курс_недвижимость. 1. Теоретические аспекты эффективности инвестиций в недвижимость
 Скачать 68.36 Kb.
|
|
Содержание Введение 1. Теоретические аспекты эффективности инвестиций в недвижимость Понятие экономической эффективности инвестиций Показатели оценки инвестиционной привлекательности Оценка объекта недвижимости «Паймир» 2.1 Расчет срока окупаемости и доходности проекта 2.2 Ставка доходности проекта Заключение Список использованной литературы Введение Зачем и кому нужна оценка инвестиционной привлекательности? Инвестирование с точки зрения собственника капитала означает отказ от сиюминутных выгод в пользу будущих доходов. Проблема оценки инвестиционной привлекательности заключается в анализе ожидаемых инвестиций в проект и потока доходов от его использования. Аналитик должен оценить, насколько ожидаемые результаты соответствуют требованиям инвестора по уровню прибыльности и сроку окупаемости. Для принятия решения по инвестиционному проекту необходимо иметь информацию о характере полного возмещения затрат, а также соответствие между уровнем полученного дополнительного дохода и степенью риска неопределенности в получении конечного результата. Сущность, порядок расчета и особенности применения показателей экономической эффективности инвестиционных проектов в практике оценки должны постоянно изучаться. Это связано, с одной стороны, с тем, что инвестиционный проект выступает либо как самостоятельный объект оценки, либо как один из элементов собственности, выделяемых при стоимостном подходе вместе с машинами и оборудованием, интеллектуальной собственностью и т. Д. С другой стороны, если целью оценки является покупка и продажа недвижимости, потенциальный владелец намеревается инвестировать средства, которые совпадают с конечной стоимостью, определенной комбинацией трех подходов: прибыльного, сравнительного и затратного. Следовательно, процесс обновления, реализованный в подходе на основе результатов, должен быть скорректирован. Привлекательность инвестиционного проекта можно оценить по большому количеству факторов и критериев: состояние инвестиционного рынка, состояние финансового рынка, профессиональные интересы и навыки инвестора, финансовая жизнеспособность проекта, геополитические ситуация и т. д. Однако на практике существуют универсальные методы привлечения проектных инвестиций, которые дают формальный ответ: выгодно или не инвестировать в этот проект; какой проект отдать предпочтение, выбрав один из нескольких вариантов. 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ Понятие экономической эффективности инвестиций Переход к рыночной экономике вызвал серьезные изменения в финансовой системе России и, прежде всего, в ее главном звене - финансировании предприятий (предприятий), поскольку они занимают видное место в финансовой системе. Экономические условия российских предприятий существенно изменились в связи с некоторыми процессами, происходящими в стране, такими как формирование и развитие предпринимательства, приватизация, либерализация цен и внешнеэкономических связей предприятий и т. Д. В результате проводимых в России реформ в стране успешно функционируют предпринимательские структуры в различных сферах деятельности, формируются современная банковская система и финансовый рынок. Предпринимательская деятельность - это самостоятельная деятельность дееспособных лиц (граждан) и их объединений, зарегистрированная в установленном законом порядке, осуществляемая на свой страх и риск, связанная с производством и реализацией продукции, выполнением работ, оказанием услуги или продажа товаров. Основная цель предпринимательской деятельности - получение прибыли, поскольку именно прибыль служит основным источником расширенного воспроизводства, роста доходов предприятия и его владельцев. Мы достигаем этой цели за счет продуманной финансовой поддержки производственного процесса, выбора направлений использования финансовых ресурсов и методов мобилизации основных и оборотных средств. Успех предпринимательской деятельности компании зависит от состояния ее финансов. В условиях недавнего финансового кризиса в России, разразившегося в августе 1998 г., тема оценки эффективности инвестиционного проекта может показаться неактуальной. Если в той или иной форме экономический курс государства направлен на построение цивилизованной рыночной экономики, условием которой является сильный рынок ценных бумаг и активная инвестиционная деятельность в условиях долгосрочной финансовой стабильности, то вопросы оптимального поведения в этот рынок, который умеет читать с точки зрения экономической науки, неизбежен. это приобретет первостепенное значение.В этих условиях отечественным инвесторам потребуются рентабельные технологии, разработанные и испытанные в странах с долгой историей высокоразвитых рыночных отношений. И одна из таких технологий - оценка эффективности инвестиционного проекта. Наиболее распространены следующие показатели эффективности капитальных вложений: —Чистая приведенная стоимость инвестиционного проекта (ЧПС) или чистая приведенная стоимость (ЧПС); - Внутренняя норма доходности (прибыльность, прибыльность) (TIR) или (TIR); —Период дисконтированного возврата (DPB); —Индекс рентабельности (ID). Эти индикаторы, как и соответствующие методы, используются в двух вариантах: —Определить эффективность предложенных независимых инвестиционных проектов, когда завершение завершено: принять или отклонить проект; —Определите эффективность взаимоисключающих проектов при выборе проекта из нескольких альтернативных проектов. Одно из важнейших направлений деятельности любой предпринимательской компании - инвестиционная деятельность. Финансовые ресурсы компании используются для финансирования текущих расходов и инвестиций. Определение инвестиций дано в Федеральном законе Российской Федерации «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации в форме капитальных вложений» М 39-ФЗ от 25 февраля 1999 года. В соответствии с этим Законом к инвестициям относятся денежные средства, ценные бумаги, ценные бумаги, ценные бумаги и т. Д. иное имущество, в том числе права собственности, иные права, имеющие денежную ценность, вложенные в объекты хозяйственной деятельности и (или) иной деятельности с целью получения прибыли и (или) другого полезного эффекта. Инвестиции (капитальные вложения) - комплекс материальных, трудовых и денежных затрат, направленных на расширенное воспроизводство основных фондов во всех отраслях народного хозяйства. Реальные (прямые) инвестиции: любое вложение денег в реальные товары, связанное с производством товаров и услуг с целью получения прибыли. Это инвестиции, направленные на увеличение основных фондов фирмы как для производственных, так и для непроизводственных целей. Реальные инвестиции осуществляются за счет нового строительства основных фондов, расширения, технического перевооружения или реконструкции существующих предприятий. Финансовые (портфельные) вложения: приобретение активов в виде ценных бумаг с целью получения прибыли. Это вложения, направленные на формирование портфеля ценных бумаг. Следующим признаком классификации инвестиций является период инвестирования, по которому различают краткосрочные и долгосрочные вложения. Краткосрочные вложения - вложение денежных средств сроком до одного года. Обычно финансовые вложения фирмы краткосрочные. Долгосрочное вложение - вложение средств в реализацию проектов, обеспечивающих получение компанией выгод в течение более одного года. Основной формой долгосрочного инвестирования бизнеса является вложение капитала в воспроизводство основных фондов. По характеру участия компании в инвестиционном процессе различают прямые и косвенные инвестиции. В случае прямых инвестиций прямое участие компании-инвестора в выборе объектов капитальных вложений подразумевается, в частности, это капитальные вложения, вложения в уставные фонды других компаний, в определенные виды титулов. Косвенные инвестиции предполагают участие посредника, инвестиционного фонда или финансового посредника в процессе выбора объекта инвестирования. Чаще всего это вложения в ценные бумаги. По форме собственности на вложенные средства различают частные и государственные инвестиции. Частные инвестиции характеризуют вложения средств физических лиц и предпринимательских организаций негосударственной формы собственности. Государственные инвестиции - это вложения средств государственных предприятий, а также средств государственного бюджета разных его уровней и государственных внебюджетных фондов. Кроме того, отдельно выделяются рисковые вложения и аннуитеты. Венчурные инвестиции - это рискованные капиталовложения, мотивированные необходимостью финансирования инновационных малых предприятий в новых технологических областях. Это вложения в акции новых компаний или компаний, работающих в новых сферах деятельности и связанные с высоким уровнем риска. В ожидании быстрой окупаемости инвестиций венчурные инвестиции направляются в проекты, которые не связаны друг с другом, но представляют собой высокую степень риска. Аннуитет - это вложение, которое обеспечивает вкладчику некоторый доход через регулярные промежутки времени. В основном это инвестиции в страховые и пенсионные фонды. Рисковое инвестирование или венчурный капитал - это термин, используемый для обозначения рискованных инвестиций. Венчурный капитал - это вложение в форме выпуска новых акций в новые высокорисковые области деятельности. Как правило, капитальные вложения осуществляются путем приобретения части акций компании-клиента или предоставления ей ссуды, в том числе с правом конвертации последних в акции. Венчурный капитал сочетает в себе разные формы капитальных вложений: ссудный, акционерный, предпринимательский. Он действует как посредник при создании наукоемких стартапов, называемых компаниями венчурного капитала. За рубежом независимые фирмы венчурного капитала обычно создаются для привлечения средств от других инвесторов и создания фонда венчурного капитала. Этот фонд имеет форму партнерства, в котором компания-организатор выступает в качестве основного партнера, вносит, как правило, 1% капитала, но несет полную ответственность за управление фондом. Собрав желаемую сумму, венчурная компания закрывает андеррайтинг фонда, переходя к вашим инвестициям. После листинга одного фонда компания обычно предлагает подписку на второй. В основном компании управляют разными фондами на разных стадиях развития. Это служит средством, во-первых, для накопления финансовых ресурсов и, во-вторых, для реализации основного принципа риск-инвестирования - разрешения и распределения рисков. Фирмы венчурного капитала, специализирующиеся на финансировании проектов с высокой степенью неопределенности результата, предоставляют инвестиции не в форме ссуды, а в обмен на большую часть собственного капитала создаваемого предприятия. Это также предопределяет основную форму дохода венчурного капитала - прибыль учредителя, получаемую как учредителями стартапов, так и их партнерскими фондами только через 5 лет, когда венчурные акции начинают котироваться на фондовом рынке. По истечении указанного срока (обычно 10 лет) фонд распускается. Акции компаний, вышедших на фондовый рынок, распределяются между партнерами. Инвестиционный капитал - это деньги, которые вкладываются с прибылью в течение длительного периода времени в производство товаров, работ или услуг. Основные средства: прямые инвестиции в основные средства (земля, средства производства, оборудование, производственные запасы). Различают следующие виды материальных вложений: Прямые инвестиции: представляют собой вложения в уставный капитал хозяйствующего субъекта с целью получения дохода и получения прав на участие в управлении данным хозяйствующим субъектом. Чистые инвестиции: инвестиционные фонды для расширения производственного процесса в форме нового строительства, расширения, технического переоборудования или преобразования существующей компании. Чистым источником инвестиций является прибыль компании или заемные средства (банковские кредиты, выпуск долговых ценных бумаг). Трансферные инвестиции: Вложение денег в конкретные объекты подразумевает смену собственника уже существующих целостных комплексов недвижимости. Финансовые активы: реализованные при производстве товаров, услуг или работ. Они производятся в сфере создания прибавочной стоимости как непосредственно владельцем средств (в форме покупки акций или других ценных бумаг, предоставления активного займа, участия в уставном капитале другого предприятия), так и с помощью посредников. (банки, страховые компании, инвестиционные фонды, трасты). Портфельные инвестиции: связаны с формированием портфеля и представляют собой приобретение ценных бумаг и других активов. Экономисты используют концептуальный термин для обозначения совокупности товаров, составляющих богатство человека. Портфель: набор различных инвестиционных ценностей, собранных вместе, который служит инструментом для достижения конкретной инвестиционной цели инвестора. В портфель могут входить ценные бумаги одного типа (акции) или разной инвестиционной стоимости (акции, облигации, сберегательные и депозитные сертификаты, залоговые сертификаты, страховой полис и т. Д.). При формировании портфеля инвестор исходит из «портфельных соображений». Соображения по портфелю - это желание владельца средств иметь их в форме и месте, которые были бы безопасными, ликвидными и высокодоходными. Принципы формирования инвестиционного портфеля - безопасность и доходность вложений, их рост и ликвидность вложений. Под безопасностью понимается неуязвимость инвестиций перед потрясениями на рынке инвестиционного капитала и стабильность получения доходов. Безопасность часто достигается за счет прибыльности и роста инвестиций. Только акционеры могут увеличивать свои вложения. Под ликвидностью любого финансового ресурса понимается его способность участвовать в немедленной покупке товаров (работ, услуг). Следовательно, наличные более ликвидны, чем безналичные. Пул мелких банкнот обладает большей ликвидностью, чем пул крупных банкнот. Ликвидность инвестиционных ценных бумаг - это возможность быстро и без потери в цене превращаться в наличные. Недвижимость имеет самую низкую ликвидность.Ни одна из инвестиционных ценностей не имеет всех перечисленных выше свойств. Поэтому компромисс неизбежен. Если безопасность надежна, то доходность будет низкой, поскольку те, кто предпочитает надежность, предложат высокую цену. Основная цель при формировании портфеля - достижение наиболее оптимального для инвестора сочетания риска и доходности. Другими словами, соответствующий набор инвестиционных инструментов призван снизить риск потерь инвестора до минимума и одновременно увеличить его доход до максимума. Нематериальные основные фонды: вложение денежных средств в общих условиях воспроизводственного процесса: • приобрести и укрепить позиции компании на рынке (маркетинговые исследования, реклама); • реализация инновационной стратегии компании; • повышение квалификации производственного и управленческого персонала. Их особенность заключается в том, что можно легко определить их выплаты, то есть размер расходов на указанные выше цели. Но их доход, то есть доходность нематериальных вложений, а также срок амортизации определяется с большим трудом и рассчитать практически невозможно. Показатели оценки инвестиционной привлекательности К важнейшим показателям относятся: 1)коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений Э = П/К где П — годовая прибыль; К — капитальные вложения; 2)срок окупаемости Т = К/П 3)показатель сравнительной экономической эффективности, основанный на минимизации приведенных затрат, П3=С+ЕН- * К:, где С — текущие затраты (себестоимость) по тому же варианту; Ен— нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений; К — капитальные вложения по каждому варианту. Отличительной особенностью инвестиционного процесса является временной лаг, обычно более одного года, между вложением денег, собственности или прав собственности и получением дохода. Основным недостатком ранее существовавших отечественных методик было незнание временной оценки затрат и доходов. Переход к рыночным отношениям и принятие правовых актов, связанных с инвестиционной деятельностью, предоставили инвесторам свободу выбора. • инвестиционная недвижимость; • Критерии оценки рентабельности; • источники финансирования; • Способы использования конечных результатов. Следовательно, при оценке инвестиционной привлекательности проектов необходимо учитывать инфляционные процессы, инвестиционные возможности и необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финансирования. Инвестиционная привлекательность проекта Окупаемость Оценка проектов сложными методами основана на том факте, что потоки доходов и расходов по проекту, показанные в бизнес-плане, несопоставимы. Для объективной оценки необходимо сравнить стоимость проекта с доходом, приведенным к справедливой стоимости на момент определения стоимости, исходя из уровня риска оцениваемого проекта, то есть доход необходимо дисконтировать. Экономическая оценка проекта характеризует его привлекательность по сравнению с другими вариантами инвестирования. При оценке инвестиционных проектов с учетом временного фактора используются следующие показатели: • срок (срок) окупаемости проекта; • чистая приведенная стоимость дохода; • доходность (коэффициент рентабельности) проекта; • внутренняя норма доходности проекта; • модифицированная норма прибыли; • доходность финансового менеджмента. Оценка инвестиционной привлекательности проекта предполагает использование, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, что у каждого метода есть недостатки, которые устраняются в процессе расчета другого показателя. Экономическое содержание каждого показателя неодинаково. Аналитик получает информацию о различных аспектах инвестиционного проекта, поэтому только набор расчетов позволит принять правильное инвестиционное решение. Период (срок) окупаемости проекта Период окупаемости определяется как ожидаемое число лет, необходимое для полного возмещения инвестиционных затрат. Период окупаемости Tок = Число лет, предшествующих году окупаемости + (Невозмещенная стоимость на начало года окупаемости / Приток наличности в течение года окупаемости) Для определения срока окупаемости необходимо: 1)рассчитать дисконтированный денежный поток доходов по проекту, исходя из ставки дисконта и периода возникновения доходов; 2)вычислить накопленный дисконтированный денежный поток как алгебраическую сумму затрат и потока доходов по проекту. Накопленный дисконтированный денежный поток рассчитывается до получения первой положительной величины; 3)найти срок окупаемости по формуле. Недостатки данного показателя заключаются в следующем: •в расчетах игнорируются доходы, получаемые после предлагаемого срока окупаемости проекта. Следовательно, при отборе вариантов проектов можно допустить серьезные просчеты, если ограничиваться применением только данного показателя; •использование его для анализа инвестиционного портфеля требует дополнительных расчетов. Период окупаемости инвестиций по портфелю в целом не может быть рассчитан как простая средняя величина. Чистая текущая стоимость доходов Метод чистой стоимости доходов позволяет классифицировать проекты и принимать решения на основе сравнения затрат с доходами по инвестиционному проекту, приведенными к текущей стоимости. Для расчета показателя чистой текущей стоимости доходов (ЧТСД) требуется: 1)определить текущую стоимость каждой суммы потока доходов, исходя из ставки дисконтирования периода возникновения доходов; 2)суммировать приведенные доходы по проекту; 3)сравнить суммарные приведенные доходы с величиной затрат по проекту и рассчитать чистую текущую стоимость доходов: 4) ЧТСД = ПД - ПР, где ПД — суммарные приведенные доходы; ПР — приведенные затраты по проекту. Проекты, имеющие отрицательную величину ЧТСД, инвестор отклоняет. При рассмотрении нескольких вариантов предпочтение отдается проекту с максимальной величиной данного показателя. Недостатки данного показателя таковы: •абсолютное значение ЧТСД при сравнительном анализе инвестиционных проектов не учитывает объема вложений по каждому варианту; •величина ЧТСД по проекту зависит не только от суммы затрат и распределения потока доходов во времени. На результаты существенно влияет применяемая аналитиками ставка дисконтирования. Оценка же уровня риска проводится субъективно. Ставка доходности (коэффициент рентабельности) проекта Этот показатель отражает эффективность сравниваемых инвестиционных проектов, которые различаются по величине затрат и потокам доходов. Ставка доходности проекта (СДП) рассчитывается как отношение ЧТСД по проекту к величине инвестиций: СДП = ЧТСД / ПР * 100 % Возможен иной вариант расчета этого показателя как отношение суммы приведенных доходов к приведенным расходам: СДП = ПД / ПР При принятии инвестиционных решений аналитики отдают предпочтение показателю СДП, если величина ЧТСД в рассматриваемых проектах одинакова. Показатель ЧТСД является абсолютным, поэтому возможна ситуация, когда проекты будут иметь равную чистую текущую стоимость доходов. Внутренняя ставка доходности проекта Внутренняя ставка доходности проекта (ВСДП) представляет собой ставку дисконтирования, приравнивающую сумму приведенных доходов от проекта к величине инвестиций (затрат). ВСДП обеспечивает нулевое значение чистой текущей стоимости доходов. Оценка инвестиционных проектов с помощью ВСДП основана на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой проекты останутся безубыточными. Расчет ВСДП без финансового калькулятора достаточно трудоемок, так как основан на использовании метода интерполяции и таблиц дисконтирования. При расчете внутренней ставки доходности проекта: 1)выбирается произвольная ставка дисконтирования, и на ее базе вычисляется суммарная текущая стоимость доходов по проекту; 2)затраты по проекту сопоставляются с полученной приведенной суммой доходов; 3)когда первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает нулевой чистой текущей стоимости доходов, выбирается вторая ставка дисконтирования по следующему правилу: если ЧТСД > О, то новая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной; если ЧТСД < О, то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной; 4)подбор второй ставки дисконтирования проводится до тех пор, пока не получают суммарную текущую стоимость доходов как больше, так и меньше затрат по проекту; 5)находится внутренняя ставка доходности проекта методом интерполяции: а) определяется интервал  б) составляется пропорция и решается уравнение  в) рассчитывается ВСДП = ст. д. 1 + X. VSDP можно интерпретировать как определенный «запас прочности» проекта, отражающий его устойчивость перед лицом возможного увеличения риска. Неблагоприятные изменения, влияющие на экономику в целом и на конкретный вид бизнеса, требуют соответствующего уровня учетной ставки. Проекты с максимальной IRRP более привлекательны, так как потенциально способны выдержать большое давление на инвестиционный капитал, связанное с возможным увеличением их стоимости. Возможна и другая интерпретация: VSDP рассматривается как единая депозитная ставка, обеспечивающая равную инвестиционную привлекательность для двух вариантов инвестирования. По первому варианту депозит открывается в год проекта на сумму, равную его стоимости. Во втором варианте средства помещаются на заменяющий депозитный счет, сумма и период возникновения которого совпадает с потоком доходов анализируемого проекта. Размер комиссии за депозит должен гарантировать совпадение суммы, накопленной в конце жизненного цикла проекта. Расчет показателей ВСПП в мировой практике финансового анализа проектов является важным этапом. Сравнение расчетной величины IRR с требуемой рентабельностью инвестиций в этой конкретной области позволяет на ранних стадиях отклонять неэффективные проекты. Тем не менее, метод оценки проекта, основанный на сравнении RCF, имеет серьезные недостатки, которые вытекают из экономического содержания показателя: • VSDP сложно использовать для оценки всего инвестиционного портфеля, поскольку, в отличие от показателя NPVI, он не суммируется, а характеризует только конкретный проект; • RCF требует специального применения при анализе проектов, которые имеют несколько крупных отрицательных денежных потоков в течение экономической жизни проекта. Повторные инвестиции приведут к тому, что чистая приведенная стоимость дохода упадет до нуля в несколько раз. В результате WSDP будет иметь такое же количество решений. Для анализа рекомендуется использовать минимальное значение внутренней нормы доходности проекта; • Оценка проекта основана на гипотетическом предложении реинвестировать свободный денежный поток по расчетной ставке, равной RCF. На практике ликвидные депозиты приносят минимальную прибыль, уровень которой обычно ниже требуемой нормы прибыли на капитал. Таким образом, RCF является абстрактным показателем, но его использование при выборе проектов дает хорошие результаты. Модифицированная ставка доходности Модифицированная норма доходности (MLR) инвестиционного проекта устраняет существенный недостаток внутренней нормы доходности проекта, который возникает в случае повторного обращения средств. Примерами таких повторяющихся оттоков являются инвестиции в недвижимость в форме покупки в рассрочку или строительства в течение нескольких лет. Методология расчета IRRP предполагает, что суммы, выделенные на инвестиции в инвестиционный проект, будут реинвестированы в последующие годы по ставке, равной IRRP. Однако на практике это маловероятно. Если затраты по проекту осуществляются в течение нескольких лет, временные избыточные средства, которые инвестор должен вложить в проект в будущем, могут быть вложены в другой второй проект. Важнейшие требования к временным инвестициям - безопасность и ликвидность, так как вложенные средства должны быть возвращены точно в соответствии со сметным планом основного инвестиционного проекта. Дисконтирование затрат по безопасной ставке ликвидности позволяет рассчитать их общую справедливую стоимость, значение которой позволяет более объективно оценить прибыльность инвестиционного проекта. При расчете модифицированной ставки доходности: 1)определяется величина безопасной ликвидной ставки доходности; 2)затраты по проекту, распределенные по годам инвестирования, дисконтируются по безопасной, ликвидной ставке; 3)составляется модифицированный денежный поток; 4)рассчитывается МСД аналогично расчету внутренней ставки доходности, но на основе модифицированного денежного потока. 2. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ «ПАЙМИР» 2.1 Расчет срока окупаемости и доходности проекта Объект недвижимости «Паймир» требует вложений в размере 3600 , доходы составляет: в первый год – 600, во второй – 1000, в третий – 1500, четвертый – 2000. Ставка дисконтирования 3% Расчет срока окупаемости
Вывод: проект не окупаемый Расчет чистой текущей стоимости
Вывод: ЧТСД < 0, новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной. Проекты, имеющие отрицательную величину ЧТСД, инвестор отклоняет. При рассмотрении нескольких вариантов предпочтение отдается проекту с максимальной величиной данного показателя. 2.2 Ставка доходности проекта Ставка доходности объекта «Паймир» составляет: (-191/3600) * 100% = -5,3% или 3409/3600 = 0,95 Если индекс меньше единицы, то инвестиционный проект имеет отрицательное значение чистой текущей стоимости доходов. Ищем альтернативу, так как доходность 12 месячного 5% вклада в Сбербанке в год составит доходность по проекту 15 % в целом. Заключение Различают простые (статические) и сложные методы оценки, основанные на теории изменения стоимости денег с течением времени. Оценка инвестиционной привлекательности предполагает сравнение затрат и доходов по проекту с учетом временного фактора. Ставка дисконтирования, используемая для расчета стоимости дохода, зависит от степени риска оцениваемого проекта. Оценщик может использовать шесть показателей, отражающих различные аспекты экономической эффективности проекта. Окончательное решение об инвестиционной привлекательности может быть принято только на основе целостной информации, полученной с использованием всей системы показателей. Срок (период) окупаемости проекта информирует о сроке, необходимом для возврата вложенных средств, но не учитывает динамику доходов в последующий период. Чистая приведенная стоимость дохода отражает реальное увеличение активов от реализации оцениваемого проекта. Однако показатель существенно зависит от применяемой ставки дисконтирования и не учитывает размер затрат по проекту. Норма прибыли (норма прибыльности) проекта отражает сумму чистой приведенной стоимости, полученной на единицу стоимости проекта. Показатель зависит от используемой ставки дисконтирования, т.е. подвержен субъективному влиянию. IRR проекта отражает «запас прочности» проекта, потому что это ставка дисконтирования, приравнивающая уменьшенный доход к затратам по проекту с точки зрения экономического содержания. Недостатком этого метода является гипотетическое предположение о реинвестировании с внутренней нормой доходности, что на практике невозможно. Более того, если достаточно большие затраты возникают несколько раз за анализируемый период, индикатор имеет множественное решение. Модифицированная норма прибыли рассчитывается для проектов с распределением затрат по годам. Следовательно, свободные средства, предназначенные для инвестирования в основной проект в последующие периоды, могут быть временно инвестированы в другие проекты, отвечающие условиям безопасности и ликвидности. Поскольку более мелкие проекты приносят определенный доход, потребности в инвестициях в начальный период будут сокращены в соответствии с уровнем безопасной ставки дисконтирования ликвидности. Норма доходности финансового менеджмента предполагает, что доход, полученный от проекта, может быть инвестирован в разные проекты с разным уровнем доходности. Аналитик определяет среднюю, или «круговую», норму прибыли и на ее основе рассчитывает сумму сбережений до получения последней суммы дохода. Различные ставки используются для того, чтобы максимально приблизить потоки затрат и потоки доходов к реальности. Список использованной литературы Оценка недвижимости Автор: Л.Н. Тепман Издательство: Юнити-Дана Год: 2005 Оценка собственности и рынок недвижимости Автор: Ковалев М.М., Трифонов Н.Ю. Издательство: Минск: БГУ Год издания:2003 Оценка недвижимости Автор: Драпиковский А.И., Иванова И.Б., Игнатенко Н.С. Издательство: Ега-Басма Оценка недвижимости и управление собственностью Автор: Татарова А.В. Издательство: Таганрог: ТРТУ Год: 2003 Грязнова А., Федотова М. Оценка недвижимости. Учебник. Издательство: Финансы и статистика Год издания: 2005 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||