ставка дисконтирования
|
%
|
30
|
30
|
30
|
Доля собственного капитала в инвестиционных затратах
|
%
|
60
|
60
|
60
|
|
|
|
Скачать 254.12 Kb.